когда возобновятся кредиты на жилье в беларуси
Банки Белоруссии перестали выдавать кредиты на вторичное жилье
Начиная с 27 августа в Белоруссии нельзя взять кредит на покупку жилья на вторичном рынке, банки выдают кредиты только на новостройки. Об этом пишет белорусский портал realty.tut.by.
Приостановка кредитования вторичного жилья банками началась еще в апреле 2020 года. Тогда кредиты на вторичку перестали выдавать АСБ Беларусбанк, Франсабанк, Белагропромбанк и Банк БелВЭБ. Одним из последних банков, которые кредитовали покупку жилья на вторичном рынке в Белоруссии, был БПС-Сбербанк, где до 27 августа такой кредит можно было взять под 19,99% годовых на срок до 20 лет.
Причина сворачивания кредитования вторичного жилья — в политике Национального банка Республики Беларусь, объясняется в публикации белорусского портала realt.onliner.by. «Кредитование приостановлено [Национальным банком Республики Беларусь] из-за ограничения операций по доступности кредитов овернайт, которые поддерживают ликвидность», — приводятся в материале онлайн-издания слова одного из сотрудников приостановившего выдачу кредитов БНБ-Банка.
Кредиты на покупку жилья в новостройках в Белоруссии продолжают выдавать. Например, взять жилищный кредит на новостройку можно в Белинвестбанке под 13,5% годовых. Также в стране продолжают работать совместные специальные программы кредитования от застройщиков и банков.
Действующее жилищное кредитование в Белоруссии не является ипотечным, уточнялось в публикации finance.tut.by. Закон об ипотеке в Белоруссии должен начать действовать в октябре 2020 года (соответствующий указ президент Александр Лукашенко подписал в апреле 2020 года). По новому закону, ипотека будет распространяться на готовое зарегистрированное жилье на первичном и вторичном рынках, а также на земельный участок, на котором находится приобретаемое жилье. При этом взять в ипотеку квартиру в строящемся доме в Белоруссии по-прежнему будет нельзя.
Среди кредитных инструментов для покупки вторичного жилья в Белоруссии остался лизинг. По информации realty.tut.by, такие услуги в стране оказывает «Райффайзен-Лизинг» и «Авангардлизинг». Основное отличие лизинга недвижимости от классической ипотеки — значение залога. При ипотеке залог является одним из ключевых факторов предоставления жилищного кредита. При лизинге залог играет вторичную роль, так как предоставляемое клиенту жилье является собственностью лизингодателя.
В первом полугодии ситуацию на рынке жилья Белоруссии, как и в большинстве стран, определяли экономические последствия COVID-19: было зафиксировано падение сделок, цены снизились до 5–7%. По прогнозам опрошенных РБК экспертов, если в Белоруссии продолжится ослабление национальной валюты и ухудшение условий кредитования, то снижение цен на недвижимость не заставит себя долго ждать.
Ипотека в Беларуси
Ипотека – это кредит на покупку жилья, обязательным условием которого является залог на покупаемую недвижимость. Как работает ипотека в Беларуси и чем она отличается от ипотеки в других странах?
Что такое ипотека?
Главная особенность ипотеки – это залог покупаемой недвижимости. Это основа, к которой прилагаются остальные факторы:
Всю сумму недвижимости банки не выдадут, обязательно нужно внести часть стоимости собственными деньгами. Как правило, это 15-20% от нужной суммы.
Можно ли получить ипотеку в Беларуси на покупку жилья в 2020 году?
В Беларуси ипотека действует, но по ряду причин не имеет широкого распространения.
В 2008 году был принят закон РБ «Об ипотеке». В 2010 году и в 2013 году он изменялся и дополнялся. Однако кардинально ситуация не изменилась. Есть редкие предложения банков, но они не пользуются популярностью.
Первая причина – высокие ставки по ипотеке на жилье в Беларуси. В Европе ипотечные ставки находятся в пределах 3-5%. Белорусские банки предлагают ставки в районе 12-13%. При этом ставка, чаще всего, является плавающей (привязанной к ставке рефинансирования). Поэтому спрогнозировать динамику процентов сложно.
Кроме того, сроки выплат ипотеки, по сравнению с европейскими странами-соседями, небольшие – до 25 лет. Большинство банков просто не в состоянии предложить больший период, потому что им не хватит средств на выплату кредитов. Справиться с такими сроками смогли бы всего несколько крупных белорусских банков, таких как Беларусбанк, Белинвестбанк или Белагропромбанк.
Высокие ставки и небольшой период кредитования вырастают в высокие ежемесячные платежи. Здесь кроется вторая причина непопулярности ипотеки в Беларуси – невысокий доход населения (недостаточный для ежемесячного погашения долга). Банки могут выдать кредит, если регулярная выплата по кредиту не превышает 40-50% заработка. В Беларуси этот процент при расчете суммы по ипотеке, как правило, превышается.
Еще одна причина небольшого распространения ипотеки в стране – вопрос в законодательстве. А именно запрет на выселение из квартиры или дома семьи, в которой есть несовершеннолетние дети. Банки просто не смогут изъять квартиру из-за невыплат в такой ситуации.
Спрос на ипотеку возрастет только тогда, когда будут реализованы все пункты:
В 2019 году Министр экономики Дмитрий Крутой заявил, что Министерство работает над документом, который должен активировать ипотечное кредитование в Беларуси. Механизм работы для внедрения ипотеки планируется запустить в 2021 году.
В 2020 году Президент Беларуси Александр Лукашенко подписал указ №130 от 16 апреля «Об ипотечном жилищном кредитовании». Банки Беларуси должны предложить условия ипотеки к середине осени. Указ предполагает классическую схему покупки жилья в кредит под залог недвижимости лишь с тем отличием, что купить можно только готовое жилье на вторичном рынке. Ипотека не затрагивает квартиры, которые только строятся и еще не зарегистрированы. Для банков гарантией возврата ипотечного кредита станет именно залоговое жилье и не потребуется участие поручителей. Указ по ипотеке предполагает, что такой кредит позволит купить готовую квартиру или дом, а также долю в праве собственности на них. Необходимо, отметить, что ипотека распространяется также на земельные участки.
В чем отличие кредитования на жилье от ипотеки?
Ипотека – это один из видов жилищных кредитов.
Главная отличительная особенность – кредит на жилье не требует обязательного залога имущества. Могут быть потребованы другие гарантии выплат – поручительство или подтверждение определенного уровня заработка.
Кредит на жилье тоже может быть выдан под залог, но это может быть не залог недвижимости, а, к примеру, автомобиля или другого дорогостоящего имущества.
Процентные ставки ипотеки, как правило, ниже, чем у других жилищных кредитов. К сожалению, в Беларуси это правило пока не действует. Льготные кредиты на недвижимость остаются более выгодными, чем ипотека.
Оформить ипотеку сложнее, чем кредит на жилье. Причина – дополнительные этапы, которые не предполагаются при других видах кредитования:
Еще одно отличие кредита на жилье и ипотеки – цели использования средств. Деньги для ипотеки выдаются только на приобретение недвижимости. Жилищное кредитование позволяет оплатить ремонты, строительство, улучшение условий проживания.
Ипотека в России
В отличие от Беларуси, в стране-соседке ипотечное кредитование развивается более активно.
Процентная ставка стартует от 5%. Такое предложение действует только для ипотеки с господдержкой. Получить ее могут семьи, в которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился или родится второй ребенок (либо третий, четвертый и т.д.).
Действуют и другие программы социальной ипотеки для некоторых категорий граждан. Получить жилищный кредит на льготных условиях могут военнослужащие, госслужащие, молодые специалисты (ученые, врачи, учителя).
Для всех остальных ставка колеблется в пределах 7-14% годовых. Итоговый размер процентов зависит от размера первоначального взноса, вида недвижимости, дохода клиента, согласия на добровольное страхование и других факторов.
Так же, как и в случае ипотеки в Беларуси на покупку недвижимости, в России максимальные сроки выдачи кредитов – 25-30 лет. Однако нет законодательных преград для выселения жильцов с детьми до 18 лет. Поэтому у банков больше шансов вернуть свои деньги при невыплате ипотеки.
Белорусские граждане могут оформить ипотечный кредит в России при выполнении ряда условий:
Основные вопросы об ипотеке в Беларуси на покупку жилья
Можно ли оформить ипотеку в РБ?
Да, ипотеку оформить можно. Законодательно ипотека в РБ существует с 2008 года, когда был принят закон «Об ипотеке». Но из-за низкого спроса населения банковских предложений очень мало.
Какие банки предлагают ипотеку в Беларуси?
На данный момент оформить ипотеку предлагает только Беларусбанк.
Почему в Беларуси не развита ипотека?
Основные причины – высокие ставки, невозможность долгосрочного кредитования, законодательные препятствия для банков в выселении из квартир семей с детьми до 18 лет.
Возможны ли изменения на ипотечном рынке в РБ?
В Беларуси узаконили кабалу? Ипотека будет дешевой, как в Европе? Что изменил новый указ президента
Белорусы часто сетуют, что в стране нет доступных кредитов на жилье. Это справедливо, ведь в Европе и США ипотека выдается под 1—3% в год, а у нас даже в лучшие времена ставка не опускалась ниже 12%. Но такому положению дел мы во многом обязаны социальной направленности белорусского государства, в законах которого не было четкого механизма выселения неплательщиков из ипотечных квартир. 16 апреля президент подписал новый указ об ипотеке, который предпринимает попытку задать правила выселения. Адвокат Борис Лев объяснил Onliner, что изменит этот указ, а Onliner объясняет своим читателям.
Что изменилось?
В Беларуси и раньше была ипотека, то есть кредиты, которые выдаются на покупку жилья под залог этого жилья. Однако на практике закон об ипотеке не работал, поскольку в нем не были предусмотрены четкие механизмы по выселению неплательщиков из ипотечных квартир. В итоге банкам приходилось закладывать свои риски в процент по кредиту.
В новом указе есть важное новшество, которое вводит процедуру взыскания ипотечного имущества. Теперь банк сможет взыскать предмет ипотеки, если задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев).
Раньше ни срок, ни задолженность, при которой кредитор может обратиться в суд, не регламентировались законом. Кредитодатель подавал иск при нарушении условий кредитного договора, и решение принималось на усмотрение суда.
Указ не избавил банки от рисков, связанных с предоставлением ипотеки некоторым категориям граждан
Раньше основными документами, которые предусматривали процедуру выселения, были Жилищный кодекс и закон об ипотеке, согласно которому суд никогда, ни при каких обстоятельствах не мог вынести решение о выселении детей из квартиры на улицу. В новом указе президента эта ссылка отсутствует, то есть документ игнорирует вопрос выселения детей из ипотечных квартир. А значит, вынося решение по подобным искам, суды будут руководствоваться Жилищным кодексом, по которому дети не могут быть выселены на улицу, даже если квартира куплена в кредит.
К тому же возникли дополнительные риски для банков при предоставлении ипотечного кредита военнообязанным. Если кредитополучателя призвали в армию, банк должен предоставить отсрочку по выплатам кредита. Вероятно, это повысит привлекательность службы в армии, но ипотечному рынку только навредит.
Ставки по ипотеке снизятся хоть чуть-чуть?
Скорее всего, указ не сможет оживить ипотечный рынок и каким-то образом повлиять на снижение ставок, считает адвокат Борис Лев. Для этого в Беларуси должна сложиться правоприменительная практика по выселению всех категорий граждан из ипотечных квартир, включая детей и призывников. Именно невозможность выселить проблемных кредитополучателей вынуждала банки закладывать высокие финансовые риски в процентные ставки по ипотечному кредиту, которые в итоге ложились на добросовестного кредитополучателя. Последний был вынужден расплачиваться и за себя, и за того парня с детьми, который прописал их в ипотечной квартире, фактически подстраховавшись от выселения.
Сейчас банки со скрипом предоставляют ипотечные кредиты семьям с детьми, зная, что в случае неуплаты их нельзя будет выселить из квартиры, купленной в кредит. Большинство банков не выдают семьям с детьми кредиты без поручителей. Видимо, в будущем похожим образом банки будут относиться к мужчинам призывного возраста, которые не успели отдать свой воинский долг отчизне.
Однако эти меры не страхуют банки от рисков, ведь ипотека выдается на десятилетия, и в течение этого срока многие люди обрастают семьями и детьми.
Что должно случиться, чтобы у нас была ипотека под 1—2%, как в Европе?
Процентная ставка по любому кредиту складывается из двух слагаемых: ставки рефинансирования и маржи, которую банк забирает себе.
Ставка рефинансирования — это цена, по которой кредитные учреждения получают деньги от Нацбанка, и она зависит от экономической ситуации в стране. В европейских странах ситуация, как правило, стабильная, что позволяет государствам давать деньги взаймы банкам под очень низкий процент. В Беларуси за последние 10 лет случилось 4 кризиса, поэтому у нас не может быть такая же низкая ставка рефинансирования, как в Европе, где «коронакризис» — редкое исключение из правил.
Именно высокая ставка рефинансирования делает жилищные кредиты в Беларуси такими дорогими. Например, сейчас СР составляет 8,75%, а банки выдают кредиты на жилье под 14,19% годовых, то есть банковская прибыль составляет 5,44%.
Что же касается маржинальности, то она зависит в первую очередь от правоприменительной практики выселения должников.
— Ипотечный инвестор должен чувствовать, что в Беларуси он защищен, — объясняет адвокат Борис Лев. — Нужна стабильная правоприменительная практика по выселению, которая не меняется в зависимости от того, кто участвует в судебном процессе. Нужно, чтобы эта практика была прозрачная, чтобы ипотечный инвестор смог с ней ознакомиться. Нужна стабильность и предсказуемость экономики. Только тогда маржинальность по ипотечным кредитам может снизиться на пару процентов.
В новую квартиру с новым матрасом. Есть на складе у продавцов.
«Переплата в пять раз». Нюансы нового и единственного кредита на покупку «вторички» в Беларуси
В Беларуси возобновлено кредитование на покупку вторичного жилья. Правда, только одним банком и под 21% годовых. Кто может рассчитывать на получение нового продукта «Беларусбанка» – «Ипотека Экспресс», чем он отличается от обычных кредитов на жилье и почему, по мнению специалистов, он поможет улучшить жилищные условия довольно ограниченному кругу желающих, узнала Intex-press.
Фото: Никита ПЕТРОВСКИЙ
Еще в начале прошлого года с кредитами на покупку готового жилья в Беларуси все было более-менее стабильно. По состоянию на вторую половину февраля кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке можно было получить во многих банках, процентная ставка составляла около 12% годовых.
С апреля банки один за другим начали приостанавливать выдачу таких кредитов, а в августе программу кредитования «вторички» свернул последний банк, предоставлявший к тому времени кредиты на покупку жилья под 19,99% годовых.
Что за новый кредит
С 1 февраля 2021 года «Беларусбанк», приостановивший выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке на общих основаниях с мая прошлого года, запустил новый кредитный продукт «Ипотека Экспресс». Главное его отличие от обычных кредитов на жилье в том, что он выдается под залог приобретаемого имущества, то есть недвижимости.
Банк готов финансировать сделки как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Кредитовать могут до 100% стоимости приобретаемого жилья, но банк уточняет, что будет делать это «в пределах платежеспособности кредитополучателя».
Срок предоставления кредита – до 20 лет, он выдается в белорусских рублях.
Процентная ставка привязана к ставке рефинансирования (ставка + 13,25 процентного пункта), в настоящее время это 21% годовых. При изменении ставки рефинансирования будет меняться и ставка по кредиту.
Кредитополучателями могут быть люди, постоянно проживающие в Беларуси и имеющие постоянный источник доходов в республике. Рассчитывать на кредит могут также пенсионеры.
Как сообщили Intex-press в контакт-центре «Беларусбанка», взять такой кредит можно для приобретения жилья в любом населенном пункте страны. Состоит желающий его получить в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий или нет, значения не имеет.
«Переплата невероятно большая»
Никита Лебедевский, агент по операциям с недвижимостью агентства «Мариэлт»:
– На мой взгляд, новым продуктом «Ипотека Экспресс» будут пользоваться только те люди, которым нужно срочно приобрести жилье и для этого им не хватает небольшой суммы, то есть основные средства у них есть. Переплата по этому кредиту невероятно большая, но это хоть какой-то выход для некоторых.
После введения этого кредита, на мой взгляд, движение на рынке недвижимости вряд ли сильно изменится. Возможно, продажи увеличатся процентов на пять, максимум – на 10.
Есть ли другие варианты
В контакт-центре «Беларусбанка» Intex-press сообщили, что помимо «Ипотеки Экспресс» в этом банке готовы предложить еще один кредитный продукт для покупки жилья на «вторичке» – кредит в рамках строительных сбережений. Ставка по этому кредиту более низкая (сейчас составляет 8,75% годовых), но получить его не так-то просто. Надо открыть жилищно-накопительный вклад и в течение определенного периода (до 7 лет) вносить на него деньги. Когда накопленная сумма достигнет 25% от стоимости жилья, можно обращаться за получением кредита (он покроет до 75% стоимости квартиры).
В других пяти крупных банках ответили, что кредитование покупки жилья на «вторичке» у них все еще приостановлено и, когда возобновится, неизвестно.
Получается, у людей, желающих приобрести квартиру с помощью банковского кредита, способов улучшить свои жилищные условия, мягко говоря, немного.
Когда банк может забрать ипотечную квартиру
Согласно указу «Об ипотечном жилищном кредитовании», подписанном в прошлом году, банк сможет взыскать предмет ипотеки только при одновременном соблюдении двух условий: если задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя – более 9 месяцев).
Берешь 50 000 рублей, возвращаешь 259 000. Что не так с новым кредитом «Беларусбанка»
Выдачу кредитов на жилье на коммерческих условиях «Беларусбанк» приостановил еще весной прошлого года. Действовали только партнерские программы с некоторыми застройщиками. И вот вчера банк возобновил выдачу жилищных кредитов всем желающим. Мы прикинули, сколько денег сможет получить белорус со средней зарплатой и какая выйдет переплата по итогу. Цифры удивляют.
Новый кредит на приобретение жилья называется «Ипотека экспресс». Его условие — ставка рефинансирования Нацбанка плюс 13,25 процентного пункта. Получается 21% годовых на сегодняшний день. Кредит предоставляется на срок до 20 лет в объеме до 100% стоимости квартиры. Обеспечением является залог приобретаемой квартиры (ипотека). Другими словами, поручители не нужны, но в случае неплатежей банк может забрать квартиру.
Как показывают расчеты на кредитном калькуляторе на сайте банка, на 50 000 рублей могут рассчитывать кредитополучатели со средней зарплатой не ниже 2166 рублей. При этом размер ежемесячного платежа составит 1083 рубля (208 рублей по основному долгу и 875 рублей по процентам). Если мы будем строго следовать графику платежей и растянем выплату на все 20 лет, то общая сумма переплаты по процентам за весь период пользования кредитом составит 208 916 рублей. Выходит, берешь в банке 50 000, а через 20 лет отдаешь почти 259 000 (основной долг плюс проценты). А если ставка рефинансирования увеличится — долг по процентам будет еще больше!
Мы подумали: а может, это какая-то ошибка — и позвонили на инфолинию банка. Там подтвердили: расчеты на кредитном калькуляторе верны. Но заметили: выплатить долг можно и досрочно без каких-либо штрафных санкций. Тогда, конечно, переплата будет меньше.
Читайте также:
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро