квартиры в счет старой квартиры

Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину

Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр.

Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу.

Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой.

Такой тип сделок называется «трейд-ин».

Что такое трейд-ин

Суть сделки по трейд-ину в том, что объект недвижимости идет в счет квартиры застройщика. После этого застройщик продает эту недвижимость каким-то своим образом.

Главный минус трейд-ина — потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель — застройщик или подрядчик. В зависимости от параметров объекта потеря денег может достигать 20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.

По трейд-ину купят не любую квартиру

Когда вы продаете квартиру по трейд-ину, застройщику хорошо — он продает вам одну из своих квартир. Но вашу старую квартиру тоже должно быть легко продать. Поэтому сделки по трейд-ину предлагают не всем.

Типичные требования к квартире — хорошее расположение, свежий ремонт и чтобы все в порядке с документами.

Что мне предложили

В среднем по рынку квартиры вроде моей продают за 1,85 млн рублей. Застройщик показал ее потенциальному покупателю (своему подрядчику), и они оценили ее в 1,75 млн рублей — на 100 тысяч дешевле.

Терять 100 тысяч было обидно, но я решила так: сама я продать квартиру не успеваю, а риелтор — это тоже расходы. Пусть нормальный риелтор обойдется мне в два раза дешевле, тысяч в 50, но еще неизвестно, как быстро он продаст квартиру.

Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку.

Риски трейд-ина

Сделки с недвижимостью обычно довольно сложные: в них задействованы разные документы и много денег. Когда предлагают все сделать за тебя, большой соблазн довериться и ни во что не вникать.

заплатил покупатель квартиры через трейд-ин. Сама я продала бы ее на 100 тысяч дороже

Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.

Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.

Когда покупатель и продавец — одно лицо, например застройщик, можно заключить договор мены. Но когда это разные лица, такой договор не сработает. Приходится составить отдельно договоры на продажу старой квартиры и на покупку новой.

Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.

Но это не значит, что так будет у всех, поэтому процесс стоит заранее обсудить со всеми сторонами. Устная сделка — тоже сделка.

Источник

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Квартира в трейд-ин: что это и как работает

Поделиться

Подписывайтесь на Stroi.mos.ru

Многие мечтают о квартире в комфортном жилом комплексе с благоустроенным двором, где все необходимое есть под рукой. Современный рынок недвижимости предлагает разные варианты, с помощью которых можно улучшить жилищные условия. Квартира в трейд-ин – один из них.

Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться.

Феномен трейд-ин

Покупка квартир в трейд-ин, как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве.

«Trade-in» в переводе означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового товара». Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку, при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья.

Жилье: предложения от застройщиков и тренды

«Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру, а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. Одновременно проводится и сделка по покупке нового жилья или его стоимость бронируется на определенный срок – от месяца до полугода», – пояснил генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мохов.

По его словам, в 2020 году с запуском ипотечной госпрограммы, интерес к трейд-ин существенно вырос, поскольку многие воспользовались выгодными условиями по кредиту для улучшения жилищных условий. На договоры по подобной схеме в 2020 году и первой половине 2021 года пришлось около 5% сделок с новостройками Московского региона.

Трейд-ин на столичном рынке существовал уже много лет, но не в современном формате. Девелоперы предлагали клиентам особые условия бронирования новой квартиры с фиксированной ценой на период реализации старой. Покупатель должен был продать свое жилье через рекомендованное застройщиком агентство недвижимости, но с дополнительной оплатой.

«То есть для клиента – это обычная риелторская услуга, но с возможностью сохранить цену на новостройку на короткий период. «Инград» стала первой компанией на рынке, которая предложила в 2018 году в полном объеме услугу трейд-ин – зачет стоимости их прежней квартиры при покупке новой», – рассказал начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.

Источник

По взаимному расчету: где в Москве купить квартиру по трейд-ин

На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%. Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию. Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.

Увеличение популярности трейд-ин эксперты связывают с высокой закредитованностью населения (трейд-ин позволяет купить квартиру в новом доме без ипотеки), падением доходности (у покупателей нет возможностей накопить на квартиру) и запуском ипотеки под 6,5% (она сделала жилье доступнее в части размера ежемесячного платежа).

«Снижение доходов населения ведет к росту альтернативных сделок на рынке недвижимости, когда для покупки нового жилья требуется продажа старого объекта. Рост стоимости на первичном рынке в ситуации с переходом на эскроу-счета и доступностью ипотеки увеличивает долю клиентов, которые потенциально заинтересованы в данной услуге, поэтому доля сделок по трейд-ин продолжит расти», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Как работает трейд-ин

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату (если требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Плюсы и минусы трейд-ин

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Где купить квартиры по трейд-ин

Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта. Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.

У ГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе. «ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.

«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», — пояснил генеральный директор компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.

Услуга трейд-ин доступна в проектах «Группы ЛСР» — в жилых комплексах «ЗИЛАРТ» и «ЛЕНИНГРАDКА 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (комфорт-класс). За первое полугодие 2020 года «Группа ЛСР» в Москве выручила более 800 млн руб. благодаря программе трейд-ин.

Услуги по подбору нового жилья застройщик предоставляет бесплатно. Всем клиентам гарантируется бесплатное юридическое сопровождение. Для покупателей работает система одного окна — все вопросы можно решить через одного специалиста, пояснили в пресс-службе застройщика.

Схема обмена старого жилья на новое действует в проектах ГК «Инград». Выкупом занимается специальное подразделение. Девелопер гарантируют рыночную оценку недвижимости. Застройщик предоставляет покупателю возможность проживания в своей квартире до заселения в новую. Если человек не хочет покупать новую квартиру, он может просто продать старую и получить деньги.

«Услуга трейд-ин предоставляется на все проекты компании. При этом условия по программе подбираются всегда индивидуально. В текущем году мы фиксируем высокий спрос на данную услугу. Сейчас около 34% от общего числа обращений клиентов и до 20% всего объема продаж компании приходится на такие сделки», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

Рост покупательского интереса к программе трейд-ин отметили в AFI Development. Данная опция доступна тоже во всех проектах компании. Лидером спроса на услугу трейд-ин стал ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». Например, в июле на данную схему пришлось 15% сделок в этом проекте, что стало рекордным показателем. В проектах комфорт-класса трейд-ин также набирает популярность, например в ЖК «Сиреневый парк».

«В 2020 году мы фиксируем серьезное увеличение интереса к программе трейд-ин, количество сделок в текущем году в два раза превышает показатели прошлогоднего периода. Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает. Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.

Квартиру по трейд-ин можно купить во всех текущих объектах ГК «А101» — это жилые комплексы «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А101». Застройщик гарантирует продажу старой квартиры по рыночной цене, в отдельных случаях «по нижней планке». Ранее покупатель терял 15–40% ее рыночной стоимости. По данным застройщика, спрос на услугу растет. Если до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, то сейчас около 6–7%. Недавно «А101» распространила свою программу трейд-ин на 200 российских городов. Сейчас из всех заявок на участие в программе trade-in застройщика почти 18% поступили из регионов.

«По условиям сделки клиент подает заявку на трейд-ин, выбирает квартиру и бронирует ее с сохранением цены на момент покупки на срок до 90 дней. Одно из агентств недвижимости оценивает, за какую сумму сможет продать квартиру клиента в указанный срок, и, если клиент согласен с ценой, агентство реализует квартиру на открытом рынке», — пояснила руководитель направления трейд-ин ГК «А101» Элина Мухамедьянова.

После продажи квартиры клиент получает деньги и выходит на сделку с ГК «А101». Если выбранная новая квартира дороже старой, покупатель может доплатить, в том числе взяв на разницу ипотечный кредит.

Схемой трейд-ин можно воспользоваться во всех проектах ГК ФСК. Застройщик выкупает квартиру у клиента с дисконтом около 7–10%. Покупать жилье у ГК ФСК взамен старого необязательно. Если клиент все же заинтересован в новой квартире, то сумма за старую квартиру переходит застройщику в зачет новой. Старую квартиру клиента девелопер продает на рынке самостоятельно.

