когда договор дду прекращает свое действие
Когда договор дду прекращает свое действие
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4
Споры в суде общей юрисдикции:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Энциклопедия судебной практики. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (Ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)
Энциклопедия судебной практики
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
(Ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
1. Общие положения о сроке передачи объекта долевого строительства
1.1. Закон не обязывает застройщика заключать и регистрировать дополнительные соглашения о внесении изменений, касающихся срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание то обстоятельство, что если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве обязывает застройщика направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока.
Согласно названной норме права изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом закон не обязывает застройщика заключать и регистрировать дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства.
Положениями ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ право застройщика изменить единый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства не поставлено в зависимость от волеизъявления всех без исключения участников долевого строительства. Кроме того, на застройщика не возложена обязанность передавать для государственной регистрации дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства.
1.2. Дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства подлежит государственной регистрации
Согласно части 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.
Из приведённых выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
1.3. Спор об отказе от исполнения от договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств не может быть рассмотрен до вынесения решения по спору между теми же сторонами об изменении сроков передачи объекта долевого строительства
Спор об отказе от исполнения от договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств, уплаченных по договору, не может быть рассмотрен до момента вынесения решения по спору между теми же сторонами об изменении сроков передачи объекта долевого строительства.
1.4. Соблюдение срока сдачи в эксплуатацию зависит не только от застройщика, но и от органов, обеспечивающих ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, а соблюдение срока передачи конкретного помещения дольщику после принятия объекта в эксплуатацию зависит только от застройщика
Определение Краснодарского краевого суда N 4Г-12087/2014 от 18 декабря 2014 г.
После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект не позднее предусмотренного договором срока. Необходимость различать данные сроки обусловлена их различными свойствами: соблюдение срока сдачи в эксплуатацию зависит не только от застройщика, но и от органов, обеспечивающих ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, тогда как соблюдение срока передачи конкретного помещения дольщику после принятия объекта в эксплуатацию зависит только от застройщика.
1.5. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ).
Исходя из положений пункта 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику относится к существенным условиям договора долевого участия в строительстве.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передаёт объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
По смыслу закона застройщик вправе передать объект долевого строительства дольщику исключительно после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (в данном случае многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
1.6. Условие договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта, определяемое моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, должно толковаться с учетом условия того же договора о сроке ввода объекта в эксплуатацию
Данное судами истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зависит не только от волеизъявления Застройщика, но и от ряда решений государственных органов. При этом совершение Застройщиком необходимых для наступления этих событий действий не означает, что решения таких органов будут положительными и не последует при наличии предусмотренных Законом оснований отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Обусловливание срока исполнения договора решениями государственных органов не позволяет определить этот срок, так как такие решения не являются событиями, которые должны неизбежно наступить.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.04.2013 N 16179/12 разъяснено, что истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.
Условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию без учета условия договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, необоснованны.
1.7. Условия договора, предусматривающие зависимость срока передачи объекта долевого строительства от момента утверждения акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, ничтожны
Условия договора, предусматривающие зависимость срока передачи объекта долевого строительства от момента утверждения акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, ничтожны. Изложенные условия означают, что застройщик не связан с данными сроками, а предусмотренная законом неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих исполнение истцом обязанности по финансированию строительства жилого дома, и отсутствие доказательств исполнения должником обязательства по передаче в установленный договором срок объекта долевого строительства, апелляционный суд необоснованно отказал дольщику во взыскании неустойки, предусмотренной статьей 6 Закона N 214-ФЗ.
