зачет арендной платы в счет расходов на ремонт
Зачет арендной платы в счет расходов на ремонт
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае затраты на ремонт арендованного помещения могут быть учтены в бухучете арендатора, а также при расчете налоговой базы по УСН только в случае признания доходов от реализации ремонтных работ арендодателю.
Если же считать зачет (передачу арендодателю) затрат на ремонт «транзитной» операцией, не приводящей к возникновению экономической выгоды у арендатора, то оснований для учета расходов у организации не возникает. В бухгалтерском учете такая операция отражается только по счетам учета расчетов, не затрагивая счета учета затрат. При этом такой вариант содержит налоговые риски.
Бухгалтерский учет
Все сказанное выше применимо и к бухгалтерскому учету, в связи с чем мы видим два варианта отражения операций в учете у арендатора.
1) Если считать, что в данном случае у организации не возникает дохода, то операции следует отражать в «транзитном» порядке на счетах расчетов по аналогии с посреднической схемой (п. 3 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее ПБУ 9/99), п.п. 3, 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). То есть в периоде действия арендных каникул проводки у арендатора могут выглядеть следующим образом:
Дебет 60 (71, 76) Кредит 51
— приобретены материалы для ремонта, услуги, работы подрядных организаций и т.п.;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по ремонту» Кредит 60 (71, 76)
— отражена задолженность арендодателя по возмещению произведенных за его счет затрат (в таком случае нет оснований принимать к учету и относить на счета учета затрат МПЗ, услуги (работы) сторонних организаций и проч.);
Дебет 20 (26) Кредит 76 (60), субсчет «Арендные платежи»
— учтены услуги аренды (по договорной цене);
Дебет 76 (60), субсчет «Арендные платежи» Кредит 76, субсчет «Расчеты по ремонту»
— произведен зачет в счет арендных платежей.
2) Если же считать, что «передача» арендодателю затрат на ремонт арендованного помещения приводит к возникновению у арендатора экономической выгоды, в частности, в результате погашения обязательств (арендных платежей) (п. 2 ПБУ 9/99), то проводки могут выглядеть следующим образом:
Дебет 20 Кредит 10 (60, 71, 76 и т.п.)
— учтены затраты на ремонт арендованного помещения;
Дебет 76 (62), субсчет «Расчеты по ремонту» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен доход от реализации ремонтных работ;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 20
— списана себестоимость выполненных работ;
Дебет 20 (26) Кредит 76 (60) субсчет «Арендные платежи»
— учтены услуги аренды;
Дебет 76 (60), субсчет «Арендные платежи» Кредит 76 (62), субсчет «Расчеты по ремонту»
— произведен зачет стоимости ремонта в счет арендных платежей.
Этот вариант учета нам представляется более целесообразным, поскольку ближе к официальной позиции по вопросу налогообложения, что уменьшает риски возникновения спорных ситуаций.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Примерная форма договора аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и соответственного уменьшения арендной платы за определенный период (арендные каникулы) (подготовлено экспертами компании «Гарант»);
— Вопрос: Организация арендует помещение. Арендатор применяет общую систему налогообложения. В арендуемом помещении он хочет установить кондиционер. Было написано письмо арендатору с просьбой о согласовании установки кондиционера и возмещении стоимости купленного и установленного кондиционера, который арендатор обязуется оставить в случае расторжения договора и переезда. Расходы на установку кондиционера не включали в себя НДС (НДС к вычету не предъявлялся). В бухгалтерском учете в составе основных средств учитываются активы стоимостью более 40 000 рублей. Как в данном случае следует учитывать покупку и установку кондиционера в бухгалтерском и налоговом учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2018 г.)
— Вопрос: Организация с 28.02.2012 арендовала офис на срок 11 месяцев. Помещение было в неудовлетворительном состоянии. Ремонт был выполнен силами стороннего подрядчика. Можно ли в данной ситуации признать расходы организации-арендатора на проведение текущего ремонта офиса в целях налогообложения прибыли? Какие документы необходимо оформить для подтверждения затрат на ремонт в налоговом учете? Какие налоговые обязательства возникнут у организации, если будет заключен новый договор аренды, в котором будет прописано, что затраты арендатора по произведенному ремонту будут зачтены в счет арендных платежей по новому договору? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2012 г.)
— Вопрос: Организация (общая система налогообложения) приобрела в собственность недвижимое имущество. По некоторым причинам использовать для собственных нужд организация его не будет. Помещение в настоящий момент непригодно для использования, т.к. находится в состоянии строительной отделки без внутренней системы жизнеобеспечения. Организация приняла решение о сдаче помещения в аренду. Арендатором выступает ИП, который планирует сделать там фитнес-клуб. Каковы налоговые последствия арендных каникул для арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2018 г.)
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Образец письма арендодателю о проведении ремонта
Содержание письма о расходах на проведение ремонта
Необходимость писать письмо арендодателю у арендатора может возникнуть в следующих ситуациях:
Письма составляются на бланке отправителя с соблюдением обычных необходимых требований к такому документу (наименование и адрес отправителя и получателя, исходящий номер и дата, подпись и печать отправителя). В текстовой части излагается суть обращения и перечисляются прилагаемые к письму бумаги.
В качестве образца письма арендатора арендодателю на нашем сайте предлагается вариант этого документа, содержащий сообщение об израсходованных арендатором суммах на текущий ремонт, возмещение которых предусмотрено договором.
Расходы на ремонт арендованного помещения: бухучет и налоговый учет
Расходы на ремонт помещения, служащего предметом аренды, и в бухгалтерском, и в налоговом учете отразит у себя та сторона, которая в конце концов их оплатит:
Для целей расчета налога на прибыль принять их можно без ограничений (ст. 260 НК РФ). Однако обоснования здесь потребуют:
При этом важно не отразить в учете в числе ремонтов расходы на работы, приводящие к изменению эксплуатационных характеристик помещения (т. е. затраты на их модернизацию, реконструкцию, достройку), которые должны учитываться как вложения (капитальные вложения) в предмет аренды.
Как учитывать расходы на ремонт, если они зачитываются в счет арендной платы, рассказали эксперты КонсультантПлюс:
Если у вас нет доступа к К+, пробный полный доступ можно получить бесплатно.
Неотделимые улучшения имущества и их амортизация
В отношении отделимых улучшений вопрос законодательно решен однозначно: они — собственность арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ) и амортизируются им (п. 4 ст. 623 ГК РФ). С неотделимыми улучшениями все сложнее:
Для обеих вышеуказанных ситуаций возможны варианты, закрепленные в тексте договора. Один из них: улучшения согласовывают с арендодателем, но их стоимость он не возмещает. Такой вариант позволяет арендатору считать улучшения неотделимого характера своей собственностью (п. 4 ст. 623 ГК РФ) и амортизировать их (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Итоги
Обязанности по осуществлению ремонта объекта аренды могут распределяться между арендодателем и арендатором по-разному. При этом допускается установление условий о необходимости получения письменного согласия арендодателя на проведение арендатором ремонта и о возмещении арендодателем расходов на ремонт арендатору.
Ремонт арендованного основного средства
Сергей Долгалев,
директор аудиторской компании АС-АУДИТ
При проведении строительно-монтажных работ по арендованному имуществу, у главного бухгалтера компании возник ряд вопросов:
1. Что считать капитальным ремонтом основных средств
2. Как учитывать расходы на ремонт арендованного имущества, если его проводит арендатор
2.1 Расходы за счет средств арендатора
2.2 Расходы возмещаются арендодателем
2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
4. Рекомендуемая официальная литература
5. Рекомендуемые статьи и комментарии
1. Что считать капитальным ремонтом основных средств
Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Подобный ремонт предполагает проведение работ капитального характера, при которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим, то есть каменных и бетонных фундаментов зданий, труб подземных сетей, опоры мостов и т. п. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата.
2. Как учитывать расходы на ремонт арендованного имущества, если его проводит арендатор
Здесь может быть несколько ситуации: когда расходы по ремонту должен нести арендатор, когда такие расходы возмещает арендодатель, это должно оговариваться в договоре аренды и когда арендатор ремонтирует ОС и составляет документы на имя
арендодателя, оформляя операции по реализации ремонта арендодателю.
2.1 Расходы за счет средств арендатора
При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99). Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает пункт 5 ПБУ 10/99. При формировании учетной политики в бухгалтерском учете предприятие может включать расходы на ремонт непосредственно в себестоимость по мере их возникновения.
Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.
В рассмотренном выше примере № 2 расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя. Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя. Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.
Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя. Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п.12 ПБУ 10/99).
Налоговый учет у двух разных ситуаций (когда расходы по ремонту должен нести арендатор и когда такие расходы возмещает арендодатель) также различен. Затраты отражаются у арендатора, если арендодатель не возмещает расходов по ремонту (Пример №1).
В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов. Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст.260 НК РФ. Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты (п.3 ст.273 НК РФ).
Налогоплательщик вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если таковой длится более одного налогового периода. При этом можно предусмотреть одинаковый порядок создания и списания резерва в бухгалтерском и налоговом учете. Когда арендатор проводит ремонт своими силами, а арендодатель оплачивает его (возмещает расходы), такие затраты арендатору не следует включать в состав собственных расходов и учитывать при налогообложении прибыли (Пример №2). Арендатор не может учесть расходы на ремонт при исчислении налога на прибыль, если арендодатель возмещает ему расходы на ремонт (п.2 ст.260 НК РФ).
И, наконец, последний случай, когда договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту арендуемых объектов основных средств и иного имущества на арендатора с возмещением вышеуказанных расходов арендодателем, расходы на ремонт имущества, осуществленные арендатором, учитываются им в составе расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, но в периоде возмещения вышеуказанных расходов арендодателем (Пример №3), когда арендатор «реализует» работы по ремонту ОС арендодателю.
4. Рекомендуемая официальная литература
1. НК ч.2 Статья 260 гл. 25 «налог на прибыль организаций». Расходы на ремонт основных средств
2. Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (с изменениями от 28 марта 2000 г.). Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н настоящий приказ признан утратившим силу с 1 января 2004 года. Однако в новой редакции Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) (действуют с 1 января 2004г.) понятие «ремонта» не раскрывается.
3. Письмо Управления МНС по г. Москве от 13 мая 2002 г. N 24-11/21480
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312).
5. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279).Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279, но действует до сих пор
5. Рекомендуемые статьи и комментарии
2. «Российский налоговый курьер», N 9, май 2003 г.
3. «Российский налоговый курьер», N 6, март 2003 г. Основные требования к взаимозачетным операциям
4. «Налоговый вестник», N 6, июнь 2003 г.
Хватит гуглить ответы на профессиональные вопросы! Доверьте их экспертам «Клерка». Завалите лучших экспертов своими вопросами, они это любят!
Ответ за 24 часа (обычно раньше).
Вся информация про безлимитные консультации здесь.
Неотделимые улучшения при аренде: важные нюансы и налоговый учет
Судебная практика располагает обширным перечнем споров между сторонами договора аренды в отношении производства неотделимых улучшений. Возникнуть подобные споры могут абсолютно на любом этапе работы по договору. Самым критичным для сторон остаётся вопрос возмещения расходов арендатора на производство неотделимых улучшений. Может ли арендатор их возместить, если да, то в каком порядке? Как учесть расходы и доходы в налоговом учете? Об этом и многом другом подговорим в настоящей статье.
Напомним, что неотделимыми являются улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вред. Понятно, что такие улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества и для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.
Что будет, если вообще не включать в договор условия о производстве неотделимых улучшений
Неотделимые улучшения чаще производит арендатор как сторона, заинтересованная в использовании объекта аренды в целях извлечения прибыли (например, если объект арендован под магазин).
Итак, что говорит нам по это поводу ст. 623 ГК РФ.
Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора будет обязан возместить документально подтвержденные расходы на производство неотделимых улучшений.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя,возмещению не подлежит. Более того, если арендодатель докажет, что такие улучшения причинили вред объекту аренды, ухудшили его функциональное назначение, он будет вправе взыскать с арендатора убытки.
Из изложенного следует, что перед проведением работ в обязательном порядке необходимо согласовать условия производства неотделимых улучшений. Для обеих сторон договора важно иметь на руках доказательство уведомления о проведении работ, согласовании нюансов, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет заключение дополнительного соглашения, если основным договором этот вопрос никак не урегулирован.
Что важно учесть арендодателю
Если арендодатель не заинтересован в проведении работ по улучшению объекта аренды и уж тем более не намерен возмещать стоимость произведенных улучшений арендатору, но арендатору они крайне необходимы, предлагаем включить в договор формулировку, максимально защищающую интересы арендодателя:
«До окончания срока действия договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. В случае прекращения договора неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, при этом стоимость произведенных улучшений и понесенные расходы на осуществление таковых не компенсируются и не возвращаются, не зависимо от того, осуществлялись ли такие улучшения с согласия Арендодателя, или без такового».
Если в собственности арендодателя находится достаточно дорогостоящая недвижимость, уместно включить в договор условие о необходимости согласования с арендодателем проектной документации, этапов работ, времени проведения работ, действий подрядчиков на объекте во избежание ухудшения его состояния. Имеет смысл предусмотреть ответственность в виде штрафа за неисполнение указанных условий или в виде отказа от возмещения понесенных расходов.