В компании есть еще одна разновидность трейд-ин — взаимозачет, когда компания реализует прежнюю квартиру клиента в зачет новой, приобретенной у данного застройщика, добавила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Сделка происходит следующим образом: клиент заключает с застройщиком агентский договор, по которому продают старую квартиру, не выкупая ее. При этом клиент заключает также договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру.

«Клиентам, которые обращаются к нам за взаимозачетом, мы даем дополнительную скидку в размере 1% на покупку нового жилья в нашей компании. За трехмесячный период обычно удается реализовать имеющееся жилье, вырученные средства от продажи покупатель направляет на приобретение нового», — отметила Ольга Тумайкина.

Такая услуга пользуется популярностью. По данным компании, за два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза.

Источник

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья можно у застройщика, агентства или физического лица за собственные деньги или в ипотеку. Везде используются разные схемы, и они довольно популярны. Рассмотрим, как продать старую жилплощадь в зачет новой, какие есть варианты, что для этого понадобится, можно ли взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, и как оформить все правильно.

В статье расскажем:

Способы покупки квартиры в зачет старого жилья

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья подразумевает продажу старой недвижимости с одновременной покупкой новой. Это возможно несколькими способами:

Обратите внимание! Для каждого способа используются разные схемы, в некоторых случаях возможно участие сразу трех сторон в сделке.

Продажа квартиры

Сдать старую квартиру в счет новостройки можно строительной организации. Как это выглядит на практике:

Совет юриста: нужно заранее просчитать разницу между стоимостью старой и новой квартиры, ее придется доплачивать до подписания ДКП или ДДУ с компанией. Имеет значение и цена, по которой продается недвижимость: если она выше средней рыночной стоимости, продажа займет много времени. Быстрее всего реализуется недвижимость по минимальной рыночной цене.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Выкуп объекта застройщиком

Строительные компании, берущие в зачет старое жилье, обычно используют следующую схему:

Важно! Как правило, недвижимость на вторичном рынке покупается компаниями на 10-20% ниже средней стоимости. По средней цене ее никто выкупать не будет: в дальнейшем застройщик ее продаст другому человеку, и сделки бесплатно никто не проводит – каждый хочет «навариться».

Выкуп недвижимости агентством

Агентство может выкупить квартиру себе, и в дальнейшем продать ее, а продавцу предложить другую недвижимость, но возможна и альтернативная сделка. В ней участвует сразу несколько сторон:

Таким образом, один клиент компании выступает одновременно продавцом и покупателем. Свою квартиру он продает агентству, и сразу покупает новое жилье. Переход права собственности по альтернативным сделкам регистрируется в Росреестре одновременно в отношении всех участников.

Совет юриста: альтернативные сделки довольно рискованны. Продавец нового жилья в любой момент может отказаться от подписания ДКП, и вся цепочка разрушится. Но такая схема подходит, если нужно сразу продать старое жилье одновременно с покупкой нового. Если есть возможность, лучше обратиться для сопровождения к юристу или риэлтору.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Выкуп недвижимости с правом проживания (найма)

Можно передать недвижимость в зачет при покупке новой жилплощади, но остаться в ней жить до момента, пока не будет найдено подходящее жилье или не достроится дом:

Квартира в зачет жилья на вторичном рынке

Продать квартиру в зачет покупки дома можно и в случае, если в сделке участвуют только физические лица. Но здесь вместо стандартного ДКП оформляется договор мены с доплатой или без таковой.

Как выглядит весь процесс:

Доплата может быть с любой стороны. Если сложно определить реальную стоимость объектов недвижимости, лучше обратиться к оценщикам. Они выдадут заключения на каждый объект, и, исходя из определенной цены, можно договориться о выходе на сделку.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Особым спросом пользуется ипотека в зачет вторичного жилья, потому что здесь не требуется первоначальный взнос:

Чаще всего используется другой вариант: человек берет кредит под залог имеющейся недвижимости, получает деньги и тратит их на покупку другого жилья. Банку при этом неинтересно, на что они потрачены.

Важно! После подписания кредитного договора банк накладывает на задолженную квартиру обременение. До погашения задолженности ее нельзя продать, подарить или обменять без разрешения кредитора.

Совет юриста: если есть возможность, лучше найти банк для обычного ипотечного кредитования с первоначальным взносом. Там выдадут большую сумму, чем при кредитовании под залог недвижимости. В последнем случае банки одобряют в среднем 30-50% от реальной стоимости залогового жилья. Например, если рыночная цена составляет 2 500 000 руб., одобрят 750 000 руб. Ставки по кредитам под залог недвижимости выше, чем при стандартной ипотеке. Кроме того, воспользоваться сертификатом на материнский капитал или другой госпрограммой для погашения вряд ли получится.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Где оформить ипотеку под залог недвижимости?

Взять ипотеку без первого взноса в зачет старого жилья можно в нескольких банках:

Как купить квартиру в зачет имеющегося жилья по ипотеке?

Чаще всего купля жилища в зачет старой недвижимости проводится с привлечением ипотечных средств. Что для этого нужно:

Примечание: регистрация права собственности при обращении напрямую в Росреестр занимает 7 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, срок составит 9 рабочих дней. Ипотека под залог старой недвижимости регистрируется в срок до 15 дней.

Содержание и образец договора

Если банк выдает кредит под залог недвижимости наличными, заключаются два договора: первый – ипотечный с кредитором, второй – обычный с продавцом жилья в новостройке. Последнему знать об ипотеке необязательно. Если же деньги переводятся банком продавцу напрямую, в ДКП обязательно это отражается.

Какие сведения понадобятся для ипотечного договора:

К договору ипотеки всегда прилагается график платежей, которым должен руководствоваться клиент до полного погашения задолженности.

Что касается договора купли-продажи, то он заключается уже с продавцом. Какая информация указывается:

В конце покупатель и продавец ставят подписи.

Документы

Перечни документов для банка и продавца различаются:

Важно! Если жилье покупается в новостройке у застройщика, нужно затребовать у него проектную документацию, разрешение на строительство, свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. Если объект уже сдан, понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию и сам акт ввода.

Плюсы и минусы зачета вторичного жилья

Решив купить жилплощадь в зачет старой квартиры у застройщика, нужно тщательно взвесить все нюансы сделки:

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в счет имеющейся, если она в ипотеке?

Только с разрешения банка или при условии полного погашения задолженности до подписания ДКП. Можно взять с застройщика задаток, равный остатку долга, если он на это согласится.

Как платить налоги, если передана старая квартира в зачет новой от застройщика?

Передача квартиры в зачет нового жилья все равно облагается НДФЛ 13%, даже если собственник не получает деньги на руки. Если переданная недвижимость получена в наследство, по договору дарения, ренты или в результате приватизации, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

Если жилье куплено до 01.01.2016, минимальный срок вне зависимости от основания возникновения права собственности равен трем годам.

Гражданин может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Например, если стоимость переданного объекта в зачет равна 3 000 000 руб., сумма налога составит:

(3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб. Без вычета это было бы 390 000 руб.

Купил новую квартиру взамен старой. Можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных для покупки жилья, переданного в зачет?

Да. Для этого нужно представить старый договор купли продажи. Такой вычет даже выгоднее стандартного в 1 000 000 руб.

Например, если вы купили жилплощадь за 3 000 000 руб., а продали за 2 000 000 руб., НДФЛ платить не придется, так как нет дохода.

Можно ли продать квартиру в зачет вторичного жилья агентству недвижимости?

Да, многие агентства предоставляют такую услугу. Заключается альтернативная сделка, где компания выступает покупателем, один собственник продаваемого жилья – продавцом и покупателем, второй собственник – только продавцом, у которого первый владелец приобретает недвижимость.

Купила новую квартиру в зачет старой в Москве. Дом еще не достроен. Теперь хочу ее продать в зачет дома. Можно ли так сделать?

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, по ДДУ вам принадлежит не квартира, а право требования жилплощади с застройщика. Маловероятно, что продавец дома согласится на такую сделку, к тому же понадобится согласие строительной компании.

Заключение эксперта

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Источник