когда выплатил ипотеку приколы
Анекдоты про кредиты и ипотеку
Анекдоты про кредиты, ипотеку и кредитные карты
Вчера рассказал друг:
Больше Рустам никому из коллег не звонил. Сегодня на работу приехал очень задумчивым, денег не просил.
Уважаемые сотрудники отдела ипотeчного кредитования!
Как известно, Россия списала 20 миллиардов долларов долга африканским странам, поскольку, по словам Дмитрия Пескова, они были «эфемерными и невозвратными». Вы можете легко убедиться, что то же самое можно сказать о моем долге по ипотеке.
Прошу списать мой долг следуя мудрым решениям нашего правительства.
Заранее признателен,
А.Б. Петров.
На неделе познакомился с оригинальным видом «бизнеса». Не знаю, насколько это ушло сейчас в прошлое, но в 2008 году до кризиса рассказчик поднял на этой схеме очень солидные деньги.
P.S. Соскучились? Ловите:)
Вы думаете, что сегодня кредитные карточки надежны и никто без Вашего согласия не спишет ни копейки?
Как бы не так!
Сегодня узнаю, что по моей карте ПСБ такси GETT 25 октября списало 147 руб! А я ни сном ни духом! И ни банк и ни GETT никакой смс не прислали на мой телефон. Никаких подтверждений я не давал на это списание. Как такое возможно? А возможно, потому что тут целый ряд дыр в безопасности, начиная с отсутствия оповещения, безакцептного списания и заканчивая тем, что в аккаунты GETT можно записывать чужие карточки третьих лиц.
А теперь сама история. Короткая.
Я со своей подругой Натальей ехал в такси GETT 17 июля 2018 года и заплатил за нашу поездку 366 руб со своей кредитной карты ПСБ. Ну заплатил, так заплатил. Бывает. С Натальей я уже давно никуда не езжу, не сошлись характерами, но это уже другая история.
Однако, я не учел всей наглости компании GETT: они привязали мою карту к аккаунту Натальи и теперь они могут с моей карты списывать любые деньги. И без моего ведома и участия. Что и произошло 25 октября. Что делать? Суперзащищенные карты показали свою уязвимость во всей красе! Переходим обратно на наличный расчет?
Про финансистов и людоедов.
Анекдоты про ипотеку
Сегодня позвонили с незнакомого номера и суровым голосом сообщили, что закрывают мой банковский счёт.
Я, с надеждой: Ипотечный?
Не понимаю, за что скворцам такие льготы.
Все птицы строят гнезда, стараются, трудятся. А этим халявщикам сразу бесплатно отдельный коттедж и без всякой там ипотеки.
Финансовое положение: взял в ипотеку место на кладбище…
— Пока виагра действует, мужика ничто не остановит!
— А есть такое же средство, только для работы?
— Ипотека.
Дмитрий стал программистом под действием одного из самых распространённых мотивов. Дмитрий взял ипотеку.
— Опишите ваши ощущения от оргазма.
— 8 секунд не думаю об ипотеке.
— Мама, а что мы будем праздновать в День отмены рабства?
— Это не наш праздник, сынок.
— Потому что мы белые?
— Нет, потому что твоему папе еще десять лет ипотеку выплачивать.
В связи с финансовым кризисом и проблемами с ипотекой, мужчина может считаться настоящим, даже если он не посторил дом.
Слухи о замене смертной казни ипотекой под 25% годовых оказались уткой. В Министерстве экономики сообщили, что нововведение принято пока только в Нижегородской области, да и то в качестве эксперимента.
Открыл договор по ипотеке. Ни слова о Сталинградской битве. Вы там не ох@ели часом в этом вашем банке?
— Поздравьте меня! Я только что сделал последний платеж по ипотеке!
Я им по-прежнему должен 5 500 000 рублей, но не собираюсь больше платить.
Однажды я накопил денег и задумался, купить машину или пустить на первоначальный взнос ипотеки. В итоге пошел в стоматологию, где починил несколько зубов.
Правительство вводит налог для безработных, на очереди налоги для тех, кто не взял ипотеку, и для тех, кто не купил машину в кредит.
Вчера на Хэллоуин ходил в костюме 30 летнего мужчины с ипотекой, пугал зумеров брачным законодательством и счетами от стоматолога.
Стало известно, что сразу после врачей прививать от ковида будут ипотечников.
Кто не курит и не пьет, у того ипотека.
— Ты, как я погляжу, на диету сел?
— Нет, ипотеку взял.
xxx: а это. боязнь потерять работу как называется научно?
yyy: Ипотека
Только с окончанием рабовладельческого строя рабовладельцы освободись от рабов и облегченно вздохнули. Но люди, привыкшие быть рабами, подумали и взяли ипотеку.
Я: Ну что, выплатил ипотеку, наконец-то в этом году съезжу летом отдохну впервые за 5 лет. Может в Испанию, Грецию или Италию. мб даже в США съезжу, меня туда давно знакомая зовёт.
