компенсация за снос коммерческой недвижимости
Как будут компенсировать владельцу стоимость нежилого помещения, которое будет сносится или будет расселятся?
Дмитрий, добрый день.
Где в Саратове можно узнать будет ли оно расселятся?
Такой перечень указан в Постановлении АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД САРАТОВ»от 13 октября 2017 года N 2932 Об утверждении ведомственной целевой программы «Снос аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования „Город Саратов“ на 2018-2020 годы http://docs.cntd.ru/document/4.
Как будут компенсировать стоимость владельцу нежилого помещения, которое он купил?
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по разработке региональной программы переселения
граждан из аварийного жилищного фонда в п.3.2.4. указывают
3.2.4. На нежилые помещения в аварийных многоквартирных домах не распространяются положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем указанная статья устанавливает, что в случае, если собственники помещений в таких домах не осуществили снос или реконструкцию аварийных многоквартирных домов, земельные участки на которых расположены такие дома, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Таким образом, в отношении нежилых помещений следует руководствоваться положениями статьи 239 и других статей Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах могут быть предусмотрены в региональной программой по переселению граждан дополнительно по отношению к средствам, предусмотренным на финансирование этой программы в соответствии с Федеральным законом.
Ст.239 ГК РФ указывает, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279-282и 284-286 указанного Кодекса.
Следовательно, нежилое помещение в МКД может быть выкуплено у его собственника в случае расселения дома, либо ему может быть предоставлено взамен иное помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
В каждом регионе, принимается соответствующая региональная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Соответственно в случае, если указанное здание будет включено в рамки такого рода программы, оно будет подпадать под снос.
При этом если обратиться к следующим положениям, следует:
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по разработке региональной программы переселения
граждан из аварийного жилищного фонда
3.2.4. На нежилые помещения в аварийных многоквартирных домах не распространяются положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем указанная статья устанавливает, что в случае, если собственники помещений в таких домах не осуществили снос или реконструкцию аварийных многоквартирных домов, земельные участки на которых расположены такие дома, подлежит изъятию для муниципальных нужд.
Таким образом, в отношении нежилых помещений следует руководствоваться положениями статьи 239 и других статей Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах могут быть предусмотрены в региональной программой по переселению граждан дополнительно по отношению к средствам, предусмотренным на финансирование этой программы в соответствии с Федеральным законом.
В соответствии со статье 239 Гражданского кодекса РФ:
1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.
При этом, в случае к примеру бездействия со стороны муниципальной администрации, также возможно решение вопроса в судебном порядке, при наличии на то необходимых оснований, для предъявления требований о признании бездействия незаконным, обязании издания решения об изъятии земельного участка и заключения соглашения о выкупе нежилого помещения.
Коллега Нестеров, почему Вы копируете информацию с моего ответа и вносите в свой редактируя его, у Вас в первой редакции не было ни ссылки на метод рекомендации ни на ст. 239, будем разбираться в техподдержке, по времени ответов все очевидно.
Во избежание осложнений по дальнейшей эксплуатации помещения, рекомендую заказать выписку из ЕГРН на него на предмет возможных обременений (ограничений) по распоряжению имуществом и технический план, с целью выявления несанкционированных перепланировок (переоборудования) помещения. Удачи!
Также не лишним будет уточнить наличие договоров с коммунальными (эксплуатирующими) организациями и об отсутствии задолженности по обязательствам.
Вам в любом случае, необходимо обратиться за дополнительными разъяснениями в муниципальную администрацию, подав к ним соответствующий запрос в отношении региональной программы. Получить от них официальный письменный ответ, из этого уже предпринимать свои дальнейшие шаги.
Обратиться можете в порядке, предусмотренном федеральным законом.
Статья 2. Право граждан на обращение
1. Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам.
Статья 9. Обязательность принятия обращения к рассмотрению
1. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению.
Вот один из примеров ведомственной программы по г. Саратову по ссылке:http://docs.cntd.ru/document/4.
В том случае, если в будущем Ваш дом будет признан аварийными, и Ваше нежилое помещение будет изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством (п. 1 ст. 239 ГК РФ), то оценка нежилого помещения должна происходить по рыночной стоимости. Вы имеете полное право обратиться в суд, если Вас не устроит цена, установленная в заключении оценщика.
Статья 239.2. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
3. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
При этом муниципальные органы власти могут право предложить Вам в собственность другое равноценное помещение из муниципальной собственности. Данный вид сделки оформляется путем заключения договора мены.
Статья 56.9. Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
3. При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или)иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемыхземельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пп. 4 и 5 настоящей статьи.
5. Соглашением об изъятии недвижимости может быть предусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии, передать в собственность лицу, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества изымаются для государственных или муниципальных нужд, иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. При этом в соглашении об изъятии недвижимости указываются кадастровые номера объектов недвижимого имущества, передаваемого взамен изымаемых объектов недвижимого имущества, рыночная стоимость таких объектов, срок их передачи. Размер возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества уменьшается на величину, равную рыночной стоимости передаваемых объектов недвижимого имущества.
