когда отменят страховку по ипотеке
В каких случаях ипотечный заемщик сможет отказаться от страховки
Что нужно знать о страховании при получении ипотеки
В ситуации с покупкой жилья на вторичном рынке имеет смысл застраховать право собственности на квадратные метры. Полис пригодится, если, к примеру, выяснится, что при продаже недвижимости были нарушены права несовершеннолетних наследников бывшего владельца, или если вскроется мошенничество и договор купли-продажи расторгнут. Заемщик останется без жилья, но с необходимостью выплачивать кредит.
С другой стороны, ипотека все еще остается дорогой. Мало кому хочется платить еще и за страховку.
Чтобы сэкономить, специалисты советуют приобретать полисы непосредственно в страховых компаниях, а не в банках (они продают продукты нескольких аккредитованных страховщиков). Даже если вы уже заключили договор страхования при оформлении кредита, его можно расторгнуть в течение 14 дней (так называемый период охлаждения). После этого стоит изучить имеющиеся на рынке предложения и заключить договор с той страховой компанией, которая предлагает наиболее оптимальный вариант с точки зрения цены и набора рисков. Приобретенный таким образом полис может стоить в 1,5-2 раза дешевле, чем тот, который продал вам банк. Не забудьте отнести договор страхования в свою кредитную организацию. Там должны поставить отметку, что страховка у вас есть.
В сентябре 2020 года в силу вступит норма, которая позволит заемщикам возвращать часть страховки при досрочном погашении кредита. Потребовать назад «неиспользованную» долю страховки можно будет в течение 14 дней с даты досрочного погашения.
Ипотечная страховка по-новому. Что выиграют заемщики?
Ипотечникам больше не надо будет страховать себя и имущество. ЦБ хочет переложить эту обязанность на банки. Что выиграют заемщики?
В конце июля ЦБ опубликовал у себя на сайте новую концепцию регулирования ипотечного страхования. Главное новшество: заключать договор ипотечного страхования теперь будет не заемщик, а банк-кредитор. От своего имени и за свой счет он должен будет застраховать заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика. Требовать уплаты или возмещения страховой премии с клиента банк не имеет права. Но никто не запрещает включить это в общую стоимость кредита. По логике регулятора, банк обладает «более сильной переговорной позицией», чем индивидуальный заемщик, и имеет гораздо больше возможностей добиться минимального тарифа от страховой компании. Но вот позволит ли это снизить ипотечные расходы заемщика?
Минус агентская комиссия
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский говорит, что ипотечное страхование оставалось головной болью заемщиков весь период существования ипотеки как отдельного развитого продукта. «Сплошь и рядом были ситуации, когда заемщик приходил в банк для оформления кредита по одной ставке, а в договоре видел процент, увеличенный на 0,7–1 пункт, — рассказывает он. — Банки аргументировали это пересчетом ставки в соответствии с требованиями ЦБ по страхованию жизни и имущества. Благодаря новой инициативе регулятора зазор между обещанной и реальной ставкой по кредиту должен будет сократиться в 2–3 раза, что, разумеется, благотворно отразится на карманах и настроении заемщиков». Если расходы на страховку не будут ложиться на плечи заемщиков, у них не будет необходимости подбирать ипотечный продукт в другом банке и по более выгодной цене либо оформлять страховку за свой счет, а не через банковские структуры, тем самым экономя время.
Самые популярные предложения на ипотеку для вторичного рынка
Еще одно предлагаемое новшество — лишить банк-кредитор права получать агентское вознаграждение от страховщика за продаваемые ипотечные полисы. В последние годы комиссионные банковских посредников стремительно росли на фоне того, что банковские «прилавки» стали главным каналом продаж многих страховок. На комиссии приходится значительная часть страховой премии: условно говоря, каждый третий рубль, уплачиваемой заемщиком в страховую компанию, перечисляется банку-кредитору в качестве вознаграждения.
Соответственно, чтобы уменьшить стоимость ипотечного продукта, нужно сократить расходы, а именно урезать агентскую комиссию банков.
На что переложат потери?
Потерю страховой премии в своих доходах банки с большой долей вероятности компенсируют за счет иных источников, так что заемщики вряд ли почувствуют облегчение от нововведения, считают участники финансового рынка. «У банка есть два вида дохода: процентный и комиссионный, из которого состоит его маржа, — говорит генеральный директор, председатель правления СПАО «Ингосстрах» Константин Соколов. — На эту маржу банк живет и зарабатывает. Если уменьшится поток комиссий, которые банк получает по ипотечному страхованию, это сократит часть его маржи. Он где-то должен будет найти компенсацию. Возможно, это выльется в рост ипотечной ставки».
