компенсация за задержку сдачи квартиры в новостройке судебная практика
Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года
Застройщик задерживает сдачу дома. Должны были ввести его в эксплуатацию в апреле 2020 года, а по факту сделают это в октябре.
Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?
Даниил, действительно, правительство приняло такое постановление 2 апреля 2020 года. Оно касается особенностей применения неустоек, штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение обязательств по договорам долевого участия. Объясняется это желанием поддержать застройщиков. Но делается все почему-то за счет дольщиков.
Расскажу подробнее, что это значит для обеих сторон ДДУ.
Почему это постановление на руку застройщикам
Дело в том, что обычно по ДДУ дольщик мог получить компенсацию за задержку срока сдачи дома. А теперь не сможет. По новому постановлению, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты за пользование чужими деньгами он платить не должен.
Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома. В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете. Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.
Есть и другой момент. За дольщиком сохраняется право расторгнуть ДДУ, если сдачу дома задерживают более чем на два месяца. В обычной ситуации застройщик должен вернуть вам деньги в течение 20 рабочих дней, а если не вернет, с него можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако по новому постановлению застройщик может не возвращать вам деньги до 1 января 2021 года без каких-либо финансовых санкций.
Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. А с учетом роста цен на жилье этих денег на аналогичную квартиру может и не хватить.
Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома
Как не потерять деньги с долгостроями
Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.
Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.
Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.
Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.
ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?
Почему нормальные застройщики срывают сроки
Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.
Допсоглашение — не подписывать
По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.
По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.
Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!
Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.
С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Оценить шансы на сдачу
Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.
Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).
Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.
Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:
Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.
Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.
Дождаться сдачи
Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.
Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.
Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.
Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Продать сейчас
Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.
Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.
Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.
Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.
Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.
Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон
Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.
Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.
Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.
Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».
Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.
С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки
Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).
Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».
Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.
Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры
Договариваемся в случае срывов срока сдачи
Если застройщик затянул со стройкой, он должен оплатить вам съемную квартиру. Если, конечно, вы знаете свои права.
Например, вы купили квартиру в новостройке год назад. Пока дом строился, сняли квартиру. По ДДУ застройщик должен был передать квартиру летом этого года. Но застройщик затянул. Теперь у вас есть право на компенсацию и неустойку. Как воспользоваться этим правом — рассказываем в сегодняшней статье.
Разберитесь со сроками
То, что дом стоит, еще ничего не значит. Прежде чем передать вам ключи, застройщик должен сдать дом городу, то есть получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На это могут уйти месяцы, но вам об этом особо думать не надо. Вам нужно смотреть на договор.
В договоре может быть два варианта сроков передачи квартиры.
Найдите в своем договоре обещанный срок. Именно от него будете считать неустойку.
Доказательства
Возместить расходы на наем жилья (в простонародье — на аренду квартиры) можно, если вы докажете, что вынуждены снимать. Чтобы это доказать, понадобится договор найма, который вы заключили с хозяином квартиры, копия паспорта и копия трудовой. Документы должны рассказать такую историю: вы зарегистрированы в одном городе, но вынуждены по уважительной причине проживать в другом городе, в котором вы и купили квартиру.
Эти соображения и документы используйте в первую очередь для переговоров с застройщиком, а не для суда. Суд — это лишние траты времени и денег на юристов без гарантии результата. В то же время застройщик должен почувствовать, что вы готовы судиться, — он этого чаще всего не хочет. Обязательно пугайте застройщика судом.
Боритесь за свое
Застройщики чувствуют себя вольготно, потому что их клиенты мало с них требуют. Почему-то покупатели новостроек не возражают против разбитых окон, кривых дверей, проемов, стен и полов, просроченной сдачи и других неприятных вещей: «Сдали квартиру — и слава богу». Расслабленные застройщики только рады.
Не давайте застройщикам спуска. Возьмите за правило выносить им мозг по любому поводу, который посчитаете важным. Они взяли миллионы ваших рублей — пусть работают. В любой непонятной ситуации с застройщиком включайте клиента из ада.
Составьте претензию
Можно не читать всю статью, а просто скачать наш шаблон претензии. Желтым в шаблоне выделены данные, которые вам нужно заменить:
Составьте письменную претензию на имя главного лица компании. Его называют директором, генеральным директором, президентом — зависит от степени его самовлюбленности и того, насколько его любила в детстве мама. Как именно в вашем случае — посмотрите в выписке из единого реестра юрлиц. По ИНН или ОГРН застройщика скачайте выписку из реестра и найдите в ней раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица»:
В претензии поставьте сегодняшнюю дату и укажите срок передачи ключей по договору. Напишите так:
Далее потребуйте в претензии компенсации расходов на наем. Расскажите, что вы надеялись на добросовестность и благонадежность застройщика ООО «Рога и копыта» (тут поставьте название вашего застройщика). Поскольку вы зарегистрированы по месту жительства в таком-то городе, а работаете в этаком, то вынуждены снимать квартиру в то время, когда должны были уже получить ключи от квартиры и переехать. Эти факты подтверждаются ДДУ №… от такой-то даты, копией паспорта, копией трудовой, копией договора найма квартиры. Договор найма заверять у нотариуса не обязательно. Вот пример, как я бы это написала, — можете скопировать и вставить, заменяя данные на ваши:
Претензию составьте в двух экземплярах, распечатайте и подпишите:
Отправьте претензию
Если вы живете в том же городе, где находится офис застройщика, отнесите ему претензию сами. На ресепшене вам на обоих экземплярах поставят дату и номер входящего письма, то есть зарегистрируют ваше обращение. Один экземпляр остается застройщику, второй вернут вам.
Если офис застройщика в другом городе, отправляйте ему два письма: ценное с описью вложения и уведомлением о вручении и заказное. Ценное — это ваша подстраховка. Оно придет в почтовое отделение и в случае чего докажет, что вы отправляли застройщику не открытку на День строителя, а действительно претензию. На почту застройщики не очень-то и ходят, поэтому второе письмо — заказное — выполняет свою реальную функцию — передает информацию. Заказное письмо принесут застройщику в офис: так больше шансов, что он действительно получит вашу претензию.
Договоритесь о компенсации
В течение 10 дней застройщик обязан вам ответить. Если застройщик адекватен, то он пригласит вас в офис, где поторгуется насчет суммы компенсации. Возьмите с собой диктофон и ведите запись.
Со стороны застройщика, скорее всего, будет юрист компании. Если у вас есть на примете хороший юрист или адвокат по недвижимости, берите его на встречу или доверьте действовать от вашего имени.
Когда вы сторгуетесь, то подпишете с застройщиком соглашение, в котором будет указано, какую сумму и как вам выплачивает застройщик. Это может быть такая формулировка:
Застройщик ООО «Рога и копыта» выплачивает дольщику Бендеру Остапу Ибрагимовичу сумму в размере 25 000 рублей ежемесячно 5-го числа с 01.07.2017 до момента передачи ключей в ЖК «Золотой теленок» по ДДУ № 33 от 20.12.2016 и единовременную сумму в размере 50 000 рублей. Реквизиты для перечисления денег:…
Не смешивайте компенсацию и неустойку
Я советую вам не смешивать две претензии — о компенсации найма квартиры во время просрочки передачи и о неустойке за само нарушение сроков передачи.
На месте застройщика я бы постаралась, наоборот, в соглашении указать, что иных претензий дольщик не имеет. Не соглашайтесь на эту формулировку: когда получите ключи, составите еще одну претензию — теперь уже о выплате неустойки за просрочку передачи. О ней мы писали в статье «Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги».
Застройщик вам наверняка возразит: «Вы и так получаете компенсацию за наем! Хотите неустойку — откажитесь от компенсации найма». Чтобы парировать на переговорах, выучите такую фразу:
Дальше выдерживайте театральную паузу, пока юрист застройщика краснеет от стыда и тихо исходит пеной.
Если застройщик — бандит
Если директор — бывалый бандит, на встрече он даст понять, что не готов пойти вам навстречу, а если вы будете прикладывать дополнительные усилия, то вам сломают пальцы или причинят вред вашей семье.
