Тсж что это такое

Тсж что это такое

ЖК РФ Статья 135. Товарищество собственников жилья

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 135 ЖК РФ

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 31.01.2016 N 7-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

7. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. В случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

7.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)

8. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 8 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

Создаем в своем доме ТСЖ: зачем это нужно, как зарегистрировать и какие подводные камни

Собственники могут выбрать один из трех вариантов управления общим имуществом, в том числе создать товарищество собственников жилья. Так они получают возможность самостоятельно управлять своим домом, выбирая, сколько денег и на что потратить. Плюсов много, но и сложностей хватает. Как создать ТСЖ и какие могут возникнуть трудности – разбираемся в статье.

Как работают ТСЖ и зачем их создают

Управляющие организации редко хорошо справляются со своими обязанностями, но плата за содержание многоквартирного дома при этом регулярно увеличивается. Муниципальная или частная организация предполагают получение прибыли, а значит, они будут пытаться сократить затраты по максимуму. В том числе за счет качества и объема выполняемых работ.

Истории о том, как жильцы годами не могут заставить управляющую компанию выполнить свои обязанности по содержанию дома, регулярно появляются в региональных новостях.

Но Жилищный кодекс (статья 161) предполагает выбор способа управления из нескольких вариантов:

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Власти считают более предпочтительным вариант управления домом через ТСЖ, поэтому на местном уровне оформление товариществ может поощряться.

Кстати, в законодательстве есть путаница с названиями. ТСЖ существовали до 1 сентября 2014 года, когда их заменили товарищества собственников недвижимости (ТСН). Формально ТСЖ больше не существует, но в Жилищном кодексе упоминаются именно товарищества собственников жилья. Для простоты будем называть эту форму управления домом именно как ТСЖ.

Главное, для чего организовывают ТСЖ – уменьшение тарифа за содержание общего имущества дома, а также обеспечение нормального уровня этого содержания.

Другими словами, ТСЖ должно более эффективно расходовать средства на обслуживание дома, чтобы удалось и тариф удерживать на низком уровне, и дом содержать в порядке.

Преимущества ТСЖ связаны с недостатками управляющих компаний – жильцы сами управляют своим домом, расходуя средства так, как считают нужным. С другой стороны, для ТСЖ нужен председатель, который будет хорошо разбираться в правовых и финансовых вопросах.

ТСЖ должно выполнять все функции управляющей компании – проводить текущий ремонт фасадов, подвалов, крыши, инженерных коммуникаций, взаимодействовать с поставщиками ресурсов, убирать во дворе дома и в подъездах, вести паспортный учет и т.д.

В отдельных случаях на ТСЖ ложится обязанность обеспечивать работу собственной котельной (актуально это, как правило, для новостроек).

Поэтому работа председателя и сотрудников ТСЖ весьма непростая, хоть и оплачивается. Но прежде чем собирать деньги и содержать дом, ТСЖ нужно зарегистрировать.

Этапы регистрации

Еще до организации и регистрации ТСЖ нужно четко определиться со способом управления многоквартирным домом. У товарищества есть много преимуществ, но они далеко не всегда очевидны.

Лучше всего принимать решение на основании предварительных расчетов:

Если полученная сумма будет ощутимо меньше того, что просит управляющая компания, стоит заняться оформлением ТСЖ. Даже если тарифы вышли примерно одинаковые, но УК почти ничего не делает по дому, то ТСЖ тоже будет предпочтительнее.

Создание ТСЖ – длительный и сложный процесс с разными бюрократическими преградами. Если среди жильцов нет желающих этим заняться, работу можно поручить фирме-посреднику, ценник на такую услугу составляет порядка 10 тысяч рублей, что не очень дорого в расчете на 1 квартиру.

Общее собрание собственников

Решение о том, в какой форме будет осуществляться управление домом, принимают жильцы на общем собрании собственников помещений. Но до общего собрания нужно провести подготовительные работы:

Уже на этом этапе будет какое-то противодействие. Некоторые жильцы будут категорически против ТСЖ, так как они против любых перемен. Кого-то пугает возможный рост тарифа, кто-то не уверен, что ТСЖ справится с работой.

Но если большинство жильцов все же поддерживают идею товарищества, можно организовывать общее собрание.

Собрание собственников может быть очным или заочным (то есть, жильцы голосуют письменно на специальных бланках). Вопрос этот важный, поэтому лучше уговорить жильцов прийти на очное собрание. Обычно используется смешанный вариант: часть жильцов заполняет бланки прямо на собрании, решения и подписи остальных собирают при обходе по квартирам.

Для принятия решения о создании ТСЖ нужно выносить на голосование несколько вопросов. Информацию об обязательных пунктах можно запросить в местном органе власти, а ориентировочный перечень такой:

Каждое предложение будет считаться принятым, если за него проголосует более 50% собственников в доме. При этом считается не количество квартир, а процент в общей долевой собственности (рассчитывается как соотношение площади квартиры собственника к общей жилой площади дома).

Из этого правила есть исключение. Если ТСЖ планирует управлять сразу несколькими домами (теоретически это возможно), нужно собрать голоса как минимум 2/3 жителей каждого из домов.

Решение общего собрания собственников оформляется соответствующим протоколом, в котором должна быть информация о голосовании по каждому из вопросов. Форму протокола можно найти в сети, но лучше узнать об этом в местной администрации. К протоколу прилагаются данные обо всех собственниках квартир в доме, а также бюллетени всех проголосовавших.

В протоколе должны будут поставить подписи жильцы, которые высказались «за» создание ТСЖ.

Регистрация ТСЖ

После проведения собрания собственников идет следующий этап – непосредственно регистрация товарищества. Она складывается из двух частей – уведомление УК и государственной жилищной инспекции и регистрация юридического лица в ИФНС.

Проведя собрание жильцов и оформив протокол, нужно уведомить управляющую компанию и местный орган Государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Для этого изначально протокол готовится в трех экземплярах – один остается у председателя, второй направляется в УК (вместе с копиями бюллетеней), третий идет в ГЖИ (с оригиналами бюллетеней).

Подать протоколы нужно в течение 10 дней после того, как окончится заочная часть голосования (то есть, когда все жильцы заполнят бюллетени и передадут их инициатору собрания).

Вместе с протоколами в УК и ГЖИ подаются сопроводительные письма в двух экземплярах, в которых делаются отметки о принятии документов.

Регистрация в налоговой кардинально не отличается от регистрации другого вида юридического лица. В ИФНС, работающую с юридическими лицами, подается пакет документов:

Подает документы тот, кого уполномочило на это собрание жильцов. Подавать заявление можно не только лично в инспекции, разрешается подача через МФЦ, по почте или через интернет.

В течение 5 дней налоговая зарегистрирует ТСЖ. После регистрации ТСЖ получает коды ИНН и ОГРН, после чего может завершить регистрацию:

После получения всех документов ТСЖ считается официально зарегистрированным и начинается следующий этап.

Приемка дома и заключение договоров с поставщиками ресурсов

Управляющие компании принципиально не хотят «отдавать» дома на управление жильцами. Одна из причин – необходимость провести процедуру приемки дома представителями ТСЖ.

Суть этой процедуры в том, что сотрудники ТСЖ проверяют весь дом на наличие видимых дефектов, устранение которых является компетенцией управляющей компании. По дефектам составляется дефектная ведомость, где перечисляются все проблемы.

Формально УК должна передать дом на баланс ТСЖ в полностью пригодном для эксплуатации состоянии. Даже если УК отказывается проводить ремонт, но есть какие-то дефекты – дефектная ведомость поможет взыскать стоимость ремонта с управляющей компании.

Те, кто проходил такую процедуру, советуют позвать компетентных специалистов – слесарей, электриков, строителей, желательно не из данной управляющей компании. Специалисты помогут найти проблемы, незаметные для обывателей.

Передача дома от УК к ТСЖ означает, что управляющая компания передает целый портфель документов. Кроме привычных техпаспорта, кадастрового плана, градостроительного плана, актов осмотра, там есть и достаточно специализированные документы вроде паспортов готовности к отопительному сезону.

Полный перечень документов приведен в постановлении Госстроя РФ «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Если управляющая компания потеряла какие-то документы, она обязана в течение 3 месяцев их восстановить и передать ТСЖ.