Банкиры не исключают такого развития событий. «Новая концепция ипотечного страхования может оказать влияние на ценообразование по кредиту, — ответил Банки.ру директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. — Мы допускаем, что в определенной перспективе рост ставок возможен».
Хотя, по мнению Алексея Кричевского, на фоне снижения ключевой ставки закладывать в стоимость кредитов потерю доходов от инициативы ЦБ у банков не получится — слишком большая конкуренция за каждого платежеспособного клиента. «Впору думать о том, как сделать хороших заемщиков более лояльными, а не об увеличении процентных ставок», — говорит он.
Константин Соколов полагает, что достичь реального снижения ипотечной ставки для заемщиков можно только за счет снижения стоимости привлеченных ресурсов. «Если они будут стоить дешевле, банк сможет выдавать более дешевые кредиты, — говорит он. — И это должны быть долгосрочные пассивы, потому что ипотеку выдают на 25 лет. Стоимость длинных денег выше, чем краткосрочных, и на сегодня лично я не вижу источников долгосрочных пассивов в достаточном количестве, чтобы банки могли выгодно кредитовать ипотечных заемщиков».
Страховка оптом. Хорошо это или плохо?
Страховщики не в восторге от новой концепции ипотечного страхования. Всероссийский союз страховщиков (ВСС) считает, что не нужно ломать то, что работает почти 20 лет, чтобы снизить стоимость ипотечного кредита. «Страховое сообщество согласно, что нужно сделать ипотечные продукты привлекательными и максимально доступными для потребителя. В то же время мы уверены, что конкуренция является основным двигателем рынка, заставляющим его участников предлагать продукты наивысшего качества по наименьшей цене», — заявил президент ВСС Игорь Юргенс на встрече 5 августа, в которой участвовали более 80 представителей страховых компаний, банков, ассоциаций, представители Банка России и Минфина.
Еще в мае глава ВСС высказывал опасения, что дополнительные затраты на страхование имущества и жизни заемщиков будут восприниматься банками как финансово нецелесообразные и вмененные. Поэтому они будут стремиться заключать договоры только со страховщиками, предлагающими минимальную стоимость страхования, без учета качества продукта и оценки финансового состояния компании, либо работать исключительно с дочерними страховщиками. Это, по мнению Юргенса, приведет к снижению конкуренции, высокой убыточности и последующему отказу страховщиков от данного направления в страховании.
То есть существует риск ухудшения качества страхового продукта. Сейчас страховщик может в индивидуальном порядке обрабатывать заявку от каждого отдельного заемщика, анализировать его риски, рассчитывать индивидуальный тариф исходя из особенностей имущества и состояния здоровья клиента либо отказывать в страховании или устанавливать заградительный страховой тариф. Если все заемщики будут передаваться на страхование одномоментно, единым портфелем, по единому усредненному тарифу — это очень комфортно для банка, но неудобно для страховой компании, которая рискует потерять свою финансовую устойчивость.
Итак, тарифы на ипотечное страхование снизятся на 50–80% от текущего уровня. Страховщики потеряют в выручке, но не в прибыли. «Это приведет к падению номинальных объемов страховой премии по этому виду, хотя и не отразится на доходах страховщиков, потому что снижение произойдет на величину банковской комиссии, в которой отпадет смысл», — рассуждает директор по отраслевым решениям ИТ-компании КРОК в страховании Андрей Крупнов.
За страховщиков, одним словом, тоже волноваться не стоит.
Потеряли «титул»
Кроме того, когда заемщик не является стороной в страховом договоре, могут возникнуть вопросы у налоговиков. Налоговое законодательство РФ освобождает от НДФЛ суммы полученного гражданами страхового возмещения. А тут страхует имущество банк, страховое событие происходит у заемщика, а выплата предназначена банку, и возникает вопрос: как воспринимать заемщика по ипотеке?
За бортом концепции осталось титульное страхование. В документе вообще не упоминается об обязанности банка-кредитора застраховать титульные риски заемщика. Банк-кредитор вправе сделать это, но на практике с очень высокой степенью вероятности не будет страховать титульные риски, чтобы не увеличивать стоимость кредита. Хотя любая покупка недвижимости на вторичном рынке несет в себе потенциальный риск утраты права собственности, и если этот риск не застрахован, то его несет сам заемщик. То есть страхование титульных рисков фактически остается прерогативой заемщика, который на практике едва ли захочет это делать по доброй воле, потому что это не самая дешевая услуга — от 0,2% до 0,5% от стоимости квартиры ежегодно.
Резюмируя вышесказанное, можно предположить, что от принятия концепции регулирования ипотечного страхования в предложенной рынку редакции выиграют в большей степени банки-кредиторы и в гораздо меньшей степени страховщики и заемщики.
Отменят ли страхование ипотеки?
Идею отмены ипотечного страхования для заемщиков ЦБ РФ озвучил 27 апреля 2020 года. Новая концепция страхования ипотеки опубликована на официальном сайте Центробанка.
В концепции предложено сделать обязательным страхование не только недвижимости, но и жизни заемщика, однако обязанность страховать переносится с граждан на сами банки, выдающие ипотечные кредиты.
Реакция банков и страховых компаний на инициативу ЦБ неоднозначна. Многие полагают, что ставки по ипотеке вырастут и заемщики, в итоге, будут платить не меньше, чем раньше. Такие предположения вполне логичны, поскольку очевидно, что банки постараются компенсировать свои дополнительные траты. Увеличивает же Сбербанк ставку на 1 % для тех, кто не хочет страховать жизнь и здоровье. Кстати, для некоторых категорий заемщиков выгодно не страховать жизнь, а заплатить лишний процент.
Когда отменят ипотечное страхование?
Если, вместо страхования ипотеки заемщиками, будет применяться страхование самими банками, то произойдет это не очень скоро.
На процесс обсуждения инициативы ЦБ участниками ипотечного и страхового рынков уйдет не один месяц. Если консенсус будет достигнут, то потребуется время на подготовку поправок в федеральные законы и принятие этих поправок Госдумой с одобрением Советом Федерации и утверждением Президентом.
Таким образом, отмена страхования ипотеки, если и произойдет, то никак не ранее начала 2021 года.
Для кого могут отменить страхование ипотеки?
Поскольку банки и страховые компании восприняли предложение Центробанка без особого энтузиазма, перерастет ли эта инициатива в изменения в закон «Об ипотеке» — большой вопрос. Однако возможен и компромиссный вариант.
Отменить ипотечное страхование могут для тех заемщиков, кто получает новый кредит, но сохранить для тех, кто оформил ипотеку ранее.
Такой подход очень логичен. Во-первых, государству в условиях пост-вирусного кризиса важно привлекать именно новых заемщиков по ипотеке. Во-вторых, это компромисс между сторонниками и противниками нововведения. В-третьих, совмещение страхования, как заемщиками, так и самими банками, позволит на практике оценить плюсы и минусы обеих вариантов.
Если информация была вам полезна, поделитесь в соцсетях:
Оперативная информация о страховках и ассистансах — на нашей странице в Facebook
Страховку по ипотеке отменили для заёмщиков в России
Россиян избавили от страховых платежей по ипотеке; при этом приобретённое в ипотеку жильё по-прежнему обязательно должно быть застраховано.
Страховать приобретённые в ипотеку дома и квартиры теперь будут сами банки, выдающие ипотечный кредит. Также они будут обязаны застраховать жизнь и здоровье заёмщика. Об этом сообщается на сайте Центробанка.
Подобная страховка будет по-прежнему обязательной, но её сумму включат в стоимость ипотеки. Сейчас страховку покупает заёмщик, а агентом чаще всего выступает банк, оставляющий себе большую часть страховой премии.
Платежи по этим двум страховкам обычно делаются ежегодно один раз в год. К примеру, при ипотечном кредите 600 тысяч рублей платёж по двум страховкам в общей сложности составляет в среднем около 1500 рублей в год. Сумма уменьшается по мере уменьшения кредита.
По мнению регулятора, новая схема сделает ипотечные сделки более прозрачными и поможет снизить стоимость продукта. Однако в Центробанке допустили, что новые правила могут привести к росту процентов по ипотечным кредитам.
Новые правила распространяются только на заключённые после их принятия сделки и при рефинансировании ипотеки. Тем, кто оформил ипотеку раньше, по-прежнему нужно выплачивать и страховые взносы.
Напомним, в июле в России сделали бесплатной процедуру банкротства для граждан.
Хотите видеть больше интересных новостей?
Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости:
ЦБ заставит банки оплачивать страховки по ипотеке
Центробанк разработал концепцию ипотечного страхования, которая освобождает заемщиков от необходимости страховать риски при ипотеке: это будут делать банки. По мнению регулятора, это сделает затраты на ипотеку более прозрачными и понятными для заемщиков. В ближайшее время регулятор планирует обсудить эту концепцию с банкирами и страховщиками – завершить дискуссию планируется уже до конца мая, говорит представитель ЦБ, предупреждая, что «для реализации концепции потребуются изменения в законодательство».
Как страхуется ипотека
Сейчас при оформлении ипотечного кредита заемщик по закону должен застраховать приобретаемую недвижимость, которую он передает в залог банку, а зачастую – еще и свои жизнь и здоровье. Это не обязательно, но в 90% случаев жизнь и здоровье тоже страхуются – иначе банки устанавливают повышенную ставку по кредиту, говорит директор департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Михаил Чамров.