Дальше у вас два пути: отступить или сражаться. Формально правда на вашей стороне, но необходимо оценить затраты на защиту своих прав и прав своей семьи. На этом этапе у вас обязательно должен быть опытный адвокат.
На полях отметим, что бандиты редко управляют образцовыми девелоперскими компаниями, которые радеют за качество объектов.
Борьба с организованной преступностью в России — ответственность МВД ; главу МВД назначает президент по совету премьер-министра. Участвуйте в выборах, чтобы влиять на уровень преступности в вашем регионе.
Ее квартиру не сдали вовремя, и она решила отсудить денег еще на две
Женщина купила квартиру в Ростове. Взяла новостройку за 1,5 млн рублей: оплатила за полтора года до сдачи дома и ждала. Подошло время по договору — а застройщик молчит. Дольщица потерпела пару месяцев и решила расторгнуть договор: по закону она имеет право.
Она отправила застройщику уведомление: ждать больше не хочу, забирать квартиру не буду, отдавайте деньги. Через неделю застройщик позвал ее принимать жилье, но женщина уже была настроена решительно и на компромисс не пошла. Она потребовала много денег:
Всего женщина указала в иске 3,7 млн рублей. То есть кроме своих фактических расходов за двухмесячную просрочку сдачи дома она потребовала еще 2,1 млн рублей. Это больше, чем стоила сама квартира, даже с учетом удорожания. При этом квартира была уже готова, а застройщик предложил забрать ключи.
Почему женщина расторгла договор и потребовала столько денег?
Если застройщик не сдал дом вовремя, у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Сделать это без просрочки и веских причин нельзя: с дольщиками не так, как с покупателями готовых квартир. Покупатели новостроек не могут просто так, по желанию, в любое время, передумать и забрать деньги.
Но здесь была хоть и небольшая, но просрочка. Поэтому повод для расторжения оказался законным. Все компенсации тоже рассчитаны по закону. Застройщик обязан вернуть деньги, которые получил, компенсировать убытки в виде удорожания квартиры и заплатить неустойку. Если он не сделает этого по требованию и без суда, значит, можно получить еще 50% штрафа сверху по закону о защите прав потребителей.
Такой расчет получился бы у любого другого дольщика. Все, что просила женщина, — это компенсации, установленные действующими законами. Но последнее слово за судом.
Если расчет по закону, почему тогда застройщик не заплатил?
Женщина потребовала вернуть деньги, но не указала реквизиты, куда их возвращать. А неустойка показалась застройщику завышенной. Он же задержал квартиру не на год, а всего лишь на пару месяцев. А теперь с него требуют больше денег, чем заплатили за квартиру.
Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать их не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.
В гражданском кодексе есть статья 333, которая позволяет снижать неустойку, даже если ее посчитали по закону, но вышло многовато. А моральный вред и штраф застройщик платить вообще не захотел: посчитал, что раз такого нет в законе о долевом строительстве, требовать эти виды компенсаций дольщик не может.
Что сказали суды?
Дольщиков защищают два закона: о долевом строительстве и о правах потребителей. Сдавать новостройки нужно в срок, как написано в договоре.
Если застройщик не сдал квартиру в срок, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Женщина так и сделала — деньги за квартиру нужно вернуть.
Пока она ждала, жилье подорожало. Вот заключение оценщика: удорожание составило 146 тысяч рублей. Это убытки, их нужно компенсировать.
Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать нравственные страдания не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.
Чтобы уменьшить неустойку по статье 333 гражданского кодекса, застройщик должен доказать, что она слишком большая. Но он же не доказал. Мало ли кто еще захочет сэкономить.
А «не было реквизитов, куда возвращать деньги» — это вообще не аргумент. Можно было на депозит нотариуса положить.
3,7 млн рублей — нормальная компенсация за задержку квартиры на два месяца. Отдайте женщине всю сумму, пусть она купит себе три квартиры, а не одну.
Застройщик и правда допустил просрочку и по закону должен за это ответить — деньгами.
По статье 333 ГК РФ неустойку и проценты можно уменьшить, если они несоразмерны последствиям просрочки. Доказывать несоразмерность должен застройщик. А для доказательства может подойти тот факт, что убытки дольщика из-за задержки строительства гораздо ниже, чем сумма неустойки. Например, можно посчитать, на сколько подорожала квартира и сколько денег дольщик потратил на аренду съемного жилья, пока ждал свой дом. А потом сравнить с суммой компенсации, которую он требует.
И дольщики, и застройщики должны действовать добросовестно. Нельзя использовать свое право на компенсацию, чтобы причинить кому-то вред.
А тут получилось, что дольщице предложили забрать ключи. Но она, даже понимая, что квартира готова, потребовала отдать деньги и заплатить еще больше сверху. Похоже не на желание получить компенсацию и защитить собственные права, а на попытку использовать закон, чтобы отсудить побольше денег.
Суды допустили слишком много нарушений и зазря обидели застройщика.
Итог. Решение о выплате 3,7 млн рублей отменили. Дело будут пересматривать в областном суде. Обязательно проследим, сколько компенсации получит эта женщина в итоге. Если теперь вообще получит.
Значит, нормальную неустойку у застройщиков вообще нельзя отсудить?
Можно. Все зависит от обстоятельств конкретного дела. В этой истории была небольшая просрочка и странное поведение дольщицы. Она знала, что дом готов и квартиру можно принять, но всеми силами старалась получить именно деньги. Хотя при этом не дала реквизиты, куда их перечислить.
А договор она решила расторгнуть, когда дольщикам уже стали отправлять уведомления. То есть когда опасность остаться без защиты закона, с недостроенной квартирой или застройщиком-банкротом миновала.
Но есть много реальных историй, когда суммы компенсации были действительно серьезными, а Верховный суд запрещал уменьшать неустойку по статье 333 гражданского кодекса. Кстати, он не раз делал это и в спорах с застройщиками. Эта история необычна как раз тем, что суды часто уменьшают неустойку даже без просьбы ответчиков — сами. Хотя по закону это запрещено. Потом Верховный суд отменяет их решения, а дольщики получают больше.
А тут получилось наоборот: суды в кои-то веки заставили застройщика заплатить нормальных денег, но заработать на просрочке еще на пару квартир не вышло. Это очень полезный опыт: возьмите его на заметку, если покупаете квартиру в новостройке.
Как получить максимум компенсации от застройщика?
Вот главное из выводов Верховного суда по делу о компенсации.
Действуйте добросовестно. Требования должны быть направлены не на выгоду, а на компенсацию. Требуйте столько неустойки, чтобы ее было сложно признать несоразмерной. Когда просрочка несколько лет, а вы все это время снимаете квартиру в Москве, могут набежать сотни тысяч рублей и даже миллионы — это нормально. Ненормально требовать 3,7 млн рублей за два месяца задержки при готовой квартире.
Выберите понятную тактику. Верховный суд советует судам оценивать поведение истцов: такое ли оно, как обычно в подобных спорах, или в нем есть что-то странное. Требования должны быть похожи на желание компенсировать убытки, а не заработать.
Не ведите устных переговоров. Общайтесь с застройщиками только письменно. Если дело дойдет до суда, начинают считать дни по документам: претензиям, уведомлениям и ответам. Звонки, визиты в офис и устные обещания не считаются. А неустойка зависит от длительности просрочки.
Пробуйте договориться. Застройщики знают, что суды часто не на их стороне. Если вы настроены решительно, компенсацию могут выплатить и без суда. А вы сбережете время и нервы.
Идите в суд. Решение Верховного суда по данному делу вовсе не означает, что ваши требования тоже посчитают завышенными. В судебной практике полно примеров, когда Верховный суд заставлял пересматривать дела и выплачивать дольщикам и потребителям больше денег. Например, при покупке машины реально отсудить денег на три таких же. И с квартирой так тоже можно. Найдите хорошего юриста и идите до конца.
Почитайте истории реальных людей, которые так сделали и не прогадали: