когда возникает право собственности на объект незавершенного строительства
Когда возникает право собственности на объект незавершенного строительства
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 40
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
3.1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. При государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если ранее был осуществлен государственный кадастровый учет расположенных в здании, сооружении помещений, машино-мест, при государственном кадастровом учете изменений характеристик здания, сооружения, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведены надстройка, перестройка, расширение), одновременно осуществляется государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик, или в связи с созданием или образованием новых помещений, машино-мест, расположенных в реконструированных здании, сооружении, или в связи с прекращением существования помещений, машино-мест (в результате частичного сноса или демонтажа). При этом для государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования помещений, машино-мест представление предусмотренного пунктом 7.2 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона акта обследования не требуется.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. Государственный кадастровый учет многоквартирного дома в связи с изменением его параметров в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений осуществляется соответственно на основании заявления представителя собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченного на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо лица, осуществившего перепланировку помещений, повлекшую за собой изменение характеристик многоквартирного дома.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
6.2. Если помещения и (или) машино-места в нежилом здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам, государственный кадастровый учет таких здания, сооружения в связи с изменением параметров таких здания, сооружения в результате реконструкции или в связи с произведенными изменениями помещений, если такие изменения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не являются реконструкцией здания, сооружения, осуществляется на основании заявления представителя собственников помещений и (или) машино-мест в таких здании, сооружении, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания указанных собственников, если помещения и (или) машино-места в указанных здании, сооружении принадлежат на праве частной собственности нескольким лицам, либо на основании заявления лица, осуществившего соответствующее изменение помещений, при наличии согласия на подачу такого заявления всех собственников помещений и (или) машино-мест в таких здании, сооружении.
(часть 6.2 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. После государственной регистрации права собственности на здание, сооружение допускается снятие с учета всех помещений и (или) машино-мест, расположенных в таких здании, сооружении, на основании заявления собственника здания, сооружения. При этом представление акта обследования, предусмотренного пунктом 7.2 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, не требуется.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
7.2. При государственной регистрации права собственности на квартиру орган регистрации прав одновременно снимает с государственного кадастрового учета комнаты в такой квартире и осуществляет государственную регистрацию прекращения прав на комнаты без соответствующего заявления.
(часть 7.2 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
7.3. Если помещения и (или) машино-места в здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам, государственный кадастровый учет таких здания, сооружения в связи с прекращением существования всех расположенных в них помещений и (или) машино-мест осуществляется на основании заявления представителя собственников помещений и (или) машино-мест в соответствующих здании, сооружении, уполномоченного на подачу такого заявления собственниками помещений и (или) машино-мест, об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав в связи с прекращением существования всех данных помещений или машино-мест.
(часть 7.3 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.
(часть 8 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(часть 11 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(часть 12 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
13. При осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:
1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию);
(в ред. Федерального закона от 01.07.2021 N 275-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки).
(часть 13 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
14. Сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 13 настоящей статьи, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений пункта 61 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии).
(часть 14 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
15. При проведении правовой экспертизы в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, актов приемочной комиссии, а также законности направления уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (что подтверждается направлением таким органом в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садового дома) государственным регистратором прав не осуществляется.
(часть 15 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
16. Для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось в целях реализации договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, за счет средств лица, с которым такой договор заключен, наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется такой договор и документ, подписанный сторонами такого договора и подтверждающий исполнение ими обязательств по строительству указанных объектов недвижимого имущества.
(часть 16 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
17. Если в соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрены его строительство, реконструкция этапами, каждый из которых представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства, то в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов в результате ввода в эксплуатацию первого этапа строительства, реконструкции осуществляются государственный кадастровый учет или государственный учет и государственная регистрация прав на здание, сооружение с характеристиками, соответствующими первому этапу строительства. В случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета документов в результате ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением здания, сооружения, а также государственный кадастровый учет всех созданных помещений и (или) машино-мест. В этом случае в технический план объекта недвижимости вносятся характеристики здания, сооружения, созданных в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости.
(часть 17 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
18. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданное гидротехническое сооружение на водном объекте осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и документа, устанавливающего право пользования водным объектом (акваторией (частью акватории) водного объекта), на котором расположен такой объект недвижимости, и (или) прилегающим к водному объекту (части акватории водного объекта) земельным участком.
(часть 18 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
19. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации вещных прав на здание, сооружение с одновременной государственной регистрацией вещных прав на помещения, машино-места в таких здании, сооружении не допускается.
(часть 19 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Когда возникает право собственности на объект незавершенного строительства
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Определение понятия
«объект незавершенного строительства»
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.
Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.
В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:
Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
С какого момента возникает право собственности
на объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Право собственности на объект незавершенного строительства по общему правилу возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».
Если объект незавершенного строительства
является самовольной постройкой?
Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:
«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.
Что позволяет отнести объект
к объекту незавершенного строительства?
Учет степени завершенности строительства.
Стадии строительства
Нередко в судебных актах суды по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства, указывают степень их завершенности (например, 5%, 10%, 80% и т.д.).
В какой же степени готовности должен быть тот или иной объект, чтобы отнести его к объекту незавершенного строительства?
Но, как указано выше, действующее законодательство и подзаконные акты четкого понятия объекта незавершенного строительства или критериев, позволяющих отнести соответствующий объект к объектам незавершенного строительства, не содержат.
Существуют Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 N 91-р.
Согласно п. 6.7 названных Методических указаний в инвентаризационной описи объекта незавершенного строительства отражается степень завершенности строительства, которая определяется по четырем стадиям, каждая из которых соответствует определенному уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:
Если исходить из содержания названных Методических указаний, то можно прийти к выводу, что право на объект незавершенного строительства и соответствующие права на земельный участок могут возникнуть уже на начальной стадии строительства.
Однако анализ судебной практики показывает, что выполнение начальной стадии строительства не является основанием для отнесения объекта к незавершенному строительству, поскольку никакого строительства «объекта» на данной стадии еще нет, а «завершение изыскательских и проектных работ, определение поставщиков оборудования и материалов и выполнение работ по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта» является лишь подготовкой к началу возведения капитального объекта.
Степень завершенности (готовности) объекта незавершенного строительства также не всегда является определяющим при отнесении объекта к незавершенному строительству. К примеру, не вызывает сомнений, что если степень готовности капитального объекта составляет 80%, то есть все основания отнести его к незавершенному строительством объекту недвижимости. А как быть с объектом, степень готовности которого составляет, например, 3% или 5%? Нет достаточной определенности в вопросах о том, в каком фактическом (минимально возможном) состоянии должен находиться соответствующий объект, чтобы его можно было отнести к объектам незавершенного строительства. В подобных случаях суды оценивают не только степень завершенности объекта, но и другие факторы, в том числе такие как наличие или отсутствие самостоятельного значения объекта, капитальность «недостроя» и т.д.
Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что является ошибочной регистрация права на фундамент в котловане как на незавершенный строительством объект недвижимости:
«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).
Пример 3. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:
«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).
Степень завершенности объекта недвижимости:
возведенные фундамент и стены дома являются
объектом незавершенного строительства
Из примера, приведенного выше следует, что «устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости». В данном примере, судом было установлено, что объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Однако в судебной практике в полном объеме возведенный фундамент здания (а тем более, с возведенными стенами) признается объектом незавершенного строительства.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости«.
В данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) «.
Пример из судебной практики. Суд расценил фундамент дома как объект незавершенного строительства, указав, что «гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно… Истцу на праве собственности принадлежит фундамент, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который суд первой инстанции обоснованно расценил как объект незавершенного строительства» (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-3139).
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры
Определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. В зависимости от «степени завершенности» могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме. Так, в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.
Каковы правовые последствия
регистрации или признания права
на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Предоставление земельного участка
под объектом незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом земельном участке, не подлежит демонтажу в случае прекращения договора аренды земельного участка. «В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды». Данная правовая позиция приведена в п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). См. полный текст указанного пункта Обзора во вложении ниже.
Наличие объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке дает возможность предоставления арендатору данного земельного участка в соответствии с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, где указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Вложения:
«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) (извлечение)
3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Орган кадастрового учета приостановил, а затем отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, сославшись на положения пунктов 1 и 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.
Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) (извлечение)
21. В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
На данном земельном участке обществом возведен объект до уровня первого этажа.
В апреле 2015 года администрация направила обществу уведомление об отказе от договора аренды и предложила обществу освободить и передать земельный участок администрации.
Отказ общества освободить земельный участок послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об освобождении обществом спорного участка на основании ст. 622 ГК РФ.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях.
Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.
Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».