Курс евро: удачи, братан
Доллар: лол
Коронавирус: без комментариев
В данной категории вы найдете отборные шутки и самые смешные анекдоты про ипотеку. Читайте, делитесь с друзьями, оценивайте понравившиеся анекдоты.
Всего 101 на 5 страницах по 25 на каждой странице
Наш семейный опыт ипотеки, может будет кому полезно.
И вот еще одна молодя ячейка общества решила обзавестись собственным жильем, продав душу дьяволу и взяв ипотеку. Итак начнем по порядку.
1. Надо ли вообще брать ипотеку, или снимать квартиру и копить деньги.
Свой угол нужен каждой молодой семье, жить с родителями супруги или супруга конечно можно, но очень часто такое соседство, особенно если площадь квартиры маленькая, приводит к скандалам, ругани и возможному разводу, в силу разных характеров и привычек сожителей. И тут встает вопрос куда идти, на съемное жилье или брать ипотеку, а может уехать в лес?:)
Однозначного ответа тут не существует, но я попробую привести свою логику при решении данной дилеммы.
Сейчас банки дают ипотеку на 10-15-20 лет. Но реально ипотеку можно брать есть Вы в состоянии ее выплатить за 5-7 лет. Если платить ипотеку все 20 лет, без досрочного погашения то по итогу Вы купите 2, а то и 3 квартиры.
Если сумма ежемесячного платежа по ипотеке на 20 лет для вас существенна (50% от вашего семейного бюджета), то я бы в принципе не рекомендовал Вам брать ипотеку, или же смотреть более дешевые варианты жилья.
Так же если у Вас отсутствует стартовый взнос на ипотеку от 30%, то имеет смысл снимать жилье эконом класса и копить на взнос, так без стартового капитала и отсутствия белой з/п тяжело получить ипотеку, тем более с нормальными процентами.
Плюс своей квартиры, пускай и заложенной в банке очевиден, она своя, делай что хочешь и никто тебя не выгонит, особенно если у тебя на руках грудничок.
Есть свою плюсы и съемном жилье: Если Вас сократят на работе, случатся проблемы со здоровьем, или просто понадобиться кеш, он у Вас всегда будет на черный день, но и копить становится сложнее, больше соблазнов.
Взвесив все за и против, было решено брать квартиру в ипотеку.(она же своя, никто не выгонит и т.д.) Свой стартовый капитал я копил с 18 лет (на момент взятия ипотеки мне было 24, и я очень хотел свое жилье) плюс добавили родители итого у нас с супругой на руках была сумма 1 600 000руб
2. Выбор варианта ипотеки. Подбор жилья.
Выбор сделан, семейный совет постановил что нужно брать. Следующим шагом был подбор вариантов квартир с параллельной подачей заявления на ипотеку.
Про выбор квартиры особенно рассказывать не буду, т.к. это тема для отдельной статьи. Скажу кратко, нам подфортило и мы взяли квартиру в доме который был сдан 1 год назад, и квартиры там продавал застройщик напрямую. А так остерегайтесь риэлторов и все договора читайте по нескольку раз, если что то не нравятся и Вам не хотят объяснять, сразу шлите лесом.
Сначала пошли подавать заявления на ипотеку в ВТБ, там был ниже процент, 12,5% по мойму. Т.к. мне было на тот момент 24 года, а заявление принимались от лиц старше 25 лет, то заявку оформляли на супругу. Сумма займа 1,4 млн (2,8 стоит квартира + 0,2 на бомже-ремонт без мебели). Срок 15 лет, чтобы был меньше платеж, удобно на период ремонта, а так же подстраховка на черный день. Сумма общего дохода с супругой 60т.р. Справки не требовались. Но без объяснения причин нам отказали.
Дальше мы пошли к зеленым демонам)). исходные данные оставили такие же. Спустя 5 дней с нами связался менеджер и мы сообщил что наш кредит одобрен, но на сумму 1,281млн.
Параллельно мы посетили офис застройщика, нам показали план квартиры, посетили стройку, посмотрели в живую. Так же нами был оставлен залог в 100т.р. за квартиру, чтобы ее не продавали пока мы ждали 100% подтверждения по ипотеке. (ни в коем случае не отдавайте деньги риэлтору). Затем мы понесли кипу бумаг для банка (список можно посмотреть на сайте сбера), для оформления договора ипотеки уже под конкретный объект недвижимости.
Про страховку: Объект залога (квартира) страхуется в обязательном порядке по закону, страхование жизни заемщика это уже по желанию, но нам сразу сказали что без страхования жизни % будет уже 14. Мы прикинули, получается примерно одинаково.
Спустя неделю нам позвонили с банка и сказали что все хорошо и договор одобрен. а на дворе был декабрь 2014, курс евро 100, паника и т.д., мы очень переживали что нам резко поднимут % по ипотеке т.к. ЦБ РФ поднял ставку рефенансирования, но все обошлось и наши изначальные 13% остались в силе. Следующим этапом мы оплатили застройщику остающуюся часть наличкой и пошли в банк для подписания договора и перевода «ипотечного платежа».
