закончился договор управления мкд что делать
Муниципалитет не обязан подыскивать для МКД «новую» УК сразу после того, как истек договор управления с прежней
 |
| jamesteohart / Depositphotos.com |
УК, желающая «избавиться» от управляемого дома после истечения срока договора управления, проиграла дело об обязании органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору новой УК для своего «бывшего» дома.
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Поэтому о пролонгации договора управления не могло быть и речи. За два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УК уведомила муниципалитет о том, что дом останется без управления, намерений о его продлении УК не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или ОСС в тех же целях. А через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) уже подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести таковой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.
Однако суды встали на сторону органа местного самоуправления:
Верховный Суд РФ согласился с этим и отказал УК в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358).
Прекращение договора управления в связи с истечением срока действия
Срок договора управления МКД истек. УК в соответствии с условиями договора уведомила собственников помещений о том, что не будет пролонгировать договор. Кто должен управлять домом до момента когда придет новая УК? Коммунальные ресурсы (ГВС, ХВС, отопление и элетричество) старая УК не поставляла.
Есть только договор на водоотведение и вывоз мусора. как в этом случае взыскивать с жильцов деньги за эти услуги? или можно просто расторгнут эти договоры? Кто будет эти услуги предоставлять до прихода новой УК?
Наталья, добрый день! Фактически будет иметь место непосредственное управление мкд. При этом, при такой ситуации (отсутствии ТСЖ ЖСК) собственники на общем собрании должны были выбрать совет дома
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
при этом, исходя из положений ч. 10 ст. 163 ЖК РФ при прекращении договора управления мкд техническую документацию, ключи и т.д. старая УК, если еще нет новой УК должна передать уполномоченному общим собранием собственников лицу либо любому жильцу мкд
а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Как правильно работать в системе с ДУ с истёкшим сроком действия
Ни в одной инструкции ГИС ЖКХ нет разъяснений, как УО отразить в системе ситуации, если срок договора управления истёк, а новый договор не заключён. Или же он заключён, но с другими условиями, или собственники сменили компанию. При этом отразить эти изменения в системе УО обязана. Читайте, как это правильно сделать.
Срок действия договора зависит от обстоятельств его заключения и составляет от трёх месяцев до пяти лет
Договор управления (ДУ) – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Также договор управления с организацией может заключать застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом до проведения открытого конкурса ОМС или общего собрания (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
УО должна отразить в ГИС ЖКХ истечение срока действия договора, его расторжение или заключение нового
Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Для этого проводится общее собрание собственников помещений в МКД (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12).
Управляющая организация в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения или расторжения договора управления размещает в ГИС ЖКХ сведения о многоквартирных домах, которыми она управляет (ч. ч. 2 и 3 ст. 198 ЖК РФ). Договор управления размещается в системе в течение 7 дней с момента его заключения. Такой же срок отводится на внесение информации о расторжении или прекращении действия ДУ (п. 15 разд. 10 приказа № 74/114/пр).
В инструкциях ГИС ЖКХ нет разъяснений, как расторгнуть ДУ, если срок его действия истёк или подходит к концу
В каждой из вышеперечисленных ситуаций ГЖИ разных регионов давали разные инструкции, как УО отражать такие изменения в системе: например, расторгать договор или оставлять его в статусе «Истёк срок действия». Единого подхода к решению этого вопроса не было.
Служба поддержки ГИС ЖКХ даёт рекомендации по расторжению ДУ в системе, отличные от мнения Минстроя
Когда наши специалисты в первый раз столкнулись с требованиями ГЖИ не расторгать в системе договор управления с истёкшим сроком действия, мы обратились к оператору ГИС ЖКХ для прояснения ситуации. В ответ на обращение от 16.03.2020 № 635906 мы получили инструкцию, как правильно отражать в системе разные ситуации, возникающие при расторжении договора управления.
Ответ службы поддержки ГИС ЖКХ по вопросу расторжения договора управления в системе
Мы начали применять ответ Службы поддержки при размещении информации наших клиентов в ГИС ЖКХ, но одновременно обратились в Минстрой России за разъяснениями этих вопросов. Оказалось, что позиция службы поддержки с мнением ответственного за работу системы ведомства не совпадает.
Минстрой РФ: в зависимости от ситуации УО в системе пролонгирует или расторгает старый договор
Письмо Минстроя РФ от 05.03.2021 № 8510-ДБ/12
Ведомство не разъяснило, что делать, если один ДУ истёк, а собственники выбрали другую управляющую организацию или иной способ управления. Мы рекомендуем УО расторгнуть договор в системе, чтобы новая компания или ТСЖ могли беспрепятственно добавить свой договор управления или Устав.
Изменить срок действия договора управления в ГИС ЖКХ можно в разделе «Объекты управления»
Изменить срок действия или пролонгировать договор правления можно в личном кабинете организации. Выберите в меню раздел «Объекты управления», «Договоры управления»:
Чтобы изменить срок действия договора, перейдите в режим редактирования договора и скорректируйте дату окончания на вкладке «Информация о договоре». Изменение срока действия доступно для договоров в статусе «Проект», «Действующий», «Заблокирован», «Истёк срок действия».
На заметку
Специалисты РосКвартала при размещении информации о договорах управления, по которым истёк срок действия, теперь работают по инструкции Минстроя РФ из письма от 05.03.2021 № 8510-ДБ/12:
Срок договора истёк и новый ДУ собственники ни с вами, ни с другой компанией не заключили? Значит, он действует: пролонгируйте договор в системе на основании его условий.
Собственники заключили с вами новый ДУ с новыми условиями? В ГИС ЖКХ расторгните старый договор и разместите новый независимо от того, истёк срок действия предыдущего ДУ или нет.
Если владельцы помещений в доме выбрали новую УО или создали ТСЖ, кооператив – расторгните в системе свой договор управления, чтобы новая компания или товарищество смогли внести информацию по дому в ГИС ЖКХ.
Если у вас возникли проблемы при заполнении сведений о договоре управления, его пролонгации или расторжении в системе, заполните заявку ниже. Будем рады помочь вам.
УК прекращает управление домом: что делать собственникам
Ситуация: управляющая организация уведомила собственников, что срок действия договора управления истекает, она отказывается от его продления. Часто уведомление сопровождается пояснением, мол размер платы низкий, а собственники его повышать не хотят. Там же может быть указано, что если собственники не проведут собрание и не выберут новую организацию, то к ним придёт управляющая организация, выбранная муниципалитетом.
Собственники часто воспринимают такие уведомления просто как пугалки, поэтому либо ничего не делают, либо пишут бессмысленные жалобы.
Иногда собственники, получив подобные письма, ругаются, что их не уведомили о прекращении договора. Однако эти письма и есть те самые уведомления. Подобными уведомлениями управляющая организация как раз и говорит собственникам, что она хочет уйти от дома.
Правильный порядок действий
Проверяем законность действий управляющей организации
1. Договор управления обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет (ч. ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Срок действия вашего договора можно посмотреть в нем самом. Для этого надо найти свой дом в ГИС ЖКХ, открыть «сведения об объекте жилищного фонда», потом – «Информация об управлении МКД».
Жилищный кодекс предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления, если ни одна из сторон – управляющая компания или собственники – не уведомят о своём желании прекратить договорные отношения.
Найдя срок (обычно в начале или конце договора перед приложениями), проверяем, что он действительно истекает в указанную управляющей организацией дату.
2. Кроме срока действия договора читаем порядок его расторжения и пролонгации (обычно в конце), а также порядок уведомления собственников со стороны управляющей организации (может быть написан где угодно или не написан вовсе).
Здесь смотрим, за сколько месяцев и каким именно образом управляющая организация должна уведомить собственников. Например, часто встречается условие, что за 2 месяца до окончания срока действия управляющая организация размещает уведомление на информационных досках.
Примеры, как могут выглядеть условия:
Если есть существенные нарушения, то возможные варианты действий:
Истечение срока действия договора – одна из наиболее удобных причин для управляющей организации, чтобы уйти от дома с невыгодным для неё размером платы, поэтому в её интересах соблюсти обычно несложный порядок уведомления. Поэтому тут существенные нарушения найти трудно.
Если порядок и срок уведомления в целом соблюден, то у собственников остаётся несколько вариантов действий:
1. Найти другую управляющую организацию, договориться об условиях договора управления, размере платы, провести общее собрание, утвердить условия договора управления, заключить его.
2. На общем собрании собственников изменить способ управления домом и создать ТСЖ, если в доме есть активные собственники, готовые возглавить товарищество.
3. Ждать управляющую организацию от органа местного самоуправления – назначенную в качестве «временной» или выбранную по конкурсу.
4. Если старая управляющая организация устраивает и с ней расставаться не хочется, то запросить у неё предложения по новому размеру платы и утвердить его на общем собрании.
Закончился договор управления мкд что делать
Жилищные отношения между собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) и управляющего по организации управления данного МКД не всегда являются двусторонними. Действующим законодательством также предусмотрены обязанности муниципалитета «в помощь» собственникам жилья.
Безусловно, и данные отношения не обходятся без судебных разбирательств. Спорные моменты с участием ОМСУ рассматриваются различными судебными инстанциями РФ.
Так, Арбитражный суд Калининградской области рассматривал дело по иску управляющего МКД – ООО «ЖЭУ № 12Ц» к Администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным бездействия Администрации, связанного с не проведением процедур по отбору, назначении управляющей организации для приема общего имущества и технической документации на МКД; обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу провести отбор управляющей организации и передачу ей от ООО «ЖЭУ 12Ц» (далее – УО) общего имущества и техническую документацию на МКД.
Не желая пролонгировать договор управления, за два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УО уведомила муниципалитет о том, что МКД останется без управления, намерений о его продлении УО не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или общее собрание собственников для тех же целей. Уже через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) УО подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести такой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.
АС Калининградской области решением от 19 ноября 2019 года по делу № А21-6026/2019 в основной части требований УО отказал по следующим доводам:
«…В силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и управляющей организации и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.
Собственники МКД по ул.Пугачева, 11 избрали способ управления домом управляющей компанией, более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с ООО «ЖЭУ 12Ц».
С 01.12.2016 г. ООО «ЖЭУ № 12Ц» в одностороннем порядке расторгло договор управления и прекратило выставлять счета за содержание жилья. Однако данные действия по иску собственником МКД признаны незаконными решением Центрального районного суда г.Калининграда по делу № 2-2036/2017 от 11.12.17г. На Общество возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления.
МКД по ул.Пугачева,11 исключен из реестра обслуживаемых заявителем домов по его заявлению только 05.11.19 года на основании приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № ЖК-5730/пр….».
Встали на сторону ОМСУ и другие суды вышестоящих инстанций на следующих основаниях:
обязанность по выбору УО для управления МКД возложена на ОМСУ положениями статьи 161 ЖК РФ. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности и способ отбора УО (по открытому конкурсу), а также сроки исполнения установленной обязанности;
судами приведены положения части 4 статьи 161 ЖК РФ по проведению открытого конкурса;
из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность ОМСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, суд в данных отношениях указал на приоритет решения собственников помещений МКД;
кроме того, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, в соответствии с которыми конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
при этом указанные Правила, с учетом решения ВС РФ от 10.08.2009 года № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УО в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
в силу вышеприведенных положений законодательства именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УО, именно на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, ОМСУ может провести конкурс по отбору УО;
в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в 2014 году избрали способ управления домом управляющей организацией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и УО;
в частности, к моменту обращения УО в суд последняя, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции;
уведомление о прекращении управления МКД в связи с истечением срока действия договора направлено собственникам только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
результате, у суда отсутствуют основания считать не проведение ОМСУ конкурса по отбору УО незаконным бездействием.
Верховный Суд РФ согласился с данными доводами и Определением от 05 августа 2020 № ЭС20-10358 года отказал УО в пересмотре дела.
Комментарии
Жилищные отношения между собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) и управляющего по организации управления данного МКД не всегда являются двусторонними.
Логика судов понятна, т.к. у УК был договор с собственниками помещений и, они должны были в связи с истечением срока договора управления, принять решение о выборе иной УК (или изменении способа управления МКД), а в случае не принятия собственниками помещений такого решения, только тогда должны подключаться ОМС и, объявлять конкурс по выбору новой УК.
должны были в связи с истечением срока договора управления, принять решение о выборе иной УК
Согласен, на практике получается это так
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация