коммерческий наем жилого помещения является срочным договором
Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения (действующая редакция)
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Комментарий к ст. 683 ГК РФ
В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более пяти лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок пять лет. Отсюда следует, что срок в договоре найма не является его существенным условием.
Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма (см. Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59).
В случае если заключается договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.
В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:
К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются.
2. Применимое законодательство:
3. Судебная практика:
— Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59;
— Определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.10.2013 по делу N 33-9455/2013;
— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.05.2012 по делу N 33-5818;
— Определение Московского городского суда от 18.07.2014 N 33-23105;
— Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22.05.2014 по делу N 33-2472/2014;
— Определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-960/2014;
— Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-1154;
— Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 06.03.2014 по делу N 33-806;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2695/2014;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2638;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2637;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.02.2014 по делу N 33-1961/2014;
— Определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27.09.2013 по делу N 33-6148/2013;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06.08.2013 по делу N 33-10667/2013;
— Определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 25.06.2013 по делу N 33-1057/2013.
Статья 15. Предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма
1. Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями. В договоре должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в жилом помещении вместе с Нанимателем (гражданином, которому предоставлено жилое помещение). С согласия Наймодателя (глава муниципального образования город Новотроицк), Нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей к родителям такого согласия не требуется. Наниматель обязан ознакомить указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения граждан с его условиями.
2. Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), свободное от прав третьих лиц, равно как от других обязательств. На условиях договора коммерческого найма жилого помещения могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда с ограниченным уровнем благоустройства, без ограничения нормой предоставления.
Под жилыми помещениями с ограниченным уровнем благоустройства следует понимать жилые помещения, в которых отсутствует один и (или) несколько видов благоустройств, таких как: водопровод, горячее водоснабжение, ванна, канализация.
3. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.
4. Жилые помещения, отнесенные к жилищному фонду коммерческого использования, не подлежат обмену, приватизации и иным гражданско-правовым сделкам по отчуждению имущества.
5. Использование жилого помещения в качестве жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования допускается только после отнесения его к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования.
6. Не допускается включение в жилищный фонд коммерческого использования:
1) жилых помещений, занятых по договорам социального найма;
2) жилых помещений, занятых по договорам найма специализированного жилого помещения;
3) жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;
4) жилых помещений, расположенных в домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
7. Включение жилого помещения в жилищный фонд коммерческого использования и исключение жилого помещения из указанного фонда оформляется постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк.
8. Учет предоставленных и освобождающихся жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования осуществляет КУМИ.
9. От имени муниципального образования город Новотроицк договор коммерческого найма заключает глава муниципального образования город Новотроицк или уполномоченное им лицо.
11. При обращении в отношении одного и того же жилого помещения нескольких граждан преимущественное право на заключение договора коммерческого найма имеет лицо, обратившееся с соответствующим заявлением раньше других в администрацию муниципального образования город Новотроицк.
12. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
13. Наниматель не имеет права производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без предварительного согласования с Наймодателем.
14. Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать Наймодателю беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.
15. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в коммерческий наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора коммерческого найма или передаче жилого помещения.
16. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк и указанный в договоре, но не более чем на 5 лет. Решение о предоставлении и сроках предоставления принимается ЖБК и зависит от характера обращения гражданина.
17. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
18. Дееспособный член семьи Нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и Наймодателя вправе требовать признания себя Нанимателем по ранее заключенному договору коммерческого найма вместо первоначального Нанимателя (в пределах срока действия договора). Такое же право принадлежит в случае смерти Нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего Нанимателя.
19. Договор коммерческого найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии Нанимателя. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
20. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.
21. Если Наниматель не возвратил жилое помещение, либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в полном объеме.
22. Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения.
23. Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма жилого помещения.
24. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
25. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
26. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:
1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2) в других случаях, предусмотренных гражданским и (или) жилищным законодательством.
27. В случае расторжения договора коммерческого найма Наниматель и члены его семьи, а также другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора коммерческого найма, подлежат выселению из жилого помещения, без предоставления иного жилого помещения.
28. Предоставление гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании решения ЖБК, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк.
29. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный между Наймодателем и Нанимателем.
30. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
31. Размер платы за наем жилого помещения определяется согласно методики расчета размера платы за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования город Новотроицк, предоставляемых гражданам по договорам коммерческого найма, утвержденной решением городского Совета депутатов.
32. Сроки внесения платы за коммерческий наем жилого помещения, а также порядок и сроки уведомления Нанимателя об изменении Наймодателем платы за коммерческий наем определяются договором коммерческого найма жилого помещения.
33. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.
Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)
В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.
По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:
Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.
Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.
Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.
Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.
В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.
При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)
В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.
-непригодности жилого помещения
-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством
Что такое аренда и наем квартиры?
Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?
Содержание
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.
Основное отличие
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Сроки
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Условия расторжения договоров аренды и найма
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
Налоги
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Срок договора коммерческого найма жилого помещения
Похожие публикации
Минимальный срок договора коммерческого найма жилья российскими законами не ограничен. Однако Гражданский кодекс РФ определяет максимальный период действия такого соглашения. Также следует учесть, что от срока договора о найме жилого помещения зависит, нужно ли его регистрировать в Росреестре.
Каков максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения
Согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора о найме квартиры, комнаты или иного жилья не превышает пяти лет. Если в соглашении не указано никакого срока, считается, что оно заключено на максимальный период, то есть на 5 лет.
Договоры найма жилых помещений (сокращенно – ДНЖП), заключаемые на срок до 1 года, являются краткосрочными. Подобные соглашения нередко выгодны наймодателю, так как лишают нанимателя некоторых прав, которыми он наделяется при заключении более длительных договоров. Согласно п.2 ст.683 ГК РФ, наниматель, подписавший договор найма со сроком действия менее года, не может:
Каким бы малым не был срок коммерческого найма жилого помещения, стороны по обоюдному согласию вправе наделить нанимателя любым из вышеуказанных полномочий, прописав их в тексте договора. Но по умолчанию они будут отсутствовать.
Соответственно, нанимателю выгоднее заключать ДНЖП сроком действия более одного года, потому что такое соглашение лучше защищает его интересы, дает ему больше прав, а на состав его обязанностей срок действия не влияет. Наймодателю, напротив, выгоднее заключать краткосрочные соглашения, чтобы ограничить права жильцов, и при необходимости в кратчайший срок избавиться от проблемных квартирантов.
Влияет ли срок коммерческого найма на налогообложение дохода наймодателя
Многие считают, что заключать ДНЖП на срок менее года выгодно с точки зрения налогообложения, так как тогда собственнику жилья не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию о доходах. По этой причине, сдавая квартиру, комнату или дом собственники часто предпочитают оформить договор с квартирантами на 11 месяцев или на еще меньший срок.
Однако следует отметить, что такое мнение ошибочно. Оно возникло в связи с требованием законодательства регистрировать договор найма жилья, если срок его действия превышает 1 год (п. 2, 4 ст. 51 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Некоторые граждане и риэлторы полагают, что налоговая инспекция может узнать только о зарегистрированных в ЕГРН договорах, а поскольку краткосрочные соглашения обязательной регистрации не подлежат, то и делиться полученным доходом с государством не нужно.
Но обязанность уплачивать налог на доход физлица с фактом госрегистрации договора никак не связан. Договор регистрируется не в налоговой службе, а в Росреестре. Это делается с целью зафиксировать совершенную сделку и сделать ДНЖП юридически значимым документом. Государственной регистрации подлежит обременение права собственности на жилое помещение, возникающее после заключения договора найма. И все последующие сделки возможны только с учетом данного обременения (ограничения).
Обязанность уплатить налог появляется после получения наймодателем дохода (в данном случае – от сдачи жилья в наем), а не после регистрации договора. Собственник помещения должен ее исполнить независимо от размера дохода, срока действия ДНЖП, и иных обстоятельств. За неуплату НДФЛ он может быть привлечен к ответственности по ст.122 Налогового кодекса РФ. Тогда, помимо налога, наймодателю придется заплатить 20% штрафа от суммы неуплаты. Если будет доказано, что собственник жилого помещения действовал умышленно, штрафная санкция составит 40 процентов от неуплаченной суммы налога на полученный доход. Подробно о налогах со сдачи квартиры в аренду мы рассказывали здесь.
Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.