количество ипотечных кредитов в россии 2020
В 2020 году жители Москвы и Московской области оформили рекордное количество ипотечных кредитов
Российские банки выдали заемщикам Московского региона за 2020 года порядка 211 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 984 млрд рублей. Количество ипотечных кредитов выросло на 38,5% по сравнению с 2019 годом, а объем ипотечного кредитования увеличился в 1,6 раза.
Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области стало новым рекордом (прежний был зарегистрирован в 2018 году – 170 тыс. ипотечных кредитов). Расширение ипотечного кредитования произошло на фоне снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до исторически минимальных уровней. Это в том числе было связано со снижением Банком России ключевой ставки и действием ряда программ господдержки ипотечного рынка (льготная ипотека под 6,5%, семейная и сельская ипотека) средневзвешенная ставка за год снизилась на 1,4 п.п., до 7,52% в декабре 2020 года. Исторический минимум ставки был обновлен в мае 2020 года, когда она опустилась до 7,17%. За счет снижения ставок спрос на рефинансирование сохранялся на высоком уровне: объем таких кредитов, выданных заемщикам Московского региона, в 2020 году вырос до 138 млрд рублей, что в 4,3 раза превышало показатель 2019 года.
Спрос населения на ипотеку несколько замедлился в ноябре 2020 года на фоне продления программы «6,5%» до 1 июля 2021 года. Однако уже в декабре 2020 года – месяце с традиционно высоким спросом на покупку жилья – был зафиксирован новый абсолютный рекорд за всю историю: российские банки в декабре 2020 года предоставили заемщикам столичного региона 27 тыс. ипотечных кредитов на сумму 135 млрд рублей.
Банки взвешенно подходят к отбору заемщиков, благодаря чему качество обслуживания кредитов находится на относительно высоком уровне: на 1 января 2021 года доля просроченной задолженности по ипотеке в Московском регионе составила 1,2% против 1,4% на начало 2020 года.
Фото: New Africa / Shutterstock / Fotodom
Главное управление Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва
Российские банки выдали рекордное число ипотечных кредитов
В августе 2020 года выдано 154,5 тыс. ипотечных кредитов (+ 44,6% за год) на общую сумму 392,3 млрд руб. (+66,2%). Этот показатель стал новым историческим рекордом, сообщают в исследовании аналитики ЦИАН.
Рекорд по выдаче ипотек зафиксирован как на первичном, так и на вторичном рынке. В сегменте новостроек число кредитов за месяц впервые превысило 50 тыс. — выдано 51,1 тыс. займов (+5,9% за месяц и +82% за год). Объем же выданных кредитов (158,6 млрд руб.) за месяц вырос на 9,3%, а в годовой динамике выдано займов на сумму в два раза больше, чем в прошлом году — на 109,3%. На вторичном рынке впервые в один месяц было выдано более 100 тыс. займов (103,4 тыс.). За месяц спрос вырос на 5,8%, за год — на 31,3%. В денежном выражении (233,7 млрд руб.) рост существеннее: +7,7% за месяц и +45,8% за год, говорится в исследовании.
В августе 2020 года средний размер ипотечного жилищного кредита в целом по России составил 2,54 млн руб. Для сравнения — еще в июле средний заем составлял 2,48 млн руб., а год назад (в августе 2019 года) — 2,21 млн руб. Таким образом, снижение ипотечной ставки позволяет брать в кредит большие суммы (+330 тыс. руб. за год или 15%), что связано также с ростом стоимости жилья, фиксируемым в последние месяцы на фоне перехода на эскроу-счета и высоким спросом со стороны ипотечных заемщиков, пояснили аналитики.
Большие кредиты берут на приобретение новостроек: 3,3 млн руб. (+3,2% за месяц и +15% за год). На вторичном рынке средняя сумма ипотечного кредита составила в целом по стране 2,26 млн руб. (+1,8% за месяц и +11,1% за год). На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок — нередко новая квартира приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу, пояснили эксперты.
Ежемесячный платеж по ипотеке в России снизился в среднем на 20% — до 22,7 тыс. руб. По оценке аналитиков «Дом.РФ», произошло это благодаря запуску льготной ипотечной программы.
В России досрочно установлен годовой рекорд по выдаче ипотеки
Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября достиг 3,25 трлн руб., свидетельствуют предварительные оценки «Дом.РФ» и Frank RG, поступившие в РБК. Это больше, чем было выдано за весь 2018 год — рекордный для ипотечного рынка страны, когда россияне взяли кредитов на 3,01 трлн руб. В 2019 году объем выданных ссуд составил 2,85 трлн руб.
Выдача жилищных кредитов в октябре текущего года — 550 млрд руб. — вновь обновила рекорд за месяц. До этого банки обновляли исторические максимумы в июле (362 млрд руб.), августе (393 млрд руб.) и сентябре (504 млрд руб.). За это время средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за месяц, находилась примерно на одном уровне — около 7,3%.
По прогнозам «Дом.РФ», в целом за 2020 год может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб.
Почему растет ипотечный рынок
Средняя стоимость ипотеки снизилась в мае, когда в России полноценно стартовала льготная программа кредитов под 6,5% на квартиры в новостройках, свидетельствуют данные ЦБ. В сравнении с апрелем ставка в мае упала с 8,3 до 7,4%. Благодаря льготной программе средняя ставка по кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, но на вторичном рынке ставки выше — около 8,1%.
Несмотря на разницу в ценах, доля вторички в выдачах все так же держится на уровне 70%, показывают данные «Дом.РФ». В количественном выражении на вторичном рынке в октябре было выдано 155 тыс. кредитов против 143 тыс. в сентябре.
Средняя ипотечная ставка следовала и за динамикой ключевой ставки Центрального банка. С начала кризиса, вызванного пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть, регулятор снизил ее на 1,75 п.п. — с 6 до 4,25%. В сентябре и октябре ЦБ взял паузу в смягчении своей политики.
«Рекорды по выдачам ипотеки объясняются общим снижением ставок и реализацией льготной ипотеки под 6,5%. Как следствие, летом и осенью на рынок могли выйти заемщики, которые планировали приобретать жилье позднее, но поспешили сделать это раньше, чтобы воспользоваться льготными условиями», — объясняет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Первоначально госпрограмма льготной ипотеки должна была действовать до 1 ноября, но в конце октября была продлена до середины следующего года.
По данным «Дом.РФ», за девять месяцев (в январе—сентябре) по программам с государственным участием банки выдали 283,5 тыс. ипотечных кредитов на 794 млрд руб. Основной объем пришелся на программу кредитов под 6,5% на новостройки (598 млрд руб.), остальные кредиты граждане взяли по программам семейной ипотеки (153 млрд руб.) и дальневосточной ипотеки (44 млрд руб.). На льготную ипотеку в сумме пришлось 26% всех выданных жилищных кредитов.
Еще один фактор роста рынка — рефинансирование кредитов. Доля рефинансирования в объеме выданных кредитов составила 13% в октябре. По оценке «Дом.РФ», основной ипотечный портфель сформирован по ставке около 10–11% и рефинансирование под 8% позволяет снизить ежемесячный платеж по кредиту в среднем с 25 тыс. до 21 тыс. руб.
Доля просроченной задолженности свыше 90 дней, по данным «Дом.РФ», сохраняется в октябре на низком уровне (1,56%). Весь портфель ипотечных кредитов с учетом секьюритизации в госкомпании оценивают в 9,3 трлн руб. Согласно данным ЦБ, в сентябре портфель кредитов насчитывал 8,5 трлн руб., просрочка по нему составляла лишь 73 млрд руб.
Как рост цен влияет на выгоду льготной ипотеки
В октябре выдача кредитов в отношении к прошлому месяцу выросла не так значительно, как в сентябре (10% против 28%), замедлилась и выдача ипотеки по льготной программе. По программе под 6,5% выдано 50 тыс. кредитов на 151 млрд руб. (падение на 17% в сравнении с сентябрем), свидетельствуют данные «Дом.РФ». В госкомпании такое снижение спроса на льготную ипотеку объясняют тем, что в сентябре в ожидании завершения программы наблюдался ажиотажный спрос на кредиты.
Снижение темпов роста ипотечного рынка в октябре может объясняться двумя эффектами, говорит Екатерина Щурихина. «Во-первых, определенный платежеспособный спрос действительно исчерпывается, во-вторых, часть заемщиков могли отложить решение о покупке новостройки в связи с тем, что на рынке активно обсуждалось продление льготной госпрограммы», — отмечает она.
Программа под 6,5%, которая в итоге была продлена до июля 2021 года, позволяет взять ипотеку в новостройке с минимальным первоначальным взносом 15% (первоначально было 20%). Лимиты по кредитам установлены на уровне 12 млн руб. для Московского региона и Санкт-Петербурга с Ленобластью и 6 млн руб. для других регионов.
Вместе с ростом популярности льготной ипотеки росли и цены на недвижимость: в третьем квартале они выросли на 4,1%, при этом драйвером выступил первичный рынок, где стоимость квадратного метра подскочила на 8,6%, сообщал «СберИндекс».
После решения о продлении программы льготной ипотеки часть граждан могли отложить решение о покупке квартиры, надеясь на появление новых проектов с более низкими ценами, допускает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Второй фактор — это рост доли вторички, что обусловлено менее заметным ростом цен на вторичное жилье по сравнению с новостройками», — добавляет он.
С учетом роста цен на новостройки выгода льготной ипотеки несколько снижается с финансовой точки зрения, обращает внимание Щурихина. По ее подсчетам, при приобретении квартиры стоимостью 6 млн руб. с использованием льготной ипотеки с первоначальным взносом 15% под 6,5% годовых на 15 лет величина переплаты при аннуитетном графике погашения (равные платежи в течение всего срока кредита) составит 2,9 млн руб., а ежемесячный платеж — 44,4 тыс. руб. «При росте цены квартиры на 10%, что при текущих темпах роста стоимости жилья представляется вероятным сценарием, величина переплаты составит 3,2 млн руб., а ежемесячный платеж — 48,9 тыс. руб.», — резюмирует аналитик. Некоторые эксперты говорили о возникновении на рынке недвижимости ценового пузыря, но Центробанк его пока не видит, заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
Что будет со спросом на льготную ипотеку дальше
Спрос на льготную ипотеку может снижаться по мере сближения ставок по госпрограмме и собственным программам банков, считает Доронкин. «Также в случае дальнейшего устойчивого роста цен на новостройки продолжит расти интерес заемщиков к вторичному рынку», — продолжает он. Цена за квадратный метр в следующем году будет расти медленнее — в пределах инфляции, считает эксперт. По его оценке, в 2020 году банки могут выдать кредитов на более чем 4 трлн руб., но в следующем году рекорд повторить не удастся.
Ставка является основным фактором, стимулирующим спрос на ипотечные кредиты, напоминает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «В ситуации, когда проникновение ипотечных кредитов на российском рынке остается невысоким, можно рассчитывать на сохранение большого интереса заемщиков и при отмене льготных программ», — прогнозирует он.
В правительстве в октябре сообщали, что продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн руб. В «Дом.РФ» ожидают, что по льготной программе банкам удастся выдать еще 300 тыс. новых льготных кредитов на сумму 1 трлн руб. Даже такой уровень выдачи льготных кредитов с учетом продления программы до 1 июля 2021 года — достаточно амбициозная цель с учетом снижения доходов населения, оценивает Щурихина. «Хотя интерес к программе со стороны заемщиков до конца 2020-го и в 2021-м, безусловно, сохранится, глобального скачка платежеспособного спроса ожидать не стоит», — добавляет она.
Программа льготной ипотеки на новостройки и низкие ставки в экономике вносят «огромный вклад» в продолжающийся рост выдачи кредитов, но в долгосрочной перспективе для роста доступности жилья одного снижения ипотечных ставок недостаточно — нужен стабильный рост доходов населения, обращает внимание руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета
Содержание
Екатерина Щурихина,
младший директор, банковские рейтинги
Ксения Якушкина,
младший директор, банковские рейтинги
Александр Сараев,
управляющий директор, банковские рейтинги
Резюме
Методология
Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
Итоги 2020 года
В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
Рекордные объемы ипотечного кредитования привели к ускорению в 2020-м темпа прироста ипотечного портфеля – до 21 против 17 % годом ранее, а объем совокупной ипотечной задолженности превысил 9 трлн рублей на 01.01.2021. В 2020-м ипотека, стимулируемая низкими ставками и господдержкой, вернула себе утраченное в прошлом году лидерство по темпам прироста (см. график 2). Рост необеспеченного потребительского кредитования в 2020 году замедлился на фоне ужесточения требований кредиторов к потенциальным заемщикам и смещения интереса банков к залоговому кредитованию в условиях пандемии и неопределенности в динамике доходов населения. Вместе с тем сдерживающее влияние на динамику объемов автокредитования оказали рост цен на автомобили, сокращение предложения и ассортимента у многих дилеров из-за ограничительных мер в России и за рубежом, а также меньшее распространение господдержки в этом сегменте в отличие от ипотечного.
В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории российского ипотечного рынка опустилась ниже 7,5 % (см. график 3). Причинами стали не только появление льготной госпрограммы под 6,5 %, которая была введена как антикризисная мера в условиях пандемии для поддержки застройщиков и населения, но и снижение ставок в рамках рыночных программ на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банком России. По нашему прогнозу на 2021 год, в условиях повышения ключевой ставки до 4,5 % на фоне возросших инфляционных рисков потенциал для снижения стоимости ипотеки исчерпан – в 1-м полугодии 2021-го средневзвешенная ставка будет находиться в диапазоне 7–7,5 %. При этом если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021-го, как и планируется на текущий момент, или будет существенно изменена, то во второй половине года можно ожидать дальнейшего роста средней ставки – до 7,5–8 %.
Рекордно низкие ставки на рынке стимулировали ажиотажный спрос на жилье, следствием которого стал рост цен на недвижимость. Особенно ярко данная тенденция наблюдалась на первичном рынке, на который распространялась льготная госпрограмма под 6,5 % для широкого круга заемщиков (см. график 4). На фоне кризисных явлений в экономике и высокой неопределенности в 2020-м в связи с пандемией коронавируса, падением нефтяных цен и курса рубля наблюдался также инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений, что в течение года подогревало цены на жилье и спрос на ипотеку. Согласно данным Росстата, средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке в IV квартале 2020-го выросла на 23 %, на вторичном – на 14 % по сравнению с показателями за IV квартал 2019-го. В результате опережающего роста цен на первичном рынке разрыв в стоимости между готовым жильем и новостройками вырос более чем в два раза. Причины роста цен на недвижимость были не только на стороне спроса, но и на стороне предложения – продолжился переход застройщиков к более дорогому банковскому фондированию и работе через эскроу-счета, а рост затрат на импортные материалы и технику из-за скачка курсов в 2020 году увеличил себестоимость строительства.
Мы ожидаем, что рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году. Одним из ключевых факторов динамики цен на недвижимость станет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы под 6,5 %. Данная программа пользовалась большой популярностью у заемщиков (в 2020 году по ее условиям выдавалась каждая четвертая ссуда), однако рост цен на жилье в значительной мере нивелировал выгоду от получения кредита по низкой ставке. По нашей оценке, продление госпрограммы после 1 июля 2021-го на текущих условиях несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута – на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос.
Несмотря на реализацию льготной госпрограммы на первичном рынке и активный прирост выдач в этом сегменте (+65 % у банков-участников исследования), доля ссуд на покупку «первички» увеличилась незначительно (с 31 до 33 %) за счет динамичного роста кредитования во вторичном сегменте и выдач на рефинансирование, которые стимулировались снижением рыночных ставок. В дальнейшем интерес к первичному жилью будет поддерживаться за счет нового механизма финансирования долевого строительства, который повышает доверие к рынку первичного жилья, постепенного износа вторичного жилищного фонда и кредитования в рамках различных госпрограмм, преимущественно ориентированных на первичный рынок. При этом ограничивать спрос на «первичку» будут значительно более высокие цены в данном сегменте.
