когда наступает право собственности на недвижимое имущество
Как рассчитать налоговый период на продажу квартиры?
Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, полученные от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, если имущество приобретено до 1 января 2016 г., и на момент продажи имущество находится в вашей собственности три года и более.
Налоговое законодательство не содержит отдельных требований о том, что минимальный срок владения исчисляется исключительно с даты оформления права собственности на недвижимость без обременения.
Согласно положениям гражданского законодательства РФ (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ) срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем.
Пункт 1 ст. 235 ГК РФ предусматривает закрытый перечень оснований для прекращения права собственности на недвижимое имущество. При этом действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для прекращения права собственности на квартиру, приобретенной в ипотеку, погашение суммы заемных средств и снятие обременения с квартиры с получением нового свидетельства на данную квартиру, но уже без обременения.
Таким образом, право собственности на квартиру независимо от наличия и последующего снятия обременения на квартиру возникает с момента первоначальной государственной регистрации данного права. В вашем случае минимальный срок владения данной квартирой исчисляется с марта 2015 года и составляет три года.
Когда наступает право собственности на недвижимое имущество
ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
(п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ)
Когда наступает право собственности на недвижимое имущество
Чаще всего право собственности на недвижимость возникает на основании договора купли-продажи. Но это может быть и иная сделка об отчуждении имущества, например внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица.
Есть и другие основания возникновения права собственности, в частности акт госоргана и органа местного самоуправления, судебное решение о признании права на самовольную постройку, приобретательная давность, создание нового объекта недвижимости, правопреемство при реорганизации юридического лица.
1. Договоры и иные сделки
Это наиболее распространенное основание возникновения права частной собственности на недвижимое имущество. Вы можете его купить (в том числе выкупить арендованное), приобрести у собственника по договору мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ). Примером иной сделки может быть договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Разновидностью сделки является внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал. Поэтому, если учредитель внес в уставный капитал вашей организации недвижимое имущество, к ней перейдет и право собственности на это имущество (п. 3. ст. 213 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/12).
2. Акты государственных органов и органов местного самоуправления
Акты госорганов и органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания права собственности (пп. 2 п.1 ст. 8 ГК РФ). Это основание, как правило, связано с бесплатной передачей государственного или муниципального имущества в частную собственность.
В большей степени это относится к передаче публичных земельных участков в частную собственность бесплатно. Бесплатная передача в собственность иного имущества в настоящее время маловероятна. Это возможно в исключительных случаях, например передача культовых зданий и сооружений религиозным организациям (п. 3 ст. 21 Закона о свободе совести).
3. Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку
На основании решения суда вы можете приобрести право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который принадлежит вам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования). При этом необходимо, чтобы одновременно были соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
Суд может признать право собственности на такую постройку, только если вы были лишены возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от вас не зависели
Суд или орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ) может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям. Исполнив это решение, вы сможете приобрести право собственности на нее, если (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ):
Самовольной постройкой могут быть в том числе объект незавершенного строительства и новый объект, возникший в результате самовольно произведенной реконструкции (п. п. 28, 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
4. Приобретательная давность
В силу приобретательной давности вы можете получить в собственность имущество, принадлежащее другому лицу, или бесхозяйное имущество (ст. 234 ГК РФ, п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Это возможно, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им как своим собственным в течение 15 лет (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Обратите внимание, что приобрести по этому основанию право собственности на публичный земельный участок не получится, поскольку это не предусмотрено земельным законодательством (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Чтобы приобрести право собственности по этому основанию, вам нужно обратиться в суд. Решение суда необходимо для регистрации права собственности (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
5. Создание нового объекта недвижимости
Если вы построили объект недвижимости, то можете приобрести на него право собственности. Для этого важно, чтобы (п. 1 ст. 218 ГК РФ):
При этом объект может быть построен и с привлечением третьих лиц (подрядчиков). По договору подряда вещь изготавливается для заказчика и за его счет, поэтому и право собственности возникает у заказчика (ст. ст. 218, 702, 703 ГК РФ).
Новый объект недвижимости может возникнуть и в результате произведенной вами реконструкции объекта, если при этом изменяются его индивидуализирующие характеристики, например высота, площадь, этажность (Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
6. Реорганизация юридического лица
Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием возникновения права (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К таковым относится, например, реорганизация юридического лица. Если вы являетесь его правопреемником, то право собственности на принадлежавшее юридическому лицу недвижимое имущество перейдет к вам (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
При этом право собственности возникнет с момента завершения реорганзации, а не с момента регистрации права в ЕГРН (п. 3Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Однако мы рекомендуем по окончании реорганизации обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности в ЕГРН, поскольку она в любом случае потребуется, если вы решите, например, впоследствии продать или сдать в аренду недвижимость (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Проверьте, чтобы у вас были в наличии:
Эти документы понадобятся, в частности, при обращении в Росреестр.
Приобретательная давность: как оформить право собственности
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.
Эксперты в статье:
Срок владения — 15 лет
Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.
Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.
Условия для приобретения права собственности:
Только через суд
При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.
В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:
— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.
«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.
Случай из практики Верховного суда
Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.
Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.
В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.
Как уведомить налоговую о сроке владения новостройкой?
В 2018 году я купил квартиру по ДДУ у застройщика. В 2019 году оформил право собственности, а в 2021 решил ее продать. С момента, как я полностью оплатил квартиру, прошло три года и один месяц. У меня есть еще квартиры, но все они пока строятся. То есть эта готовая квартира — единственная, в которой можно жить.
По новым поправкам налог с продажи квартиры я платить не должен и, соответственно, в декларации мне ее указывать не нужно. Но я боюсь, что налоговая увидит, что квартира у меня в собственности всего 1,5 года, и посчитает, что я уклоняюсь от уплаты налога.
Как уведомить налоговую инспекцию о том, сколько времени прошло с момента полной оплаты квартиры? И надо ли это делать?
Вы правы: теперь минимальный срок владения новостройками считается не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты стоимости квартиры. Если единственная квартира была в собственности три года или более, не придется платить НДФЛ, когда будете ее продавать. Отражать в декларации доходы от продажи тоже не нужно.
По закону вы не обязаны уведомлять налоговую о том, когда фактически приобрели квартиру. Но наши читатели пишут, что проблемы со сроками часто возникают даже в более простых случаях. Поэтому нужно быть готовым к тому, что ИФНС пришлет вам запрос о продаже квартиры. Расскажу, как опередить инспекцию и представить пояснения до того, как она вами заинтересуется.
Когда не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию, если продаете новостройку
При продаже новостройки надо учитывать правило минимального срока владения. Если человек владел квартирой пять или более лет, платить НДФЛ с доходов от ее продажи не придется. А если новостройка — единственное жилье продавца, этот срок сокращается до трех лет.
Чтобы минимальный срок владения новостройкой был сокращенным, на момент продажи не должно быть других квартир в собственности. Тут есть исключение: можно иметь в собственности две квартиры, если вторую вы купили в течение 90 дней до продажи новостройки.
Если квартирой вы владеете меньше минимального срока, то при продаже, возможно, придется заплатить 13% НДФЛ. И обязательно нужно будет подать декларацию.
Раньше минимальный срок владения новостройкой отсчитывался с даты регистрации права собственности, то есть после сдачи дома. С 29 декабря 2020 года вступили в силу изменения в налоговый кодекс: теперь срок считается с момента полной оплаты квартиры. Если после оплаты прошел минимальный срок, налога при продаже новостройки не будет. Но если была доплата за лишние метры при сдаче дома, срок нужно считать с момента, когда собственник внесет эту доплату. Считать срок по-новому можно, если квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ или договору уступки, продали в 2019 году или позднее.
Вы оплатили квартиру по ДДУ уже больше трех лет назад, и эта квартира единственная в вашей собственности. Так что вы правы: платить НДФЛ с доходов от ее продажи не нужно.