квартира в ипотеку под сдачу
Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры
Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.
Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.
Какой должна быть квартира
Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».
Пример расчета
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:
— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).
Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.
Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.
Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.
Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.
И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.
На что нужно обратить внимание
В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Какую квартиру купить в ипотеку для последующей сдачи в аренду?
Вопрос читательницы Т—Ж
Этот текст написала читательница в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Я хочу купить квартиру в ипотеку.
Принципиально хочется иметь свое жилье в Москве или Московской области, а не только долю в родительской квартире в 1000 км от работы. В том числе из соображений стабильности и спокойствия.
Сейчас я работаю и снимаю квартиру в центре Москвы и не готова съезжать за Мкад, поэтому решила купить жилье для сдачи в аренду. А уже в дальнейшем использую его как первый взнос для покупки недвижимости поближе к центру — за 15—20 млн рублей через 5—7 лет или в браке.
В обоих случаях я рассматриваю готовое жилье в относительно новых домах — до 10 лет. У меня нет возможности и навыков делать ремонт, а хочется квартиру уже с милым ремонтом. Подскажите с учетом исходных данных, есть ли смысл брать квартиру подороже, но получше и тем самым увеличивать срок кредита и платеж?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Как по мне лучший вариант, отказаться от съёмной квартиры и взять в ипотеку сразу то жильё, которое вам нравится. А освободившиеся средства от съёма квартиры, закидывать в ипотеку на досрочное погашение.
Егорыч, ну которое мне нравится, это платёж по 80к-90к минимум. Не готова так ужиматься в повседневных тратах, да и страшно с таким долгом жить.
А так, аренда (33к) будет покрывать на 70% платеж (40к) + буду досрочно закидывать по 40-50к.
Досрочно закидывать 40-50, плюс платить за аренду так и выходит те же 80-90к
Dasha, учтите ещё простой жилья и поиск новых квартирантов, налоги, амортизацию и порчу имущества, страховку с рисками затопления соседей/пожара/выноса жильцами всей техники и т.д. и от 33к аренды в лучшем случае останется уже 20-25… и это хорошо ещё, если жильё подорожает, а если нет?
Ваш взнос по ипотеке в 5млн. уже даст 6,5% годовых на обычном вкладе, это 27 тыс. рублей ежемесячно без каких-либо вышеуказанных проблем.
Dasha, вы снимаете квартиру в центре Москвы за 33 тыс? За такие деньги возможно только в центре Красногорска квартиру снять.
Присмотритесь к апартаментам с возможностью регистрации в Москве недалеко от метро.
Егорыч, прав, по той простой причине, что в любом случае, если досрочно погашать ипотеку придется ужиматься, но в разумных пределах, зато можно уже свою хату сдавать и снова самой снять и жить на разницу + хороший доход от работы, даже если выйдите замуж, это ваше гарантированное имущество, которое достанется детям.
Йожег, так это не инвестирование. Это вот я так хочу, чтобы было своё. Не насчитываю, на преумножение ликвидности.
Dasha, я купил в мск за 13 в бетоне. Так сегодня такие продают за 20-22
DLtoolsAdmin777, надо делать так, как будет правильно, а не так, как хочется. Этим мы от животных и отличаемся.
Dasha, вы хотите свое, но при этом такое, которое вам не по карману. По-моему, это проблема не финансовая, а психологическая, извините.
«непременно будут снижаться или держаться на одном уровне, если их намеренно будут держать.»
В руб. цена падала после кризисов 2008 и 2014, однако после 2020 всё случилось с точностью до наоборот.
«А в валютном выражении цены на недвигу падают уже много лет подряд.»
C 2015 в долларах колеблется примерно на одном уровне.
Nikita, в валютном выражении цены глобально упали в 2014 году. Далее до 2017 года была коррекция и в рублях. Последний год рост как в долларе, так и в рублях. Это если конкретнее.
Исходные данные автора:
Доходы = 150 т.р. (абстрактные «больше» не учитываются).
Расходы = точных данных нет. Снимает жильё в центре.
Сформулированная цель: иметь своё жильё в МСК или ближайшем Подмосковье (скорее всего для сдачи в аренду, а не для самостоятельного проживания в нём)
Сбережения: 5 млн. р.
Возможность взять ипотеку: 3 млн. р.
Готовность/Стремление погасить ипотеку в течение 3 лет.
Моделируем ситуацию с купленной квартирой за 8 млн, 5 млн первоначальный взнос, 3 млн. долг по ипотеке, платёж по ипотеке 40 т.р. (информация от автора в ответах на комментарии).
Автор ожидает получать = 33 т.р. в виде дохода от аренды.
Получается, что расходы автора возрастают на 7 т.р. в месяц из-за обслуживания ипотеки, платёж по которой не полностью перекрывается доходом от аренды.
Итого остаётся 43 т.р. в месяц свободных средств, которыми автор планирует досрочно гасить ипотеку. Это 83 т.р., которых как раз хватит на погашение тела долга, но не всех процентов. Необходимо точно знать ипотечные условия, для более точного расчёта. Но за 3 года погасить ипотеку при параметрах выше не представляется возможным.
Ориентировочный срок погашения = 3 года 6 месяцев (срок ипотеки по договору 9 лет, ставка 9%, +43 т.р. досрочно ежемесячно на уменьшение срока).
Комментарии:
Не учтены расходы:
— на оплату услуг агентов по недвижимости для поиска и покупки этой квартиры;
— по платежам при оформлении ипотеки;
— на локальный косметический ремонт, хоть какую-то мебель;
— при отсутствии арендаторов (это +33 т.р. каждый месяц простоя);
— на непредвиденные личные расходы в будущем (свадьба, рождение ребёнка, здоровье, и т.д.).
Автор ожидает, найти квартиру за 8 млн, с милым ремонтом рядом с метро и/или МЦД, но не старше 10 лет. При этом арендный платёж у такой квартиры будет около 33 т.р. Это почти 5% годовых. Кажется амбициозной задачей.
Рекомендую пройти курс Т-Ж по выбору квартиры. Он платный но мне +/- понравился. До конца октября по промокоду можно со скидкой приобрести. Как минимум вам не впарят убитую хрущёвку со множеством скрытых проблем.
Мне почему-то при указанных автором параметрах представляется квартира в старом фонде между ТТК и МКАДом. Можно поискать квартиры в домах после кап. ремонта дома + ремонт самой квартиры, включая внутренние коммуникации.
Субъективное личное мнение, по которому могу заблуждаться:
Автор планирует инвестировать в 1 актив все сбережения + взять кредит(ипотеку) на этот актив. Актив дорогой + может не расти в цене, а в какой-то момент быть пассивом. Это противоречит принципу «не класть все яйца в одну корзину».
Желание «спасти» рублевые сбережения с помощью покупки квартиры понятны и известны всем. Я бы рекомендовал автору почитать и получить базовые знания в инвестициях и разобраться в причинах, которые побуждают её приобрести недвижимость, прочувствовать вес каждой из этих причин в будущем решении.
Я считаю, что рынок недвижимости в России прошёл такую точку перегиба процентной ставки по ипотеке, при которой цены на жилье выросло значительно и ожидать сумасшедшей доходности в будущем не стоит. Хотя если внимательно посчитать цены на жилье в России в течение 10 лет, то можно заметить, что они не выросли а упали, а это просто мы стали зарабатывать меньше. Зависит от того, как и что вы считаете.
Возможно, конкретно автору лучше всего именно в недвижимость под аренду вкладываться. Слишком много неизвестных..
Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов
История читателя Т—Ж, у которого получилось
Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.
Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке. Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.
Решение
Поиском квартиры я озадачился в 2013 году, когда мой уровень дохода достиг 100 тысяч рублей в месяц.
На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.
В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
необходимо;
достойно;
недостижимо.
У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?
Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.
В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.
План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.
Я пришел к выводу, что мне нужна квартира в Тюмени: в хорошем доме, недалеко от центра, однокомнатная и готовая — то есть на вторичном рынке, желательно даже с мебелью, чтобы ее можно было сразу сдать и тем самым компенсировать часть ипотечного платежа.
Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.
Выбор квартиры
Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.
Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет. В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.
Квартиру продавала не сама владелица, а ее сын. Все документы были в порядке, и на сделку уже приехала бабуля, хозяйка квартиры. Но квартира была не «бабушкина».
стоила квартира в 2013 году
Совет для покупателей недвижимости: не верьте риелтору и хозяевам на слово
Мне казалось, что квартира была в идеальном состоянии. Это был мой первый опыт такой покупки — никто не подсказал, что делать, а я думал, что сам все знаю. Но вот совет такому же балбесу, как я: прежде чем купить понравившуюся квартиру, лучше прийти туда без риелтора и хозяев, пройтись по соседям, узнать о доме и о людях, которые там живут.
Арендаторы и проблемы
Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.
Пришлось делать ремонт и утеплять стены.
Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.
В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.
Первого квартиранта я нашел через знакомых. Затем размещал объявления на «Авито» и во Вконтакте — без риелторов, никаких комиссий никто не платил.
Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.
Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет. Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.
Случай
Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.
Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась. Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга. Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.
Сдавая им квартиру, я понимал, что есть риск. Когда я был студентом, мы устраивали вечеринки в съемной квартире и разносили ее в пух и прах. Но вся мебель всегда была цела, а на следующий день у нас уже была чистота. В общем, я думал, что если уж у парней в квартире чистота и порядок, то тут у девочек все должно быть нормально.
