компенсация за дачный участок при сносе

Компенсация при сносе дачного участка с домиком.

Есть дача в черте города, там домик (садовый), есть прописка в домике. Все это хотят снести для строительства. Если будут сносить, то на какую компенсацию можно рассчитывать:

— за землю (по кадастровой?)

— за домик (в него много вложено, большой домик).

Самое главное, пока не известно кто сносить будет, варианты:

— Город. Но у них может не хватить денег и они отдадут это камерам.

— Камеры. С ними можно торговаться, но это возможно будет проходить в форме сожгли, потом торг.

— Федеральный университет для постройки учебных корпусов. С этими вообще не понятно. Как они будут компенсировать.

Если есть возможность при ответе на этот вопрос, дайте ссылку на руководящий документ. Спасибо!

Ответы на вопрос:

«Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену».

Источник

Госдума одобрила новый порядок выплат компенсации за изъятие недвижимости

Сумма возмещения при изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд будет определяться в общем порядке, установленном Земельным кодексом, что позволит обеспечить равноценную компенсацию собственникам. Соответствующий законопроект Комитет Госдумы по природным ресурсам рекомендовал к принятию в первом чтении, сообщает «Парламентская газета».

Размер, порядок и сроки выплаты возмещения собственникам определяются соглашением об изъятии. Если по истечении трех месяцев со дня направления проекта соглашения об отчуждении недвижимости оно не было подписано владельцем, имущество могут забрать в принудительном порядке на основании судебного решения, говорится в заметке.

Сегодня стоимость имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Но правовые акты, которыми утверждается эта документация, могут быть приняты значительно раньше, чем решения об изъятии соответствующих земельных участков. В таком случае стоимость участка может быть ниже, чем реальная цена на момент изъятия, объясняется из публикации.

КС разъяснил порядок расчета стоимости изъятой государством недвижимости. Если рост цены имущества обусловлен изменением соотношения спроса и предложения, то владелец вправе доказать это и вернуть свои деньги.

Источник

Дачная амнистия попала в охранную зону // Верховный суд разъяснил, кто и когда получит компенсацию за снос домов возле трубопроводов

В конце июня Верховный суд (ВС) в обзоре практики разъяснил, в каких случаях здания, построенные в охранных зонах, должны быть снесены, и когда за это полагается компенсация. Из обзора следует, что снести постройку можно, даже если собственник был добросовестным и не знал об охранной зоне. Однако в таком случае собственнику положена компенсация. Причем нередко ее будут выплачивать муниципалитеты, которые не обеспечили публичный доступ к информации об охранной зоне. Это будет происходить и в случае, если дом был построен без разрешений от публичных властей, но права на него были зарегистрированы в упрощенном порядке, например при «дачной амнистии».

В каких случаях будет снос?

Здание может быть снесено как самовольная постройка (ст. 222 Гражданского кодекса), если при его постройке было или должно было быть известно о наличии охранной зоны, то есть если застройщик действовал недобросовестно. До 2018 года момент добросовестности не учитывался — любая постройка, нарушавшая охранную зону, подлежала сносу как самовольная. Однако с 2018 года поправки, внесенные Законом № 342-ФЗ [1] и упорядочивающие установление охранных зон, позволили защищаться от применения ст. 222 ГК ссылкой на добросовестность. Решения о сносе, принятые до 2018 года, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам (ч. 4 ст. 392 ГПК и ч. 3 ст. 311 АПК). Для отмены требуется доказать добросовестность при строительстве. Ранее это подтверждала и практика гражданской коллегии (см. здесь).

Однако добросовестные собственники зданий в охранных зонах все равно не застрахованы от сноса. Суд может распорядиться убрать их постройки, однако не по правилам ст. 222 ГК, подчеркивается в п. 6 обзора. Это означает, что собственнику полагается предварительное возмещение. Кроме того, тот, кто хочет добиться сноса, должен сначала внести сведения об охранной зоне в реестр. Оспорить внесение в ЕГРН зоны, установленной до 2022 года, невозможно (п. 1 обзора).

Когда положена компенсация за снос?

Компенсация полагается добросовестному собственнику, который не знал и не мог знать о существовании охранной зоны. В п. 12 ВС приводит пример: истец, который требовал компенсации, был собственником участка для садоводства. Сноса в судах добилась организация — собственник газопровода, так как постройки на участке были в границах минимальных расстояний до него. Суды признали право собственника участка на компенсацию: доступ к сведениям об ограничениях из-за близости к газопроводу власти не обеспечили, хотя знали о расположении газопровода при предоставлении участка. Другой пример есть в п. 11. Суд удовлетворил требование гражданина о взыскании с муниципального образования убытков в связи со сносом дома. Администрация выдала ему участок для садоводства, хотя знала, что есть охранная зона нефтепровода. Но публичного доступа к этим сведениям для граждан обеспечено не было.

Компенсация выплачивается в порядке, который установлен Земельным кодексом, например, для соглашений о выкупе участков (п. 10). Сначала публичный орган принимает решение об изъятии участка, определяет размер возмещения, направляет предложение собственнику участка, а если он не согласен на условия, то орган публичной власти может обратиться в суд за принудительным изъятием.

Кто платит компенсацию?

По умолчанию ее платит собственник трубопровода. Но если публичные власти выдали разрешительную документацию на строительство, включая, например, план участка, то компенсацию должны выплатить они. Такие правила установлены Законом № 342-ФЗ.

Из разъяснений ВС получается, что, как правило, компенсацию будут платить не собственники трубопроводов, а муниципальные образования, так как информацию в публичный доступ должны представить они. Однако есть исключения: компенсация может быть возложена в равных долях на органы местного самоуправления и на госорганы, если разрешительная документация выдана до создания муниципального уровня власти, то есть до принятия Конституции в 1993 году. ВС не говорит об этом прямо, но это следует из примера в п. 12.

Из обзора не ясно, как получить компенсацию, если иск о сносе предъявила компания, а не публичный орган. ВС не отвечает, должен ли суд привлечь муниципалитет к спору и в каком качестве: как соответчика или как третье лицо? Также не ясно, как в таких случаях будет обеспечено требование, не раз упоминаемое в обзоре (например, п. 6, 10), о том, что снос здания, построенного добросовестным лицом (то есть когда лицо не знало и не должно было знать о наличии охранной зоны), возможен только при условии предварительной компенсации.

Благодарим за помощь в подготовке материала Леонида Бандорина (МГУ) и Татьяну Краснову (СПбГУ).

[1] Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Источник

КС РФ запретил сносить дачи в зоне газопроводов без компенсации

С жалобой на то, что его лишают дачного участка в Сергиевом Посаде, обратился пенсионер Юрий Тихонов. Впрочем, эти шесть соток он получил, еще не будучи пенсионером, в середине 1970-х годов. Выстроил домик, разбил сад. А в 2016 году получил предписание от ООО «Газпром трансгаз Москва» о сносе, поскольку участок расположен в охранной зоне газораспределительной станции Хотьково.

Доводы о том, что земля и постройки были получены и зарегистрированы по всем правилам, суды во внимание не приняли. Так же как не сочли возможным пересмотреть дело Тихонова по вновь открывшимся обстоятельствам, когда в федеральном законодательстве уточнили понятие самовольной постройки. Юрий Тихонов посчитал, что такой подход нарушает конституционный принцип равенства перед законом и судом, поскольку лишает владельцев спорных построек, которые не знали и не могли знать о наличии запретов на строительство в границах принадлежащих им земельных участков, права на судебную защиту и права собственности.

Однако во главу угла в данной ситуации необходимо поставить принцип поддержания доверия к власти, отметили судьи КС. Если право собственности на участок было зарегистрировано в надлежащем порядке, гражданина нельзя лишить этой собственности произвольно. Суды обязаны были исследовать вопрос о том, знал ли и мог ли знать собственник о наличии ограничений. Иное приводило бы к недопустимому игнорированию принципа баланса частных и публичных интересов.

Источник

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник