когда сделка считается зарегистрированной а правовые последствия наступившими
Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Комментарии к ст. 164 ГК РФ
1. Статья предусматривает в виде общего правила регистрацию сделок только по поводу недвижимого имущества, перечень которого определен в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент. к этой статье).
Порядок такой регистрации установлен в ст. 131 ГК и дополняется правилами Закона о регистрации недвижимости, который вводится в действие с 31 января 1998 г. (см. ст. 131 и коммент. к ней). Согласно п. 1 ст. 2 этого Закона «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона из государственной регистрации сделок исключаются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, что надо объяснять особенностью этих объектов в системе недвижимого имущества.
2. С государственной регистрацией соответствующих сделок связано наступление важных правовых последствий: момент заключения договора (см. п. 3 ст. 433 ГК и коммент. к ней) и момент возникновения права собственности (см. ст. ст. 219, 223 и 251 ГК и коммент. к ним).
3. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом предусматривается в единичных случаях. Согласно ст. 11 Закона о залоге при залоге имущества, подлежащего государственной регистрации, договор залога должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию такого имущества.
Это правило имеет значение для залога автотранспортных средств, которые недвижимостью не являются. Порядок их регистрации определен Правилами регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.). См. также п. 4 коммент. к ст. 339 ГК.
Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности
Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.
Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.
Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Комментарий к ст. 164 ГК РФ
1. Первый вопрос, на который необходимо дать ответ при толковании ст. 164, состоит в том, относится ли государственная регистрация сделки к ее форме. К сожалению, закон дает известные основания как для положительного, так и для отрицательного ответа на него.
Действительно, с одной стороны, по своим целям и задачам государственная регистрация сделок во многом напоминает их нотариальное удостоверение, которое, без сомнения, является элементом формы сделки. Так, при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, сведения о совершенной сделке вносятся в Единый государственный реестр, на документе, фиксирующем сделку, проставляется особая надпись о состоявшейся регистрации (ст. 13 Закона о государственной регистрации). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, как и несоблюдение нотариальной формы, влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).
С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки (см. ст. ст. 158, 160, п. 3 ст. 165 ГК). Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц (п. 2 ст. 1028 и др. ГК). Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.
При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, когда это установлено законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.
2. Государственной регистрации подлежат в основном сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Однако в отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество (об этом см. п. 3 коммент.) сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Применительно к данному виду сделок комментируемая статья содержит отсылку к ст. 131 ГК и Закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая, однако, почти ничего не проясняет.
И действительно, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.
О сделках с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, упоминается в ряде статей ГК. В частности, она требуется:
— для договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК);
— договоров продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК) и предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);
— договора дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);
— договора ренты под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК);
— договоров аренды здания или сооружения на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК) и аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК);
— договора доверительного управления имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).
3. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом надлежит отличать от регистрации возникновения права собственности и иных вещных прав на это недвижимое имущество. По общему правилу регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с вещными правами подлежат регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации).
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, свидетельства о приватизации, судебные решения и т.д. (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации).
В отличие от подлежащих регистрации сделок с недвижимым имуществом, считающихся заключенными в момент их государственной регистрации, сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации, вступают в силу с облечением их в надлежащую форму. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество выступает в данном случае в качестве стадии исполнения такой сделки.
В случаях, прямо предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат как сделка по поводу недвижимого имущества, так и переход права, вытекающего из сделки (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 и др. ГК). Такая двойная регистрация представляется излишней мерой, поскольку она лишь усложняет оборот без серьезного повышения гарантий его стабильности.
4. Пункт 2 ст. 164 указывает на то, что помимо регистрации сделок с недвижимым имуществом законом может вводиться также регистрация сделок с движимым имуществом. Правовое значение процедуры регистрации сделки остается таким же: с этого момента сделка считается заключенной, а отсутствие государственной регистрации приводит к ее ничтожности лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (подробнее об этом см. п. 1 коммент. к ст. 165 ГК).
Так, в соответствии с п. 2 ст. 1028 ГК договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности; там же регистрируются договоры, направленные на отчуждение, залог и предоставление прав на использование изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков (ст. 1232 ГК).
5. Государственную регистрацию сделок, о которой говорится в ст. 164, необходимо отличать от регистрации некоторых имущественных объектов, преследующей фискальные, учетные, статистические, технические и иные подобные цели. Примером может служить обязательная государственная регистрация автотранспортных средств (их технический учет). Данная и подобные ей виды регистрации не имеют правоустанавливающего значения, однако нередко являются условиями допуска соответствующих объектов к эксплуатации.
6. Государственную регистрацию сделок не следует отождествлять также с обязательным учетом некоторых договорных обязательств, предусмотренным действующим законодательством. Так, все законы о бюджете последних лет, опираясь на требования БК, предусматривают обязательный учет в органах федерального казначейства обязательств бюджетных учреждений, подлежащих исполнению за счет средств федерального бюджета. Целью такого учета является предотвращение заключения бюджетными учреждениями договоров (прежде всего договоров на поставку продукции для государственных нужд), не обеспеченных бюджетным финансированием. Вытекающие из договоров обязательства, принятые федеральными учреждениями сверх утвержденных им лимитов бюджетных обязательств, не подлежат оплате за счет средств федерального бюджета и по иску вышестоящей организации или федерального казначейства признаются недействительными.
Указанный учет осуществляется на основании специального Положения, утв. Правительством РФ от 15 июля 1999 г. N 806 (СЗ РФ. 1999. N 29. Ст. 3762). Учреждение представляет в орган федерального казначейства оригинал договора и его копию. На оригинале договора, учтенного органом федерального казначейства, проставляются дата учета договора, штамп и подпись ответственного исполнителя органа федерального казначейства, а также учетные номера бюджетных обязательств и их суммы по каждому коду бюджетной классификации РФ. Оригинал договора возвращается исполнителю, а его копия с расшифровкой остается в органе федерального казначейства.
Судебная практика по статье 164 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договора аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договора аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договоров аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договоров аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.
Согласно положениям пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 года) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, вопреки требованиям части второй статьи 96 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», заявителем не представлены документы, подтверждающие применение в его конкретном деле статей 164 и 181 ГК Российской Федерации, статей 49 и 67 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», а также оспариваемых положений Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 14.08.2012 N 101/12/Г земельного участка, предоставленного для размещения индивидуального гаража, и дополнительное соглашение к нему от 29.11.2017, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 14, статьями 26, 27, частью 12 статьи 29, частью 1 статьи 51 Закона о регистрации, признал, что после истечения срока действия указанного договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и на момент заключения дополнительного соглашения от 29.11.2017, которым срок действия этого договора установлен с 29.11.2017 до 29.11.2020, указанный договор аренды являлся действующим.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 132, 133.1, 164, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшими в спорный период статьями 42, 56, 85, 90, статьей 105 ЗК РФ, статьей 1 ГрК РФ, статьей 2, частью 6 статьи 28 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», статьей 1 Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ «О государственной охране», Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктами 4.1, 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных заместителем Министра топлива и энергетики 29.04.1992 и постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24.04.1992 N 9, Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.09.2017 N 1083, Сводом правил, разъяснениями, приведенными в пункте 1 Обзора судебной практики N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.10.2015 N 2318-О, пришел к выводу том, что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований Администрации, отменил решение от 07.08.2018 и отказал Администрации в иске.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 132, 133.1, 164, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшими в спорный период статьями 42, 56, 85, 90, статьей 105 ЗК РФ, статьей 1 ГрК РФ, статьей 2, частью 6 статьи 28 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», статьей 1 Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ «О государственной охране», Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктами 4.1, 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных заместителем Министра топлива и энергетики 29.04.1992 и постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24.04.1992 N 9, Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.09.2017 N 1083, Сводом правил, разъяснениями, приведенными в пункте 1 Обзора судебной практики N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.10.2015 N 2318-О, пришел к выводу том, что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований Администрации, отменил решение от 13.07.2018 и отказал Администрации в иске.
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В силу пункта 3 статьи 574 указанного кодекса договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.