компенсация за нежилое помещение при реновации
Реновационные последствия для собственников нежилых помещений
Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2018 году планируется заселить 31 новостройку.Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом собственники квартир получают «равнозначную» жилплощадь, а вот владельцам нежилых помещений, предлагается «равноценная» и здесь возникает много вопросов.
Согласно Положению Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» и Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) разделяют «равноценность» и «равнозначность», придавая каждому из этих понятий значения с различными правовыми последствиями.
Если собственникам и нанимателям жилого помещения, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14). Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Если жителям попавших под реновацию домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.Безусловно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но будут и другие, которые считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся в суд. В случаях незаключения соглашения об изъятии с Департаментом имущества города Москвы предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению суда.
Вследствие того, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть судебный спор о величине равноценного возмещения. Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка возмещаемой городом суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость принадлежащего ему помещения.
Как действовать в случае возникновения судебных споров?
Для определения рыночной стоимости изымаемого имущества собственнику нежилого помещения потребуется помощь оценщика, который подготовит отчет, где будет содержаться величина рыночной стоимости изымаемого имущества.
В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить юридическую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия. Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, судебной практики еще нет, и в каком направлении она будет формироваться (в сторону защиты прав собственников нежилых помещений или в сторону интересов Правительства г. Москвы) предсказать достаточно сложно.
Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как бизнес.
Таким образом, поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено предварительное и равноценное денежное возмещение, компенсироваться должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи сего изъятием, включая упущенную выгоду.
Если отмечать недостатки реновационного законодательства, можно обратить внимание на следующий момент. Изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости. Вполне вероятно, что в связи с переездом предприниматель лишится важных для успешной деятельности привычных условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов.
Например, на протяжении нескольких лет предприниматель владел салоном красоты в непосредственной близости от станции метро и популярных в районе торговых площадок. За это время он приобрел определенную известность и наработал клиентскую базу. Теперь здание, в котором располагался его бизнес, сносят, а сам салон переносится на несколько кварталов вглубь района. В результате предприниматель теряет потенциальных клиентов. Его бизнес оказывается на новом месте, где все придется начинать фактически с нуля. Здесь вполне возможно поставить вопрос о компенсации упущенной выгоды. Таким образом, возмещение будет вполне справедливым, а не только равноценным.
Как получить компенсацию за жилье по программе реновации
1. Кто может получить компенсацию за жилье по программе реновации?
Если ваш дом сносят по программе реновации, вам положена равнозначная квартира. Вместо этого вы можете получить равноценную квартиру или равноценное (равное рыночной стоимости сносимого жилья) возмещение в денежной форме, при условии что жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, оформлено в собственность.
Обратите внимание: выплата денежной компенсации не возможна при наличии ограничений прав или обременений, а также если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.
При получении равнозначного жилья или компенсации очередники сохраняют свое право состоять на жилищном учете.
2. Как рассчитывается размер компенсации?
Размер возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством об оценочной деятельности.
3. Когда можно обратиться за компенсацией?
Направить заявление на выплату компенсации вы можете в течение 30 дней с момента получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру.
4. Как получить компенсацию?
Шаг 1. Дождитесь письма от Департамента городского имущества Москвы с предложением новой равнозначной квартиры.
Шаг 2. Обратитесь в центр информирования по переселению для написания заявления на предоставление проекта договора на равнозначную квартиру (не подписывайте его).
Шаг 3. Подайте заявление на компенсацию вместо равнозначной квартиры.
5. Когда придет письмо из Департамента городского имущества? Что в нем будет?
Как только новый дом будет готов к заселению, письмо вам доставит сотрудник Департамента городского имущества по адресу освобождаемой квартиры. Если вас не будет дома, он оставит письмо в вашем почтовом ящике. Если вы зарегистрированы на mos.ru, электронное письмо с предложением новой квартиры придет в личный кабинет. Вам также будет доступна персональная инструкция, которая будет обновляться по мере прохождения этапов переселения.
В письме будут указаны:
6. Как получить проект договора на равнозначное жилье?
После получения письма с предложением равнозначной квартиры от Департамента городского имущества Москвы обратитесь в центр информирования по переселению для получения всеми собственниками жилого помещения проекта договора на равнозначную квартиру.
Он выдается при предъявлении:
7. Как подать заявление на компенсацию?
Заявление с пакетом документов необходимо подать в Департамент городского имущества города Москвы.
Если результаты оценки вас не устроят, можете отказаться от предложенной компенсации и подписать договор на равнозначную квартиру. При положительном решении Департамент городского имущества Москвы подготовит проект договора о предоставлении равноценного возмещения в денежной форме.
Подписанный договор вместе с комплектом документов сотрудник Департамента городского имущества направит для регистрации перехода прав собственности в Росреестр.
За готовыми документами вас пригласят в Центр информирования по переселению.
В течение 20 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности жилого помещения в сносимом доме к городу Москве на ваш расчетный счет поступят деньги.
8. Нужно ли будет платить НДФЛ?
Нет. Налогообложению не подлежат доходы, полученные в связи с реализацией программы реновации, в денежной форме в виде равноценного возмещения либо в натуральной форме в виде жилого помещения или доли (долей) в нем.
9. У меня остались вопросы. Куда обратиться?
Если у вас остались вопросы по программе реновации, можете:
1. обратиться в единый контактный центр Стройкомплекса:
2. обратиться в Общественный штаб по контролю за реализацией программы реновации:
3. позвонить по телефону единой справочной службы Москвы: +7 (495) 777-77-77.
Реновация vs малый бизнес: как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение
Как продвигается программа реновации
Возмещение: деньги или имущество
Но, независимо от того, какой вариант выберет собственник, очень важно понимать, из чего должна состоять компенсация и как определяется стоимость сносимого объекта. От этого зависит, покроет ли возмещение – имущественное или финансовое – все причиненные бизнесу убытки. И здесь очень важно не торопиться, не соглашаться сразу с условиями городской администрации и не подписывать никаких поспешных договоров. Хотя бы потому, что, например, убытки в виде упущенной выгоды в первоначальный вариант договора и не должны быть включены – ее еще надо доказать, и это обязанность предпринимателя.
Закон о допгарантиях при реновации 3 определяет, что размер, порядок и условия возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством. Но это не может исключить стремления городской власти сэкономить на возмещении. И бизнесу этого следует опасаться не меньше, чем владельцам квартир – предприниматели также могут оказаться в ситуации ущемления прав. Чтобы сумма возмещения не оказалась заниженной, прежде чем вступать в переговоры с чиновниками, собственнику объекта стоит обратиться к независимым специалистам – профильным юристам и оценщикам. При этом вполне реально увеличить размер компенсации и получить от города максимальное из возможного.
Из чего состоит сумма возмещения
Большинство собственников нежилых помещений в пятиэтажках, предназначенных к сносу, сдает свои площади в аренду под кафе, магазины, аптеки, всевозможные точки сферы услуг. Некоторые используют помещения для ведения своего небольшого бизнеса. Довольно часто под залог недвижимости берется кредит в банке, который гасится за счет дохода, получаемого владельцем помещения от арендаторов.
В связи с изъятием помещения для нужд реновации предпринимателей ждет остановка деятельности и связанные с этим убытки. Они не ограничиваются стоимостью помещения, сюда входят и переоформление уставных документов, и заключение новых договоров, и возможное изменение схемы налогообложения. Для бизнеса сегмента street retail – основного контингента первых этажей пятиэтажек – переезд, помимо простоя в работе, связан еще и с частичной или полной потерей клиентской базы, которую придется заново формировать на новом месте, вкладываясь в маркетинг и рекламу.
Таким образом, компенсация за изъятое в связи с реновацией помещение должна покрыть:
· все убытки предпринимателя в связи с изъятием помещения, включая упущенную выгоду – доходы, которые он не получит в результате изъятия недвижимости.
Как считается рыночная стоимость
Правила, в соответствии с которыми определяется рыночная стоимость недвижимости, прописаны в законе об оценочной деятельности 7 и федеральных стандартах оценки (ФСО). Согласно им, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (помещение) может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны такой сделки действуют разумно, имея всю необходимую информацию, а на цене сделки не сказываются чрезвычайные обстоятельства.
При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь, расположение, материал стен, интенсивность пешеходных потоков и другие важные характеристики объекта. Нужно знать также, что расчет стоимости недвижимости может проводиться по-разному. Способ расчета влияет на результат оценки и, соответственно, на размер компенсации, которую можно потребовать от города.
Примеров в рамках реновации еще нет, но можно вспомнить случай в Нижнем Новгороде, когда речь шла о переселении из ветхого фонда. Тогда год назад городская администрация Нижнего Новгорода озвучила владельцам одного из домов выкупную стоимость их жилья – 3,198 млн рублей. Эту сумму определила нанятая чиновниками оценочная компания. Жители не согласились с этой цифрой и обратились к независимым экспертам. Экспертиза, проведенная оценочной компанией, показала, что только земельный участок стоит больше 4 млн рублей. Суд учел результаты независимой экспертизы. В итоге собственник 1/2 доли квартиры получил 4,72 млн рублей вместо изначально предложенных властями 1,6 млн рублей.
Хотя этот пример касается жилья, для нежилых помещений действует аналогичный принцип расчета. Включить в стоимость сносимого объекта цену земли под ним – это делает далеко не каждая оценочная компания. Если стоимость недвижимости определяют специалисты, нанятые городской администрацией, расчет вряд ли будет проводиться в интересах собственников. Поэтому очень важно составить собственное понимание того, сколько может стоить помещение, и это делается путем независимой оценки.
Упущенная выгода: стоит попробовать взыскать
Вторая часть возмещения – все убытки, связанные с вынужденным прекращением права собственности на недвижимость, включая упущенную выгоду (доходы, которые бизнес мог бы получить, но не получит по причине изъятия помещения). Как уже отмечено, последнее нужно доказать, причем в суде. Из-за этого и не стоит подписывать первоначальный вариант соглашения – стоит предложить свой или подписать с приложением протокола разногласий по договору. Но и совсем отказываться от подписания договора нельзя – тогда в суд пойдет администрация города.
Поэтому убытки стоит просчитать заранее, обратившись в независимую оценочную компанию. Причем, если раньше взыскать упущенную выгоду было практически невозможно, то в последние два года ситуация изменилась – теперь есть реальные шансы возместить неполученный доход.
Как считается упущенная выгода
Для того чтобы рассчитать упущенную выгоду или проверить расчет, который сделали стороны, суды обычно привлекают в качестве судебных экспертов независимых оценщиков. Сама по себе формула расчета неполученных доходов очень простая:
УД – упущенная выгода;
ПД – потенциальный доход;
СР – потенциальные сопутствующие расходы.
Но, поскольку формула общая, ее переменные требуют отдельных подробных расчетов. Например, потенциальный доход рассчитывается исходя из множества конкретных обстоятельств, включая причину возникновения убытков. Понятно, что в случае с помещениями, изъятыми по программе реновации, потенциальный доход каждого собственника должен рассчитываться по индивидуальной схеме, с учетом всех особенностей бизнеса.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Как рассчитывали упущенную выгоду магазина из-за простоя
В подвале жилого дома, где прорвало трубу теплотрассы, находился магазин. Помещения магазина оказались залиты горячей водой, пострадало оборудование, мебель, компьютеры и кассовая техника, были испорчены товары под реализацию и одежда персонала. Была проведена строительно-техническая экспертиза и составлен акт о заливе, виновником аварии признали ресурсоснабжающую организацию (поставщика тепла).
Чтобы привести магазин в рабочее состояние, потребовалось 19 дней (это подтвердили договор на ремонт помещения и акт выполненных работ). Пока магазин не работал, его владелец продолжал платить налоги и зарплату сотрудникам, а дохода не получал. В результате у владельца возникла упущенная выгода в размере недополученной прибыли и неполученных от поставщика ретро-бонусов за выбранный объем продукции.
Собственник магазина решил взыскать упущенную выгоду и для подсчета сумма иска обратился к независимой оценочной компании, где ему рассчитали упущенную выгоду.
Сначала – валовый доход. Чтобы посчитать неполученный доход от нереализованной продукции, специалисты использовали данные о работе магазина за предыдущие 9 месяцев – бухучет, управленческая отчетность, отчеты по налогу на прибыль, штатное расписание. Не учитывались транспортные расходы (товар доставляется за счет поставщика) и прочие издержки, связанные с продажей – аренда, зарплата, налоги (их владелец магазина продолжал нести). Средний размер торговой наценки магазина за 9 месяцев составил 28% (средние данные по рынку – 27%, то есть сведение коррелируют). Бонус поставщиков составил 5,3% от закупочной цены продукции (по закону не может превышать 10%).
С учетом всех этих сведений оценщик рассчитал валовый доход магазина за 9 месяцев, прошедшие непосредственно перед аварией.
Переоценка реновации. На что рассчитывать собственникам изымаемых помещений?
В домах, по которым идет голосование жителей о включении в программу реновации, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города. Владельцы объектов в сегменте street retail, как правило, используют их для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет доходов от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности в рамках реновации напрямую затронет и арендаторов, которые будут вынуждены искать новое помещения, заключать новый договор аренды, оплачивать ремонт. Как собственникам недвижимости в таком случае минимизировать свои риски?
Законные права
В соответствии с принятым Госдумой в третьем чтении закона о реновации собственники нежилых помещений, расположенных в домах под снос, могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Вариантом урегулирования вопроса может стать выплата денежной суммы, равной рыночной цене данного имущества. Рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения объектом оценки, как правило, является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости.
Посчитать ремонт и пешеходов
Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, ремонт, если он был проведен недавно или если при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы). На рыночную стоимость объектов формата street retail и, соответственно, величину денежного возмещения оказывают влияние такие факторы, как район расположения, проходимость, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, площадь, этажность, наличие парковки. Высоким спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии крупных улиц, или помещения вблизи станций метро, где самый высокий пешеходный трафик.
Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней.
Новая волна
Для минимизации потерь предпринимателю также необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще времени можно вести бизнес в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Может оказаться, что в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес.
В зависимости от величины получаемого денежного возмещения собственник может определять дальнейшую стратегию действий: купить помещение с функционирующим бизнесом, приобрести вакантное помещение и искать арендаторов, инвестировать средства в иные отрасли.
При этом собственники получают возможность смены формата помещения: например, приобрести 2-3 помещения меньшей площади взамен одного большого; купить в более удачной локации, ближе к пешеходным потокам; возможность приобрести объект с более выгодными условиями по договору. На текущий момент на рынке есть достаточное количество интересных объектов разного бюджета, которые могут быть куплены как альтернатива изымаемому объекту.
А что с жильем?
Собственник квартиры, в соответствии с законопроектом о реновации, может получить равнозначное жилье, равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилье, оформленное на правах собственности. Размер и порядок предоставления такого возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе об оценочной деятельности.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 7, ст. 32), при определении размера возмещения в него включаются: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве; все причиненные собственнику убытки, в том числе в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилья и оформлением на него права собственности жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Можно предположить, что определение рыночной стоимости для целей изъятия будет производиться после вступления закона в силу. Но заявления властей о программе реновации привели к снижению стоимости объектов в домах, попадающих под снос. Их рыночная цена на июнь 2017 года меньше, чем, например, на декабрь 2016-го. Текущая редакция закона предполагает компенсацию собственникам жилых помещений, которая включает все причиненные собственнику убытки, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, текущее снижение рыночной стоимости квартир в результате реализации программы реновации, может быть расценено как упущенная выгода и учтено в компенсации.
Стоит обратить внимание, что выплату возмещения не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы ограничения прав или обременения.
Оценить престиж
Как правило, при определении стоимости квартир оценщик использует сравнительный подход: стоимость объекта определяется на основе анализа недавних сделок по сопоставимым объектам недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по назначению, местоположению и т. п.
Если говорить о стоимости квартиры, к ценообразующим параметрам можно отнести объем передаваемых при продаже прав; расположение с точки зрения окружения, престижности района, близости станции метро; площадь; планировка; этаж расположения и видовые характеристики; качество отделки и инженерное оснащение; наличие парковки – все эти факторы должны быть учтены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.
В случае если в квартире был недавно проведен ремонт или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы, собственникам имеет смысл максимально документально подтвердить понесенные затраты: предоставить смету ремонта, чеки, описание использованных материалов, чтобы оценщик мог достоверно определить и учесть проведенные работы. Стоит отметить, что рыночная стоимость включает только неотделимые улучшения (отделка, подоконники, лестницы), при расчете стоимости не учитывается мебель и оборудование.
Собственникам имеет смысл заказать независимую оценку у специализированных оценочных компаний, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта. Срок подготовки отчета об оценке составляет 2-3 рабочих дня с момента осмотра квартиры, получения необходимой информации о квартире и заключения договора.