когда банки начнут выдавать кредиты
Банки ликвидируют часть кредитов и кредитных карт: чем это обернётся для заёмщиков
Банки начали менять условия по кредитным продуктам, но в ближайшие полгода этот процесс может усилиться. Часть из них может просто исчезнуть. ЦБ уже обратил внимание на подводные камни определённых кредитов и кредитных карт. С какими сюрпризами могут столкнуться заёмщики и как не попасть в ловушку недобросовестных менеджеров банков?
Фото © ТАСС / Евгений Курсков
— Вчера понизили лимит по кредитной карте ровно на ту сумму, которая была в доступе, при звонке на горячую линию было сказано, что да, так и есть, и вас должны были уведомить. Просмотрев все выписки, я не увидел никаких уведомлений. Хотя согласно договору уведомление должно было быть за пять дней. До этого у меня была просрочка, но она была успешно погашена, и претензии от банка были закрыты, — жалуется держатель кредитной карты из Воронежа.
Женщина из Ростова-на-Дону получила одобрение кредита в онлайн-банке. Пришла в офис для уточнения всех кредитных условий перед заключением договора. Каково же было изумление будущего заёмщика, когда ей сказали: сначала оформляйте кредит, а потом мы вам выдадим договор. Только тогда вы сможете ознакомиться с условиями. Менеджер утешила клиентку: «Не переживайте, мы очень лояльны, всё будет хорошо, но договор и график платежей — только после того, как вы нажмёте на кнопочку «Оформить кредит». Женщина решила не рисковать и отказаться от кредита. Кстати, одобрен он был по ставке 10%, а при повторном просмотре в офисе она выросла уже до 14,25%.
— Я зарплатный клиент, но и меня обманул банк. Оформляла заявку по выдаче потребительского кредита, на телефон пришло СМС об одобрении кредита по ставке 11% годовых и предложение подойти в офис банка с паспортом. Вот здесь и начинается самое интересное. При посещении офиса лично и выслушивании выгодных предложений банка по подпискам ставка по кредиту увеличивается до 18% годовых. Как такое может быть? — задаётся вопросом потенциальный заёмщик из Челябинской области.
Это лишь несколько примеров из многочисленных жалоб на кредитные продукты банков, которые появились этой весной. Сейчас у многих заёмщиков появились опасения, что проблем с получением денег и погашением задолженности может стать больше. После того как Центробанк два раза поднял ключевую ставку этой весной, стали расти и ставки по кредитам. При этом долговая нагрузка на заёмщиков достаточно большая. Чтобы исключить злоупотребления в банках и не повышать закредитованность населения, в последнее время звучат предложения ограничить выдачу денег.
Валютный феномен: почему дешевеет доллар и каким будет курс рубля к лету
Цель таких инициатив — защитить права заёмщиков. Так, в середине мая Центробанк рассматривал вопрос о частичном запрете выдавать кредиты физическим лицам по плавающим ставкам. Например, если их срок меньше года или больше 20 лет. Также прозвучала инициатива запретить выдачу кредитных карт с нефиксированным процентом. Сейчас разрабатывается соответствующий законопроект.
Дело в том, что ЦБ обеспокоен планами банков развивать продукты с плавающими ставками. Регулятор обратил внимание и на риски, которые могут возникнуть для заёмщиков. Пока процент таких кредитов и кредитных карт небольшой, но если эти продукты будут развиваться, то шанс попасть в долговую яму у заёмщиков вырастет.
К примеру, длинные кредиты максимально чувствительны к изменению параметров. Например, если ставка по ним на 15 лет меняется с 7% на 9%, то размер ежемесячного платежа вырастает на 13%, а переплата — на 34%.
— Любые кредиты с плавающей ставкой должны насторожить заёмщика. Минусов может быть больше, чем плюсов. Плавающая ставка может рассчитываться по-разному. Она может зависеть от индекса MosPrime московского межбанковского кредитного рынка. Может рассчитываться исходя из ключевой ставки и маржи банка. Ставка ЦБ, в свою очередь, связана и с курсом рубля, который нестабилен. Соответственно, заёмщик никогда не может быть уверен, во сколько ему обойдётся кредит и сколько составит переплата, — пояснил экономист, топ-менеджер в области внешних связей и корпоративных коммуникаций Андрей Лобода.
По данным Центробанка, на 1 марта 2021 года задолженность населения по кредитам составляла почти 21 триллион рублей. С начала года она выросла почти на 800 миллиардов. В первом квартале 2021-го сумма неоплаченных долгов перед банками достигла максимума за четыре года.
— Все возможные запреты по выдаче кредитов Центральный банк рассматривает как инструменты для предотвращения сложностей на финансовом рынке как для заёмщиков, так и для самих финансовых организаций. Поэтому постепенно ужесточается процедура выдачи займов, вводится такой параметр, как порог долговой нагрузки, могут быть пересмотрены максимальные значения закредитованности заёмщиков. Что касается ограничений по кредитам с плавающей ставкой, то это вызвано последними решениями регулятора. ЦБ перешёл от снижения ключевой ставки к её повышению. Это автоматически может привести к удорожанию кредитов для граждан, — считает руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Правда, это коснётся вновь выдаваемых займов. Условия по уже полученным ранее кредитам пересматриваться не будут. Это касается в том числе и ссуд с плавающими процентами. На это обращает внимание аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер.
По его словам, пока предполагаемые ограничения на некоторые виды кредитов с плавающими ставками не окажут влияния на заёмщиков. В целом в нашей стране подобные ссуды очень редки.
ЦБ раскрыл сроки и параметры прямых ограничений на кредиты
Банк России начнет применять прямые количественные ограничения на выдачу некоторых видов ссуд не раньше середины 2022 года, сообщила на конференции S&P глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Она напомнила, что законопроект, который наделит регулятора таким правом, еще не принят Госдумой. Но даже если он вступит в силу 1 января следующего года, новые ограничительные меры от ЦБ начнут вводиться не сразу.
«Естественно, мы будем смотреть на ситуацию на рынке, на динамику роста долговой нагрузки, где будем смотреть на разные показатели и на макроуровне, и на индивидуальном уровне заемщиков, будем смотреть распределение рискованных кредитов, как развивается ситуация. Все равно мы должны будем дать банкам какое-то время на то, чтобы они подстроили свои системы, для того чтобы отслеживать эти лимиты, которые будут устанавливаться. Мы ожидаем использования такого инструмента скорее во второй половине следующего года, если в этом будет необходимость», — сказала Данилова. Она подчеркнула, что ЦБ уже дважды в этом году повышал для банков макропруденциальные надбавки на выдачу необеспеченных кредитов, чтобы сдержать рост необеспеченного кредитования (надбавки увеличивают нагрузку на капитал при выдаче кредитов, которые Банк России считает нежелательными).
«Возможно, этих мер будет достаточно, но, повторюсь, мы будем отслеживать ситуацию», — добавила глава департамента ЦБ.
В сентябре глава Банка России Эльвира Набиуллина говорила в интервью РБК, что ситуация на рынке потребкредитования потребует от ЦБ быстрого перехода к прямым запретам на выдачу некоторых видов ссуд. «Мы, скорее всего, сразу будем использовать эти меры [после появления соответствующих полномочий]», — допускала она. Позднее председатель ЦБ отмечала, что банкам потребуется время, чтобы настроить свои информационные, технологические системы.
С марта 2021 года в Госдуме находится законопроект, который наделит ЦБ правом напрямую запрещать банкам и микрофинансовым организациям (МФО) выдавать некоторые виды кредитов или займов сверх установленных лимитов. По задумке регулятора, прямые количественные ограничения, или макропруденциальные лимиты, будут использоваться ЦБ для сдерживания кредитования наиболее уязвимых групп заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Максимально допустимую долю выдач ссуд «с ограничениями», а также их виды будет определять совет директоров Банка России. 21 октября законопроект был одобрен Госдумой в первом чтении. Участники рынка и законодатели совместно с ЦБ уже обсудили поправки ко второму чтению, писал РБК: в частности, планировалось исключить из новой версии опцию введения прямых ограничений только для системно значимых банков.
Как будут выглядеть ограничения
Различий в лимитах для банков действительно не будет, подтвердила Данилова: «Для МФО также будут устанавливаться свои лимиты, но для банков дифференциация не планируется». Глава департамента ЦБ также сообщила, что новые ограничительные меры не затронут уже накопленные кредитные портфели банков.
«Будет ограничиваться, например, доля кредитов в новых выдачах с высоким ПДН, и эта доля будет для всех банков единой», — сказала Данилова. Она не уточнила, будет ли считаться новой выдачей реструктуризация ссуды. Текущие версии законопроекта не предполагают исключений для реструктурированных необеспеченных ссуд — только для ипотеки и автокредитов. РБК направил запрос в Банк России.
По словам Даниловой, темпы роста потребкредитования в России в октябре замедлились, но «нельзя сказать, что этот тренд устойчивый». Конкретных данных она не привела. По итогам девяти месяцев 2021 года портфель необеспеченных кредитов в российских банках вырос на 19,2% в годовом выражении, до 11,3 трлн руб., следует из данных ЦБ (.pdf).
По оценкам аналитиков Frank RG, в октябре российские банки выдали населению 1,8 млн кредитов наличными на 564,4 млрд руб. По сравнению с сентябрем количество новых ссуд сократилось на 8,7%, а объем — на 10,6%.
«Теоретически тот банк, который рефинансирует кредиты заемщика, выданные другими банками, выдает новую ссуду. Но, возможно, реструктуризация или рефинансирование не будут расцениваться как новые выдачи и этот вопрос как раз будет разрешен в пользу заемщиков, чтобы дать им возможность перекредитоваться», — сказал РБК директор группы «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. Иначе возникнет ситуация, когда наиболее закредитованная часть населения не сможет получить рефинансирование, объяснил он.
Реструктуризация задолженности по кредиту происходит через изменение условий договора, а не через заключение нового, пояснил РБК представитель ЦБ. «Предоставление нового кредита при этом, как правило, не осуществляется и, как следствие, обязанности по соблюдению МПЛ (макропруденциального лимита. — РБК) на дату реструктуризации не возникает. При этом «искусственная» реструктуризация в целях выхода из-под действия МПЛ невозможна, поскольку кредит, предоставленный с высоким показателем долговой нагрузки, продолжит учитываться в размере лимита», — сказал он. В ЦБ также напомнили, что особенности кредитов для рефинансирования уже учитываются в регулировании. Дублированный учет новой ссуды, направленной на погашение старой, исключен, добавил представитель регулятора.
Как отмечает Вороненко, Банк России вряд ли будет активно применять прямые ограничения на выдачу кредитов. «Это действительно может быть некий козырь в кармане ЦБ в отношении наиболее агрессивных игроков, которые концентрируются на высокорисковом сегменте, — лимиты скажутся в первую очередь на них. Думаю, это очень крайняя мера, которая если и будет применяться, то очень точечно», — считает аналитик. Вороненко ожидает, что рынок потребкредитования в 2022 году «сам стабилизируется и прямые ограничения могут не понадобиться». По прогнозам S&P, темпы потребкредитования в России замедлятся до 15–20% к концу этого года.
ЦБ повторно ужесточил правила выдачи необеспеченных кредитов
С 1 октября для российских банков обновляются правила выдачи необеспеченных кредитов физическим лицам: к новым ссудам они должны применять повышенные макропруденциальные надбавки. ЦБ применяет этот инструмент, чтобы снизить активность банков в работе со слишком закредитованными заемщиками — величина надбавки зависит от показателя долговой нагрузки (ПДН) клиента, и чем она выше, тем больше капитала приходится направлять банку на выдачу такого кредита.
Банк России уже ужесточал требования к банкам с 1 июля. Октябрьское второе повышение коэффициентов риска затрагивает в основном новые ссуды, которые будут выдаваться наиболее закредитованным заемщикам с ПДН выше 80%, то есть тем, кто уже тратит на платежи по обязательствам более 80% своего ежемесячного дохода. В сентябре глава Банка России Эльвира Набиуллина не исключила, что регулятор может пойти на третий раунд увеличения риск-коэффициентов, если ситуация на рынке кредитования не стабилизируется.
30 сентября ЦБ уточнил, что планирует рассмотреть вопрос о новом повышении уже в четвертом квартале. Это нужно для «дестимулирования предоставления потребительских кредитов на длительные сроки и в целом кредитования заемщиков с уже чрезмерно высокой долговой нагрузкой».
Как растут выдачи кредитов
Банк России зафиксировал заметное ускорение необеспеченного кредитования в марте 2021 года. С тех пор месячные темпы роста банковских портфелей в этом сегменте не падали ниже 1,6%, а в некоторые месяцы достигали 2,2%.
Повышение надбавок с 1 июля привело к временному замедлению в необеспеченной рознице, но уже в августе банки выдали россиянам рекордный для российского рынка объем таких кредитов. По данным ЦБ, за январь—август портфель беззалоговых ссуд увеличился на 1,4 трлн руб., до 11,1 трлн руб. на 1 сентября (.pdf). В годовом выражении рост составил 18,5%.
Какой эффект дают надбавки
Повышение надбавок не создает немедленной нагрузки на капитал банков, поясняет старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова: «Повышенные риск-веса действуют только по вновь выдаваемым кредитам, а это значит, что каждый банк может самостоятельно регулировать эту дополнительную нагрузку, настраивая свои системы принятия решения в зависимости от характеристик выдаваемых кредитов».
Опрошенные РБК аналитики считают, что повторное ужесточение требований не окажет значительного эффекта на темпы роста необеспеченного кредитования.
У большинства банков есть либо достаточный запас капитала, либо они генерируют достаточно доходов, чтобы поддержать капитал в будущем, отмечает аналитик Fitch Антон Лопатин. «Для некоторых банков капитал может стать ограничением роста, однако в силу неравномерного распределения капитала в секторе клиентов этих банков смогут кредитовать другие, поэтому сильного эффекта от новых надбавок мы не ожидаем», — говорит он. Лопатин напоминает, что надбавки с 1 октября в большей степени затронут сегмент кредитов с полной стоимостью (ПСК) выше 30%, а таких ссуд в секторе, по оценкам аналитика, не больше 5%.
«Даже если бы новые веса применялись к уже существующим портфелям, то эффект был бы небольшим, а учитывая, что речь идет о новых выдачах, то заметного снижения показателей капитала мы не ожидаем», — заключает аналитик Fitch.
Банк России действует постепенно, чтобы не остановить кредитование совсем, но введенные ограничения уже достаточно сильно влияют на банки, говорила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова на форуме Ассоциации банков России в Сочи.
«Мы видим, что уже принятые надбавки в составе достаточности капитала по банкам [занимают] где-то 2 п.п., по розничным банкам, которые специализируются на этом сегменте, это будет до 6 п.п., то есть уже надбавки очень высоки. Возможно, они даже больше, чем говорит нам стресс-тест», — оценивала она совокупный эффект от мер с 1 июля и 1 октября. По словам Даниловой, повышение надбавок — это «попытка заставить банки учесть те внешние эффекты, которые они создают, закредитовывая заемщиков».
Будет ли третий раунд
Макропруденциальные надбавки — хороший инструмент, но недостаточно эффективный, признавала в интервью РБК Набиуллина. В Банке России считают более эффективным вводить прямые количественные ограничения на выдачу некоторых видов кредитов, но законопроект, который даст регулятору право на такие меры, по-прежнему не прошел ни одного чтения в Госдуме и встретил возражения со стороны правительства. Пока законопроект не будет принят, ЦБ продолжит повышать надбавки, говорила глава Банка России.
Повторное применение надбавок с октября может привести к тому, что темпы необеспеченного кредитования замедлятся до 1% в месяц, прогнозирует директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Людмила Кожекина. «Однако ЦБ будет принимать решение о следующем этапе повышения надбавок, основываясь не только на темпах прироста кредитования, но и на качестве новых выдач и уровне долговой нагрузки заемщиков. Учитывая то, что многие банки уже стали сдерживать рост необеспеченного потребкредитования, качество новых выдач с высокой вероятностью улучшится. Поэтому следующий раунд повышения надбавок может и не понадобиться», — допускает аналитик.
Очередное повышение надбавок может сдержать рост кредитования наиболее уязвимых заемщиков с высоким ПДН, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «При сохранении темпов роста потребительского кредитования свыше 15% годовых могут последовать новые ограничения, но все-таки регулятор будет оценивать прежде всего динамику выдач кредитов с высоким ПСК и ПДН», — говорит эксперт.
ЦБ не прекратит ужесточать требования к банкам до тех пор, пока рост в сегменте необеспеченного кредитования «не приблизится вплотную к росту номинальных доходов населения», считает Ульянова. По ее оценкам, речь идет о темпах на уровне 10% в год. «Единственное, что, на наш взгляд, удерживает ЦБ от проведения третьего раунда повышения надбавок, это ожидание подвижек по внесенному в Думу закону о прямом ограничении некоторых видов кредитов. Как только судьба этой законодательной инициативы будет ясна, ЦБ либо поспешит воспользоваться вводимой новой опцией, либо в случае, если закон принят не будет, вернется к ужесточению надбавок», — прогнозирует старший кредитный эксперт Moody’s.
Что еще волнует ЦБ
Банк России ранее обращал внимание на три аспекта, которые могут приводить к накоплению рисков в банковской рознице.
Банки повышают проценты по ипотеке. Стоит ли покупать жилье сейчас
Почему выросли ипотечные ставки
Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства. Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики). Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.
«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.
ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.
Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.
Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%. Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка. С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.
По данным «Дом.РФ» в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику. На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).
Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.
Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку
Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит. Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.
На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.
«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.
На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. «В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.
«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров. Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас
Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль. Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.
Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.
«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования. — говорит Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».
Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.
Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.
Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию. Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову. Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.
«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно. Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»