квартира в ипотеке а дом признали аварийным и под снос что делать
Суд разрешил не платить ипотеку за разрушенное жилье
Октябрьский районный суд Пензы признал право местной жительницы не платить ипотечный кредит за квартиру в разрушившемся доме, сообщает «Российская газета». Женщина приобрела жилье в мае 2012 года, а уже в 2016-м дом начал рассыпаться.
Ипотечный кредит на сумму 663 тыс. руб. под 11% годовых жительница Пензы взяла для покупки комнаты в одной из квартир по адресу Ударная улица, 35. Кроме того, женщина заключила договор страхования на случай гибели или утраты приобретенной недвижимости. Согласно материалам дела, хозяйка квартиры в срок выплачивала кредитные платежи и ежегодно продлевала договор страхования. При этом даже после потери имущества собственница продолжала вносить платежи за жилье в разрушенном доме.
Многоэтажка не числилась в списках аварийных домов, пишет издание. Сначала появились трещины на стенах, затем отвалилась кирпичная кладка и балкон, после чего дом и вовсе разрушился. Без жилья остались более 200 семей. В советские годы в этом здании размещалось общежитие, многие жильцы не стали съезжать и приватизировали квартиры. Другие собственники покупали жилье в кредит или в ипотеку.
В отношении последних суд посчитал, что утрата застрахованного имущества произошла не по вине жильцов. Причиной послужило наличие конструктивных дефектов, которые были вызваны нарушением норм и правил производства строительных работ. Таким образом, разрушение дома отнесли к числу страховых случаев.
По решению суда страховщики должны будут выплатить почти 500 тыс. руб. в счет исполнения оставшихся обязательств по кредитному договору. Вместе с тем их обязали возместить неустойку, равную сумме страховой премии, 3 тыс. руб. в качестве компенсации морального вреда, а также судебные расходы и штраф в размере 2 тыс. руб. Большая часть этих средств будет передана в банк для погашения долга по ипотечному кредиту. Сама же истица сможет претендовать на получение нового жилья по программе расселения.
На прошлой неделе стало известно, что Орловский областной суд принял сторону дольщика, который отказался подписывать акт приемки из-за найденных в квартире дефектов. Суд пришел к выводу, что его отказ был спровоцирован действиями застройщика, признанного виновным «в допущении недостатков при строительстве объекта долевого строительства».
Что делать, если ипотечное жилье признали аварийным?
Рассказываем, как поступить, если жилье, купленное в ипотеку, признали непригодным для проживания.
– Подскажите, пожалуйста, куда обращаться в сложившейся сложной ситуации. Живём в старинном доме, ему сто лет точно есть. Квартиру в центре города признали непригодной для проживания, две комнаты муниципальные, а одна моя в собственности. Эта комната в ипотеке и задействован материнский капитал. Невозможно жить и продать. Что теперь делать?
В сложившейся ситуации могут быть следующие варианты решения проблемы:
1. Обратиться за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты
Учитывая год постройки дома и его состояние, есть все основания полагать, что дом, являясь ветхим и аварийным, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
– В случае, если многоквартирный дом включен в программу, то гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилья либо на на возмещение денег за изымаемое комнату/квартиру, – сообщили в банке.
По данным администрации города, в настоящее время в программу вошли дома, признанные аварийными за период с 2012 по 2016 годы включительно.
– Программа разделена на 5 этапов. На первом этапе в октябре 2020 года построены 2 многоквартирных жилых дома, в которые переселят граждан из аварийных домов, признанных таковыми в 2012 году, – сообщили в администрации.
Жилые дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, запланированы к расселению в рамках программы ориентировочно на 2025 год.
– Если многоквартирный дом не включен в программу, то органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, – пояснили в банке «Хлынов».
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при соблюдении следующих условий:
В банке уточнили, что в случае предоставления другого жилья, ипотека может распространится на него. Если залогодатель получил за аварийное жилье средства, банк имеет преимущественное право требовать погашения ипотечной суммы за счёт данных средств.
2. Обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения
Если при получении кредита был заключен договор страхования объекта недвижимости, то стоит изучить его условия.
– Возможно, признание аварийным многоквартирного жилого дома, в котором находится приобретенное за счёт кредитных средств жилое помещение, является страховым случаем. В этом случае страховщик обязан выплатить страховое возмещение. – уточнили в банке.
– Однако из-за того, что у продавца в данном случае отсутствует мотивация прекращать отношения по сделке и возвращать покупателю полученные от него денежные средства, высока вероятность судебного спора, – сообщили в банке. – Чтобы отстоять правомерность своего отказа в суде, необходимо тщательно собирать доказательства нарушений и следить за сроком исковой давности.
Однако наличие ипотеки и вложение средств маткапитала осложняют ситуацию:
– В данном случае для продажи комнаты потребуется получить согласие банка на совершение сделки. Если будет найден покупатель, кредитующая организация может пойти навстречу и предоставить такое согласие при условии, что деньги от продажи квартиры будут направлены на погашение кредита, – пояснили в «Хлынове».
Сложнее обстоит дело со вторым сдерживающим фактором. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение шести месяцев:
В связи с тем, что доля (доли) комнаты, приобретенной с использованием средств материнского капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой комнаты также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Соблюсти все указанные требования сложно, но, теоретически, возможно, уточнили в банке.
5. Предложить администрации города выкупить комнату
Учитывая, что две другие комнаты в квартире находятся в муниципальной собственности, можно предложить администрации Кирова выкупить вашу комнату, чтобы стать единоличным собственником всей квартиры.
1. Если жилье признали аварийным, можно обратиться в администрацию города за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты.
2. Вы в праве обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения, если это предусмотрено в договоре.
3. Можно отказаться от договора купли-продажи комнаты, если при продаже продавец скрыл существенные недостатки, аварийное состояние и невозможность проживания в комнате.
4. Можно попытаться продать комнату, заручившись согласием банка и органов опеки.
5. Также стоит попробовать предложить администрации выкупить комнату.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Ипотека дом аварийный
Дом признали аварийным, квартира в ипотеке, ипотека застрахована, как быть, что делать, чего ожидать?
Купил квартиру в ипотеку 4 года назад, а щас дом признали аварийным и подлежащим сносу, страховка кончается в марте, как мне быть где потом страховать аварийный дом?
Мой дом признали аварийным, но ждёт когда выдадут квартиру очень долго.
Если я возьму ипотеку и куплю сейчас другую квартиру, то не получу взамен аварийной?
Квартира куплена в 2014 г. в ипотеку. В конце 2015 дом признан аварийным. Ипотека застрахована. Что будет дальше с ипотекой?
Квартиру купили в ипотеку. Собственник муж. Ипотека выплачена. Дом признали аварийным. После признания дома аварийным муж зарегистрировал свою сестру. При переселении она сможет претендовать на долю в новой квартире?
Скажите пожалуйста если дом находится в ипотеки и он попал под наводнение и признан аварийным банк должен списать ипотеку?
Мы хотим продать квартиру, но дом недавно признан аварийным, покупатель хочет купить квартиру в ипотеку, какова вероятность одобрения ипотеки?
Ипотека дом аварийный. Может ли ипотека перейти без изменений на новую квартиру. Назовите статьи закона.
Если дом признали аварийным а квартира в ипотеке, не пострадают ли жильцы? На приобретение жилья выделяют деньги. Купив новую квартиру ее снова оформят в ипотеку? Или заставят выплатить ипотеку полностью?
Квартира куплена в ипотеку и вложен материнский капитал. Доли не успели выделить детям а дом признан аварийным. Ипотека погашена. Можем ли мы как то дать доли детям?
12.2015 приобрела комнату в общежитии в ипотеку. 12.2019 дом признали аварийным не пригодным для жилья. Как быть? Какие у меня права? Банку выплатила 50% ипотеки.
Комната в общежитии взята в ипотеку, ипотека не выплачена. Дом признан аварийным и к концу 2015 должен быть расселен. На что мне рассчитывать, если у меня есть другое жилье?
Ипотека была взята в 2011 году. В 2015 родился второй ребенок и в этот же год дом был признан аварийным. Должны будут переселять. Не возникнет ли проблем с погашением ипотеки материнским капиталом?
Ипотека была взята в 2011 году. В 2015 родился второй ребенок и в этот же год дом был признан аварийным. Можно ли через суд добиться погашения ипотеки материнским капиталом, ведь на момент её оформления дом не являлся таковым?
У меня трёхкомнатная квартира, купленная в ипотеку на 20 лет, по программе «Молодая семья». Дом признали аварийным и предлагают переселить в кап. жилье, но однокомнатную. Руководствуясь законом по ЯНАО. У нас ипотека, мат.кап. вложен в ипотеку, и двое маленьких несовершеннолетних детей.
Дом признан аварийным и готовится к расселению. Имеем там квартиру по соцнайму. В тоже время живём в другой квартире полученной по соц ипотеке, но она ещё не выкуплена, тоесть не в нашей собственности. Должны ли нам предоставить квартиру взамен аварийной?
Хотим взять вторичку в ипотеку с МК. Дом 1954 года постройки, не аварийный. Дадут ли ипотеку? Спасибо.
Дом в котором прописаны был признан аварийным, мы не дождались очереди и взяли ипотеку. Сейчас наша очередь подошла, администрация выделяет денежные средства, но как узнали, что есть ипотека отказываются выплачивать. Что в таком случае можете посоветовать?
В 2016 году была куплена квартира в ипотеку. В этом году дом признали аварийным. Администрация расселять дом не собирается так как дом был признан после 2017 года и в программу переселения не попадает. Что делать? Может ли банк потребовать досрочное погашения ипотеке?
Квартира в ипотеке дом признали аварийным на что рассчитывать.
ЧТО БУДЕТ, Если КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ, А ДОМ ПРИЗНАЛИ АВАРИЙНЫМ?
Квартира в ипотеке а дом признали аварийным и под снос что делать
Эту комнату я купила 3 года назад, в кредит (ипотека). Подскажите как в соответствии с законодательством должна разрешится эта ситуация. Комната 19,4 м 2, прописаны я и мой ребенок (девочка 10 лет). Заранее Вас благодарю, вопрос для меня очень серьезный, так как я одна с ребенком, и средств для приобретения другого жилья нет и так кредит, с этого района переселяться желания совершенно нет, школа, поликлиники, всё это уже отлажено. И я очень сильно сомневаюсь, что при выкупе данного жилья, на вырученную сумму я смогу купить хотя бы равноценное жильё по квадратным метрам.
Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно ч.ч. 3, 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Из положений статьи 32 ЖК РФ следует, что при признании дома аварийным и подлежащим сносу, собственнику жилого помещений, находящегося в данном доме предоставляется выкупная цена за принадлежащее ему жилье, а не аналогичное жилое помещение (как в случае с жилым помещением, занимаемым по договору социального найма).
Вы справедливо указываете, что денежных средств, выплачиываемых за комнату в аварийном доме вряд ли хватит на приобретение аналогичного жилья, поэтому на практике собственникам квартир и комнат органами власти нередко предлагается не денежная выплата (выкупная цена) за изымаемое жилье, а иное жилое помещение. Следует понимать, что предлагаемое жилое помещение будет скорее всего аналогичным изымаемому по СТОИМОСТИ, но не всегда по площади и иным потребительским свойствам. Т.е. район населенного пункта, в котором вы проживаете, близок к необходимым (и жизненноважным) объектам инфраструктуры как критерии могут отсутствовать.
Однако следует сказать, в вашем случае жилое помещение в аварийном доме, подлежащим сносу является, как я понял, на сегодняшний день предметом ипотеки. Данная ситуация прямо не урегулирована Жилищным законодательством.
Вместе с тем в статье статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержатся следующие нормы права:
если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Таким образом, в том случае если вы согласитесь на предложенный вам со стороны администрации вашего муниципального образования вариант вместо изымаемого, ипотечный договор (с соответствующими изменениями) может исполняться и далее. Однако надо отметить, что в случае если стоимость предоставленного жилого помещения будет отличаться от стоимости изымаемого (в меньшую сторону) то банк вправе потребовать досрочного исполнения ваших обязательств по договору, то есть потребовать ввернуть всю сумму кредита сразу, в обратном случае, обратить взыскание на принадлежащее вам имущество, в том числе на жилое помещение, предоставленное взамен изъятого.
«. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор залога от 02.08.2007 N ДИ-035/2007, в соответствии с которым ответчик передал в залог истцу приобретенное нежилое помещение, находящееся в жилом доме по адресу: г. Невельск, ул. Нагорная, 18. Указанный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Впоследствии данный жилой дом, признанный аварийным в результате землетрясения, снесен.
В связи с неисполнением ответчиком графика погашения кредита, Банк обратился к ответчику с претензией от 05.11.2008 N 589 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.
Неисполнение ООО «Дента Плюс» указанных требований послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил факт предоставления истцом кредита, что подтверждается выпиской по лицевому счету ответчика, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору в части установленных договором сроков погашения кредита и иных платежей по договору.
Апелляционным судом установлено также и отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения ответчиком денежного обязательства по кредитному договору, поскольку факт уничтожения приобретенного за счет кредита имущества таким доказательством не является, не свидетельствует о прекращении обязательства и об отсутствии у ответчика обязанности возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом» (извлечение из постановления ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-4351/2009 по делу N А59-4400/2008).
Что делать, если ваш дом сносят?
Не успел ещё заёмщик выплатить ипотеку как дом, в котором находится квартира, признают аварийным и предписывают снести. С такой необычной проблемой в редакцию Сравни.ру обратился один из наших читателей. Получить взамен другое жильё в новостройке по муниципальной программе переселения ему мешают спор с банком и застройщиком. Как не оказаться на улице в такой ситуации, читайте в материале.