Платеж совершен. На следующий день поехали подписывать акт приемки передачи квартиры и получать ключи.На дворе 31 декабря, на радостях мы даже толком не проверяли в квартире ничего, нам конечно повезло и серьезных косяков не всплыло, но так делать не стоит. Застройщик оказался порядочный. Они дальше застраивают микрорайон и если есть какие-то недочеты(окна не открываются и т.д.) то без проблем приходили и устраняли косяк.
Весь процесс по выбору квартиры и подготовке документов занял 2 месяца. Из них долго ждали ответа по ипотеке с втб, а потом еще месяц чтобы повторно подать документы, но так же получили отказ. Выбор квартиры занял неделю.
Затем мы с застройщиком пошли в рег центр и зарегистрировали наш договор (можно идти в мфц.) и получили свидетельство о собственности. Следующим шагом была оформление закладной на квартиру для банка.
Наш ежемесячный платеж составил 16 800р. Первые 3 месяца мы платили ровно такую сумму, пока делали ремонт (2 месяца, своими силами) и месяц мы искали б/у мебель для квартиры. На чем можно сэкономить если денег впритык:
Мебель,например кухня, взяли на авито б/у гарнитур за 5т.р. (новая кухня как нам понравилась в магазине стоит 200т.р. ) живем уже 2,5 года с эти гарнитуром и ничего, только купил новую столешницу туда.
Потолки, у нас планировались натяжные потолки начали делать только месяца через 4 после того как въехали, и до сих пор еще не везде натянули:)
Обои во всей квартире мы доклеивали только спустя 8 месяцев, когда в гости приезжала тещя, до этого стены были просто зашпаклеваны.
На первом этапе ремонта мы сделали туалет/ванную, полы по всей квартире, зашпаклевали стены, поклеили обои в спальне и на кухне, поставили двери в туалет и ванную, а так же дополнительно наставили розеток по всем углам. Купили минимальный набор мебели и бытовой техники. Полы и стены не выравнивали. итого потратили где 120.
На ремонте в туалете и ванной советую не экономить, т.к. там уже через 3 года просто так обои не переклеишь, нужно делать хорошо и надолго.
После этого начались раздумья, купить домой занавески или закинуть 5 т.р. в ипотеку:), а может новые динамики купить в машину?, да не закину в ипотеку.
Итого наш месячный бюджет:
Итого остается 35 т.р.
4. Досрочные погашения.
Раньше каждый месяц ходили в банк и просили списать со счета сумму для досрочного погашения, сейчас все это можно сделать через сбербанк онлайн не выходя из дома, главное чтобы на счету были необходимые средства.
И так каждый месяц стоял выбор купить что-то себе или заплатить банку, чаще всего желание побыстрей избавиться от кабалы преобладало, поэтому старались каждый месяц все «лишние деньги» отправлять в счет ипотеки.
Работа сезонная, и есть возможность летом работать от зари до зари и зарабатывать чуть больше. Жена конечно обижается, но все равно понимает для чего все это. Сейчас когда родился ребенок конечно сложнее ездить на халтуры. но все равно приходится.
Планировали мы рассчитаться с кредитом за 5 лет, но благодаря халтурам, и помощи от родителей планируем закрыть долг этой осенью, если интересно то как рассчитаемся то напишу пост про закрытие долга и снятие обременения.
К решению брать ипотеку нужно подходить очень ответственно, и четко понимать свои возможности, а так же возможное появление детей и как следствие сокращение этих возможностей. Сбер и ВТБ это не говно банки, они ипотеку коллекторам не продадут, а быстро заберут жилье себе и пустят его с молотка.
Так же нужно быть готовым планировать свои расходы (мы например ведем бюджет расходов на продукты) и умерить аппетит на всякого рода развлечения. У меня есть друг у которого з/п примерно такая же как моя и он постоянно говорит что хочу дом, хочу дом надоело жить с семьей и ребенком по съемным хатам, но при этом вместо того чтобы начать копить деньги и воплощать свою мечту, он проедает и пропивает (не бухает) эти деньги. Он же не раб, и должен отдыхать и жить в свое удовольствие.
Сорри за ошибки, и сумятицу в тексте.
а и молодцы. самодисциплина у вас отменная.
С нашей инфляцией чёт сомневаюсь, что на переплату можно купить ещё пару квартир через 20 лет))
Но реально ипотеку можно брать есть Вы в состоянии ее выплатить за 5-7 лет. Если платить ипотеку все 20 лет, без досрочного погашения то по итогу Вы купите 2, а то и 3 квартиры
поспорила бы с этим.
1) через 20 лет ежемесячный платеж будет ощущаться гораздо меньше из-за инфляции, а съемное жилье будет только дорожать
Выплаты по ипотеке ниже ренты всегда, и через 25 лет дом будет твой, а при рентовании- никогда.