При передаче дома также нужно собрать показания всех счетчиков по дому. Вплоть по эти показания жильцы будут рассчитываться с УК, а последующий расход ресурсов – оплачивать через ТСЖ. С этим бывают проблемы, так как многие не платят или передают неверные показания.

Так как ТСЖ взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, оно должно заключить с ними договоры на поставку ресурсов. Речь идет о электро-, водо-, тепло-, газоснабжении, обслуживании лифтов и домофонов. Вывозом мусора с 2019 года занимаются специализированные компании.

Договор с ТСЖ ресурсоснабжающая организация должна заключить в течение месяца с даты получения соответствующего заявления. С этого момента жильцы будут платить за коммунальные услуги по единому документу в ТСЖ.

Кадровые и финансовые вопросы

Создание и регистрация ТСЖ обходится сравнительно недорого – это расходы на канцтовары (бумага для уведомлений, бюллетеней, протоколов и т.д.), госпошлину (4000 рублей), плата нотариусу, при необходимости оплата услуг юристов и других специалистов. Потратиться нужно будет на оплату электронной подписи и услуги банка.

Все эти расходы определяются заранее, на первом же собрании собственников их предлагают распределить на всех. С учетом большого количества квартир, суммы выходят не очень большие.

Но дальнейшие расходы ТСЖ будут куда выше. Все зависит от региона и города, ведь большая часть затрат приходится на оплату труда. Если в ТСЖ входит сравнительно небольшой дом, большая часть сотрудников получится нанять на условиях частичной занятости.

Тогда бухгалтер будет работать 1-2 дня в неделю, уборщица и дворник будут получать зарплату за фактический объем работы, а слесарь и электрик – приходить по вызову, обслуживая несколько домов сразу.

Практика показывает, что на дом в 180-250 квартир фонд оплаты труда составит 50-100 тысяч рублей в месяц. Плюс 30% на эту сумму составят страховые взносы.

В домах больше или если ТСЖ создается на несколько домов сразу, сотрудники могут работать уже полный день, с соответствующей зарплатой. Там уже дежурят и технические специалисты, готовые в любой момент реагировать на коммунальные аварии.

Еще важная часть затрат – то, что требуется от УК и ТСЖ согласно законодательству: работа паспортиста, периодическая дезинсекция/дератизация, круглосуточная аварийная служба.

Эти услуги часто отдают на аутсорс (то есть, по договору со сторонней организацией). В итоге вместо найма собственного паспортиста можно поручить эту работу ближайшей УК за умеренное вознаграждение (3-5 тысяч рублей в месяц). Аналогично можно поступить и с аварийно-диспетчерской службой.

Бывает, что жильцы поручают и другие функции управляющим компаниям. Тогда суть ТСЖ проявляется в том, что именно товарищество следит за выполнением условий договора со стороны УК.

В итоге все полученные затраты суммируются и делятся на жилую площадь дома. Формально тариф устанавливается голосованием жильцов, но закон позволяет делать это органам управления ТСЖ с учетом составленной сметы расходов. В любом случае жильцы вправе потребовать подробного разъяснения, как именно формируется тариф.

В большинстве случаев тариф на содержание дома после перехода на управление ТСЖ снижается, а качество работ – повышается.

Снизить тариф также можно, сдав нежилые помещения в аренду, или разместив на фасаде рекламу.

Возможные проблемы

В процессе создания и функционирования ТСЖ могут возникнуть различные проблемы. Достаточно существенную часть из них создают управляющие компании, которые не хотят «отпускать» дом. Причина одна – если дом перейдет на управление ТСЖ, компания потеряет получаемую от него прибыль.

Особенно сильно противодействуют так называемые «карманные» УК, которые создаются застройщиками. Часто можно найти жалобы жильцов на то, что сотрудники УК ведут себя крайне некорректно (вплоть до уголовно наказуемых действий).

Управляющая компания может срывать общие собрания собственников, не выдавать или не принимать документы, настроить часть жителей дома против инициаторов ТСЖ.

Все это незаконно и предполагает ответственность в виде штрафа для должностных лиц в размере от 12 до 20 тысяч рублей, а для организации – от 10 до 100 тысяч.

Это же актуально и для случаев, когда жильцы хотят сменить одну УК на другу. Жильцы могут как создать ТСЖ, так и проголосовать за переход к другой УК, причем сделать это они вправе в одностороннем порядке.

Государственные и муниципальные чиновники обычно не создают препятствий для создания ТСЖ (если конечно, в этом нет их личного интереса, но тогда это незаконно). Более того, государственная политика направлена на то, чтобы как можно больше домов переходили в управление через ТСЖ.

В процессе регистрации ТСЖ претензии могут появиться у налоговой службы – к заполнению протоколов или приложений к ним. Поэтому важно перепроверить все документы и пересчитать приложенные бюллетени и подписи жильцов.

После регистрации успешность ТСЖ полностью зависит от профессиональных качеств председателя и управляющего, а также от своевременной оплаты за коммунальные услуги со стороны жильцов.

Есть выдающиеся примеры того, как компетентные председатели снижают тарифы на содержание дома, но при этом содержат дом в идеальном состоянии.

Конечно, бывают и обратные ситуации. ТСЖ создается для обеспечения комфортных условий проживания людей, но иногда все идет не так. Это завышенные затраты на содержание, необоснованные траты, найм сомнительных людей, использование общего имущества в личных целях и т.д.

Пожаловаться на председателя и правление ТСЖ можно в разные инстанции:

На ТСЖ можно подать индивидуальную или коллективную жалобу. Юридически они равны между собой, но коллективные обычно рассматривают быстрее.

Но до обращения в вышестоящие инстанции лучше попытаться решить проблему мирным путем. Возможно, председатель или правление ТСЖ просто не до конца понимают претензии, или возникшую проблему вообще невозможно решить.

Источник

Как создать ТСЖ

Чтобы экономить на отоплении и горячей воде

Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Для жильцов домов со своей котельной

Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.

Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.

Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.

ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ. Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы. ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.

Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.

Почему мы решили создать ТСЖ

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бездомные, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную — на 7 тысяч рублей — платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Оставалось выбрать человека, который всем этим займется. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКУ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнется воровство и нецелевые траты. Еще я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всем. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.

Что такое ТСЖ

В многоквартирном доме есть общее имущество жильцов: стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование — все, что обслуживает несколько квартир или помещений. Например, стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, — общее имущество, а отходящие от него трубы разводки по комнате — имущество жильцов.

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Профессионализм членов ТСЖ часто далек от совершенства, но ответственность за свой дом и перед соседями — хорошая мотивация, которая замещает профессиональные знания.

раздел 4 ЖК РФ — подробно о деятельности ТСЖ

Органы управления ТСЖ. Главный орган управления в многоквартирном доме — общее собрание собственников. Именно оно решает, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Еще общее собрание решает, как использовать общее имущество, и может изменять его.

ст. 44 ЖК РФ — как устроено общее собрание собственников в многоквартирном доме

Собрание членов ТСЖ — менее властный орган. Оно принимает решения о деятельности товарищества, выбирает из своего состава правление, устанавливает членские взносы и т. п.

ст. 145 ЖК РФ — что такое общее собрание членов ТСЖ

Правление — это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, продумывают стратегию деятельности товарищества и выносят предложения на общие собрания собственников или собрания членов ТСЖ. Также они выбирают из своего состава председателя правления. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.

ст. 147 ЖК РФ — что делает правление ТСЖ

Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он исполняет решения правления, но на деле все наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает председателю ежемесячное вознаграждение.

ст. 149 ЖК РФ — что делает председатель правления ТСЖ

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.

В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Она следит, чтобы с финансовой деятельностью ТСЖ все было в порядке в плане оформления и справедливости. Ее задача — найти нестыковки в финансовых отчетах и проверить, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может пожаловаться в надзорные органы — налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.

ст. 150 ЖК РФ — что такое ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

План создания ТСЖ

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

В первую очередь деньги нужны на зарплату сотрудникам — слесарю, электрику, бухгалтеру, дворнику и другим. В нашем ТСЖ на 180 квартир расходы на зарплаты рабочего персонала — 76 тысяч рублей в месяц:

расходы на зарплаты рабочего персонала в нашем ТСЖ

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Если дом не потянет содержание ТСЖ, можно создать совет многоквартирного дома, который будет взаимодействовать с управляющей компанией и доносить до нее желания жильцов.

Общее собрание собственников дома

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».

Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.

Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.

Уведомление всех собственников о собрании. По выпискам из Росреестра нужно распечатать листы уведомлений о вручении — таблицу с данными собственников. Это можно сделать с помощью любого из сервисов проведения общедомовых собраний.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс еще один голос «За» по всем вопросам.

голосов «За» минимум нужно набрать по всем вопросам

Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

Протокол должны еще раз подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК можно отдать ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ нужно сдать оригиналы бюллетеней.

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

Регистрация ТСЖ

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Готовый протокол собрания и устав ТСН в двух экземплярах приложил к заявлению по форме Р11001 и подписал его в присутствии нотариуса. В протоколе и уставе должен использоваться термин «ТСН», а не «ТСЖ», это важно. Оплатил госпошлину — 4000 рублей. Все документы отнес в региональное отделение ИФНС, которое занимается регистрацией юридических лиц. Свежий образец устава ТСН можно скачать в интернете — и переделать под себя, если что-то не понравится.

госпошлина за регистрацию ТСЖ

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.

В жилищном кодексе прописано два правила создания ТСЖ на несколько домов:

п. 2 ст. 136 ЖК РФ — о создании ТСЖ на несколько домов

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:

п. 24 и 26 ПП № 491 — требования к содержанию общего имущества

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Показания счетчиков. Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы правильно составить эти списки: это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.

п. 1 ст. 36 ЖК РФ — право собственности на общее имущество

ст. 301 ГК РФ — истребование имущества из чужого незаконного владения

Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.

Определение КС РФ №489-О-О — о помещениях, в которых находится общедомовое имущество

ст. 333.21 НК РФ — о размерах государственной пошлины

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 рублей вместо 250, как в среднем было раньше.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.

В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.

Уменьшить тепловые потери можно с помощью теплоизоляции труб. Мы использовали два метода:

На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.

Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.

Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.

Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.

Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.

Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды — пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду — из-за платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась. Куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но еще около 100 рублей уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 Р с квадратного метра.

В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.

«Воровство» в ТСЖ и УК

Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества. Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.

А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых собирается та же сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

В отопительный сезон наконец-то наступило то, к чему мы шли два года: платежи за отопление и горячую воду стали ощутимо меньше. Теперь плата за отопление и горячую воду — повод похвастаться перед знакомыми. В январе 2017 года за 1 куб горячей воды я платил 229 рублей, за отопление — 2997 рублей. В январе 2019 года за 1 куб горячей воды я платил 88 рублей, за отопление — 1091 рубль, за содержание котельной — еще 206 рублей. При этом температура горячей воды сейчас в среднем на 5 градусов выше, чем была, поэтому ее месячный расход должен быть ниже.

я платил за куб горячей воды в январе 2019 года. Годом раньше я платил 229 рублей

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Источник

Плюсы и минусы создания ТСЖ. Раскрываем все за и против

Целесообразность создания ТСЖ – вопрос спорный. Прежде, чем выбирать такую форму управления, необходимо узнать что это такое.

Важно оценить, насколько выгодно будет создание такого органа самоуправления. Взвесить все «за» и «против».

Перевес в ту или иную сторону будет зависеть от многих факторов, которые необходимо будет учесть.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Целесообразность создания

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления. От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ.

Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства:

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом слусае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно будет создание органа самоуправления, нужно определить, каковы затраты каждого члена товарищества на содержание дома и выплату зарплаты сотрудникам, в зависимости от площади общего имущества.

Целесообразность создания ТСЖ можно рассчитать по формуле, приведенной в таблице:

В этой формуле БСО – бремя на содержание и обслуживание.

Данная формула является универсальной, и позволяет рассчитать целесообразность создания ТСЖ. Чем ниже коэффициент БСО, тем выгоднее будет создание данного органа самоуправления.

Основные за и против

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

В управлении

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ:

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы:

В оплате

Плюсы:

Минусы:

В обслуживании

Плюсы:

В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы:

В ремонте

Плюсы:

Минусы:

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов:

Источник

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – форма управления, при которой жильцы сами выполняют обязанности управляющей компании. В отличие от управляющей компании, ТСЖ является некоммерческой организацией. Это вид товарищества собственников недвижимости (ТСН). Данное объединение регламентируется разделом 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Особенности ТСЖ

Каждое ТСЖ характеризуется следующими элементами:

на общем собрании избирается председатель и члены правления;

утверждается состав ревизионной комиссии;

проводятся регулярные собрания собственников.

Общее собрание собственников – это важнейший элемент товарищества. Только жильцы на общем собрании определяют, как будет осуществляться управление имуществом их дома. Встречи можно проводить раз в несколько месяцев или чаще, в зависимости от наличия повесток для решения.

С текущими вопросами разбираются председатель и члены правления. Собственники выбирают их на определенный срок – на 1 год или иной период, установленный голосованием.

Ревизионная комиссия создается в целях контроля действий управляющих ТСЖ. Обычно она состоит из 2-3 человек, которые также могут быть избраны на общем собрании.

После регистрации товарищество собственников жилья начинает свою деятельность. Теперь управляющая компания ТСЖ полностью готова следить за домом и управлять его имуществом, заключать договора и начислять коммунальные платежи, а также вести всю сопутствующую деятельность.

Как крупная управляющая компания, ТСЖ может использовать специальную программу для расчета квартплаты, которая позволяет управлять взаиморасчетами с жильцами, реализовывать обмен с органами социальной защиты и автоматически формировать отчётность за налоговый период. Подробнее можно прочитать здесь.

Права и обязанности ТСЖ

Подробнее о правах и обязанностях вы можете прочитать в статьях 137 и 138 Жилищного Кодекса.

Кратко права и обязанности товарищества можно определить, как:

заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными компаниями о содержании и ремонте общего имущества и др.;

начисление платы за предоставление и осуществление жилищных и коммунальных услуг;

составление сметы доходов и расходов сроком на 1 год;

установка размеров взносов для каждого собственника;

выполнение работ и предоставление услуги собственникам жилья;

раскрытие информации о деятельности организации в источниках, определенных стандартом.

Кроме того, ТСЖ вправе проводить операции с общим имуществом, если по закону это не ущемляет права собственников помещений:

осуществлять продажу, обмен и передачу во временное пользование;

поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии;

надстраивать и перестраивать часть общего имущества;

получать или приобретать участки для строительства объектов и их последующей эксплуатации;

застраивать прилегающие к дому выделенные участки земли.

Плюсы и минусы ТСЖ

Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.

Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.

Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.

Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.

Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.

Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.

Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.

Что дает членство в ТСЖ

Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.

При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.

Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.

Источник

ТСЖ — что это такое: функции в многоквартирном доме

Последние изменения: Январь 2022

Наличие жилой собственности предполагает не только права на объект, но и ответственность за его содержание, обслуживание, исправность. Для исполнения обязанностей владельцы привлекают сторонние компании. Перед выбором компании, определяют принципы организации ТСЖ, что это такое и как правильно организовать взаимодействие.

Под аббревиатурой скрывается организация, которая исполняет определенный договором перечень действий, связанных с заботой о многоквартирном доме, его имуществе, оборудовании. Первое, что должен владелец помещений в МКД знать, это как расшифровать ТСЖ.

Основная информация

Аббревиатура «ТСЖ» — это некоммерческая организация, расшифровываемая как «товарищество собственников жилья». Цель создания – организованное управление имуществом дома с несением ответственности за его техническую исправность и поддержание порядка. Перед тем, как подписывать соглашение и поручать заботу о доме конкретному товариществу, стоит узнать подробнее, что дает членство в ТСЖ, имеются ли альтернативные варианты обслуживания и т.д.

Полномочия организации определяют согласно ст. 135 ЖК РФ, а создание возможно только при согласии собственников, полученном на общем собрании дома. Закон не устанавливает ограничений по срокам учреждения организации. Статьей 139 жилищного законодательства определяется право создавать ТСЖ даже на этапе строительства. Впоследствии организация может быть реорганизована в ЖСК на основании ст.140 ЖК РФ.

Если ранее собственник не имел дела с ТСЖ, расшифровка слова поможет определить назначение организации, но степень ответственности и полномочий предстоит выяснять через уставные документы и подписанный с жильцами договор.

Многие граждане сомневаются в юридических основаниях для передачи дел МКД в ведение компании, не зная, как определить ТСЖ, это юр лицо или нет. Рекомендуется запросить Устав учреждения и прояснить вопрос о его деятельности. ТСЖ определенно является юрлицом, однако его цель вовсе не связана с коммерческой деятельностью и извлечением прибыли.

Товарищество имеет печать, на нее открыт счет, регистрирован юридический адрес. Расходы собственников жилья определяются в квитанциях согласно начислениям ТСЖ. В свою очередь, организация руководствуется нормами закона и договором с владельцами недвижимости, определяя размер оплаты за каждый коммунальный ресурс или оказанную услугу.

Неплательщикам стоит помнить, что несвоевременное внесение платежей ведет к исключению из списка участников, а значит и право на пользование услугами прекращается.

ТСЖ – лишь один из вариантов форм управления. На общем собрании жильцов может быть выбрана любая другая форма:

управляющая компания; жилищно-строительный кооператив; прямое управление.

Чем больше дом, тем сложнее им управлять, поэтому самостоятельно управлять многоэтажкой крайне затруднительно, ведь предстоит от имени жильцов решать вопросы с обслуживанием общедомового имущества.

На выбор формы управления влияет:

уровень платежеспособности жильцов; степень финансовой ответственности; наличие работающих приборов учета потребления ресурсов.

Выбор также бывает ограничен списком уже действующих товариществ в силу определенных ограничений.

Особенности управления многоквартирного дома

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.

В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.

ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.

Принцип работы ТСЖ

Чтобы понять, насколько качественно справляется товарищество с возложенными обязательствами, необходимо выяснить, как работает ТСЖ, и что обязана делать организация для своего дома.

После определения состава необходимо подготовить и утвердить уставные документы. В Устав включают все необходимые сведения о доме, списке учредителей, обязанностях компании. При подписании договора с жильцами исходят из положений Устава и действующего жилищного законодательства.

Далее надлежит зарегистрировать компанию в налоговом органе. Далее взаимодействие жильцов и полнота полномочий регламентируется подписанным с собственниками квартир договором.

Расходы на ТСЖ предполагают внесение платежей за коммунальные услуги, дополнительные траты на благоустройство территорий. Размер взносов определяется с учетом общей суммы, распределенной на всех собственников помещений МКД. Для организации корректных вычислений и отчетности привлекают профессионального бухгалтера.

Члены товарищества вправе самостоятельно решать вопросы, каким образом ухаживать за имуществом и оборудованием дома. Красить ли подъезды, ремонтировать ли лестничные пролеты, устанавливать ли шлагбаум. Решения принимают сообща, а затем подсчитывают расходы и распределяют на взносы каждого собственника.

Круг полномочий

Законодательство определяет функции ТСЖ следующим образом:

У владельцев квартир есть свои права в отношении недвижимого имущества:

Полный список обязательств и полномочий сторон определен договором ТСЖ.

Если работа ТСЖ не устраивает

Работа товарищества имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, собственники недвижимости вправе непосредственно участвовать в управлении домом, порядке содержания и обслуживания коммуникаций. С другой стороны, товарищество ограничивает свои полномочия объемом забот о конкретном доме или нескольких зданий.

Работа ТСЖ осложняется ненадлежащим исполнением обязательств обеих сторон. Собственники могут оказаться неплатежеспособными, безответственными гражданами, отказавшимися уплачивать платежи. Отсутствие взносов грозит проблемами с поставщиками коммунальных ресурсов и разрывом договоров с привлеченными исполнителями работ по содержанию и ремонту дома.

Поскольку товарищество относится к некоммерческой структуре, его фонды весьма ограничены. Благополучная организация отчислений и своевременность их поступления – залог успешной работы по благоустройству и содержанию дома в исправном состоянии, с подключением ко всем коммуникациям.

Если ТСЖ не исполняет поручения жильцов или нарушает пункты соглашения, собственники вправе поменять обслуживающую компанию, предварительно расторгнув прежние договоренности.

Стороны могут это сделать по взаимному согласию, либо по судебному решению через подачу иска.

Предварительно призвать к ответу и пожаловаться на халатность ТСЖ собственники квартир могут:

Через подачу жалобы председателю правления. Путем обращения в Роспотребнадзор. Через Жилищную инспекцию. С помощью подачи заявления в прокуратуру.

Результаты работы ТСЖ зависят не только от добросовестности сотрудников, но и от добросовестного отношения плательщиков к своим обязанностям по оплате квитанций. Расходы на ЖКХ не придуманы правлением товарищества, а представлены обязательными платежами согласно действующим тарифам. Если возникли малейшие сомнения в правильности начислений, обращаются в правление за разъяснениями и получают детализированный расчет.

Дополнительно вы можете посмотреть видео на тему «Что выбрать: УК или ТСЖ?»:

Источник

Всё о ТСЖ: как его создать и нужно ли, основные плюсы и минусы, цели, задачи, этапы формирования организации.

Эта форма юридического лица создается для того, чтобы совместными усилиями владельцев недвижимости управлять помещениями и землями, которые принадлежат домовой территории. ТСЖ — это некоммерческая организация. Расшифровка аббревиатуры означает — товарищество собственников жилья. Организуется в многоквартирных домах для упрощения системы управления с учетом пожеланий жильцов.

Что такое товарищество собственников жилья?

В связи с тем, что обслуживание жилых помещений на государственном уровне (ЖЭКи), в большинстве случаев, низкого качества, а Управляющие компании (УК) коммерческого типа заинтересованы в финансовой выгоде, появилась альтернатива этим организациям. Товарищество собственников жилья в приоритете держит благоустройство придомовой территории, внутренних помещений здания, руководствуясь исключительно интересами владельцев недвижимости.

Юридически оформляется официально, обладает всеми положенными полномочиями и имеет соответствующие документы, подтверждающие ее права.

Обычно подавляющая часть жильцов многоквартирного дома — это собственники. У каждого здания такого типа есть организация, которая занимается вопросами управления ее имуществом. В случаях, когда ЖЭК или УК перестает пользоваться доверием жильцов, они имеют право выбрать новую систему управления. Для этого созывается совет, на котором решается вопрос создания товарищества посредством голосования. Если большинство жильцов выразит желание создать объединение — организуется товарищество.

Товарищество может состоять из жильцов одного многоквартирного дома или объединять несколько. После утверждения инициативы, владельцы пишут коллективное заявление о создании новой формы управления. На основании этого заявления они будут приняты в его состав.

Основная деятельность не должна быть направлена на получение дохода. Оформляется юридически, вносится в реестр юридических лиц с регистрацией в Федеральной Налоговой Службе. Деятельность товарищества регламентируют:

ст.30 Конституции РФ.

Обязанности и функционал товарищества обозначены в Жилищном Кодексе РФ.

Функции и обязанности

Владельцы недвижимости (они же участники товарищества) самостоятельно создают устав общества, в котором определяют обязанности перед жильцами, согласно ЖК РФ в них входят:

Составление и утверждение соглашений со сторонними организациями, которые занимаются обслуживанием жилых помещений. К ним относятся компании, предоставляющие коммунальные ресурсы. Так обеспечивается комфортная и безопасная жизнь жильцов.

Обеспечение своевременного вывоза мусора посредством заключения договора с коммерческими фирмами, осуществляющими данные услуги.

Организация и контроль проведения необходимых ремонтных работ, контроль за расходами и предоставление полной отчетности для ознакомления всем участникам. Работы проводятся с привлечением подрядчиков.

Создание финансового резерва. На случай непредвиденных расходов должна быть возможность не прекращать деятельность и не жертвовать комфортом жильцов.

Расчет с сервисными фирмами, предоставляющими дополнительные услуги в интересах граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Привлечение заемных финансовых ресурсов. Выполняется в соответствии с действующим законодательством при необходимости, участники товарищества ставятся в известность.

Организация и контроль за действиями, связанными с распоряжением общедомовым имуществом. Сюда входит: аренда жилых и нежилых помещений, передачи в собственность сторонним лицам, обмен. Любые действия, связанные с изменением юридического статуса жилья и иных территорий многоквартирного дома (МКД).

Расчет начислений и контроль своевременной оплаты от всех пользователей жилья коммунальных услуг.

Прием оплаты по квитанции за услуги коммунальных служб.

Контроль и меры взаимодействия, в рамках законодательства, относительно лиц, несвоевременно оплачивающих коммунальные услуги.

Члены товарищества должны быть должным образом ознакомлены с уставом организации, функциями и обязанностями, которые она призвана выполнять. Если у участников появится желание усовершенствовать систему, они подают заявление, где подробно указывают те меры, которые необходимо предпринять, по их мнению.

Отдельно создается контролирующая деятельность ТСЖ комиссия, в которую входят лица, не фигурирующие в списке участников.

Вся мероприятия, связанные с предоставлением коммунальных и прочих услуг непосредственно через квартиры, осуществляются после добровольного согласия собственников. Без него на частную территорию МКД могут зайти только судебные приставы с исполнительным листом.

Посредством голосования назначается председатель, который выполняет функционал в рамках законодательства РФ.

Обязанности председателя в многоквартирных домах

После назначения на должность председателя, определяется круг его полномочий и срок нахождения на месте. Лицу, вступившему в должность, необходимо ознакомиться с регламентом будущей деятельности и руководствоваться этим документов в дальнейшем. Чтобы функционал выполнялся качественно требуется соответствовать определенным требованиями:

собственность в управляемом МКД;

проживание в управляемом МКД;

обязательность и высокая степень ответственности.

Требования по опыту работы и образованию участники определяют на собрании.

Чем занимается председатель:

принимает на работу, создает штатное расписание;

осуществляет распоряжения, поступающие после проведения собраний;

юридически представляет интересы от имени пользователей жилья, имеет право подписи при заключении договоров с подрядчиками, коммунальными службами и пр.;

выдает необходимые справки, копии, документацию владельцам недвижимости;

представляет интересы участников в судебных и государственных инстанциях;

организует четкий расчет платы за коммунальные услуги;

контролирует исполнение работ сторонними организациями;

обеспечивает доступ к аварийным участкам МКД;

начисляет заработную плату сотрудникам;

разрабатывает внутреннюю документацию, регламентирующую трудовой распорядок и обслуживание МКД.

Председатель обладает правом решающего голоса на собраниях. В зону его влияния входят: финансовая отчетность за потраченные средства, контроль за своевременной оплатой услуг ЖКХ и качеством их предоставления, налоговая отчетность, документооборот, контроль за перепланировкой квартир и соблюдением правил на подотчетной территории.

Плюсы и минусы ТСЖ

В России подавляющее количество МКД находится под управлением УК. Это связано с отсутствием надлежащего контроля и регулирования деятельности. Такая форма управления имеет как очевидные преимущества, так и недостатки.

нет ограничений по ведению предпринимательства;

возможность самостоятельно принимать решения, относительно благоустройства здания и прилегающих территорий;

считаются с мнением каждого собственника;

подрядчиков выбирают исходя из собственных интересов;

могут организовывать работы собственными усилиями, без привлечения сторонних организаций и траты денег из бюджета;

наличие в свободном доступе любой отчетности, прозрачность деятельности.

Основной движущей силой в таких организациях служат интересы собственников. Нет проблем с детскими площадками, парковкой, чистотой. По данным от риелторов, недвижимость в таких домах стоит немного дороже.

законодательством деятельность регулируется слабо, трудно наладить четкую систему оплаты с поставщиками услуг, есть риск переплаты;

разница между системами расчета при наличии большого количества льготников;

услуги могут стоить дороже;

риск неудачно сделать выбор председателя;

нет возможности воздействия на недобросовестных владельцев недвижимости.

Собственникам, при желании организовать такую форму управления МКД, нужно понимать, что вся ответственность будет ложиться только на них. Если товарищество будет совершенствоваться на законодательном уровне, то станет гораздо эффективнее УК.

Цели создания

Главная цель, которая движет создателями ТСЖ: обеспечение эффективного домоуправления с максимальной долей участия жильцов в процессе организации работ на территории и в здании МКД.

Дополнительные цели создания организации:

грамотное распоряжение общедомовым имуществом с максимальной пользой для собственников жилья;

поддержание качественного технического состояния, соответствие нормам безопасности и комфорта;

сохранение состояния помещений на долгую перспективу, возможность пользоваться коммуникациями по целевому назначению, без неудобств и переплат;

экономное и рациональное расходование бюджетных средств;

создание эффективной системы работы с поставщиками коммунальных и прочих услуг;

своевременный ремонт здания.

Индивидуально цели прописываются в уставе.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Решение о создании принимается на общедомовом собрании собственников после голосования. Если более 50% подтвердили свои намерения, то предыдущая форма переводится в товарищество.

Проведение собрания

Организацией всех мероприятий, связанных с собраниями, их проведением и своевременным оповещением собственников, занимается инициативная группа. Они готовят план собрания, отправляют приглашения. Позже эти же люди занимаются созданием устава, создают протоколы собраний, бланки для голосования.

Собрание создается на первоначальном этапе, для принятия решения о необходимости появления ТСЖ. После оформления положенной документации, собирается регулярно для принятия совместных решений по важным вопросам. Иногда голосование проводится заочно, на это дается определенный срок.

Интересно, что владельцы большей площади недвижимости имеют более весомый голос, чем собственники небольших помещений. Чтобы голосование состоялось, требуется решение более 50% жильцов. По завершению голосования создается протокол собрания, где документируются итоги (образец протокола можно взять у контролирующих органов или найти помощь в интернете).

Регистрация ТСЖ

После принятия решения о создании организации, пишется устав, обозначаются члены правления и председатель. Функционал ответственных лиц определяется уставом, с учетом пожеланий собственников. Согласно протоколу правления, любой из его участников имеет право зарегистрировать управляющий орган, как юридическое лицо. Занимается этой процедурой Федеральная Налоговая служба.

Список необходимых документов:

квитанции по оплате госпошлины;

форма 11001, заявление на регистрацию юрлица;

протокол правления, заверенный всеми членами;

устав, утвержденный на собрании в окончательной редакции (2 экз.);

протокол собрания оригинал или нотариально заверенная копия.

Образцы протоколов и форм заявлений можно получить в госорганах или в конце статьи.

Далее ФНС обрабатывает запрос. Срок рассмотрения 7 рабочих дней.

МКД передается в управление актом приема-передачи. В процессе участвует наблюдательная комиссия, в числе которой участники ТСЖ. Права на собственность остаются прежними, счет в банке открывается на новое юридическое лицо.

На какой срок создается

Согласно статье 135 ЖК РФ, установление формы ТСЖ — бессрочно. Иные варианты предусматривает устав.

Куда пожаловаться на ТСЖ

Если организация не реагирует на претензии и просьбы собственников, не выполняет обязанности ТСЖ перед жильцами, то пишется заявление в контролирующие органы. В нем подробно описывается происходящая ситуация, желательно приложить подтверждающие документы. При составлении бумаги опираются на положения устава и Жилищного кодекса. Первоначально следует попробовать решить вопрос мирным путем, обратиться к председателю. Если он не отреагирует, воспользоваться услугами надзорных органов.

Куда нести заявление:

Государственная жилищная инспекция;

через портал Госуслуг, система ГИС ЖКХ онлайн;

на сайте РосЖКХ.

Составляется оно в 2-х экземплярах, один из которых остается на руках у заявителя, с отметкой о принятии в работу. Если жалоба коллективная, то должны присутствовать подписи всех участников. Для подтверждения содержания жалобы достаточно приложить обращения к товариществу, к председателю, на которые не последовало ответа. Сюда же подходят протоколы собраний, фото и видео-доказательства. Заявление рассматривается до 30 календарных дней.

Ликвидация ТСЖ

Если необходимость в наличии организации отпала, принимается решение о ликвидации ТСЖ. Основания:

совместное решение членов товарищества;

нарушение ст.136 ЖК РФ;

срок существования истек;

нарушение прав собственников;

отсутствие финансирования и взносов;

сокращение численности владельцев более чем на 50% от изначального состава;

Кто занимается ликвидацией:

уполномоченные органы государственной власти;

С чего начать перед тем, как закрыть ТСЖ:

собрание, в повестке которого вопрос о ликвидации;

проведение голосования, по результатам которого решено ликвидировать ТСЖ, составление протокола.

Основные этапы ликвидации:

создание комиссии по ликвидации;

заявление в ФНС;

уведомление собственников о принятом решении;

формирование промежуточной финансовой отчетности (учитывая перерасчет задолженностей);

расчет завершительного баланса;

направление отчетных документов в госорганы.

Четких сроков по этому процессу не предусмотрено, а значит может продолжаться от 1 недели до нескольких месяцев. В среднем ликвидация товарищества длится около 4 месяцев.

Источник

ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом: понятие и функции товарищества

Владение жилищем подразумевает не только права, но и обязанности.

Получается, что любой хозяин квартиры несет ответственность не только за свой угол, но и в значительной мере — за весь дом, за то, что там происходит.

Осуществляется управление многоквартирным зданием разными способами — главное выбрать подходящий. Один из них — ТСЖ. Что же это такое и как оно работает?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

О том, как зарегистрировать ТСЖ на сайте ГИС ЖКХ, а также о том, как заключить договора на обслуживание с собственниками, вы можете узнать из наших статей. Образец заявления на вступление в товарищество вы можете скачать тут.

Понятийный аппарат

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Под этим термином понимается некоммерческая организация, созданная собственниками квартир для управления их многоквартирным зданием (ст.135 ЖК РФ) и учреждается на общем собрании.

Даже когда жилой дом еще только строится, собственники уже могут создать ТСЖ (ст.139 ЖК РФ). Также эта организация может быть реорганизована в жилищно-строительный кооператив (ст.140 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья многоквартирного дома по сути своей не что иное, как юридическое лицо. То есть, оно зарегистрировано по установленным для этого нормам, имеет свой устав, юридический адрес, особую печать, банковские счета.

Жители могут выбрать по своему усмотрению тот вариант управления, который бы наиболее отвечал их требованиям. Например, это:

Для осуществления такого выбора, однако, одного желания собственников мало. Нужно брать в расчет многие факторы, среди них такие, как:

О том, какие объекты придомовой территории и общедомового имущества находятся на балансе ТСЖ, а также о том, кто имеет право оказывать товариществу технические и другие услуги, возможно узнать на нашем сайте.

Понятие «управление многоквартирным домом ТСЖ». Что понимается под этим словосочетанием, современное законодательство никак не уточняет.

Тем не менее, именно означенному правлению. Чтобы иметь точное стабильное понимание того или иного слова, нужно определиться с его признаками.

Так к признакам управления относятся:

О том, как и куда пожаловаться на работу товарищества, или как выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.

Проблемы ведения управления

Следует понимать, что хотя товарищество есть юр.лицо, руководство им все же отличается от руководства обычной фирмой. Например в случае острого несогласия или недобросовестности одного из нижестоящих кадров, глава компании может его попросту уволить и забыть об этом человеке.

У председателя ТСЖ все не так просто — отношения с жильцами играют весьма значительную роль в эффективности управления. К тому же предприниматель может принять такое решение, что называется, в одно лицо. В товариществе это невозможно без присутствия бухгалтера и членов ревизионной комиссии.

Еще одна проблема такого вида правления — это ее негибкость. Как видно уже хотя бы из предыдущего примера, нужно для каждого, даже вроде бы самого простого решения как минимум пять человек — чтобы оно хотя бы было просто законным. Эффективность от этого зачастую страдает.

Проблему представляет собой и разные взгляды собственников по поводу управления зданием или пользования придомовой зоной. Например, одни разбивают клумбы и всячески третируют собственников собак, другие же говорят, что незачем делать такие дворы, которыми можно только любоваться, и т.д.

Председателя выбирают на тот срок, который зафиксирован в учредительном документе. Он предоставляет регулярную бухгалтерскую отчетность в налоговую инспекцию; заключает договора, ведет отчетность организации.

О плюсах и минусах ТСЖ, а также о вопросах его реорганизации, ликвидации или банкротства, читайте из наших статей.

Работа товарищества

Органами управления принято считать его главу, правление и общее собрание.

Если председателя по каким-либо причинам избрать не получилось, назначается управляющий.

С ним подписывается трудовой договор, где в роли нанимателя выступает товарищество. Управляющий отвечает за:

Функции правления:

Узнайте о том, как провести заочное голосование собственников, из нашей статьи.

Права и обязанности членов ТСЖ

К первым относится:

Что же касается обязанностей, то это:

На что ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК):

Читайте нашу статью о правах и обязанностях членов ТСЖ и учредителей перед жильцами.

Функции в многоквартирном доме

К функциям товарищества относится:

Читайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, о правовом регулировании товарищества, а также о том, обязано ли оно иметь свой официальный сайт. Образцы всех необходимых документов, квитанций и справок для ТСЖ вы можете скачать тут.

Может ли быть на несколько домов?

Согласно требованиям Жилищного кодекса (ст. 136), обитатели одного многоквартирного здания могут создать только одно товарищество.

Одну многодомовую организацию возможно создать для двух и более домов, чьи зоны входят в один земельный участок или располагающихся на граничащих друг с другом участках.

Два ТСЖ объединиться в одно не могут — для этого создается союз собственников или любая другая многодомная организация, подразумевающая понятие «альянс», «союз» или «объединение», что также должно быть отражено и в названии.

При создании Товарищества собственников жилья, обитатели берут на себя ответственность за все, что в их доме происходит. С одной стороны перепоручение руководства такой организации удобно, с другой — жители в большинстве своем безынициативны и всячески увиливают от членских взносов.

Источник

Создание Товарищества Собственников Жилья

ТСЖ создается, чтобы общее имущество собственников помещений внутри дома эксплуатировалось наиболее эффективно.

Имущество многоквартирного дома требует прикладывания существенных усилий для управления им. Закон предоставляет обладателям этой недвижимости возможность создать ТСЖ. Базовые нормы о его статусе содержатся в ст. 291 ГК.

Более детальное регулирование деятельности ТСЖ осуществляется главой 19 ЖК.

Понятие товарищества собственников жилья, функции

ТСЖ создается при соблюдении следующих условий:

Дополнительными признаками ТСЖ выступают следующие особенности:

Учитывая указанные особенности, можно определить ТСЖ как некоммерческую организацию, либо объединение, создаваемое собственниками помещений в одном или нескольких многоквартирных домах, либо индивидуальных объектов, расположенных поблизости и объединенных общими коммуникациями, целью которого является эксплуатация объектов, составляющих общую собственность его членов.

Помимо обслуживания указанного имущества, предусматриваются и дополнительные функции ТСЖ. Оно может создавать новое имущество, приращивать старое и заниматься иными видами деятельности, в целях выполнения основной задачи.

Отличие ТСЖ от потребительских кооперативов

Организация товарищества собственников жилья существенно отличается от потребительской кооперации. Хотя в обоих случаях предусматриваются взносы, ТСЖ не предполагает наличия пая.

Другим отличием выступает ограничение сферы основной деятельности. ТСЖ создается, чтобы общее имущество собственников помещений внутри дома эксплуатировалось наиболее эффективно. Потребительский кооператив может действовать в гораздо большем количестве сфер, включая финансовую.

Кроме того, ТСЖ не вправе распределять полученную прибыль между членами.

Порядок создания ТСЖ, численность членов

Создание товарищества собственников жилья предполагает проведение общего собрания собственников недвижимых объектов, передающихся в эксплуатацию. На нем должно быть принято решение об учреждении организации и утверждении ее устава. Оно считается принятым, если за это высказались собственники, которым принадлежит более половины от общего числа голосов. На протоколе должна быть подпись каждого принявшего участие лица.

Членство возникает на основании заявления о приеме и прекращается в связи с аналогичным документом о выходе, либо при продаже недвижимости в этом доме. Эти лица имеют право участвовать в управлении ТСЖ всеми предусмотренными уставом способами, а также знакомиться со всей документацией организации.

Закон не допускает параллельного существования 2-х и более ТСЖ в рамках 1-го многоквартирного дома. Кроме того, последующая регистрация товарищества собственников жилья будет возможна, если в состав его членов входят не менее 2-х лиц.

Существуют и особые требования к уставу этой организации. Он должен содержать следующие обязательные элементы:

Государственная регистрация товарищества собственников жилья

Чтобы завершить процедуру создания ТСЖ, необходимо обратиться в налоговую инспекцию, осуществляющую регистрационные действия. В этот орган понадобится представить заполненное заявление с нотариально удостоверенной подписью лица, которому поручена эта процедура. К нему понадобится приложить устав, протокол и сведения об одобривших создание организации жильцах дома, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Регистрация товарищества собственников жилья осуществляется 5-дневный срок. Необходимо обратить внимание на дату составления полученных из инспекции документов. Именно с этого дня деятельность товарищества собственников жилья будет возможна.

Права и обязанности ТСЖ

Перечень прав ТСЖ указан в ст. 137 ЖК. Оно может выполнять следующие действия:

Кроме того, ТСЖ может, соблюдая интересы членов, передавать общее имущество в пользование, реконструировать его, становиться собственником прилегающей земли и застраивать ее.

Обязанности товарищества собственников жилья установлены в ст. 138 ЖК. В целом, они характеризуются требованиями осуществления деятельности, направленной на содержание имущества в надлежащем состоянии, при соблюдении прав и интересов собственников. Помимо этого, ТСЖ должно вести учет состава членов и направлять эту информацию в региональный жилищный надзор каждый квартал.

В эту же структуру передаются копии устава и протокола, а также изменений в учредительный документ. Срок составляет 3 месяца с даты регистрации.

Управление товариществом собственников жилья

Структура ТСЖ определена в ст. 144 ЖК. Высшим управляющим органом выступает общее собрание членов товарищества собственников жилья. Исключительно оно может принимать следующие решения:

Их принятие проходит путем голосования. Собрание является правомочным при наличии более половины голосов.

Текущее руководство деятельностью осуществляет правление товарищества собственников жилья. Оно формируется на период не более 2-х лет. Из своего состава оно избирает председателя. Его выборы на общем собрании могут быть предусмотрены уставом.

Полномочия правления предполагают повседневную работу с собственниками, формирование и направление отчетности в региональный жилищный надзор, а также заключение договоров и соглашений с контрагентами и работниками ТСЖ.

Председатель осуществляет представительские функции в силу закона и действует от организации без доверенности.

Хотя ревизионный орган и не относится к управлению, его наличие предполагает контроль за работой исполнительных структур. Он на ежегодной основе проверяет все внутренние и внешние финансовые потоки, а также то, насколько эффективно используется имущество, и отчитывается перед общим собранием.

Источник

Товарищество собственников жилья. Определение. Создание. Отчётность

Жители многоквартирных домов могут сами управлять имуществом своего дома. Для этого создаются ТСЖ – товарищества собственников жилья. В этой статье мы расскажем, что представляет собой ТСЖ, как создаются такие организации и ответим на вопрос, перед кем должно отчитываться ТСЖ.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.

После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.

Что нужно, чтобы создать ТСЖ?

Чтобы организовать ТСЖ в своём доме,нужно созвать общее собрание собственников жилья. На собрании принимается решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ. После того, как вы проведёте собрание, подсчитаете голоса и составите протокол, необходимо в течение 5 дней уведомить органы госжилнадзора (ГЖИ вашего региона) о создании ТСЖ.

После регистрации в налоговой вы получаете ОГРН (свидетельство о государственной регистрации юрлица), ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) и выписку из реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). С этими документами нужно пойти в полиграфический центр и изготовить печать для документов.

Новой организации нужен счёт в банке. Для открытия счёта предоставьте документы, которые вы получили в налоговой инспекции – ОГРН, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ – а также копию протокола ОСС и копию Устава ТСЖ. Уведомлять налоговую инспекцию об открытии счёта не нужно, это сделает банк.

После регистрации ТСЖ и открытия счёта необходимо заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО): с поставщиком электроэнергии, водоканалом, с поставщиком газа, с теплосетями. Какие документы нужно предоставить для заключения договора, вам расскажут представители ресурсоснабжающих организаций.

Отчётность товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья отчитывается перед своими членами, собственниками помещений в МКД, налоговыми органами и органами жилнадзора (ГЖИ) своего региона. Как минимум один раз в год нужно созывать общее собрание членов ТСЖ. На ежегодном собрании председатель ТСЖ должен отчитаться о работах, проведённых за год, согласно принятому бюджету и плану работ, а также об аварийных работах и их стоимости.

ТСЖ обязательно отчитывается перед налоговыми органами, предоставляя бухгалтерскую и налоговую отчётность.

Кроме того, у ТСЖ есть обязанности по раскрытию информации, согласно постановлению Правительства от 27.03.2018 №331. Информация должна раскрываться на стендах в доме или на прилегающем к дому земельном участке. На таких стендах нужно разместить сведения о наименовании организации, её местонахождении и режиме работы. Кроме того, на стенде нужно указать адрес официального сайта ГИС ЖКХ.

Используйте стенды для информирования жильцов обо всех работах по дому, об изменениях тарифов на обслуживание жилья (сообщать об изменениях тарифов нужно за 30 календарных дней до того, как придут платёжки с новыми цифрами).

ТСЖ позволяет жильцам непосредственно влиять на процесс управления МКД. Но это большая ответственность. ТСЖ, как способ управления, подходит тем МКД, где жители достаточно инициативны, способны договариваться между собой и готовы вникать в юридические и хозяйственные тонкости управления многоквартирным домом.

Источник

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

Когда управляющая компания не хочет исполнять свои обязанности и не реагирует на проверки госжилинспекции, у жильцов есть два пути. Можно поменять УК на другую, но сперва нужно найти подходящую, и не факт, что с ней не будет аналогичных проблем.

Другой путь — зарегистрировать ТСЖ. С помощью такой организации жильцы сами управляют домом, не привлекая УК. Например, можно собрать деньги и благоустроить дом, отремонтировать здание, снизить платежи за содержание жилья.

Рассказываем, на что обратить внимание, какие есть нюансы и предлагаем пошаговую инструкцию по организации ТСЖ.

Что такое ТСЖ

ТСЖ расшифровывается как «товарищество собственников жилья». Это объединение владельцев квартир и помещений в доме, которые решили совместно им управлять. ТСЖ как организация похожа на управляющую компанию, но есть значительное отличие — в отличие от УК товарищество считается формой некоммерческого объединения.

Любая управляющая компания — это бизнес, направленный на получение прибыли. Даже в идеальной УК интересы жильцов, разумеется, учитываются, но главным критерием все равно будет заработок. Чем больше денег, собранных с владельцев квартир за содержание жилья, сохраняется на счетах, тем лучше для руководства УК.

ТСЖ — это некоммерческое объединение. ТСЖ не пытается заработать, его цель — эффективно управлять домом. Для добросовестного товарищества нет смысла держать на счетах деньги. Лучше потратить их на что-то полезное для дома.

ТСЖ может управлять одним или несколькими домами — главное, чтобы здания располагались на земельных участках с общей границей и в их пределах находились инженерные сети и другая инфраструктура.

Если вы решили зарегистрировать ТСЖ, нужно осознавать, что де-юре это является созданием управляющей организации — собственники берут на себя все функции управляющей компании. Вам придется нанимать сотрудников, отвечать за содержание дома перед всеми жильцами и контролирующими органами.

Права и обязанности ТСЖ

ТСЖ занимается управлением общим имуществом в доме. Это крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование для подачи воды, отопления и электричества.

ТСЖ имеет право:

У ТСЖ есть и обязанности, во многом они дублируют работу управляющих компаний:

Полностью все обязанности по содержанию дома с нюансами перечислены в «Правилах содержания общего имущества». За нарушение этих правил есть ответственность — по ст. 7.22 КоАП РФ — штраф для должностных лиц 4–5 тыс. руб., штраф для юрлиц — 40–50 тыс. руб.

Если вы решили организовать ТСЖ, тщательно изучите все требования законов. По возможности проконсультируйтесь с юристом, который специализируется на ведении работы товариществ — иначе придется постоянно платить штрафы и в итоге есть риск стать банкротом.

Как создать ТСЖ

Решение о расторжении договора с управляющей компанией и создании ТСЖ принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если товарищество планирует управлять только одним домом, то поддержать эту идею должны минимум 50% собственников. Если управление будет несколькими домами, то нужны две трети голосов. Инициировать собрание может любой жилец.

Если вы решили провести встречу жильцов, для того чтобы предложить им создать ТСЖ, нужно подготовить для этого пакет документов: протокол общего собрания, реестр уведомлений, бюллетени для голосований. Подробная инструкция здесь — «Как подготовиться к общему собранию собственников».

Для создания ТСЖ собрание должно утвердить так называемый «Устав ТСЖ» — его нужно подготовить заранее. Это документ, который нужен для регистрации товарищества как юридическое лицо — он будет регламентировать всю работу объединения. В нем нужно указать место деятельности организации, порядок его создания и прекращения работы, состав, порядок принятия решения и еще массу нюансов, указанных в разных законах. Например, в документе нужно обязательно упомянуть, что ТСЖ является одной из форм ТСН (товарищества собственников недвижимости), иначе в регистрации товарищества могут отказать. Для создания Устава лучше обращаться к юристам, работающим в сфере ЖКХ, в зависимости от региона это обойдется в 3–10 тыс. руб. За основу можно взять шаблон.

В повестку собрания нужно внести несколько обязательных пунктов. Если этого не сделать, решение смогут признать недействительным через суд — например, владелец управляющей компании или недовольные соседи. Вот что нужно предусмотреть.

Выбор способа управления дома — с помощью созданного ТСЖ.

Утверждение Устава ТСЖ. Устав вы можете разослать жильцам перед собранием, чтобы они могли заранее с ним ознакомиться. Или зачитывать на встрече.

Выбор правления ТСЖ. Это инициативные жильцы, которые будут руководить работой ТСЖ и принимать решения по управлению домом. Например, правление может определиться с наймом подрядчика или решить, что конкретно благоустроить на выделенные под эту статью расходов деньги. Все права и ограничения правления перечислены в ст. 147 ЖК РФ.

Выбор председателя правления ТСЖ. Этот человек выполняет решения правления и общего собрания товарищества. Например, принимают все жильцы решение установить шлагбаум. Именно председатель будет общаться с подрядчиками, заключать договор и перечислять деньги, а затем контролировать их и принимать работу. Председатель как директор управляющей компании, он работает в штате ТСЖ и получает зарплату. Сумма — как договоритесь. Председателю подчиняются все сотрудники ТСЖ — уборщица, сантехники и другие.

Выбор ревизионной комиссии. Это один или несколько человек, которые должны следить за работой ТСЖ. Задача ревизоров — проверить, на те ли нужды тратит ТСЖ средства. Например, изучить финансовую отчетность и выяснить, что собранные с жильцов на благоустройство председатель потратил на оплату подрядчиков, а не на новый автомобиль. Если ревизор выявит нарушение, он сообщает об этом жильцам на собрании или обращается в жилинспекцию и прокуратуру.

Выбор уполномоченного представителя по регистрации ТСЖ. Собрание должно решить, кто имеет право обращаться с вопросом создания юрлица в налоговую и другие госорганы. Чаще всего полномочиями наделяют председателя ТСЖ.

Расторжение договора с управляющей компанией. Жильцы должны проголосовать за отказ от услуг УК, которая сейчас занимается домом.

Как зарегистрировать ТСЖ

Если общее собрание жильцов приняло решение создать ТСЖ и расторгнуть договор с УК, вам нужно зарегистрировать товарищество в налоговой инспекции по вашему району — по закону ТСЖ является одной из организационно-правовых форм некоммерческих организаций.

Уполномоченный представитель должен собрать документы для регистрации:

Пошлину можно оплатить онлайн — 4 тыс. руб. Ее стоимость одинакова для всех регионов.

Документы можно принести лично в налоговую службу или отправить через любой многофункциональный центр госуслуг. Еще можно отправить онлайн, но нужна усиленная электронная подпись — в среднем такая стоит порядка 4–5 тыс. руб. Регистрация юрлица длится 5 дней, затем на указанный адрес вы получите письмо с подтверждением о создании ТСЖ — свидетельство о постановке на налоговый учет и выписку из ЕГРЮЛ.

При регистрации онлайн выбирайте «иные юридические лица»

После регистрации нужно открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую, встать на учет в ПФР и фондах медицинского и социального страхования, приобрести печать.

Сообщите о создании ТСЖ чиновникам

После регистрации юрлица вам нужно уведомить управляющую компанию о прекращении договора. Запросите у нее техническую и иную документацию по дому. Приемку лучше делать с юристом и правлением ТСЖ, чтобы ничего не упустить.

Направьте уведомление о смене организации в доме в жилищную инспекцию вашего региона. В столице это «Мосжилинспекция».

Актуальные образцы и бланки уведомлений можно спросить в жилинспекции или посмотреть у них на сайте

К уведомлению нужно приложить заверенную печатью копию протокола общего собрания собственников о создании ТСЖ. Плюс копию свидетельства о государственной регистрации.

После этого компания может начинать управлять многоквартирным домом.

Перезаключите договоры на обслуживание

Первое, что должен сделать председатель ТСЖ — заключить договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. Как правило, это региональный водоканал, энергетическая компания, оператор капитального ремонта и уборке мусора. Плюс службы, обслуживающие лифт и домофон.

Заберите из УК всю техническую документацию на дом, а также ключи от подсобных помещений — чердака, подвала, котельной.

Сколько стоит содержание ТСЖ

Основные обязанности ТСЖ перечислены в «Правилах содержания общего имущества многоквартирных домов». Если кратко, ТСЖ должны следить, чтобы в подъездах дома и во дворе было чисто, а коммунальные системы функционировали.

Товарищество рассылает жильцам квитанции за коммунальные услуги, в которых есть строка «Содержание жилья» — на эти деньги формируется доходная часть бюджета организации. Основные расходы будут такими:

ТСЖ может нанимать людей в штат — ищут сотрудников обычно в региональном центре занятости, на сайтах с резюме или повесив бумажное объявление на информационные доски рядом с подъездами. Еще один вариант — заключать договоры подряда со специалистами, которые работают в других УК. Например, это частая практика с электриками и сантехниками, которые обслуживают сразу несколько домов.

Уровень зарплат везде разный, даже в соседних домах оплата труда может отличаться в 2–3 раза. Чтобы посчитать, изучите финансовый отчет по вашему дому от УК — он должен размещаться на сайте «ГИС ЖКХ» раз в год. Или сходите в офис УК и попросите копию.

Обязанностей у ТСЖ множество — нужно досконально изучить «Правила содержания жилья» и сопутствующие нормативные акты и СанПиН. Попробуйте обратиться за помощью к квалифицированным юристам или в местную госжилинспекцию за консультацией. Или посетите курсы по управлению многоквартирными домами, которые делают на базе региональных министерств ЖКХ.

Еще стоит найти председателей ТСЖ, которые управляют аналогичным зданием, в вашем городе, и попросить помощи у них — выясните, сколько они закладывают денег в ремонтный фонд, сколько на зарплаты.

Чтобы понять, сколько дом сейчас собирает денег на содержание, возьмите данные от общей площади всех помещений в управляющей компании и умножьте на тариф по содержанию жилья.

Затем сравните общую сумму с вашей примерной сметой расходов на ТСЖ и решите, есть ли смысл создавать товарищество.

В небольшой старой пятиэтажке на три подъезда общей жилой площади — 2,5 тыс. кв. м. Тариф на содержание жилья — 20 руб. Итого в месяц дом собирает порядка 50 тыс. руб. Этих денег не хватит даже на штатных работников, поэтому лучше или отказаться от ТСЖ или попробовать объединиться с соседними домами.

Общая площадь большого современного 25-этажного ЖК — порядка 50 тыс. кв. м. Если взять тариф на содержание такого жилья в размере 23 руб., получается 1,15 млн руб. Такие деньги покроют затраты даже на большой штат, смысл делать ТСЖ есть.

Если дом собирает денег мало, а ТСЖ потребует больше расходов, его нет смысла создавать.

Источник