закон об аренде и арендных отношениях 2020
Закон об аренде и арендных отношениях 2020
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
(часть 4 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)
5. Арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.
(часть 5 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)
6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;
3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
(часть 6 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)
7. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 7 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)
8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
(часть 8 введена Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ)
Арендные каникулы из-за коронавируса: как бизнесу получить отсрочку платежей
Новые программы господдержки
Этот материал уже неактуален. Перечисленные меры поддержки бизнеса действовали только в 2020 году, а сейчас не работают. В конце 2021 года работают другие программы:
Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы. Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы. Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.
Каникулы не освобождают от платежей насовсем, а позволяют временно их не вносить. Когда кризис закончится и все ограничения снимут, придется частями возвращать накопившиеся долги. Но на время ограничений это поможет сохранить права на помещение и не потерять деньги.
Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.
Что такое арендные каникулы
Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.
Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.
Арендные каникулы — это одна из мер господдержки. Но бюджет не оплачивает ее напрямую арендатору или арендодателю. Государство только регулирует эту сферу, дает послабления, но денег именно по этой программе никому не выделяет.
Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.
Кто может использовать арендные каникулы
Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.
Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:
Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду. Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку. Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения. А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.
Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности. Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда. А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом. Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.
Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.
На какой период можно получить отсрочку
Арендные каникулы состоят из двух этапов:
Отмена отдельных мер самоизоляции — это еще не отмена режима повышенной готовности. Даже если в регионе разрешили открыть летние веранды, парикмахерские с одним рабочим местом и фитнес-клубы по записи, это не означает, что режим повышенной готовности закончился.
Если вообще нет возможности пользоваться недвижимостью, арендодателя можно просить об уменьшении арендной платы. Это тоже норма закона и вид господдержки из-за пандемии, а не обычное условие на усмотрение сторон. Правда, никаких подробностей о размере уменьшения в законе нет.
Как нужно платить за аренду после каникул
Каникулы закончатся 1 октября. К этому времени накопится долг: вся арендная плата за время режима повышенной готовности и половина платежей после него. Об условиях погашения арендатор и арендодатель могут договориться сами — и зафиксировать все в допсоглашении.
Но есть условия, которые нельзя ухудшать по отношению к арендатору, их установило правительство:
Например, салон красоты платит за площадь в торговом центре 60 000 Р в месяц. С мая владелец решил использовать арендные каникулы. С 1 августа отменили режим повышенной готовности. К этому моменту накопилось 180 000 Р долга. В августе и сентябре салон будет вместо 60 000 Р платить только 30 000. Общая сумма долга за время каникул составит 240 000 Р : 60 000 × 3 + 30 000 × 2.
Никаких дополнительных платежей или штрафов из-за отсрочки быть не может. То есть арендодатель не имеет права выставить неустойку или еще какие-то проценты. Арендатор будет платить только сумму долга, даже если в основном договоре отсрочка изначально предполагала дополнительные платежи. А вот снизить сумму арендной платы, начисленную за время каникул, по договоренности можно.
Как оформить арендные каникулы
Чтобы получить и использовать отсрочку, нужно обратиться к арендодателю и заключить допсоглашение. Арендодатель будет обязан это сделать в силу закона. То есть у него как бы нет выбора: государство заставляет его предоставить льготу.
Но арендодатели не хотят терять деньги, поэтому часто не отвечают на запросы, отказывают или делают вид, что новая норма их не касается. На такой случай Верховный суд описал варианты, когда даже без ответа или согласия арендодателя арендные каникулы все равно действуют:
Проверьте, относится ли ваш бизнес к пострадавшим отраслям: тут не все так просто, право на льготы иногда не признают даже налоговые инспекции. Что уж говорить о собственниках недвижимости: они будут упираться до последнего. Возможно, вы можете вполне законно не платить за аренду. Но рассчитайте силы: придет время — и долг придется погашать, он никуда не денется.
Зачем использовать арендные каникулы, если потом все равно придется погашать долги
Арендные каникулы — это как бы официальная, законная отсрочка. То есть вы не сами задержали платежи, а вам разрешило государство. С арендодателем оно потом разбирается с помощью льгот и налоговых отсрочек.
А если отсрочка законная, хотя и против воли арендодателя, значит, бизнесу арендатора не грозят последствия, которые бы настигли его из-за самовольной задержки платежей.
Вот чем помогают арендные каникулы:
Арендные отношения в условиях эпидемии – 2
Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2.
Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы. Арендная же плата продолжает начисляться. Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?
Противоэпидемическое регулирование аренды
Отсрочка внесения арендной платы
Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:
Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.
Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п. 1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.
Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:
С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.
Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:
— по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,
— по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;
— не чаще одного раза в месяц,
— каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;
Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.
Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.
По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков. Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).
Уменьшение размера арендной платы
Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.
Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон. При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.
Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:
— если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,
— если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,
— если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,
— если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;
Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ
На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.
Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).
Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.
Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей
Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е. от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения. По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.
В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.
Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить. Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст. 401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.
В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».
Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»