А скажите пожалуйста, как можно через сбербанк-онлайн делать частичное погашение? А то сколько в банке не спрашивала, мне твердят, что нельзя это сделать самостоятельно. В интернете ответа не нашла, может плохо искала.
@Xekkuc, расскажи как в сбере онлаин досрочно гасить? не могу найти эту функцию.
Буду очень признателен
Подожди подожди.
Лень читать все коменты,если кто уже обратил на это внимание,укажите)
То есть, ты утверждаешь, если я правильно понял,ты в декабре 2014 года, отдал свои 1600 на первый взнос,вместо того, чтобы открыть 2 вклада (по макс сумме АВС) и получать 25% годовых?
И решив, что это действительно выгодный поступок,решил описать свои мысли на Пикабу?
Я правильно все понял?
Я тоже взял ипотеку незадолго до этих событий,но я нищеброд,моя сумма первого взноса всего 500 тыс.,за них не очень обидно, хотя также могли подождать,т.к. цены на недвижку стоят до сих пор и выгодно продать купленное жилье сейчас тяжело.
Самое обидно, тогда я только начинал знакомится с форумами о банках, и в самый разгар паники, досрочно внес на ипотеку 100тыс,а мог бы до только сейчас забирать со вклада свои 100тыс + от 20% годовых.
Совет всем желающим связываться с ипотекой,не слушайте никого,не бывает оптимальных рецептов,нужно все просчитывать строго под себя,исходя из своих интересов и желаний.Помимо процентных ставок,необходимо учитывать ситуацию на рынке недвижимости,понимать. свою цель покупки (Покупаешь квартиру-инвестиция или для себя), иметь план на эту недвижимость (Продать ее в течении 5 лет, чтобы купить более просторную квартиру или оставлять ее на 10 и более лет).
Нюансов миллион,необходимо быть предельно мобильным,открытым к новой информации и не слушать стереотипы друзей/коллег/родных и т.п.
Ситуация в мире меняется каждый месяц,это влияет на многие сферы рынка и что было выгодно в 2014-2015, сейчас приносит только убыток.
С первой покупкой тоже совершил много ошибок,теперь приходится за них отвечать,продолжаю изучать вопрос и с каждым днем там оказывается все больше и больше нюансов.
1200 в ипотеке. евро 100р-это декабрь 2014г. Закрыть хочет уже осенью. То есть закрыть за 2 года. 1200/24=50000 р/мес и это без учета процентов. С учётом процентов платеж около 56 в месяц равными частями на 2 года. Неплохие шабашки)) Только зачем говорить про 35 т.р и вводить в заблуждение? Про доход на двоих в 60? если это только твой ежемесячный взнос?
По оценкам Минэкономразвития РФ, произведенным в период с марта 2014 по март 2015 гг. даже на самых выгодных условиях кредитования, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку. При этом в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60% граждан.
Больше похоже, конечно, на сказку со счастливым концом, ибо халтура+помощь родителей за 2 года выходит больше 800 т.р. 🙂
В банке получаешь закладную, относишь ее в МФЦ и через неделю выдают уведомление о том, что обременение снято.
Начал в 25, закончил в 34 ))
*Большинству людей родители не помогают, тк у самих ипотеки
про возврат ндфл не забывайте, очень помогает! И кстати, банки хитро делают:сначала отдаешь проценты, у меня из 10к за ипотеку 6к проценты, поэтому даже если гасить раньше, то не очень то экономишь. Поэтому лишние деньги не тороплюсь в ипотеку отдавать, считаю будто кредит налом под 14% взял, а это очень дешево получается.
Автору респект и уважение! Всех благ Вашей семье! И пусть все планы и задумки исполнятся!
5 т.р. на одежду на двоих в месяц? Хватит только на одну рубашку и штаны. Все таки лучше иметь побольше запас, да и случаются неприятности в плане лечения зубов или еще чего. А так удачи, думаю имея такую дисциплину как вы, думаю это запас у вас будет увеличиваться.
опишите кто-нибудь ситауцию по Казахстану? у кого был опыт?
главное правило ипотеки,
платите досрочно! каждый месяц, хоть чуток но досрочно.
в начале ипотеки платежи состоят в основном из процентов, к примеру на 20тр платежей 19тр процентов. и всего 1 тр сверх платежа = минус 1 месяц ипотеки.
Вопрос к автору поста.
Я нахажусь примерно в той же ситуации только ипотека была взята в апреле 2014г, жена родила в ноябре 15го, семейный доход резко упал до 45тыс р, а расход увеличился в 4тыс руб\мес так как мы полюбили кушать памперсы. Это при том что мы покупаем дешевые на повседневку а более качественные для сна. + пеленки и тд+ очень много мелких но дорогих вещей для ребенка. Ипотеку гасим только по графику. А у вас я как понял, после рождение так и остался доход 60тыр? и вы попрежнему гасите больше чем по графику!?
В ближайшее время тоже предстоит этот путь.