Что важно учесть арендатору
Способы возмещения расходов на производство неотделимых улучшений
Варианты зачета в счет арендной платы:
Стороны вправе согласовать возмещение арендодателем не всей суммы расходов, а только её части. Всё зависит от волеизъявления сторон.
Налоговый учет
Что это значит?
С учетом сроков полезного использования и выбранного налогоплательщиком метода начисления амортизации определяется ежемесячная сумма амортизации капитальных вложений в арендованный объект. Расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, учитываются при расчете налога на прибыль (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Как следует из п. 1 ст. 258 НК РФ, амортизация капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, названные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, начисляется той стороной, которая фактически несет затраты на неотделимые улучшения. Если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений, то и начисляет амортизацию в общем порядке. Если не возмещает — амортизационные отчисления производятся арендатором.
Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде указанных капвложений для целей налогообложения прибыли.
Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (Письма Минфина России от 31.07.2018 N 03-03-06/1/63831, N 03-03-06/1/53831).
Имеется ли риск доначисления арендодателю налога на прибыль в случае получения права собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором?
П. 8 ст. 250 НК РФ относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.
В соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ произведенные арендатором вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя.
При этом согласно положениям п.1 ст.256 и п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации арендодателем понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора (Постановление ВС РФ № 3589/13 от 08.10.2013, громкое дело, в рамках которого «ИКЕА» (арендодатель) «отбила» требование налогового органа о доначислении сумм по налогу на прибыль).
Из всего изложенного следует один главный вывод: к производству неотделимых улучшений можно приступать только после любого документального оформления согласования сторонами договора аренды условий производства неотделимых улучшений (условие договора аренды, дополнительное соглашение к договору аренды, отдельное соглашение о возмещении затрат и пр.), и чем больше деталей будет содержать документ, тем лучше.
Хватит гуглить ответы на профессиональные вопросы! Доверьте их экспертам «Клерка». Завалите лучших экспертов своими вопросами, они это любят!
Ответ за 24 часа (обычно раньше).
Вся информация про безлимитные консультации здесь.
Зачет арендной платы в счет расходов на ремонт
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Суммы, полученные в качестве возмещения стоимости ремонта, являются облагаемым налогом на прибыль доходом арендодателя и объектом налогообложения НДС. В этом случае при передаче результатов выполненных работ арендатору арендодатель выставляет обычный счет-фактуру. Порядок выставления счетов-фактур при заключении агентского договора приведен в соответствующем разделе ответа.
Обоснование позиции:
Собственник имущества несет бремя его содержания (ст. 210 ГК РФ). В случае передачи имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии, проведение текущего ремонта и осуществление соответствующих расходов на его содержание возлагаются на арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате текущего ремонта.
Возмещение расходов на ремонт*(1)
Налог на прибыль
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются, в частности, операции по реализации работ, услуг на территории РФ. Реализацией работ или услуг организацией признается, в частности, передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Пункт 2 ст. 146 НК РФ содержит исчерпывающий перечень операций, которые не признаются объектом обложения НДС. В первую очередь это операции, не признаваемые реализацией на основании п. 3 ст. 39 НК РФ.
Ни в п. 2 ст. 146 НК РФ, ни в п. 3 ст. 39 НК РФ операции по возмещению расходов на ремонт арендатором арендодателю не поименованы. Такие операции также не поименованы в ст. 149 НК РФ, которой установлены операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) НДС.
С учетом позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении N 12604/13, и руководствуясь письмом Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571, полагаем, что в рассматриваемой ситуации у арендодателя возникает объект налогообложения в виде передаваемых арендатору результатов выполненных подрядчиком работ. В этом случае арендодатель не позднее пяти календарных дней со дня подписания акта о передаче результатов этих работ*(6) выставляет арендатору счет-фактуру в общеустановленном порядке (п.п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ), регистрирует его в книге продаж и в Декларации по НДС (Разделы 3 (строка 010) и 9 Декларации).
НДС, предъявленный подрядчиком, принимается арендодателем к вычету в общеустановленном порядке: на основании выставленного подрядчиком счета-фактуры, после постановки на учет результатов выполненных работ на основании первичных документов (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
На основании счета-фактуры арендодателя арендатор также сможет принять к вычету НДС, предъявленный по ремонтным работам арендодателем*(7).
Посреднический договор
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Ответ прошел контроль качества
12 сентября 2019 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.