В 2012 году его банк передал права требования по кредиту банку «Дельтакредит», и Станислав продолжил погашать задолженность уже другому кредитору. За десять лет он выплатил в общей сложности 34 920 долларов, вернуть ему осталось – 17 460 тысяч. Ежемесячный платёж составляет 291 доллар (19 700 рублей по курсу ЦБ на 5 декабря 2015 года), что можно назвать достаточно комфортным платежом по сравнению с другими валютными заёмщиками, если бы не некоторые «но» – доход сократился, а дом, в котором находится квартира, признали аварийным и скоро должны снести, поэтому пока Станиславу приходится арендовать другое жильё.
Дом под снос
Рассмотрим, как ухудшалась ситуация Станислава по мере изменения обстоятельств:
Изначальный бюджет Станислава в начале 2015 года:
Бюджет Станислава при аренде другой квартиры с сентября 2015 года:
Бюджет Станислава после сокращения доходов в ноябре 2015 года:
Неудивительно, что в итоге герой нашей истории прекратил платить по ипотеке до разрешения ситуации. А ситуация заключается в следующем: 19 июня 2015 года дом признали аварийным, в августе в нём отключили все коммуникации и переселили жильцов в новостройку (администрация Чеховского муниципального района заключила договор с застройщиком, который предоставил жителям сносимого дома новые квартиры по договору мены). Но Станислав заключить договор мены с застройщиком не смог, ему отказывают – пока банк не даст разрешение и не снимет обременение с залоговой квартиры. При этом в росреестре обременение до сих пор оформлено в пользу первого кредитора – Национального резервного банка.
Новый дом, в котором Станиславу должны дать квартиру
«Застройщик может совершать какие-либо действия по мене квартиры только после появления необходимых сведений в реестре прав на квартиру (ЕГРП)», – комментирует Игорь Зиневич, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат». По его словам, застройщик не имеет права подписывать договор мены, зная, что в реестре указан НРБ, а согласие на сделку выдаёт «Дельтакредит».
Правда, при этом, регистрация нового владельца закладной, то есть банка «Дельтакредит» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) по закону не является обязательной. Как пояснили в банке, передача прав по закладной осуществляется посредством заключения сделки в письменной форме и постановки передаточной надписи на закладной, регистрации прав нового владельца при этом не требуется.
«Банк не только не препятствует заёмщику в решении вопроса, в том числе и по снятию обременения, но делает всё возможное для скорейшего его разрешения. Документы по приобретению нового объекта недвижимости взамен старого заёмщик подписывает с застройщиком, в банк подлежит передаче уже подписанный экземпляр», – отмечают в самом банке.
Таким образом, перед тем как решать вопросы с банком, Станиславу все же требуется подписать договор мены с застройщиком. И по закону (ст.41 закона об ипотеке), для этого ему не нужно получать согласие у своего кредитора. «В действительности, российское законодательство не требует какого-либо согласия или одобрения банка-залогодержателя на замену предмета залога в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, как в данной ситуации, – рассказывает адвокат Марат Аманлиев. – Напротив, законодатель в данном случае защитил права залогодержателя, указав, что любое имущество, передаваемое взамен изъятого, автоматически является залоговым в силу закона».
Парадокс этой ситуации в том, что и банк, и застройщик правы, но Станислав до сих пор без новой квартиры. А между тем 19 декабря 2015 года уже пройдут шесть месяцев с момента вынесения постановления об аварийности дома. Здесь стоит отметить, что жильцам дома даётся как раз полгода, чтобы обжаловать решение о сносе, по истечении это срока их выгоняют из старой квартиры. То есть в любой момент после наступления 19 декабря дом могут снести и тогда квартира, которая подлежала мене, физически перестанет существовать.
Какие шаги может предпринять заёмщик в такой ситуации?
По словам Игоря Зиневича Станиславу следует сделать следующее:
«Заёмщик может попробовать подать в суд на «Дельтакредит» как формального правопреемника, – соглашается с коллегой управляющий партнёр компании Heads Consulting Александр Базыкин. – Но вряд ли здесь можно сделать что-то продуктивное. Подобные суды могут длиться годами».
До разрешения ситуации у Станислава нет возможности продолжать выплаты по ипотеке, о чём он заранее уведомил банк. После оформления сделки и переезда в новую квартиру заёмщик обещает сразу возобновить платежи. «Заёмщик должен знать, что в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. От соблюдения условий кредитного договора, в частности размера и периодичности уплаты предусмотренных договором ежемесячных платежей, заёмщик не освобождается», – напоминают в банке «Дельтакредит».
В следующем материале Сравни.ру расскажет, что делать ипотечным заёмщикам, которые столкнулись с нехваткой денег по такой же или любой другой причине.