Подскажите где нахватались всех этих премудростей?
Это если пройти по основным тезисам рассказа.
Пост для тех у кого есть сила воли и возможность накапливать себе на квартиру. Вы на верном пути, у вас все получиться. Не сдавайтесь!
Первую однушку(долевка на этапе котлавана) купил за наличку на деньги родителей. На этом их помощь в моей жизни закончилась и началась самостоятельная жизнь. Пока долевку строили, скопил денег на ремонт, сделал его и переехал. Через пару лет совместной жизни у меня возникла идея купить трешку метров 100 в новом доме. Для меня это была идея фикс, хотел доказать себе что смогу, что хватит дисциплины и выдержки. Копил с нуля около 5 лет. Рассовывал деньги по банкам, искал высокие проценты, попадал на АСВ, считал каждую копейку, брался за подработки, не летал в отпуска. В результате рядом с нужным мне местом началось строительство. Рискнул купить на этапе котлована. Брал за наличку, поэтому раскрутил строителей на рассрочку до конца строительства и крутил остатки в банке. На этапе котлована, ипотеку еще не давали, и цена за метр была ниже, чем после того как дом аккредитовал сбер и втб и стали давать ипотеку. Сейчас дом построили, документы отдали и теперь меня ожидает ремонт, на который деньги так же накапливаются в банке.
По цене скажу так, первая квартира выросла в цене примерно в 4 раза.
А вот со второй не все так просто, если считать стоимость квадратного метра, 5 лет назад, когда я начинал копить на квартиру и сейчас, то она почти не изменилась. Так что начинать копить 5 лет назад, а не брать ипотеку был более верный шаг для меня.
PS Живу не в Москве, являюсь наемным работником с белой зарплатой, не газпром), криминалом не занимаюсь, в бизнесе тоже не силен. За рынком недвижимости наблюдаю последние лет 11.
Спасибо за статью, было интересно.
вот у меня вопрос другого характера. кто-то еще использует обои? лет 10 просто уже не видел чтоб их использовали.
Зеленый банк, зеленый день, зеленый подход!
Занимательная история о взаимодействии с банком сбер.
1) Подал заявку на ипотеку, получил одобрение.
2) Начал общаться с застройщиком, договорились о цене.
3) Позвонил в банк уточнить действует ли программа, по которой получил одобрение, сообщили, что до 1 декабря все в силе, если успеете собрать все документы и выйти на сделку, если нет заявка аннулируется.
4) Собрал все документы, сделал оценку в аккредитованной банком компании, загрузил на дом клик. Пообщался с дом кликом на предмет дальнейших действий. Сообщили, что надо заключить договор с аккредитованным подрядчиков и загрузить скан договора в дом клик. При заключении договора застройщик попросил аванс. По этому поводу дом клик сообщил, аванс будет зачтен как первоначальный взнос по кредиту.
6) Проходит день, ответа нет. Звоню сам. Часть документов потеряли, помог им найти в загруженных на их дом клик. После этого сообщили, что надо проконсультироваться и пропали.
7) Через 4 часа пишу в чат, каков результат консультирования.
Подача новой заявки уже под другие проценты + 3,5.
#СБЕР Очень интересно как контролировался лимит и бюджет по данной акции(?), если заявка одобрена и у нее истекает срок в январе 22 года.
Вначале был негатив к менеджерам и сотрудникам которые общаются с клиентом. Но потом понял, что они то тут ни при чем посадили девочек за 15-20 т в месяц слушать негатив за косяки руководства.
#СБЕР, #ГерманОскарович, назначьте черный день СБЕРА.
В этот день отправляйте всех руководителей в отделения и колл центры, пусть они общаются с клиентам и рассказывают почему вдруг в самом финале все пошло не так
Ипотека – руководство по эксплуатации. Немного философствования, расчета и анализа. Разоблачение мифов
Здесь есть постулаты для понимания. Если, прочитав их, вы с ними согласитесь – дальше статью можно не читать, а пролистать мельком до конца третьего пункта. Там изложены соображения о стратегии и целесообразности досрочного погашения.
Антимиф №1: между кредитами с аннуитетным и дифференцированным платежом по сути нет никакой разницы;
Антимиф №2: досрочные погашения с уменьшением срока кредита и с уменьшением суммы ежемесячного платежа выгодны одинаково;
Антимиф №3: при возможности досрочного погашения кредиты с разными сроками кредитования идентичны.
Если хотя бы по одному пункту не согласны – читаем дальше.
Между кредитами с аннуитетным и дифференцированным платежом по сути нет никакой разницы.
Пару дней назад я сам этого не знал этого факта. Всегда выбирал первый тип кредита, потому что он для меня более «прозрачный» и легкий для прогнозирования. Более того, я считал, что по кредиту с дифференцированным платежом переплата по процентам будет больше, чем по кредиту с аннуитетным. Кто-то утверждал обратное, приводя первую попавшуюся картинку из поиска. А конкретно эту:
От вида этого я ощутил скачек адреналина и прилив энтузиазма. На нем и пишу. А лучше бы новое лобовое стекло для машины искал, или хотя бы половину от полного бака летней солярки перед заморозками откатал.
Вот источник где четко сказано, что оформление кредита с аннуитетным платежом банку выгоднее.
Снова внимание на рисунок: очевидно, что объем переплаты по процентам (площадь оранжевой фигуры) во втором варианте больше.
Стоп! Почему на рисунке и погашение основного долга больше (площадь синей фигуры)? На подобных графиках воспринимать денежные суммы удобнее как площади фигур.
Т.е. автор статьи сравнивает два кредита с разной суммой займа. Либо с одной суммой, но построил графики в разных системах координат. А зачем. Непонятно!
Первую «ловушку» обошли, ограничившись визуальным анализом.
Копнем глубже: что там в расчетах?
Название третьего раздела вышеупомянутой статьи: «Почему выгоднее взять ипотеку с дифференцированными платежами: пример». Даже читать не стану, что они там насчитали. Открываю электронную таблицу и набрасываю вариант.
Суммы экономии сейчас не очень значительны, но во времена ставок 12-18% были куда существеннее (к чему, думаю, в скором времени все и вернется).
Формулы расчета ежемесячных платежей по обоим видам кредитов упрощенные из Википедии. Суть и суммы от этого не меняются. При расчете платы по % при аннуитетном платеже использовал просто умножение остатка долга на 1/12 процентной ставки. Действительная формула иная, учитывает количество дней в месяце, но в далеком 2016 году я был младшим научным сотрудником и не считал нужным в это углубляться.
2021 год. И сейчас не считаю нужным. Взяв любой график аннуитетного платежа и посмотрев на столбец «плата по %» понимаешь, что за несущественной погрешностью так оно и есть – переплата в месяц по процентам равна 1/12 процентной ставки от остатка текущей задолженности. Годовая переплата та же. А ведь в годах бывает разное количество дней! Понятно, почему банки считают все по дням.
Собственно формулы: слева аннуитеный, справа дифференцированный.
Посмотрим графики. Визуализация.
Разница с первым рисунком налицо.
В качестве исходных данных одинаковые сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования.
Сплошная синяя линия – ежемесячный платеж по кредиту с аннуитетным платежом.
Сплошная оранжева линия – ежемесячные платежи по кредиту с дифференцированным платежом;
Пунктирная синяя линия – ежемесячные платежи по процентам кредита с аннуитетным платежом.
Пунктирная оранжевая линия – ежемесячные платежи по процентам кредита с дифференцированным платежом.
количество уплаченных процентов – это площадь фигуры, ограниченной линией платежей по процентам и осью времени;
количество выплат по основному долгу – это площадь фигуры между линиями ежемесячного платежа и платежа по процентам;
экономия на процентах – площадь фигуры между двумя линиями платежей по процентам (между синей пунктирной и оранжевой пунктирной).
Далее стоит воспринимать графики именно таким образом. Так намного проще все понять и оценить визуально, не вглядываясь в таблицы.
В чем здесь смысл. Часто слышу от друзей: «ты же по кредиту сначала проценты платишь, а потом только основной долг». Подобные фразы у меня вызывают непонимание. На самом деле так: проценты по кредиту ты платишь всегда и одну и ту же часть – каждый месяц 1/12 (точнее – 31/365, 30/365, 28/365 – зависит от месяца) процентной ставки от суммы остатка основного долга. Другой вопрос: какую сумму ты платишь в счет погашения основного долга? – либо по графику, либо ты можешь платить ту сумму, которую хочешь. Это стоит решать самому, что бы не морочить себе голову выбором кредитного продукта.
По сути кредит с дифференцированным платежом, по сравнению с аннуитетным, это некий вариант досрочного погашения с тем условием, что каждый месяц платишь одну и ту же сумму по основному долгу (взглянем на график – линии ежемесячного платежа и платежа по процентам идут параллельно).
В рассматриваемом варианте изначально дифференцированный платеж больше чем по аннуитеному, ближе к окончанию срока кредитования он падает ниже. То есть по сравнению с кредитом с аннуитетном платежом сначала вы переплачиваете, а потом (в данном случае через 96 месяцев) недоплачиваете по основному долгу.
Отвлекся от сути. Вернемся к цели раздела – все одно!
Возьмем тот же кредит с аннуитетным платежом, но каждый месяц будем вносить досрочно такую сумму, что бы ежемесячный платеж равнялся платежу по кредиту с дифференцированным платежом. Обратим внимание выше на третий массив данных «Аннуитетный с платежом по Дифф». Там добавлен столбец досрочного погашения «разница», где в каждой ячейке вбита формула разности между диффернцированным и ануитетным платежами. Куда ляжет график этой функции? Один в один с кредитом по дифференцированному платежу: черная сплошная линия – ежемесячный платеж, черная пунктирная линия – ежемесячная плата по процентам.
