когда договор аренды считается недействительным
Признание договора недействительным. Юридическая консультация от RosCo
В каких случаях договор может быть признан недействительным? Какие последствия возникают в случае признания договора недействительным?
Недействительность договора приводит к невозможности его исполнения. А перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и ст.431.1 ГК РФ.
Признание договора недействительным: основания
При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.
Так, нормами гражданского законодательства выделены следующие условия для признания сделок недействительными:
Досудебное урегулирование споров
Для того, чтобы оспорить заключение договора на кабальных условиях, необходимо доказать совокупность всех обстоятельств, предусмотренных п.3 ст.179 ГК РФ. Для обоснования невыгодных условий в суде нужно привести доказательства, что условия договора не соответствуют интересам компании и существенно отличаются от условий аналогичных договоров (Определение ВС РФ от 16.11.2016 г. № 305-ЭС16-9313).
Например, основаниями признания кредитного договора недействительным являются:
Смотрите материал, подготовленный юрисконсультом «РосКо — Консалтинг и аудит» Валерия Иванова.
Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России «РосКо».
Четыре дела о недействительных сделках
В законе нет такого понятия, как «отмена сделки». Зато есть понятие недействительной сделки, и когда суд признает сделку недействительной, он ее отменяет. Тогда у сторон больше нет обязательств, а товары и деньги иногда нужно вернуть назад.
Ничтожные и оспоримые сделки
В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:
Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:
Компания «Листопад» покупает у Аркадия автомобиль. Лично они не встречаются, обмениваются документами по почте. Через неделю выясняется, что Аркадию 13 лет. Несовершеннолетний не может заключать сделки, поэтому она считается ничтожной и отменяется без суда. Стыдно, «Листопад».
Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.
Почему сделку могут признать недействительной
Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:
У ресторанной франшизы «Бургер-мама» есть устав с таким пунктом: цель компании — предпринимательская деятельность в отрасли общественного питания, а именно приготовление и продажа сочных бургеров.
Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.
Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.
Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.
Дело 1. Недействительный договор аренды земли 👎
Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.
Компания «Приволжскдорстрой» арендовала земельный участок у городской администрации. В договоре была указана цель аренды — разработка недр. После заключения договора компания начала на участке добычу полезных ископаемых. В это же время в суд обратился заместитель прокурора и попросил:
Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.
Дело 2. Отмена продажи машины компании 👎
Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.
Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса
Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.
Крупная сделка для ООО
Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.
Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.
В сентябре 2016 года компания «Геобуркум» обратилась в суд с требованием признать «Бетон Урала» банкротом. Сразу после этого «Бетон Урала» продал машину «Тойота» другой компании — «Уралрегстрою», а та через пару недель перепродала ее Матвееву Г. В. Если бы не эта цепочка сделок, машину пришлось бы отдать за долги.
Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.
Он обратился в суд с просьбой признать недействительной продажу машины, которая принадлежала «Бетону Урала», и вернуть ее для оплаты долгов компании.
Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.
Дело 3. Притворный агентский договор 👎
В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.
ИП Вольсков заключил агентский договор с «Бёртид финанс лимитед», которая от его имени выкупила на торгах долю в строящемся доме. Дом принадлежал компании «Аметист».
Компания «Аметист» обратилась в суд с просьбой признать агентский договор и покупку доли недействительной, а затем вернуть долю компании. Истец настаивал, что агентский договор — это притворная сделка, чтобы прикрыть выход ИП Вольскова из ООО.
Суд согласился с «Аметистом», потому что:
Суд признал агентский договор недействительным и отменил сделку между «Аметистом» и ИП Вольским.
Дело 4. Отмена договора переуступки долга 👎
Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.
Компания «СК Партнер» была должна деньги ИП Багровой, а компания «Ока стройсервис» была должна «СК Партнер». В идеальном мире было бы так: «Ока стройсервис» возвращает долг «СК Партнер», а «СК Партнер» расплачивается с ИП Багровой.
Но когда суд выдал «СК Партнер» исполнительный лист, по которому компания могла получить долг от «Ока стройсервис», директор «СК Партнер», Беззубов К. В., не стал взыскивать деньги. Вместо этого он заключил договор переуступки требования между «СК Партнер» и самим собой. И получилось, что у компании денег нет, поэтому отдать долг ИП Багровой она не может.
ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:
Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.
Это значит, что «СК Партнер» получит долг от «Ока стройсервис» и вернет деньги ИП Багровой.
Кредит для бизнеса под залог квартиры до 10млн₽
До 5 лет, от 11% годовых с возобновляемой кредитной линией
Судебная практика о признании договора аренды незаключенным
Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.
Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?
Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.
Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:
Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.
Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:
Несогласованность предмета аренды
Для аренды существенными условиями являются:
Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.
Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:
Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.
Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.
На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.
Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?
Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).
В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).
Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).
Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:
В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).
Последствия признания договора аренды незаключенным
Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:
В качестве исключения могут применяться условия:
Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).
Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.
Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя
Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:
В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:
Расторжение договора по инициативе арендатора
Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:
Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.
Итоги
Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.