1.8. Соглашение об изменении договора по срокам сдачи объекта долевого строительства должно быть совершено в той же форме, что и договор участия в долевом строительстве
Изменение срока передачи объекта долевого строительства может быть осуществлено по общим правилам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон, а в случае невозможности достичь соглашения, в судебном порядке по требованию застройщика (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
Изменение условий договора в части изменения срока сдачи объекта долевого строительства оформляется путем подписания дополнительного соглашения, которое также подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 433 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Согласно п. 5.3 договора, в случае, если строительство объекта не может быть завершено в срок, застройщик направляет дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В течение 10 дней после получения письменного уведомления, дольщик должен дать письменный ответ на данное предложение. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется в порядке установленном ГК РФ, посредством заключения дополнительного соглашения к настоящему договору. Отсутствие ответа расценивается как согласие дольщика с продлением срока окончания строительства.
Указанная квартира в установленный договором срок истцу передана не была, что представителем ответчика не оспаривалось. Дополнительное соглашение между сторонами о продлении сроков сдачи объекта долевого строительства в порядке ст. 452 ГК РФ не заключалось.
Примечание
Отсутствие ответа расценивается в данном случае как согласие в силу того, что такое условие было предусмотрено договором. По общему же правилу молчание акцептом не является (п. 2 ст. 438 ГК РФ).
По смыслу части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ одного лишь того обстоятельства, что Застройщик направил Дольщику предложение об изменении срока передачи объекта, является недостаточным для признания договора измененным, поскольку соглашение об изменении договора должно быть совершено в той же форме, что и договор участия в долевом строительстве, то есть такое соглашение должно быть подписано обеими сторонами и зарегистрировано в ЕГРП. В данном же случае, получив от ответчика 09.08.2013 проект дополнительного соглашения об изменении срока строительства, истица его не подписала и не выразила ответчику согласие с ним, ответчик не заявил в суд требование об изменении договора участия в долевом строительстве по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ. Поэтому предусмотренные договором сроки окончания строительства до 30 сентября 2012 года и передачи Дольщику квартиры до 30 ноября 2012 года не могут быть признаны измененными на новый срок только лишь по тому основанию, что 09 августа 2013 года Застройщик вручил Дольщику проект дополнительного соглашения об изменении этих сроков. Исходя из того, что в установленном законом порядке дополнительное соглашение об изменении договора сторонами оформлено не было, то предусмотренные договором сроки окончания строительства и передачи квартиры Дольщику остаются действующими, за нарушение которых ответчик несет перед истцом ответственность, предусмотренную статьей 6 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ.
1.9. Право застройщика изменить единый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства не поставлено в зависимость от волеизъявления всех без исключения участников долевого строительства
Положениями ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ право застройщика изменить единый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства не поставлено в зависимость от волеизъявления всех без исключения участников долевого строительства.
1.10. Часть 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ содержит императивное требование о едином сроке окончания строительства многоквартирного жилого дома для всех участников долевого строительства
Суды исходили из того, что срок окончания строительства многоквартирного жилого дома должен быть единым для участников долевого строительства и таким сроком является третий квартал 2013 года.
В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков.
2. Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства
2.1. При разрешении требований о взыскании процентов за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства применению подлежат нормы Закона N 214-ФЗ
Поскольку специальным законом, регулирующим спорные отношения, является ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то при разрешении требований истицы о взыскании процентов за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства применению подлежали вышеприведенные нормы указанного Закона.
Поскольку специальным законом, регулирующим спорные отношения, является ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то при разрешении требований истицы о взыскании процентов за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства применению подлежали вышеприведенные нормы указанного Закона.
2.2. При нарушении срока передачи объекта период просрочки определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства, и днем подписания документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства
2.3. Кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в день, в который объект долевого строительства подлежал передаче
Из ч. 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует, что кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2014 по делу N А56-50180/2013
Пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8 Закона N 214-ФЗ).
По смыслу вышеуказанных норм кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику-застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.
В связи с изложенным правовая позиция, содержащаяся в п. 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., применению не подлежит.