Собственно и переплата по процентам в третьем массиве данных «Аннуететный платеж по Дифференцированному платежу» один в один сходится с переплатой по процентам в первом массиве данных «Аннуитетный». Что и требовалось доказать.
На этом можно было бы остановиться, но я вспомнил, что когда-то формировал платеж из условия, что бы платеж по основному долгу был не менее первоначального платежа по процентам (считал неэтичным платить банку больше, чем себе) – по сути это тот же дифференцированный платеж, но с другой формулой расчета ежемесячного обязательного платежа. Назову это формулой расчета платежа по CraftyHorse. Шучу, оно не стоит того. Посмотрим, что бы из этого вышло. В последующих главах расчеты будут более гибкими.
Итак, четвертый массив данных и график (красные)
Какой график лучше?
Ежемесячный платеж на 2,2т.р. больше чем по дифференцированному с теми же условиями, но плюсом экономия по процентам около 200т.р., минус 2,5 года «рабства». Всего-то. 30 минут потрачено зря. Возможно, для кого-то это стоит того, для большинства думаю не стоит. Все равно интересно. Это сейчас кредитная благодать со ставкой до 8%. А вбивая в эту таблицу ставку 12% и выше, экономия повышается пропорционально.
Здесь есть еще один нюанс: во многих банках ограничена минимальная сумма досрочного погашения. Решается это следующим образом: разница накапливается несколько месяцев и потом вносится одним платежом. Естественно экономия уменьшается за счет «пилообразности» графика, но несущественно.
В сухом остатке совершенно не важно: кредит с аннуитетным платежом, дифференцированным, или со своим, потому что каждый месяц всегда платишь 1/12 процентной ставки остатка долга. Две формулы выше лишь способ организовать порядок выплаты основного долга. Можно поломать шаблоны и заняться формированием ежемесячного платежа самому.
Дочитав до сюда, мой друг сказал: ###ть ты заморочился! Я понял одно – если возьму ипотеку, я тебе все поручу считать.
Досрочные погашения с уменьшением срока кредита и с уменьшением суммы ежемесячного платежа выгодны одинаково.
Уже знакомый кредит (2 млн., 8%, 15 лет). Необходимо внести досрочный платеж. Например, ФНС перечислила налоговый вычет, и заемщик задумывается: внести досрочный платеж, сократив срок кредитования или уменьшив ежемесячный платеж. Допустим, годовой доход заемщика составляет 1млн.р., а первая половина налогового вычета поступает, скажем, через 7 месяцев после покупки квартиры, вторая половина соответственно через 19.
Собственно сам кредит – массив «Плановый». И два массива того же кредита с досрочным погашением – «Досрочный 1» и «Досрочный 2». В первом учитывается досрочное погашение с уменьшением срока кредитования, во втором – с уменьшением ежемесячного платежа.
Что имеем? При досрочном погашении с уменьшением срока кредитования экономия по процентам примерно на 250т.р. больше, чем при досрочном погашении с уменьшением суммы платежа, а срок выплат на 3 года меньше. Но, уменьшая сумму платежа, впоследствии платим меньше по основному долгу. Получается расчеты не эквивалентны. Уравниваем! Разницу платежей между вариантом 1 и вариантом 2 плюсуем к варианту 2 после «вброса» налогового вычета.
Столбцы «платеж фактический» у обоих кредитов совпали. Переплаты по процентам обоих вариантов досрочного погашения сошлись. Графики легли в одну линию. Второй антимиф доказан.
При возможности досрочного погашения кредиты с разными сроками кредитования идентичны.
Знакомые исходные данные, два кредита с аннуитетным платежом:
2 млн. – сумма кредита;
10 и 20 лет – сроки кредитов. Думаю самое оно. Платеж для срока кредитования 20 лет не намного больше, чем для срока кредитования 25 лет. А 10 лет по факту убирается в 5 лет. Вполне жизненные цифры.
Подставляем цифры, формируем массивы, строим графики.
Это все очевидно. Это именно то, что нам показывает кредитный калькулятор онлайн. Переплата по процентам кредита на 20 лет составляет 2014912 рублей. Переплата по процентам кредита на 10 лет составит 911862 рубля. Надо брать? – на самом деле разницы нет!
Небольшое отступление: смотря на эти цифры, я не вижу цифры. Равно как и на работе: огромные массивы данных, более 100 тысяч строк. Для кого-то это просто цифры, для меня это не так: в голове чёткая картина физических процессов и их результат. Можно сравнить с отрывком из фильма «Матрица»: Информации, получаемой из Матрицы, гораздо больше, чем ты можешь расшифровать. Ты привыкаешь к этому. Скоро твой мозг сам делает перевод. Я уже даже не вижу код. Я вижу блондинку, брюнетку и рыжую.
И со мной такое. Настоящему научному сотруднику нет разницы, что подвергать анализу: поток данных, описывающих физические процессы, или финансовые потоки. Глядя в свой массив данных, не этот, а в свой, я вижу не цифры, а их результат. Например, этот.