На фоне рекордно низкого уровня ставок, который был достигнут в 2020 году, доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов, по оценке рейтингового агентства «Эксперт РА», значительно выросла – с 7 до 13 %. По нашему прогнозу, в 2021-м спрос на данный продукт сохранится на высоком уровне, однако его доля в выдачах будет постепенно уменьшаться на фоне роста ключевой ставки, а также с учетом значительного объема уже реализованного рефинансирования под более низкий процент. При этом в случае снижения активности в ипотечном сегменте в 2021-м возможны улучшения рядом банков условий по рефинансированию и запуск различных акций в данном сегменте с целью нарастить свою долю на рынке за счет заемщиков, которых кредитовали конкуренты.
Несмотря на рост интереса заемщиков к приобретению жилья в новостройках на фоне льготной госпрограммы, объем ввода жилья в многоквартирных домах снизился в 2020-м на 3,7 % против роста на 0,5 % годом ранее, в т. ч. из-за действовавших в II квартале 2020-го ограничительных мер. Общий объем ввода жилья сократился на 1,7 % и составил 80,6 млн кв. м 1 (см. график 5). Ввод жилья в рамках индивидуального жилищного строительства показал небольшой прирост (+0,5 %, до 38,7 млн кв. м). Сейчас обсуждается распространение льготной «Семейной ипотеки» на строительство индивидуальных домов – в 2020 году в условиях пандемии и ее последствий интерес к частным домам вырос. Ипотека на их строительство по льготной ставке с высокой вероятностью будет пользоваться спросом у населения, но взрывного роста и резкого изменения структуры ипотечных выдач в сторону частных домов ожидать не стоит – не все банки готовы активно кредитовать индивидуальное домостроение в связи с нестандартностью залога и сложностью его оценки в отличие от обычного залога квартиры.
Мы предполагаем, что в первой половине 2021-го возможен некоторый рост объема ввода жилья застройщиками, в связи с тем что они будут стремиться успеть реализовать часть площадей в период действия льготной ипотечной госпрограммы под 6,5 %, однако в целом по году значительного увеличения количества построенных квадратных метров жилья не ожидается.
В 2020-м строительную отрасль поддержала льготная ипотека под 6,5 %, которая обеспечила высокий спрос и увеличение цен на недвижимость на первичном рынке, что благоприятно отразилось на финансовом положении девелоперов. За 2020 год объем просроченной задолженности компаний, занимающихся строительством зданий и сооружений, снизился на 9 %, а ее доля – с 21,3 до 17,4 %. Также застройщики продолжали адаптироваться к введению эскроу-счетов, новый механизм фондирования начал набирать обороты – выдачи кредитов строительным компаниям в рамках проектного финансирования в 2020-м выросли на 196 %. Граждане в свою очередь активно увеличивали объем средств на эскроу-счетах – на 01.01.2021 он достиг 1,2 трлн против 148 млрд рублей на начало 2020-го.
В 2020-м после некоторой паузы в острую фазу пандемии продолжилась тенденция к увеличению среднего размера ипотечного кредита – плюс 12 %, с 2,2 до 2,5 млн рублей (годом ранее прибавка составила 10 %) на фоне роста цен на недвижимость и снижения реальных доходов населения. Как следствие, продолжилось также сокращение наиболее популярных кредитов размером до 3 млн рублей – с 57 до 50 % выданных ссуд (см. график 6), в 2018-м их доля составляла 64 %. Значительный рост в 2020-м показал сегмент ссуд размером от 5 до 10 млн рублей – с 14 до 18 %.
Средние сроки кредитования также продолжали расти, хотя и меньшими темпами, чем годом ранее, – за 2020-й средний срок ипотечного кредита увеличился более чем на полгода, до 18,8 года (см. график 16 в приложении 1). Более длинные сроки кредитования позволяют ограничить увеличение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения на фоне роста среднего размера ссуды. При этом сегмент наиболее долгосрочных ссуд сроком свыше 25 лет, доля которого резко выросла до 17 % в 2019-м, не показал в 2020 году значительной прибавки. Однако существенно увеличилась доля кредитов сроком от 20 до 25 лет – с 23 до 28 %, в основном за счет сокращения наиболее популярного сегмента срочностью от 10 до 20 лет (см. график 7).
Несмотря на рост цен на жилье и сокращение минимального первоначального взноса по ряду госпрограмм до 15 %, доля выдач с низким первоначальным взносом по сравнению с 2019-м не увеличилась. Доля кредитов с первоначальным взносом более 20 % выросла с 59 до 63 % (см. график 8). При этом на основе данных 40 % участников исследования, на которых приходится около 60 % объема кредитования на рынке, в среднем 8 % ссуд в 2020-м были предоставлены с частичным использованием в качестве первоначального взноса средств материнского капитала. Однако у региональных кредитных организаций доля таких ссуд оказалась чуть выше – 9 %, что обусловлено в среднем более низкой стоимостью недвижимости в регионах, вследствие чего средства материнского капитала могут обеспечить существенную часть требуемого банками первоначального взноса.
На фоне рекордных темпов роста рынка в 2020-м банки не спешили смягчать требования к заемщикам в части дохода – доля клиентов с доходами свыше 100 тыс. рублей выросла с 33 до 36 %, в то время как доля заемщиков с доходами до 50 тыс. рублей сокращалась (см. график 9). Рост доли высокодоходных групп заемщиков может объясняться тем, что в 2020-м наибольший прирост выдач из топ-10 ипотечных регионов показала Москва, для которой традиционно характерен более высокий уровень зарплат и которая остается крупнейшим субъектом РФ по объему ипотечной задолженности (см. графики 12 и 13 в приложении 1).
В 2020-м объем просроченной задолженности по ипотеке показал умеренный рост – на 7 %, однако доля просроченной задолженности на фоне опережающих темпов роста портфеля продолжила снижение (см график 15 в приложении 1). Умеренный рост просрочки был обусловлен запущенными во время пандемии масштабными программами реструктуризации задолженности как по собственным программам банков, так и по 106-ФЗ. Кроме того, у ипотечных заемщиков сохранялась дополнительная возможность оформить каникулы в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ. В противном случае прирост просроченной задолженности был бы двузначным. На основании данных 72 % участников исследования (без учета Сбербанка), доля ипотечных кредитов, реструктурированных по 106-ФЗ и в рамках собственных программ банков составила около 4 % от среднего портфеля за 2020 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года, однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.
Участники рынка и конкуренция
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2020 году
| Место в рэнкинге по итогам 2020 г. | Место в рэнкинге по итогам 2019 г. | Наименование банка | № лицензии | Рейтинг от агентства « Эксперт РА» на 01.03.2021 | Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн р. | Темп прироста (2020 г./2019 г.), % | |
| 2020 г. | 2019 г. | ||||||
| 1 | 1 | ПАО Сбербанк | 1481 | — | 2 080 196 | 1 285 046 | 61.9 |
| 2 | 2 | Банк ВТБ (ПАО) | 1000 | ruAAA | 935 544 | 675 440 | 38.5 |
| 3 | 6 | АО «Россельхозбанк» | 3349 | — | 175 188 | 89 251 | 96.3 |
| 4 | 4 | АО «АЛЬФА-БАНК» | 1326 | ruAA+ | 166 122 | 91 823 | 80.9 |
| 5 | 5 | ПАО Банк «ФК Открытие» | 2209 | ruAA- | 144 897 | 92 007 | 57.5 |
| 6 | 7 | ПАО РОСБАНК | 2272 | ruAAA | 107 447 | 76 625 | 40.2 |
| 7 | 8 | ПАО «Промсвязьбанк» | 3251 | ruAA | 93 193 | 64 263 | 45.0 |
| 8 | 10 | АО «Райффайзенбанк» | 3292 | ruAAA | 68 929 | 58 074 | 18.7 |
| 9 | 11 | АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) | 2306 | ruBBB- | 41 417 | 51 932 | -20.2 |
| 10 | 12 | ПАО «БАНК УРАЛСИБ» | 2275 | — | 38 238 | 29 468 | 29.8 |
| 11 | 14 | ПАО «Банк «Санкт-Петербург» | 436 | ruA | 34 822 | 23 505 | 48.1 |
| 12 | 16 | ПАО «АК БАРС» БАНК | 2590 | ruA- | 30 991 | 11 452 | 170.6 |
| 13 | — | РНКБ Банк (ПАО) | 1354 | ruA | 21 078 | 9 348 | 125.5 |
| 14 | 18 | Группа ТКБ [2] | б/н | ruBB+ | 16 524 | 12 626 | 30.9 |
| 15 | 29 | «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) | 1810 | — | 15 993 | 2 269 | 604.8 |
| 16 | 19 | ПАО КБ «Центр-инвест» | 2225 | — | 15 367 | 9 345 | 64.4 |
| 17 | 20 | АО «АБ «РОССИЯ» | 328 | ruAA | 11 033 | 7 852 | 40.5 |
| 18 | — | ПАО «МИнБанк» | 912 | — | 10 801 | 1 161 | 830.1 |
| 19 | 23 | Банк «ВБРР» (АО) | 3287 | ruAA | 9 179 | 5 441 | 68.7 |
| 20 | 26 | ПАО «МТС-Банк» | 2268 | ruBBB+ | 7 955 | 3 456 | 130.2 |
| 21 | 21 | АО «СМП Банк» | 3368 | ruA | 7 156 | 7 499 | -4.6 |
| 22 | 24 | Банк «Левобережный» (ПАО) | 1343 | ruA- | 6 299 | 4 733 | 33.1 |
| 23 | 22 | ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» | 2733 | ruBBB+ | 6 088 | 6 502 | -6.4 |
| 24 | — | ПАО Банк ЗЕНИТ | 3255 | ruA- | 5 523 | 3 489 | 58.3 |
| 25 | 25 | КБ «Кубань Кредит» ООО | 2518 | — | 4 024 | 3 557 | 13.1 |
| 26 | 30 | ПАО КБ «УБРиР» | 429 | — | 3 515 | 2 077 | 69.3 |
| 27 | 27 | Банк «КУБ» (АО) | 2584 | ruA+ | 2 377 | 2 291 | 3.7 |
| 28 | 31 | АО «БАНК СГБ» | 2816 | ruA- | 2 183 | 1 574 | 38.7 |
| 29 | 28 | ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» | 485 | ruA | 2 147 | 2 289 | -6.2 |
| 30 | 33 | ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» | 493 | ruA | 1 657 | 1 456 | 13.8 |
| 31 | 32 | АО КБ «Урал ФД» | 249 | ruBBB- | 1 271 | 1 542 | -17.6 |
| 32 | 37 | АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО | 2602 | ruBB | 973 | 877 | 10.9 |
| 33 | 38 | «СДМ-Банк» (ПАО) | 1637 | ruA- | 675 | 549 | 22.9 |
| 34 | 39 | АКБ «Энергобанк» (АО) | 67 | — | 657 | 516 | 27.4 |
| 35 | — | АО «БАНК ОРЕНБУРГ» | 3269 | ruBB+ | 386 | 9 | 4 250.2 |
| 36 | 42 | АО «Датабанк» | 646 | ruBB- | 355 | 250 | 42.1 |
| 37 | 40 | АО «ПЕРВОУРАЛЬСКБАНК» | 965 | ruB+ | 303 | 315 | -4.0 |
| 38 | — | АО Банк «Национальный стандарт» | 3421 | ruBB+ | 129 | 88 | 46.3 |
| 39 | 44 | КБ «Новый век» (ООО) | 3417 | ruB+ | 72 | 86 | -16.1 |
| [2] В Группу ТКБ включены ТКБ БАНК ПАО и ИНВЕСТТОРГБАНК АО. Место в рэнкинге за 2019 г. и рейтинг от агентства «Эксперт РА» указаны по ТКБ БАНК ПАО. | |||||||
| Источник:«Эксперт РА» по результатам анкетирования банков | |||||||
2
Источник:«Эксперт РА» по результатам анкетирования банков
Продление господдержки: за и против
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.
Прогноз развития рынка
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.
При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.
Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.
В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.