квартира в счет новостройки
По взаимному расчету: где в Москве купить квартиру по трейд-ин
На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%. Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию. Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.
Увеличение популярности трейд-ин эксперты связывают с высокой закредитованностью населения (трейд-ин позволяет купить квартиру в новом доме без ипотеки), падением доходности (у покупателей нет возможностей накопить на квартиру) и запуском ипотеки под 6,5% (она сделала жилье доступнее в части размера ежемесячного платежа).
«Снижение доходов населения ведет к росту альтернативных сделок на рынке недвижимости, когда для покупки нового жилья требуется продажа старого объекта. Рост стоимости на первичном рынке в ситуации с переходом на эскроу-счета и доступностью ипотеки увеличивает долю клиентов, которые потенциально заинтересованы в данной услуге, поэтому доля сделок по трейд-ин продолжит расти», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Как работает трейд-ин
Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату (если требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
Плюсы и минусы трейд-ин
Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.
Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.
Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.
К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.
Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.
Где купить квартиры по трейд-ин
Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта. Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.
У ГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе. «ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.
«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», — пояснил генеральный директор компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.
Услуга трейд-ин доступна в проектах «Группы ЛСР» — в жилых комплексах «ЗИЛАРТ» и «ЛЕНИНГРАDКА 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (комфорт-класс). За первое полугодие 2020 года «Группа ЛСР» в Москве выручила более 800 млн руб. благодаря программе трейд-ин.
Услуги по подбору нового жилья застройщик предоставляет бесплатно. Всем клиентам гарантируется бесплатное юридическое сопровождение. Для покупателей работает система одного окна — все вопросы можно решить через одного специалиста, пояснили в пресс-службе застройщика.
Схема обмена старого жилья на новое действует в проектах ГК «Инград». Выкупом занимается специальное подразделение. Девелопер гарантируют рыночную оценку недвижимости. Застройщик предоставляет покупателю возможность проживания в своей квартире до заселения в новую. Если человек не хочет покупать новую квартиру, он может просто продать старую и получить деньги.
«Услуга трейд-ин предоставляется на все проекты компании. При этом условия по программе подбираются всегда индивидуально. В текущем году мы фиксируем высокий спрос на данную услугу. Сейчас около 34% от общего числа обращений клиентов и до 20% всего объема продаж компании приходится на такие сделки», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Рост покупательского интереса к программе трейд-ин отметили в AFI Development. Данная опция доступна тоже во всех проектах компании. Лидером спроса на услугу трейд-ин стал ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». Например, в июле на данную схему пришлось 15% сделок в этом проекте, что стало рекордным показателем. В проектах комфорт-класса трейд-ин также набирает популярность, например в ЖК «Сиреневый парк».
«В 2020 году мы фиксируем серьезное увеличение интереса к программе трейд-ин, количество сделок в текущем году в два раза превышает показатели прошлогоднего периода. Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает. Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.
Квартиру по трейд-ин можно купить во всех текущих объектах ГК «А101» — это жилые комплексы «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А101». Застройщик гарантирует продажу старой квартиры по рыночной цене, в отдельных случаях «по нижней планке». Ранее покупатель терял 15–40% ее рыночной стоимости. По данным застройщика, спрос на услугу растет. Если до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, то сейчас около 6–7%. Недавно «А101» распространила свою программу трейд-ин на 200 российских городов. Сейчас из всех заявок на участие в программе trade-in застройщика почти 18% поступили из регионов.
«По условиям сделки клиент подает заявку на трейд-ин, выбирает квартиру и бронирует ее с сохранением цены на момент покупки на срок до 90 дней. Одно из агентств недвижимости оценивает, за какую сумму сможет продать квартиру клиента в указанный срок, и, если клиент согласен с ценой, агентство реализует квартиру на открытом рынке», — пояснила руководитель направления трейд-ин ГК «А101» Элина Мухамедьянова.
После продажи квартиры клиент получает деньги и выходит на сделку с ГК «А101». Если выбранная новая квартира дороже старой, покупатель может доплатить, в том числе взяв на разницу ипотечный кредит.
Схемой трейд-ин можно воспользоваться во всех проектах ГК ФСК. Застройщик выкупает квартиру у клиента с дисконтом около 7–10%. Покупать жилье у ГК ФСК взамен старого необязательно. Если клиент все же заинтересован в новой квартире, то сумма за старую квартиру переходит застройщику в зачет новой. Старую квартиру клиента девелопер продает на рынке самостоятельно.
В компании есть еще одна разновидность трейд-ин — взаимозачет, когда компания реализует прежнюю квартиру клиента в зачет новой, приобретенной у данного застройщика, добавила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Сделка происходит следующим образом: клиент заключает с застройщиком агентский договор, по которому продают старую квартиру, не выкупая ее. При этом клиент заключает также договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру.
«Клиентам, которые обращаются к нам за взаимозачетом, мы даем дополнительную скидку в размере 1% на покупку нового жилья в нашей компании. За трехмесячный период обычно удается реализовать имеющееся жилье, вырученные средства от продажи покупатель направляет на приобретение нового», — отметила Ольга Тумайкина.
Такая услуга пользуется популярностью. По данным компании, за два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Квартира в трейд-ин: что это и как работает
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Многие мечтают о квартире в комфортном жилом комплексе с благоустроенным двором, где все необходимое есть под рукой. Современный рынок недвижимости предлагает разные варианты, с помощью которых можно улучшить жилищные условия. Квартира в трейд-ин – один из них.
Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться.
Феномен трейд-ин
Покупка квартир в трейд-ин, как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве.
«Trade-in» в переводе означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового товара». Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку, при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья.
Жилье: предложения от застройщиков и тренды
«Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру, а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. Одновременно проводится и сделка по покупке нового жилья или его стоимость бронируется на определенный срок – от месяца до полугода», – пояснил генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мохов.
По его словам, в 2020 году с запуском ипотечной госпрограммы, интерес к трейд-ин существенно вырос, поскольку многие воспользовались выгодными условиями по кредиту для улучшения жилищных условий. На договоры по подобной схеме в 2020 году и первой половине 2021 года пришлось около 5% сделок с новостройками Московского региона.
Трейд-ин на столичном рынке существовал уже много лет, но не в современном формате. Девелоперы предлагали клиентам особые условия бронирования новой квартиры с фиксированной ценой на период реализации старой. Покупатель должен был продать свое жилье через рекомендованное застройщиком агентство недвижимости, но с дополнительной оплатой.
«То есть для клиента – это обычная риелторская услуга, но с возможностью сохранить цену на новостройку на короткий период. «Инград» стала первой компанией на рынке, которая предложила в 2018 году в полном объеме услугу трейд-ин – зачет стоимости их прежней квартиры при покупке новой», – рассказал начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.
Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину
Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр.
Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу.
Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой.
Такой тип сделок называется «трейд-ин».
Что такое трейд-ин
Суть сделки по трейд-ину в том, что объект недвижимости идет в счет квартиры застройщика. После этого застройщик продает эту недвижимость каким-то своим образом.
Главный минус трейд-ина — потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель — застройщик или подрядчик. В зависимости от параметров объекта потеря денег может достигать 20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.
По трейд-ину купят не любую квартиру
Когда вы продаете квартиру по трейд-ину, застройщику хорошо — он продает вам одну из своих квартир. Но вашу старую квартиру тоже должно быть легко продать. Поэтому сделки по трейд-ину предлагают не всем.
Типичные требования к квартире — хорошее расположение, свежий ремонт и чтобы все в порядке с документами.
Что мне предложили
В среднем по рынку квартиры вроде моей продают за 1,85 млн рублей. Застройщик показал ее потенциальному покупателю (своему подрядчику), и они оценили ее в 1,75 млн рублей — на 100 тысяч дешевле.
Терять 100 тысяч было обидно, но я решила так: сама я продать квартиру не успеваю, а риелтор — это тоже расходы. Пусть нормальный риелтор обойдется мне в два раза дешевле, тысяч в 50, но еще неизвестно, как быстро он продаст квартиру.
Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку.
Риски трейд-ина
Сделки с недвижимостью обычно довольно сложные: в них задействованы разные документы и много денег. Когда предлагают все сделать за тебя, большой соблазн довериться и ни во что не вникать.
заплатил покупатель квартиры через трейд-ин. Сама я продала бы ее на 100 тысяч дороже
Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.
Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.
Когда покупатель и продавец — одно лицо, например застройщик, можно заключить договор мены. Но когда это разные лица, такой договор не сработает. Приходится составить отдельно договоры на продажу старой квартиры и на покупку новой.
Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.
Но это не значит, что так будет у всех, поэтому процесс стоит заранее обсудить со всеми сторонами. Устная сделка — тоже сделка.
Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.
«Квартира в зачет» – что это?
Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.
Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.
Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.
Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.
Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.
Требования к вторичке
Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.
Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:
Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.
Как продать квартиру в счет новой
Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.
По шагам сделка происходила так:
Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.
Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.
Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.
Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.
Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.
Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.
Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.
Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.
Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.
Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.
После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.
Какие еще есть варианты
Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.
Рассрочка с самостоятельной продажей
В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.
Ипотека под залог
В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.
Проживание в квартире до сдачи дома
Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.
Плюсы и минусы схемы
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Примеры
Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.
INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:
МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.
Заключение
«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?
К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.
Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки
И когда выгоднее продавать, а когда — делать ремонт и сдавать
Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.
Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.
Момент для продажи
Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:
Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.
Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.
Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.
Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:
Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.
Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.
Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.
Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.
В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.
Как победить выгорание
Разрешение на переуступку
Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.
Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.
Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.
Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.
Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.
Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:
Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.
Цена переуступки
Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.
Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.
Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.
Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.
Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.
Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.
Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.
Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.
Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.
Процесс продажи квартиры по переуступке
Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.
Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.
Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»
Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.
Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.
Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.
Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.
Приемка квартиры
Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.
Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.
Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.
Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.
Р за небольшую студию до 8000 Р за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.
Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.
Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.
Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:
Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.
На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки. Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.
Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.
Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.
В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан
В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:
Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.
Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.
Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.