Если Вам предлагают неравноценное помещение, которое непригодно для использования, Вы вправе отказаться от него.
Реновационные последствия для собственников нежилых помещений
Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»
специально для ГАРАНТ.РУ
Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2018 году планируется заселить 31 новостройку.Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом собственники квартир получают «равнозначную» жилплощадь, а вот владельцам нежилых помещений, предлагается «равноценная» и здесь возникает много вопросов.
Согласно Положению Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» и Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) разделяют «равноценность» и «равнозначность», придавая каждому из этих понятий значения с различными правовыми последствиями.
Если собственникам и нанимателям жилого помещения, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14). Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Если жителям попавших под реновацию домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.Безусловно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но будут и другие, которые считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся в суд. В случаях незаключения соглашения об изъятии с Департаментом имущества города Москвы предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению суда.
Вследствие того, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть судебный спор о величине равноценного возмещения. Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка возмещаемой городом суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость принадлежащего ему помещения.
Как действовать в случае возникновения судебных споров?
Для определения рыночной стоимости изымаемого имущества собственнику нежилого помещения потребуется помощь оценщика, который подготовит отчет, где будет содержаться величина рыночной стоимости изымаемого имущества.
В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить юридическую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия. Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, судебной практики еще нет, и в каком направлении она будет формироваться (в сторону защиты прав собственников нежилых помещений или в сторону интересов Правительства г. Москвы) предсказать достаточно сложно.
Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как бизнес.
Таким образом, поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено предварительное и равноценное денежное возмещение, компенсироваться должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи сего изъятием, включая упущенную выгоду.
Если отмечать недостатки реновационного законодательства, можно обратить внимание на следующий момент. Изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости. Вполне вероятно, что в связи с переездом предприниматель лишится важных для успешной деятельности привычных условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов.
Например, на протяжении нескольких лет предприниматель владел салоном красоты в непосредственной близости от станции метро и популярных в районе торговых площадок. За это время он приобрел определенную известность и наработал клиентскую базу. Теперь здание, в котором располагался его бизнес, сносят, а сам салон переносится на несколько кварталов вглубь района. В результате предприниматель теряет потенциальных клиентов. Его бизнес оказывается на новом месте, где все придется начинать фактически с нуля. Здесь вполне возможно поставить вопрос о компенсации упущенной выгоды. Таким образом, возмещение будет вполне справедливым, а не только равноценным.
Определен порядок выплаты денежной компенсации за снос индивидуальных гаражей при реализации программы реновации в столице
 |
| cubee / Depositphotos.com |
Мэр Москвы Сергей Собянин внес дополнения в Положение о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы (постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2018 г. № 346-ПП). Согласно документу, указанное положение будет распространяться также на случаи сноса индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве. Уточняется, что выплачивать денежную компенсацию будет Московский фонд реновации жилой застройки. А направлять обращение в префектуру о сносе конкретного объекта будет Фонд реновации после получения согласования от Департамента строительства города Москвы.
Напомним, что после получения указанного обращения Префектура составляет в соответствии с документами территориального планирования, правоподтверждающими документами адресный и пофамильный списки владельцев гаражей и утверждает их. А также:
Затем заключаются соглашения об осуществлении денежной компенсации в связи со сносом индивидуальных гаражей, расположенных на освобождаемой территории, и в срок не позднее 30 рабочих дней с момента подписания акта об освобождении гаража под снос его бывшему владельцу выплачивается компенсация (п. 7, 9 Положения).
Узнать об особенностях возмещения судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости можно из нашего материала.
Что ждет компании, попавшие под реновацию?
В начале августа мэр Москвы Сергей Собянин утвердил программу реновации жилищного фонда в столице. Как власти будут поддерживать компании, ведущие бизнес в зданиях, попадающих под реновацию, рассказала Ольга Позднякова, ведущий юрисконсульт КСК групп.
Бизнес в лице компаний, владеющих на праве аренды или собственности помещениями в сносимых пятиэтажках, получил стандартные гарантии, предусмотренные законодательством.
Условная поддержка
Поддержку бизнеса можно разделить на гарантии собственникам помещений и гарантии для арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства. Для компаний-арендаторов главным является право сохранить свой договор аренды. Малый и средний бизнес, арендовавший у Москвы нежилые помещения в пятиэтажках, имеет право на получение в аренду на тех же условиях равнозначных нежилых помещений в других домах. Право выкупить в собственность арендуемое помещение также сохраняется. Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, получат предварительное и равноценное возмещение за свою недвижимость, включая ее рыночную стоимость и компенсацию убытков. Так, статьей 8 закона № 14 от 17 мая 2017 года «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» предусмотрены следующие гарантии.
Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, собственники могут выбрать между денежной компенсацией и помещением. В законе о реновации отсутствуют нормы, регулирующие порядок изъятия нежилых помещений в домах, подлежащих сносу. Соответствующая статья закона для расчета равноценного возмещения отсылает к законодательству, регулирующему изъятие для государственных нужд земельных участков, и законодательству об оценочной деятельности.
Составные части
Гражданским и земельным законодательством предусматривается, что возмещение состоит из следующих частей:
Собственнику бессмысленно нести предварительные расходы на самостоятельное проведение оценки рыночной стоимости помещений и убытков, так как первоначальную оценку должен дать орган исполнительной власти, который принял решение об изъятии. Для того, чтобы при оценке были учтены убытки и упущенная выгода, собственнику необходимо подготовиться заранее, чтобы предоставить для проведения оценки документы, подтверждающие размер убытков и упущенной выгоды. Так как убытки собственника в данном случае чаще всего связаны с невозможностью использования помещения в предпринимательской деятельности, то это могут быть, например, договоры с арендаторами, предварительный договор купли-продажи помещения по высокой стоимости и санкции за отказ от продажи, кредитный договор, обеспеченный залогом помещения. Необходимо учесть, что если изымаемое помещение заложено, то по общему правилу ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество, или залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Неотделимые улучшения
Также во внимание должны быть приняты неотделимые улучшения, произведенные до принятия решения об изъятии и имеющие высокую стоимость – например, официальная перепланировка бывшей квартиры под офис. Необходимо учитывать, что любые действия, произведенные после принятия решения об изъятии, не повлияют на размер возмещения. Отчеты о рыночной стоимости изымаемых метров и помещения, которое может быть предоставлено собственнику взамен, должны быть направлены владельцу имущества вместе с проектом соглашения об изъятии помещения. Если результаты оценки не удовлетворяют собственника, он может не согласиться с ними, и тогда вопрос о размере возмещения передается на разрешение суда. Судебное разбирательство продлит период использования помещения и наверняка увеличит размер возмещения. Так как городу в рамках программы реновации нет смысла затягивать снос дома, то есть шанс, что власти согласятся с решением суда.
Замена помещения
Аналогичные действия следует предпринять и по отношению к помещению, которое может быть предоставлено взамен изымаемого, учитывая, что согласие, данное на предоставление возмещения, не позволит в дальнейшем получить за помещение денежную компенсацию. В рамках государственных программ о поддержке малого и среднего бизнеса предприниматели этих категорий получили в законе о реновации дополнительные гарантии от государства.
Арендатор городского имущества пользуется правом на предоставление в аренду без торгов и с сохранением всех льгот другого нежилого помещения с соблюдением условия о равнозначности предоставляемых метров. Равнозначность означает, что учитывается не только рыночная стоимость помещения: новая недвижимость должна находиться в пределах того же района, а площадь помещения должна быть сравнимой. Такие требования устанавливает законодательство о конкуренции. В отношении стоимости можно ориентироваться на алгоритм действий при изъятии метров у собственника, за исключением возмещения убытков.
Сохранение права
Закон предусматривает сохранение на период действия программы реновации права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп нового полученного в аренду помещения. Практика показывает, что в вопросах выкупа главным спорным моментом является действие договора аренды на момент подачи заявления о выкупе, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у государства не было оснований усомниться в действительности договора. Например, если арендатор продолжает пользоваться помещением и оплачивать арендные платежи, хотя действие контракта формально прекратилось, арендатор должен заявить об автоматическом продлении договора на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Городские власти планируют снизить издержки бизнеса на ЖКХ: с 1 августа 2017 года собственников нежилых помещений, включенных в программу реновации, освободили от уплаты взносов на капитальный ремонт.
Когда на основании законодательства о конкуренции арендатор имеет преимущественное право на перезаключение истекающего договора аренды, необходимо предпринять своевременные действия по уведомлению города о своем намерении и подготовиться к возможному обжалованию отказа, так как любое судебное разбирательство занимает много времени, тогда как в интересах арендатора, чтобы спор был разрешен к моменту возникновения вопроса о предоставлении в аренду нового помещения в рамках реновации. Никаких денежных компенсаций для арендаторов законом о реновации не предусмотрено.
Оценка последствий
Возможные последствия для бизнеса – неоднозначные. C одной стороны, выиграют компании, ориентированные на ритейл и услуги, так как количество жителей в новых домах будет значительно превосходить число людей в пятиэтажках.
У малого и среднего бизнеса появится реальная возможность увеличить количество клиентов и размер выручки.
Но с другой стороны, увеличится и конкуренция, а владельцы узкоспециализированных бизнесов рискуют потерять своего покупателя в случае неудачного местоположения предоставленного городом помещения.
Таким образом, государство при реализации программы реновации использует логичные устоявшиеся механизмы для соблюдения баланса своих интересов и прав предпринимателей.
Однако судебная практика складывается разнородная, в основном каждый конкретный случай оценивается индивидуально.
электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование