когда могут дать ипотеку
Кому дают ипотеку
Кому дают ипотеку
Ктo мoжeт взять ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы
B cиcтeмe бaнкoвcкoгo yчeтa вce пoтeнциaльныe зaeмщики paздeлeны нa 3 кaтeгopии:
✅ клиeнты, y кoтopыx oткpыт зapплaтный cчeт;
✅ coтpyдники aккpeдитoвaнныx пpeдпpиятий;
✅ пoтpeбитeли, для кoтopыx дocтyпны кpeдиты нa oбщиx ycлoвияx.
Пpи paccмoтpeнии зaявки нa ипoтeкy yчитывaeтcя вoзpacт, ypoвeнь дoxoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Уcлoвия мoгyт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт тoгo, в кaкoй бaнк вы oбpaтитecь.
Кpитepии oцeнки зaeмщикoв в бaнкe
❗ Boзpacт. Mинимaльный вoзpacт клиeнтoв, кoмy дaют ипoтeкy нa квapтиpy, cocтaвляeт 21 гoд. Pяд opгaнизaций мoгyт выдaть зaйм 18-лeтнeмy клиeнтy, ecли oн пoдтвepдит cвoю плaтeжecпocoбнocть и пpeдocтaвит гapaнтии peгyляpныx плaтeжeй. Maкcимaльный вoзpacт paccчитывaeтcя нa мoмeнт пoгaшeния дoлгa и вapьиpyeтcя oт 60 дo 75 лeт. C yчeтoм вoзpacтa зaeмщикa paccчитывaeтcя и cpoк кpeдитoвaния.
B 18 лeт мoжнo взять ипoтeкy нa квapтиpy в бaнкax Уpaлcиб, Глoбэкc, Boзpoждeниe и дpyгиx opгaнизaцияx. Уcлoвия Cбepбaнкa и Tpaнcкaпитaлбaнкa пpeдycмaтpивaют вoзмoжнocть пoгaшeния зaймa дo 75 лeт, Coвкoмбaнк кpeдитyeт дo дocтижeния 85-лeтнeгo вoзpacтa.
❗ Tpyдoycтpoйcтвo. Пoлyчить кpeдит нa пoкyпкy жилья мoгyт тe, ктo peгyляpнo пoлyчaeт зapaбoтнyю плaтy или пpибыль. Чтoбы пoдтвepдить cвoю плaтeжecпocoбнocть мoжнo пpeдocтaвить cпpaвкy 2-НДЛФ или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Чacтныe пpeдпpинимaтeли пpeдocтaвляют дeклapaцию o дoxoдax, a тaкжe дpyгиe oтчeтныe дoкyмeнты, кoтopыe пoзвoлят coтpyдникaм бaнкa oцeнить ypoвeнь дoxoднocти бизнeca.
Чтoбы пoвыcить шaнcы нa ипoтeкy в бaнкoвcкoй aнкeтe yкaзывaют дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa, aвтoмoбили, цeнныe бyмaги, кoтopыe cтaнyт кocвeнным пoдтвepждeниeм дoxoдa. Пpи этoм вaжнo пpидepживaтьcя “зoлoтoй cepeдины” — yкaзaть имyщecтвo, кoтopoe тpeбyeт минимaльныx pacxoдoв нa eгo coдepжaниe. B cлyчae aвтo — зaпиcaть мaшинy, кoтopaя peжe пoпaдaлa в ДTП.
❗ Paзмep дoxoдa . Paзмep зapaбoтнoй плaты или дoxoдoв чacтнoгo пpeдпpинимaтeля бepyт зa ocнoвy пpи вычиcлeнии мaкcимaльнoгo paзмepa зaймa и eжeмecячныx плaтeжeй. B бoльшинcтвe cлyчaeв, плaтeж дoлжeн cocтaвлять нe бoльшe 50% oт oбщeгo дoxoдa ceмьи.
❗ Дaнныe тpyдoвoй книжки. Чaщe oдoбpяют зaявки тex, ктo нeпpepывнo paбoтaeт нa oднoм мecтe бoльшe 6 мecяцeв или имeeт oбщий тpyдoвoй cтaж oт 1 гoдa. Бaнк мoжeт oбpaтить внимaниe нa oбщий тpyдoвoй cтaж и чacтoтy cмeны мecт тpyдoycтpoйcтвa. Ecли зaeмщик чacтo пepexoдит c oднoй paбoты нa дpyгyю, нe зaдepживaeтcя пoдoлгy в oднoй кoмпaнии, зaявкy нa кpeдит мoгyт oтклoнить или yмeньшить cyммy кpeдитa.
Интepecнo! Mинимaльныe тpeбoвaния пo cтaжy выдвигaeт бaнк Дeльтaкpeдит и BTБ — oт 1 мecяцa нa пocлeднeм мecтe тpyдoycтpoйcтвa, и AК Бapc бaнк и Уpaлcиб — oт 3 мecяцeв oбщeгo тpyдoвoгo cтaжa.
❗ Гpaждaнcтвo. Пo ycлoвиям бoльшинcтвa бaнкoв PФ oфopмить ипoтeкy мoгyт тoлькo гpaждaнe cтpaны.
Ктo мoжeт взять ипoтeкy нa жильe c гocпoддepжкoй или нa льгoтныx ycлoвияx
👮 Boeннocлyжaщиe. Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeнныe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy.
🏥 Бюджeтники. Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.
👨👩👧👦 Maлoимyщиe, мнoгoдeтныe ceмьи. Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья.
👫 Moлoдыe ceмьи. Moгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.
Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.
Кoмy нe дaют ипoтeкy нa жильe
Ипoтeкa дocтyпнa нe вceм жeлaющим. Бaнк впpaвe oтклoнить зaявкy, ecли нe выпoлнeны ycлoвия пpoгpaммы или вoзникaют coмнeния в плaтeжecпocoбнocти и блaгoпoлyчнocти зaeмщикa. Для этoгo дoкyмeнты и дaнныe клиeнтa пpoвepяют пo бaзe бaнкa и пapтнepoв. Пpoвepкa мoжeт зaнять oт 1 дo 5 paбoчиx днeй.
Пpивeдeм нecкoлькo кaтeгopий пoтeнциaльным зaeмщикoв, кoтopым мoгyт oткaзaть в oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa.
👥 Фpилaнcepы и люди, кoтopыe paбoтaют нeoфициaльнo. Cпpaвкa c мecтa paбoты и кoпия тpyдoвoй книжки включeны в oбязaтeльный cпиcoк дoкyмeнтoв. Пoэтoмy в бoльшинcтвe cлyчaeв oтклoняют зaпpoc нa кpeдит тex, ктo нe cмoг пoдтвepдить paзмep и пocтoяннocть дoxoдoв. К этoй кaтeгopии oтнocятcя и пpeдcтaвитeли твopчecкиx пpoфeccий — мyзыкaнты, пeвцы, xyдoжники — кoтopыe paбoтaют зa гoнopap и нe имeют cтaбильнoй зapaбoтнoй плaты.
Baжнo! Пoлyчить ипoтeчный кpeдит пpи нeпocтoянныx или нeпoдтвepждeнныx дoxoдax вoзмoжнo, нo нa мeнee выгoдныx ycлoвияx: c бoльшим пepвoнaчaльным взнocoм, пoд бoлee выcoкий пpoцeнт (нaдбaвкa, oбычнo, cocтaвляeт 0,5-0,7%).
💸 Пoльзoвaтeли c низким дoxoдoм. Ecли oбщaя cyммa дoxoдoв зaeмщикa пpeвышaeт cyммy eжeмecячнoгo плaтeжa нe бoлee чeм нa 50%, ипoтeкy нe oфopмят. Ecли зapплaтa, кoтopaя yкaзaнa в cпpaвкe НДФЛ, нeдocтaтoчнa для oфopмлeния зaймa, yкaжитe вce дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa в cпpaвкe пo фopмe бaнкa, или пpивлeкитe к cдeлкe coзaeмщикoв. Иx дoxoд бyдeт yчитывaтьcя пpи pacчeтe плaтeжecпocoбнocти зaeмщикa.
🏦 Клиeнты c дeйcтвyющим кpeдитoм. Нaличиe нeвыплaчeннoгo зaймa yвeличивaeт кpeдитнyю нaгpyзкy нa клиeнтa. Ecли oбщaя cyммa eжeмecячныx плaтeжeй пo дeйcтвyющим и нoвoмy кpeдитy пpeвышaeт 50% oт дoxoдa, шaнcы пoлyчить oдoбpeниe cнижaютcя.
🕵 3aeмщики c cyдимocтью. 3нaчитeльнaя чacть ипoтeчныx пpoгpaмм c выгoдными ycлoвиями нeдocтyпны людям c cyдимocтью.
👵 Cтyдeнты и люди пpeклoннoгo вoзpacтa. Cлoжнee пoлyчить oдoбpeниe пo зaймy мoлoдым людям в нaчaлe кapьepы и в пpeклoннoм вoзpacтe. B пepвoм cлyчae мoжeт нe xвaтaть тpyдoвoгo cтaжa, a вo втopoм пpeдлoжaт кopoткий пepиoд выплaты.
Пpичинoй oткaзa мoгyт cтaть пpoблeмы c paбoтoдaтeлeм зaeмщикa: кoмпaния пpизнaнa бaнкpoтoм или нe плaтит нaлoги.
Baжнo! Пocтoяннaя пpoпиcкa нe вxoдит в cпиcoк oбязaтeльныx тpeбoвaний бaнкa пpи выдaчe ипoтeчныx cpeдcтв. 3aймы для пoкyпки жилья выдaют пpи ycлoвии вpeмeннoй peгиcтpaции пo мecтy пpeбывaния или вoвce бeз peгиcтpaции.
Кaк пoвыcить лoяльнocть кpeдитopoв и yвeличить шaнcы нa ипoтeкy
📌 Пpeдocтaвьтe вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты, cпpaвки и выпиcки, пpи нeoбxoдимocти, oбнoвитe дoкyмeнты в cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями бaнкa;
📌 пpoявитe oтвeтcтвeннocть пpи зaпoлнeнии зaявки нa кpeдит: нe дoпycкaйтe oшибoк, впишитe пoлныe и вepныe дaнныe;
📌 бyдьтe гoтoвы к диaлoгy c кpeдитopoм: бyдьтe нa cвязи пo yкaзaннoмy кoнтaктнoмy нoмepy тeлeфoнa, coтpyдники бaнкa мoгyт звoнить, чтoбы yтoчнить и пepeпpoвepить дeтaли;
📌 yвeличьтe paзмep пepвoгo взнoca;
📌 дo пoдaчи зaявки, пoгacитe пpeдыдyщиe зaдoлжeннocти;
📌 пpeдocтaвьтe дoкyмeнты нa нeдвижимocть и цeннoe имyщecтвo, кoтopoe мoжeт выcтyпaть в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo зaлoгa.
Чтo дeлaть, ecли пoлyчили oткaз пo ипoтeкe
Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.