И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркопотребителей и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры. 11»
Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.
Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.
Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!
Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.
Кухня! Керамическая плитка со стен разбилась. Порванные, грязные обои. Прокуренные шторы — зато целые, я просто их постирал. А плиту так и не отмыл. Я открыл холодильник — и по моей щеке побежала скупая мужская слеза: макароны в сковородке с плесенью, весь холодильник залит липкой субстанцией.
Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.
Совет для арендодателей: никаких студентов
Пусть живут в общагах. Если даже это родственники — нет! «Студент» и «сдать квартиру» — два несовместимых понятия. Родители будут вам рассказывать, что их дети не такие, что они умницы с красным аттестатом.
Схема
Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.
Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.
Я оценивал разные города, наиболее привлекательные для покупки жилья и сдачи в аренду. Брал среднестатистическую стоимость покупки (СтП) одно-двухкомнатных квартир в примерно одинаковых по престижности районах и стоимость сдачи в аренду (СтА) такой квартиры. В своем случае я еще учитывал кредитную нагрузку. Затем высчитывал срок окупаемости квартиры в разных городах:
Чем ниже получается этот коэффициент, тем выгоднее инвестировать в жилье в том или ином городе.
Деньги
На самоокупаемость вышел за три года.
Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.
Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.
Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?
Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Pavla, Вы несколько заблуждаетесь в «проверке под лупой» чистоты сделки банком. Есть ряд ситуаций, когда риски банка минимальны и полностью на заёмщике.
Катя, все так, банки не детально проверяют чистоту квартиры.
Светлана, банки детально проверяют на предмет платежеспособности,а что берешь по шаблону, абсолютно согласна!
Светлана, обсалютно с вами согласна
Татьяна, как обычно в судах. Особенно в городских, районных и т.д. Суд никогда против городской или районной администрации не пойдет, особенно в части возврата незаконно переданного муниципального имущества
Татьяна, вы правы. Таких историй у нас тоже полно. Как под копирку
Катя, я помню статью. Но ни один риэлтор, который заинтересован в том, чтобы побыстрее получить свой % и найти подходящий объект, от такого не спасёт и не предугадает.
Катя, например? Представим, что завтра я прекращаю выплачивать ипотеку, банк забирает у меня квартиру и приступает к реализации. И в этом случае квартира должна быть чиста от любых претензий внезапных людей (выписанных зеков, несовершеннолетних, внезапно состоящих на учете в ПНД бабушек и т.п.) Точно так же, как и для меня, если я продолжаю выплачивать ипотеку.
И хотелось бы понимать, как в ряде этих ситуаций отрабатывает их среднестатистический риэлтор со стороны покупателя.
Pavla, как читатели ниже указали риэлтор не всегда проверяет чистоту документов и историю квартиры. Чаще всего у него нет в этом коммерческого интереса, наоборот, ему интересно как можно быстрее сделать сделку и получить свою комиссию. Что касается банков, то они довольно часто полагаются на страховку (за которую, естественно, платит заемщик). Я видел ситуации когда банки при сомнениях в документах просто просят расширенную страховку и повышенный процент, т.е. банк при катастрофическом сценарии свои деньги получат в любом случае. А заемщик останется без квартиры, без уплаченного долга (процентов), а в худшем случае и с долгом перед страховой, которая получит от банка требование после страховой выплаты.
Pavla, предлагает варианты наиболее подходящие помогает с поиском тем более в статье написано что он живёт совсем в другом городе
Pavla, никакой лупы у банков нет. Они проверяют документы, которые вы им и принесли.
Но и риелторы тоже расследования не проводят. Ту же выписку из домовой возьмут максимум.
Если всякие зеки и несовершеннолетние не на поверхности, то их никто не будет искать.
Pavla, банк проверяет комплектность документов. Поэтому надеяться на банк самонадеянно. Даже если вы потеряете собственность, кредитный договор всё равно будет в силе.
Если вам повезло, то хорошо. Но так бывает не всегда.
Pavla, про отсутствие гена чистоплотности догадывался, но вы полностью разрушили все иллюзии.
Pavla, банк тоже представляет живой человек, который, как и риэлтор, никак не отвечает потом за какие-то проблемы с правом собственности. Поэтому наивно надеяться, что проверка будет именно под лупой.
Более того, для подобных сотрудников банка характерна высокая текучесть кадров, что уменьшает вероятность того, что ваши документы посмотрит действительно квалифицированный специалист.
Сергей, ниже я даже привёл пару примеров того, как риэлторы «сопровождали» (в кавычках) мою сделку. Можно привести и другие примеры, но это ненужно. Ваша аналогия с электриком неуместна. Проверить работу электрика можно, не разбираясь в электрике. Напр., однажды у меня в прихожей перестала гореть лампочка. Пришёл электрик и констатировал, что неисправна проводка. Покопавшись с проводкой, говорит, что неисправность устранил. Включаю. Лампочка горит. Мне тут не надо знать, что и как делал электрик. Тут мне достаточно увидеть результат: свет в прихожей восстановлен. Тогда я плачу электрику деньги, доподлинно зная, что он свою работу выполнил.
А вот как Вы проверите, что риэлтор действительно выполнил проверку квартиры? Просто поверите ему на слово? Или, по совету Кати, посмотрите справки, которые он запросил? Откуда вы знаете, что эти справки исчерпывают дело и другие запросы не нужны? Вы ведь не поверите электрику, если он скажет: «Я устранил неисправность, т.к. я в проводке целый час ковырялся». Вы скажете: «Если ты починил проводку, то покажи, что она теперь работает и свет горит». А маклеру Вы тоже так скажете? Будете проверять маклера по результату, как электрика? Это остроумно. Когда результат работы маклера наступит, то будет поздно звать этого мошенника обратно. Он уже сыграл на Вашей доверчивости и некомпетентности, соврав, что квартиру проверил. Вы в это поверили и согласились квартиру купить. А когда теперь в Вашей квартире появляется освободившийся зэк или неучтённый наследник, то разбирайтесь с ними сами. Маклер уже забрал Ваши деньги и смылся. И если проверять маклера наравне с электриком по результатам работы, то будет «поздно пить боржоми, когда почки полетели». Вы много знаете случаев, когда суд, признав покупку квартиры недействительной, привлекал к ответственности маклера, а не покупателя?
Станислав, ну лампочка у вас может и загорится, а через 5 лет пожар, т. к горе электрик скрутил аллюминий с медью, скрутка окислилась и нагрелась. Но вцелом на счет риэлторов я с вами согласен.
Сергей, обычно риэлтор занимается не проверкой сделки или обьекта, а организацией сделки. Проверка при этом минимальна
Когда остановился рост цен схема стала просто ужасной. Сам попал в похожую ситуацию, вместо того, чтобы в 2014 вложиться в валюту, купили квартиру в новостройке, цены пошли вниз, пришлось сделать ремонт и сдавать в аренду. По прошествии 3 лет понимаешь какое это мучение, сейчас недвижимость не является выгодной инвестицией.
Давайте я тоже попробую посчитать выгодность инвестиций автора.
Забегая вперед, скажу, что автор, ежегодно вкладывая абсолютно те же деньги, что вкладывал в квартиру, к началу 2019 года имел бы на счету 3765 тысяч рублей. На которые он мог бы спокойно купить эту самую квартиру, которая еще и подешевела за это время.
Абсолютно по такой же схеме c депозитами в 2018 году я купил квартиру в Москве, стартовав в 2013 году (можно сказать с нуля). Ставки по депозитам я писал, ориентируясь на ставку в Тинькофф банке. В реале же в раньше там можно было получать значительно больше, перекладывая деньги между депозитами каждые 3 месяца (что я и делал до 2017 года).
Итак, хроника действий автора:
— В 2013 году было потрачено 500 тысяч рублей, 2700 взято в кредит. Далее открываем любой ипотечный калькулятор и считаем. Сразу скажу, 2700 при 12.75% это 31.1к аннуитет, 33к, видимо, вышло с учетом страховок и прочего. Расчеты буду вести, как будто ежемесячный платеж был именно 31.1к, понимая, что реально автор заплатил больше.
— сейчас у автора, судя по аннуитету, осталось 1250 тысяч долга, значит автор погасил 1450 тысяч рублей за 6 лет. Для простоты будем считать, что автор регулярно платил минимальный платеж, а в конце года «докидывал» сумму, чтобы ежегодно долг уменьшался на 240 тысяч рублей (как раз
1450 за 6 лет)
— итого за шесть лет автор заплатил банку 3000 рублей, из них 1561 проценты (подробный расчет в середине поста).
— к моменту выхода «на окупаемость» автор потратил на квартиру 3500 рублей, без учета стоимости ремонта, налогов, и всего что автор забыл посчитать.
— за это время 1080 рублей составил доход от аренды (15 тысяч в месяц, 180 в год). При этом будем считать, что стоимость аренды не менялась с 2013 года, хотя что-то мне подсказывает, что тогда она могла быть меньше.
— теперь посчитаем, что было бы, если бы автор вкладывал деньги на годовой депозит, в конце года «подкладывая» отданные банку деньги за вычетом аренды.
— у меня вышло, что на начало 2019 года у автора было бы 3765 тысяч рублей (подробный расчет в конце поста).
— выводы делайте сами.