Есть и масса других вариантов.
График кредита на 20 лет с досрочным погашением разницей ежемесячных платежей лег аккуратно на график кредита сроком на 10 лет. Снова все правильно.
Печатая все это, завязался очередной бесполезный спор с другом:
— Зачем ты все это считаешь?
— Отвали. Допишу, и вместо этих вопросов будешь спрашивать только как пользоваться Excel.
— Нафига мне Excel? Есть кредитные калькуляторы!
— И что тебе кредитный калькулятор насчитает?
— Он посчитает какой кредит выгоднее.
— И на какой срок выгоднее при одинаковых платежах?
— При меньшем сроке переплата по процентам меньше.
— Бесполезно спорить, прибегнем к консультации третьих лиц. Звони Володе, у него два ипотечных кредита, задай вопрос: при досрочном погашении выгоднее долгосрочный или краткосрочный кредит?
Володя: зависит от стратегии гашения, обычно без разницы. Но лучше брать долгосрочный.
— Молодец, соображает. Можно исключать его из списка рассылки.
Почему долгосрочный? (громко сказано, 20 лет вполне хватит).
А вполне случаются моменты, когда платить нечем. За пять лет даже у меня несколько раз случались такие ситуации. При меньшем обязательном платеже меньше вероятность в тяжелые времена стать жертвой штрафных санкций банка. Но и что бы каждый месяц педантично платить сверх обязательного платежа, нужно иметь выдержку. Хотя и суммы платежей отличаются незначительно, 24266 против 16729, где взять лишние 7,5т.р. для досрочного погашения? Да где угодно. В конце концов, зарплаты иногда растут вместе с ростом цен. Если нет – с друзьями обычно происходит следующий монолог: А вот ты пиво часто пьешь? Сигареты куришь? Откажись от этого частично, и средства найдутся.
Здесь сразу вспоминается текст одной из песен группы Кирпичи, в текстах которой я ощущаю не только шлейф алкоголя, но и интеллект:
«И денег на пиво становится все больше походу
Что вы смеётесь? Пиво – знатная статья pасходов»
Прям в голове заиграла.
Допустим, негде взять 7,5т.р., а есть только 2,5т.р.. Раз в месяц это мелочь.
Вбиваю в ячейку досрочного погашения 2500р. Получаю:
Ежемесячный досрочный платеж 2,5т.р. дал эффект в около 600т.р. (площадь фигуры между желтой пунктирной и черной пунктирной линиями). Срок кредитования сократился на 5 лет. Глядя на эти графики становится ясно, почему все в основном берут заем на 15 лет. Таких сравнительных графиков можно построить сколько угодно и выбрать из них оптимальный. И корректировать его на протяжении всего срока кредитования увеличивая эффективность. Еще один вариант – хочу и могу каждый месяц платить 30000р. вместо 16792р.. Таблицу приводить уже лишнее, только график и цифры. Имеем следующее:
Переплата по процентам около 654т.р., что втрое меньше первоначальных 2млн. И закрывается кредит через 7,5 лет. Уже интересно.
Назревает логический вопрос: зачем так заморачиваться?
Во-первых: не сильно то и заморачиваешься. При наличии начальных навыков пользования MS Excel это все делается довольно быстро. Даже в моей «бухгалтерии», где все вышеописанное выглядит немного сложнее и изобилует операторами И, ИЛИ, ЕСЛИ, что в конечном итоге значительно упрощает процесс. Всяко интереснее, чем рубиться в PS.
Во-вторых, нужно оценивать эффективность досрочного погашения в разные периоды. То что дает хороший эффект сейчас, через несколько лет может оказаться низкоэффективной финансовой нагрузкой.
Если в настоящий момент цель закрыть кредит у вас стоит на первом месте, а все остальное отложено на потом – можно «вбрасывать» все что есть и не усложнять себе жизнь расчетами. В остальных случаях стоит посчитать. По мне, так грань между шестизначной и семизначной цифрой слишком тонкая.
Расчет в моем случае – с учетом переплаты по процентам и стоимостью ремонта выйти на стоимость квартиры ниже рыночной на определенную сумму. Если вы занимаетесь покупкой недвижимости с целью перепродажи – самое оно.
Все описанное выше справедливо и для потребительских кредитов. Конечно, расчетные суммы снижаются из-за маленьких сроков кредитования, но на коротком отрезке времени они становятся более значимыми, и процентные ставки там покруче – есть над чем подумать.
Если у вас нет ипотеки и, прочтя статью целиком, вы не разобрались, то, как говорил один из моих преподавателей: «Ничего страшного. Главное знать, что существуют подобные способы и методы и, когда от этого будет зависеть ваш доход, вы сразу вспомните и очень быстро во всем разберетесь».
Возможно когда-нибудь сделаю универсальный файл для составления прогнозов с подробным описанием. А лучше сразу не игру-убийцу времени, а приложение с рекламой. Где разработчики? Excel не всем под силу.