компенсация за коммерческую недвижимость при сносе дома
Реновационные последствия для собственников нежилых помещений
Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»
специально для ГАРАНТ.РУ
Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2018 году планируется заселить 31 новостройку.Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом собственники квартир получают «равнозначную» жилплощадь, а вот владельцам нежилых помещений, предлагается «равноценная» и здесь возникает много вопросов.
Согласно Положению Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» и Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) разделяют «равноценность» и «равнозначность», придавая каждому из этих понятий значения с различными правовыми последствиями.
Если собственникам и нанимателям жилого помещения, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14). Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Если жителям попавших под реновацию домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.Безусловно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но будут и другие, которые считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся в суд. В случаях незаключения соглашения об изъятии с Департаментом имущества города Москвы предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению суда.
Вследствие того, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть судебный спор о величине равноценного возмещения. Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка возмещаемой городом суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость принадлежащего ему помещения.
Как действовать в случае возникновения судебных споров?
Для определения рыночной стоимости изымаемого имущества собственнику нежилого помещения потребуется помощь оценщика, который подготовит отчет, где будет содержаться величина рыночной стоимости изымаемого имущества.
В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить юридическую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия. Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, судебной практики еще нет, и в каком направлении она будет формироваться (в сторону защиты прав собственников нежилых помещений или в сторону интересов Правительства г. Москвы) предсказать достаточно сложно.
Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как бизнес.
Таким образом, поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено предварительное и равноценное денежное возмещение, компенсироваться должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи сего изъятием, включая упущенную выгоду.
Если отмечать недостатки реновационного законодательства, можно обратить внимание на следующий момент. Изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости. Вполне вероятно, что в связи с переездом предприниматель лишится важных для успешной деятельности привычных условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов.
Например, на протяжении нескольких лет предприниматель владел салоном красоты в непосредственной близости от станции метро и популярных в районе торговых площадок. За это время он приобрел определенную известность и наработал клиентскую базу. Теперь здание, в котором располагался его бизнес, сносят, а сам салон переносится на несколько кварталов вглубь района. В результате предприниматель теряет потенциальных клиентов. Его бизнес оказывается на новом месте, где все придется начинать фактически с нуля. Здесь вполне возможно поставить вопрос о компенсации упущенной выгоды. Таким образом, возмещение будет вполне справедливым, а не только равноценным.
Компенсация за коммерческую недвижимость при сносе дома
У любого человека слово «авария» непременно ассоциируется с понятием опасности. Власти в установленном порядке обязаны реагировать и принимать меры для минимизации возможных угроз здоровью и жизни граждан.
После признания многоквартирного дома (далее-МКД) аварийным, события развиваются по двум сценариям:
МКД подлежит реконструкции (ремонту),
МКД подлежит сносу.
В подобных ситуациях граждане нашей страны рассчитывают на предоставление нового жилья.
Многолетняя судебная практика неоднократно показывает, что жилищное законодательство РФ не разделяет собственников жилых и нежилых помещений, однако спорные вопросы продолжают возникать при судебных разбирательствах.
Показательным является Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 г. № 309-КГ18-13252.
Предыстория такова: на рудниках в г. Березники Пермского края межведомственная комиссия признала МКД аварийными и подлежащими реконструкции либо сносу по причине провалов на рудниках. В одном из таких домов администрация муниципального образования отказалась изъять и выкупить нежилое помещение, что послужило следствием обращения в суд собственника данного помещения (ООО «Березники-сервис», далее-Общество) за защитой своих прав. Все три инстанции признали отказ в удовлетворении требований собственника правомерным, однако Верховный суд РФ не согласился с позицией судов и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статьи 279 ГК РФ, частей 1 и 10 статьи 32 ЖК РФ и пришли к выводу о возможности применения данных норм права в случае признания домов аварийными и подлежащими сносу вследствие их естественного физического износа в результате эксплуатации.
При этом суды указали, что для собственников нежилых помещений в спорном доме законодательное регулирование последствий признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствует.
Суды установили, что настоящий спор возник в результате техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» города Березники, признанной чрезвычайной ситуацией федерального уровня на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 22.06.2007 № 814-р.
Министерству финансов РФ было поручено указанным распоряжением предоставить в установленном порядке за счет средств федерального бюджета бюджету Пермского края до 700 млн. рублей бюджетного кредита на покрытие расходов, связанных с началом работ по переселению граждан из зоны вероятных разрушений.
Суды пришли к выводу, что порядок осуществления социальных выплат собственникам коммерческой недвижимости действующим законодательством не установлен. Принудительное отчуждение имущества у собственников коммерческой недвижимости для государственных и муниципальных нужд не предусмотрено, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований и применения в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса по аналогии к указанным отношениям положений статьи 32 Жилищного кодекса.
Однако судебная коллегия полагала, что судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права и не учтено следующее:
«…Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» предусмотрено право граждан Российской Федерации на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций.
………, что одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является расположение жилых помещений в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения….».
Учитывая вышеизложенное, суд решил, поскольку в ГК РФ не прописан порядок изъятия нежилых помещений для публичных нужд, то по аналогии применяется законодательство, регулирующее сходные отношения. В силу ЖК РФ, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию аварийного дома, земельный участок под ним и каждое жилое помещение изымаются для муниципальных нужд путем выкупа.
Именно этого не учли суды и не оценили доводы заявителя о том, что:
МКД был признан аварийным и подлежащим сносу;
МКД по факту демонтирован;
всем остальным собственникам выплатили стоимость их имущества по рыночной цене.
Таким образом, у судов предыдущих инстанций решения изложены по принципу «бор сожгли, а соловушек по гнездышку плачет». Неправильно применяя сходные отношения в законодательстве, суды фактически оставили ООО «Березники-сервис» без принадлежащего ему имущества, позабыв о конституционных правах и гарантиях юридического лица в статусе собственника нежилого помещения.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим организациям и ТСЖ. Целый штат профессиональных юристов поможет Вам справиться с любым вопросом. Более подробная информация о сервисе по ссылке.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.
Реновация vs малый бизнес: как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение
Как продвигается программа реновации
Возмещение: деньги или имущество
Но, независимо от того, какой вариант выберет собственник, очень важно понимать, из чего должна состоять компенсация и как определяется стоимость сносимого объекта. От этого зависит, покроет ли возмещение – имущественное или финансовое – все причиненные бизнесу убытки. И здесь очень важно не торопиться, не соглашаться сразу с условиями городской администрации и не подписывать никаких поспешных договоров. Хотя бы потому, что, например, убытки в виде упущенной выгоды в первоначальный вариант договора и не должны быть включены – ее еще надо доказать, и это обязанность предпринимателя.
Закон о допгарантиях при реновации 3 определяет, что размер, порядок и условия возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством. Но это не может исключить стремления городской власти сэкономить на возмещении. И бизнесу этого следует опасаться не меньше, чем владельцам квартир – предприниматели также могут оказаться в ситуации ущемления прав. Чтобы сумма возмещения не оказалась заниженной, прежде чем вступать в переговоры с чиновниками, собственнику объекта стоит обратиться к независимым специалистам – профильным юристам и оценщикам. При этом вполне реально увеличить размер компенсации и получить от города максимальное из возможного.
Из чего состоит сумма возмещения
Большинство собственников нежилых помещений в пятиэтажках, предназначенных к сносу, сдает свои площади в аренду под кафе, магазины, аптеки, всевозможные точки сферы услуг. Некоторые используют помещения для ведения своего небольшого бизнеса. Довольно часто под залог недвижимости берется кредит в банке, который гасится за счет дохода, получаемого владельцем помещения от арендаторов.
В связи с изъятием помещения для нужд реновации предпринимателей ждет остановка деятельности и связанные с этим убытки. Они не ограничиваются стоимостью помещения, сюда входят и переоформление уставных документов, и заключение новых договоров, и возможное изменение схемы налогообложения. Для бизнеса сегмента street retail – основного контингента первых этажей пятиэтажек – переезд, помимо простоя в работе, связан еще и с частичной или полной потерей клиентской базы, которую придется заново формировать на новом месте, вкладываясь в маркетинг и рекламу.
Таким образом, компенсация за изъятое в связи с реновацией помещение должна покрыть:
· все убытки предпринимателя в связи с изъятием помещения, включая упущенную выгоду – доходы, которые он не получит в результате изъятия недвижимости.
Как считается рыночная стоимость
Правила, в соответствии с которыми определяется рыночная стоимость недвижимости, прописаны в законе об оценочной деятельности 7 и федеральных стандартах оценки (ФСО). Согласно им, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (помещение) может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны такой сделки действуют разумно, имея всю необходимую информацию, а на цене сделки не сказываются чрезвычайные обстоятельства.
При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь, расположение, материал стен, интенсивность пешеходных потоков и другие важные характеристики объекта. Нужно знать также, что расчет стоимости недвижимости может проводиться по-разному. Способ расчета влияет на результат оценки и, соответственно, на размер компенсации, которую можно потребовать от города.
Примеров в рамках реновации еще нет, но можно вспомнить случай в Нижнем Новгороде, когда речь шла о переселении из ветхого фонда. Тогда год назад городская администрация Нижнего Новгорода озвучила владельцам одного из домов выкупную стоимость их жилья – 3,198 млн рублей. Эту сумму определила нанятая чиновниками оценочная компания. Жители не согласились с этой цифрой и обратились к независимым экспертам. Экспертиза, проведенная оценочной компанией, показала, что только земельный участок стоит больше 4 млн рублей. Суд учел результаты независимой экспертизы. В итоге собственник 1/2 доли квартиры получил 4,72 млн рублей вместо изначально предложенных властями 1,6 млн рублей.
Хотя этот пример касается жилья, для нежилых помещений действует аналогичный принцип расчета. Включить в стоимость сносимого объекта цену земли под ним – это делает далеко не каждая оценочная компания. Если стоимость недвижимости определяют специалисты, нанятые городской администрацией, расчет вряд ли будет проводиться в интересах собственников. Поэтому очень важно составить собственное понимание того, сколько может стоить помещение, и это делается путем независимой оценки.
Упущенная выгода: стоит попробовать взыскать
Вторая часть возмещения – все убытки, связанные с вынужденным прекращением права собственности на недвижимость, включая упущенную выгоду (доходы, которые бизнес мог бы получить, но не получит по причине изъятия помещения). Как уже отмечено, последнее нужно доказать, причем в суде. Из-за этого и не стоит подписывать первоначальный вариант соглашения – стоит предложить свой или подписать с приложением протокола разногласий по договору. Но и совсем отказываться от подписания договора нельзя – тогда в суд пойдет администрация города.
Поэтому убытки стоит просчитать заранее, обратившись в независимую оценочную компанию. Причем, если раньше взыскать упущенную выгоду было практически невозможно, то в последние два года ситуация изменилась – теперь есть реальные шансы возместить неполученный доход.
Как считается упущенная выгода
Для того чтобы рассчитать упущенную выгоду или проверить расчет, который сделали стороны, суды обычно привлекают в качестве судебных экспертов независимых оценщиков. Сама по себе формула расчета неполученных доходов очень простая:
УД – упущенная выгода;
ПД – потенциальный доход;
СР – потенциальные сопутствующие расходы.
Но, поскольку формула общая, ее переменные требуют отдельных подробных расчетов. Например, потенциальный доход рассчитывается исходя из множества конкретных обстоятельств, включая причину возникновения убытков. Понятно, что в случае с помещениями, изъятыми по программе реновации, потенциальный доход каждого собственника должен рассчитываться по индивидуальной схеме, с учетом всех особенностей бизнеса.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Как рассчитывали упущенную выгоду магазина из-за простоя
В подвале жилого дома, где прорвало трубу теплотрассы, находился магазин. Помещения магазина оказались залиты горячей водой, пострадало оборудование, мебель, компьютеры и кассовая техника, были испорчены товары под реализацию и одежда персонала. Была проведена строительно-техническая экспертиза и составлен акт о заливе, виновником аварии признали ресурсоснабжающую организацию (поставщика тепла).
Чтобы привести магазин в рабочее состояние, потребовалось 19 дней (это подтвердили договор на ремонт помещения и акт выполненных работ). Пока магазин не работал, его владелец продолжал платить налоги и зарплату сотрудникам, а дохода не получал. В результате у владельца возникла упущенная выгода в размере недополученной прибыли и неполученных от поставщика ретро-бонусов за выбранный объем продукции.
Собственник магазина решил взыскать упущенную выгоду и для подсчета сумма иска обратился к независимой оценочной компании, где ему рассчитали упущенную выгоду.
Сначала – валовый доход. Чтобы посчитать неполученный доход от нереализованной продукции, специалисты использовали данные о работе магазина за предыдущие 9 месяцев – бухучет, управленческая отчетность, отчеты по налогу на прибыль, штатное расписание. Не учитывались транспортные расходы (товар доставляется за счет поставщика) и прочие издержки, связанные с продажей – аренда, зарплата, налоги (их владелец магазина продолжал нести). Средний размер торговой наценки магазина за 9 месяцев составил 28% (средние данные по рынку – 27%, то есть сведение коррелируют). Бонус поставщиков составил 5,3% от закупочной цены продукции (по закону не может превышать 10%).
С учетом всех этих сведений оценщик рассчитал валовый доход магазина за 9 месяцев, прошедшие непосредственно перед аварией.
Права собственника нежилого помещения при сносе дома
Однако согласно проекту федерального закона № 120505-7«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве (принят Государственной думой в первом чтении 20 апреля 2017 года), теперь собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом предлагается заключить договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение, в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы или фонда.
Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения.
В случае необоснованного уклонения указанного собственника от заключения данного договора в течение более чем шестидесяти дней со дня направления ему проекта указанного договора уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соответствующий договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение.
Это значит, что по принятии закона права собственника такого помещения не будут защищены ничем!
На достойную денежную компенсацию за свое уничтоженное имущество теперь можно не претендовать.
Предлагается один вариант помещения такого же размера, причем отказаться от него нельзя.
Убытки, понесенные при переезде, при расторжении арендных отношений, разницу в цене между старым и новым (возможно значительно более дешевым) помещением никто не компенсирует.
Мы видим в этой ситуации фундаментальное нарушение прав собственника, гарантированных Конституцией:
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ,
Новый же законопроект говорит не о равноценном возмещении (равной стоимости), а о некоем «равнозначном» жилом помещении того же размера, которое, как мы понимаем, будет расположено в ином районе города Москвы и о равной стоимости говорить не приходится.
В соответствии со ст. 15 Конституции, Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.
Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.
В данном случае мы наблюдаем принятие закона, прямо противоречащего Конституции РФ.
Таким образом можно говорить о том, что любые принятые решения судов о принудительном заключении договора «определяющего переход права собственности на равнозначное жилое помещение» повлекут немедленные жалобы в Конституционный суд РФ.
Что в итоге приведет к отмене положений неконституционного закона и как следствие отмены сотен судебных решений.