В среднем она на 1–2 процентных пункта (п. п.) выше, говорит Чамров. Независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко оценивает стоимость страховки примерно в 0,7% от остатка долга в год – столько, по его данным, в среднем платят за страхование залога, жизни и здоровья, а также титульное страхование.
При этом в зависимости от структуры сделки такие расходы не всегда попадают в расчет полной стоимости кредита, что затрудняет оценку всех затрат на ипотеку, а также выбор банка и кредитного продукта, пишет ЦБ.
Как будет страховаться ипотека
ЦБ намерен переложить эту обязанность на банки. По его концепции банк-кредитор будет обязан от своего имени и за свой счет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке в силу закона, а также жизнь и здоровье заемщика. У банка не будет права требовать уплаты или возмещения страховой премии с заемщика, а также заключения иного договора страхования.
Правительство предложило ограничить переплату по ипотеке
Банк-кредитор вправе застраховать любые другие риски, но не имеет права требовать с заемщика уплаты или возмещения страховой премии или иных комиссий, связанных с договорами, говорится в концепции.
При наступлении страхового случая банк направляет полученные им от страховщика выплаты в счет исполнения обязательства заемщика. Если же в этот момент у банка нет действующего договора страхования, покрывающего минимальный перечень рисков, то он должен списать с заемщика полную сумму долга по договору.
Заключение договоров самим банком приведет к снижению издержек на страховку, так как он, «будучи более сильной стороной в переговорах со страховщиком», чем заемщик, сможет получить более выгодные условия и снизить расходы на страхование, в том числе за счет эффекта масштаба, рассчитывает ЦБ. Одновременно страхование за счет банка приведет к большей прозрачности условий сделки для граждан, так как исключит расходы и комиссии по страхованию, не заложенные в полную стоимость кредита.
Как изменится цена ипотеки
Вряд ли банки смогут платить за страховку существенно меньше, чем физлица, особо снижать ее стоимость уже некуда, сомневается Гордейко. В то же время для банка такой подход безопаснее, признает он: страхование жизни и здоровья сейчас, к примеру, не обязательно – банк может не требовать его от заемщика при оформлении ипотеки и просто повысить ставку по кредиту, соответственно, пока ипотечный портфель банков застрахован не полностью. Но одновременно это создаст ощутимую нагрузку на банковскую маржу, если учесть, что в среднем она составляет 2,5–3% годовых, указывает Гордейко.
В общих расходах заемщика на ипотеку страхование занимает небольшую долю, но для банков это может означать дополнительное давление на маржу, которое в текущих условиях крайне нежелательно, согласен руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Поэтому с высокой вероятностью банки просто будут поднимать ставки по новым кредитам, опасается он. В теории для заемщика вырастет только базовая ставка, а полная стоимость кредита измениться не должна, признает Доронкин, но есть подводный камень: если сейчас заемщик может уменьшить свои расходы на страхование, выбрав более выгодное предложение на рынке, то банки в его поисках могут быть не заинтересованы, если итоговая плата все равно будет переложена на заемщиков, предупреждает он.
С учетом тонкой маржи по ипотеке перекладывание расходов по страхованию на банк приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,6–0,7 п. п., говорит Чамров из «Открытия».
Подобный механизм некоторые банки уже предлагали раньше, но, чтобы внедрить его, потребуется изменить вид страхования с личного на страхование бизнес-рисков, обращает внимание управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов. Для этого нужно будет менять налоговое законодательство, поскольку изменится учет расчета налога на прибыль банка, полагает он: есть риск, что ряд банков с кэптивными страховыми компаниями завысят расходы для налоговой оптимизации.
Крайне велика вероятность, что эти издержки банки переложат на клиентов, закладывая их в ставку или устанавливая дополнительные комиссии, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Учитывая заинтересованность обеих сторон в наличии договора страхования, компромиссным вариантом могла бы стать оплата страховой премии и кредитором, и заемщиком на паритетных началах, предполагает она.
Новый подход поможет снизить как риски банка, так и самого заемщика, но может привести к росту ипотечных ставок на рынке, согласна руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Однако общая стоимость кредита, с ее точки зрения, не изменится: если раньше заемщики несли расходы по страховке напрямую, то теперь они будут заложены косвенно. Скорее всего, новый порядок будет распространяться только на новые кредиты, добавляет Заботина, поскольку в действующих кредитных договорах уже закреплена обязанность заемщиков о пролонгации страхования.
В предложенной концепции пропадает смысл аккредитации пула страховщиков банком – банк выберет одну компанию и будет там страховать риски, замечает директор по правовым вопросам СК «Росгосстрах жизнь» Александр Козинов. При этом если конкуренция внутри пула страховщиков снижает стоимость страховки, то возможный монополизм в связке страховщика и банка приведет к обратному эффекту, считает он.