2.5. Письменный отказ участника долевого строительства от взыскания неустойки по договору (при отсутствии внесения в него изменений по срокам передачи объекта) не лишает его права на взыскание законной неустойки за просрочку передачи объекта
Суд апелляционной инстанции, пересмотрев дело, [обоснованно] пришел к выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из того, что материалами дела подтвержден факт передачи объекта участнику долевого строительства с нарушением срока, предусмотренного договором, при этом сторонами изменения в условия договора в отношении срока передачи объекта строительства в целях исключения ответственности застройщика не вносились, в акте зафиксирован отказ участника долевого строительства от взыскания неустойки по договору, что не лишает его права на взыскание законной неустойки за просрочку передачи объекта, предусмотренной п. 1, 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ.
2.6. Взыскание неустойки (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства является мерой ответственности должника (застройщика) за нарушение обязательства
Взыскание неустойки (пени) на основании статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является мерой ответственности должника за нарушение обязательства.
Взыскание неустойки (пени) на основании ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является мерой ответственности должника за нарушение обязательства.
2.7. Невозможность извещения участника долевого строительства о переносе срока ввода в эксплуатацию объекта в связи с отсутствием договора, находящегося на регистрации, не освобождает застройщика от ответственности за нарушение сроков исполнения обязательства
Ссылка апеллянта на невозможность выполнения положений ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ о направлении в адрес истца письма о переносе срока ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в связи с отсутствием договора, который находился на регистрации в Росреестре, не является обстоятельством освобождающим общество от ответственности за нарушение сроков исполнения обязательства.
Требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа судом правомерно удовлетворены на основании положений ст. 15 и п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей». Размер компенсации морального вреда определен с учетом всех обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, обоснован в судебном решении.
2.8. Несоответствие высоты потолков СНиП 3.01-2003 и СП54.1330.2011 не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с застройщика неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ
Объект долевого строительства был передан истцам с недостатками, которые не оспаривались ответчиком и подтверждены материалами дела. Наличие указанных недостатков, в частности, несоответствие высоты потолков СНиП 3.01-2003 и СП54.1330.2011, не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки по ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ. Объект долевого строительства был передан истцам в установленные договором сроки, нарушений обязательств со стороны ответчика в части сроков передачи объекта долевого строительства не допущено. Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал истцам в удовлетворении данного требования, при этом указав, что истцы не лишены возможности обратиться в суд с иными требованиями, предусмотренными Законом РФ «О защите прав потребителей».
2.9. Неустойка должна исчисляться от цены договора участия в строительстве
При разрешении спора суд обоснованно признал подлежащими отклонению доводы ответчика о необходимости учитывать при определении размера неустойки то обстоятельство, что истцами внесены личные средства лишь в части цены договора, а оставшаяся часть оплачена Министерством сельского хозяйства и продовольствия, поскольку размер неустойки, взыскиваемой на основании части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, определяется от цены договора.
Ссылка в жалобе на необоснованность взыскания судом неустойки с полной стоимости квартиры, в виду выплаты оставшейся суммы задолженности только в период рассмотрения дела судом, на правильность сделанных судом первой инстанции выводов не влияет. Судебная коллегия полагает, что размер неустойки, взыскиваемой на основании ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ должен определяться от полной цены договора, на что сослался в своем решении суд первой инстанции.
В силу положений п. 1 ст. 5 и п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» неустойка должна исчисляться от цены договора участия в строительстве.
Между тем, сумма, за которую истец получил право требования по договору долевого участия, является договорной ценой, которая устанавливается по соглашению сторон договора уступки права требования. Эта сумма была уплачена истцом не застройщику, а лицу, которое уступало истцу право требования.
2.10. Положения ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ не предусматривают возможность распространять правило о взыскании неустойки в двойном размере на договорную неустойку
Положения части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ не предусматривают возможность распространять правило о взыскании неустойки в двойном размере и на договорную неустойку.
2.11. Признание права собственности на объект долевого строительства решением суда как основание освобождения от ответственности за нарушение сроков передачи объекта по ДДУ законом не предусмотрено
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что нарушение сроков исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в части передачи участнику такого строительства соответствующего объекта, является безусловным основанием для возложения на соответствующего застройщика гражданско-правовой ответственности обязанности по выплате неустойки, а признание права собственности на объект долевого строительства решением суда, как основание применения такой ответственности, законом не предусмотрено.
2.12. Период образования просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче объекта по ДДУ зависит лишь от даты фактического подписания соответствующего передаточного акта
Период образования просрочки исполнения обязательства застройщика не связан с признанием права собственности судом, а зависит лишь от даты фактического подписания соответствующего передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Период образования просрочки исполнения обязательства застройщика не связан с признанием права собственности судом, а зависит лишь от даты фактического подписания соответствующего передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства.
2.13. Неустойка, уплачиваемая за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве, может быть согласована сторонами договора в ином размере, чем предусмотрено законом, но не ниже установленного
Судом принято во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.
Законом предусмотрено взыскание неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то есть в данном случае квартиры.
Поскольку соглашение, заключенное сторонами, устанавливает более низкий размер неустойки по сравнению с п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, что ущемляет права истицы как потребителя, оно не может быть принято во внимание при решении вопроса о возложении на ответчика такого вида гражданско-правовой ответственности как уплата неустойки за нарушение обязательств по договору участии в долевом строительстве. Данная позиция согласуется с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которой неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта Российской Федерации», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
Законом предусмотрено взыскание неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то есть в данном случае квартиры.
Данная позиция согласуется с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которой неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта Российской Федерации», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
В п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), указано, что неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.
Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон. Данная позиция также отражена в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года (п. 21, «Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве»).
2.14. Инвестор не несет ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства
Как следует из материалов дела, ответчик не являлся застройщиком указанного выше жилого дома, согласно п. 2 предварительного договора застройщиком в строительстве жилого дома указана ООО, а ответчик обладал правом заключения предварительного договора купли-продажи на основании договора инвестирования. Между тем, ответственность за нарушение сроков передачи квартиры в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, как прямо указано в законе, несет застройщик. Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что правовых оснований для взыскания неустойки с ответчика, который является инвестором, не имеется, поскольку нормы ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, к возникшим правоотношениям между истцом и ответчиком неприменимы.
2.15. Взыскание в пользу участника долевого строительства неустойки за нарушение застройщиком срока получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию законодательством не предусмотрено
Законом предусмотрено взыскание неустойки только за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то есть в данном случае квартиры.
Взыскание в пользу участника долевого строительства неустойки за нарушение застройщиком срока получения разрешения на ввод объекта недвижимости (многоквартирного дома) в эксплуатацию законом не предусмотрено.
Договор об уступке права требования указывает лишь на момент перехода права к новому кредитору, но не изменяет срок исполнения обязательств ответчика по договору долевого участия в строительстве и не ограничивает объем прав, переходящих к новому кредитору, в том числе и в части, касающейся неустойки.
Другие положения договора уступки также не содержат ограничений объема прав, передаваемых новому кредитору по договору долевого участия в строительстве.
Не содержат подобных ограничений положения части 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ, предусматривающей уступку прав требований по договору.
Соответственно, поскольку просрочка в передаче квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлось физическое лицо, то и заявленная неустойка должна исчисляться исходя из правила, предусмотренного положениями части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ для физического лица.
Законодатель разграничил применение штрафных санкций, предусмотренных положениями части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, в зависимости от субъектного состава участников долевого строительства: юридических или физических лиц.
Примечание
Следует иметь в виду, что принципиальное значение имеет момент возникновения права требовать неустойку. Возникновение такого права до уступки требования влечет переход этого права к цессионарию в неизменном виде (п. 1 ст. 384 ГК РФ). Если же просрочка имела место уже после уступки, то такое право является возникшим на основании закона (и не вытекающим из условий договора цессии) непосредственно у нового кредитора (цессионария) и неустойка должна рассчитываться исходя из этого.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам
Материал приводится по состоянию на октябрь 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» использованы авторские материалы, предоставленные Комлевым Е.Ю., М. Михайлевской