залог при рефинансировании ипотеки
Как рефинансировать ипотеку
И сэкономить 2 700 000 рублей
В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.
За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.
Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.
При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку
Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев можно будет платить меньше.
Найти подходящий банк
У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.
Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.
Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.
Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2- НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.
Подать заявку
Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.
Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.
В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.
Банк попросил прислать копии документов для проверки:
Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.
Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.
Собрать документы на недвижимость
Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.
Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.
Чтобы доказать ценность квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которую посоветовал банк. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 рублей. Отчет готовили два дня.
Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:
Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.
Выкупить квартиру у старого банка
Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.
Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу выкупить у них квартиру, и уточнила свою задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.
Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.
Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.
Снять и наложить обременение
При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.
Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.
Как изменились условия по кредиту
Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году
В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.
Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня. Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.
Что это значит
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.
Пример рефинансирования
В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.
При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Что нужно учитывать
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
После одобрения кредита также потребуются:
Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.
Причины возможного отказа
Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.
Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать
По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.
Бум рефинансирования
Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.
Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.
Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.
Как рефинансировать кредит, выданный под залог недвижимости
Чем отличается от ипотеки и какие есть особенности
В марте 2020 года я рефинансировал кредит, который взял под залог загородного дома.
В предыдущей статье я описывал свою эпопею: как взял потребительские кредиты на строительство, построил дом и рефинансировал все это кредитом под залог построенного дома. Тогда ставка составила 13,5% годовых.
Сейчас ставки по таким кредитам ниже — от 8% годовых, и я решил, что пора снова рефинансироваться. В статье расскажу, сколько сэкономил, с какими сложностями столкнулся и как их преодолел.
Разбираемся с теорией
Ипотечный кредит и кредит под залог недвижимости — это разные вещи, но их объединяет одно: ипотека. Часто люди считают, что ипотека — то же самое, что ипотечный кредит, и из-за этого моя история растянулась на месяц. На самом деле ипотека — это сам факт того, что вы передаете в залог банку недвижимость, снижая риски невозврата.
Итак, и ипотечный кредит, и кредит под залог недвижимости обеспечены ипотекой — залогом недвижимости. Главное различие — цель кредита. Ипотечный кредит оформляется на покупку строящейся или готовой недвижимости, которая сразу же уходит в залог банку: квартиры, таунхауса или загородного дома. То есть самих денег вы не видите: они сразу уходят продавцу, а у вас появляется недвижимость с обременением.
А кредит под залог недвижимости — потребительский: вы закладываете банку недвижимость, которая уже у вас в собственности, а за это получаете наличные, которые можете потратить на что угодно.
После завершения строительства у меня осталось два кредита: обычный потребительский и под залог недвижимости. По второму кредиту кроме кредитного договора еще был договор ипотеки. Я хотел снизить ставку и рефинансировать оба кредита одним новым под залог недвижимости.
Говоря сложным банковским языком, мне требовалось рефинансирование залогового потребительского кредита с ипотекой и обычного потребительского новым потребительским кредитом с ипотекой. Это ипотека, потребительский кредит и рефинансирование одновременно.
Здесь и начались проблемы. Иногда сотрудники банков тоже путают понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Когда я звонил в банк и уточнял условия кредитов под залог, операторы слышали слово «ипотека», считали, что у меня ипотечный кредит, и сообщали условия совершенно другого продукта. А когда я приходил в банк с документами, оказывалось, что меня ввели в заблуждение. Но были и другие сложности.
Почему сложно рефинансировать залоговый кредит
Во-первых, рефинансирование ипотеки — это оформление еще одной ипотеки, только сложнее. Кроме документов заемщика — копии трудовой, справки о доходах — нужны документы на объект недвижимости: правоустанавливающие документы, отчет об оценке, справка о зарегистрированных лицах и прочее, что может запросить банк.
Когда предмет залога — загородный дом, банк также берет в залог участок, на котором стоит дом. С точки зрения государственных органов, например Росреестра, дом и участок — это два разных объекта, поэтому документы и выписки нужны и на дом, и на участок.
Во-вторых, не все банки готовы брать в залог загородную недвижимость. Считается, что она хуже продается, поэтому банки предпочитают квартиры.
Также на загородную недвижимость выше залоговый дисконт — это скидка, уценка, которую закладывает банк на издержки при продаже объекта недвижимости. Если взять кредит под залог и перестать платить, банк заберет недвижимость и выставит на продажу. Чтобы банк быстрее получил деньги, стоимость должна быть ниже рыночной. Все эти убытки банка должен покрыть залоговый дисконт.
Залоговый дисконт для квартир обычно составляет 20—30% — в кредит дадут до 70—80% оценочной стоимости квартиры. Для загородных домов дисконт доходит до 50% — то есть чаще всего заемщик получит не более половины стоимости дома с участком.
В-третьих, объект уже находится под залогом — для банков это проблема. Если кредит ипотечный, то есть выдан на покупку или строительство жилья, — это ипотека в силу закона. Такую ипотеку регистрируют в момент оформления прав нового собственника. Исключение — ипотека на строительство дома: ее регистрируют после завершения строительства и оформления дома. Важно, что заявление на регистрацию ипотеки в силу закона банк может подать без собственника.
Но если в залог банку оставляют уже имеющуюся собственность, чтобы выдать деньги под залог этой недвижимости, — это ипотека в силу договора. Такую ипотеку собственник и представитель банка могут зарегистрировать только вместе.
Когда я оформлял первый кредит под залог недвижимости, сначала подписал с банком договор ипотеки. Затем мы с представителем банка подали документы через МФЦ на наложение обременения — оформили залог. И только после получения документов из Росреестра о регистрации ипотеки я смог забрать деньги.
При рефинансировании залогового кредита банк не может сразу заключить договор ипотеки, потому что объект все еще под залогом. Нужно выдать деньги, чтобы закрыть рефинансируемый кредит, снять обременение первого банка — и только потом можно зарегистрировать новое обременение. Это первый риск для банка в подобных сделках.
Когда кредит погашен и первый банк снял обременение, собственник с представителем второго банка должны вместе подать заявление на регистрацию нового обременения уже в пользу нового банка — это второй риск: банк уже выдал крупную сумму под низкий процент, а залог еще не оформлен. Чтобы стимулировать собственника, не бегать за ним и компенсировать возможные риски, банк повышает ставку по кредиту до момента регистрации ипотеки. Пока недвижимость не перешла в залог новому банку, ставка по кредиту будет чуть выше оговоренной.
Какие есть варианты
Большинство банков не хотят рисковать, поэтому не проводят сделки по рефинансированию потребительских кредитов с перезалогом недвижимости. Поэтому я на всякий случай решил поискать другие варианты.
Закрыть залоговый кредит на свои деньги и взять новый. Из-за обременения нельзя взять новый кредит под залог той же недвижимости. Но можно занять деньги, закрыть кредит, снять обременение и взять новый кредит под залог.
Многие банки готовы взять в залог недвижимость без обременения, но все равно это рискованный вариант. У родственников сложно найти несколько миллионов взаймы, а услугами частных инвесторов и компаний по перезалогу пользоваться не хочется: это невыгодно из-за высоких ставок, есть риск быть обманутым. Даже если найти деньги, нет гарантии, что новый кредит под залог одобрят. Есть и еще один минус: ставка у нового кредита будет на 1—2 процентных пункта выше, чем если его оформить как рефинансирование.
Я не хотел так рисковать и занимать крупную сумму. От этого варианта я сразу отказался.
Мой общий долг был меньше 5 млн рублей — мне такой кредит подходил. Но ежемесячный платеж получался в 2—3 раза больше из-за высокой ставки и малого срока.
Рефинансировать залоговый кредит через банк — наиболее выгодный, наименее рискованный, но самый трудоемкий вариант. Для банков это как ипотека на ипотеку: когда собственник хочет продать свою ипотечную квартиру, а покупатель берет на покупку свою ипотеку. Только в моем случае меняется банк, а не собственник. Если вы тоже задумались об этом варианте, посчитайте, сколько вы сэкономите, если рефинансируете ипотеку под более низкий процент:
У залоговых кредитов ставка меньше, чем у потребительских, а при рефинансировании ее еще снижают. С учетом потери времени и сопутствующих затрат на страхование и оценку есть смысл рефинансироваться, если ставка уменьшится хотя бы на один процентный пункт.
Мне хотелось максимально снизить ставку — с 13,5 хотя бы до 11% — и одновременно рефинансировать оставшийся беззалоговый потребительский кредит. Я сфокусировался на этом варианте, и вот что у меня получилось.
Сначала я написал заявление в банк, который обслуживал мой текущий кредит, и предложил им снизить процентную ставку.
Перед тем как писать заявление, я посмотрел актуальные тарифы на рефинансирование под залог на сайте банка. Оказалось, текущая ставка по аналогичному продукту стала на 2,5 процентного пункта ниже. Еще я знал, что ЦБ за два года снизил ключевую ставку, а в моей кредитной истории не появилось просрочек. Все это я указал в заявлении, которое отнес в банк.
Менеджер предупредил, что политика банка — не снижать ставки, но я все же отдал заявление. Через пару дней мне позвонили и сказали, что банк оставляет мне текущую ставку, а на почту прислали официальный ответ. Причины такого решения банк в ответе не указал — значит, такая кредитная политика.
Не всегда банки так категоричны
Мой знакомый тоже хотел снизить ставку по ипотечному кредиту. Когда он пришел писать заявление, в банке сказали, что так не делают. Тогда он пошел в другой банк, получил одобрение на рефинансирование и вернулся в свой банк за справкой об остатке задолженности.
В этот момент банк знакомого спохватился, согласился принять заявление и снизил ставку.
Если снизить ставку не получилось, нужно найти банк, готовый рефинансировать залоговый кредит. Я открыл список банков на портале «Банки-ру» и стал проверять тарифы на их сайтах, начав с наиболее крупных и известных.
Я открывал все сайты с включенным в браузере режимом инкогнито, чтобы потом в поисковых системах и на страницах других сайтов не получать рекламные предложения от этих банков.
Большинство крупных банков не предлагают кредиты под залог — только ипотечные кредиты на квартиры. Следующие несколько банков выдавали кредиты только под залог квартир, но не работали с загородной недвижимостью. Это не всегда понятно с первого взгляда на сайт, нужно проверять условия.
Страницы с тарифами и условиями обычно назывались «Кредит под залог недвижимости» или «Рефинансирование ипотеки». Иногда уже из заголовка страницы становилось понятно, что условия мне не подходят: предложения «Кредит под залог квартиры» я сразу закрывал.
В середине списка я нашел банки, готовые взять в залог загородный дом. Банк указывал допустимые виды недвижимости в верхней части страницы с кредитным предложением или в одном из прикрепленных документов с подробными условиями.
Но мне нужен был не просто кредит под залог, а рефинансирование такого кредита. Если в условиях указано требование отсутствия текущих обременений, значит, банк не готов рефинансировать такой кредит.
Некоторые банки требуют, чтобы в договоре на рефинансируемый кредит целью значилась покупка, строительство или ремонт жилья, — то есть рефинансируют только ипотечные кредиты. Такие банки мне тоже не подходили, потому что официально мой кредит был выдан на потребительские цели.
Страницы с подходящими предложениями содержали ответы на все вопросы: кредит выдавался на рефинансирование, допускалось погашение сразу нескольких кредитов и возможность залога загородного дома, иногда предлагали дополнительно взять наличные.
Если банк готов выдать деньги на рефинансирование до наложения обременения, скорее всего, в условиях будет указана надбавка к ставке до момента регистрации ипотеки или две ставки: повышенная и финальная.
В отличие от потребительских кредитов, где риски банка сильно зависят от надежности заемщика, для обеспеченных ипотекой кредитов чаще указывают фиксированную ставку, без предлога «от», — например 9,5%. Если кредит одобрят, ставка будет именно такой. Поэтому сравнивать тарифы разных банков просто.
Бывают скидки и надбавки к процентным ставкам. Например, скидку могут дать, если вы зарплатный клиент банка или подадите заявку и все документы через сайт. Надбавку можно получить за отказ от страхования, если работаете как ИП или хотите дополнительно получить наличные.
Каждый банк работает со своими страховыми компаниями и предъявляет индивидуальные требования к договору страхования. Чаще всего просят застраховать три риска: залоговое имущество, жизнь заемщика и титул — риск потери права собственности.
Имущество страховать обязательно по закону, от страхования жизни можно отказаться с надбавкой к ставке, а титульного страхования некоторые банки не требуют. Количество страхуемых рисков влияет на размер страховой премии — перед отправкой кредитной заявки попросите менеджера страховой компании рассчитать стоимость страховки и выберите оптимальный вариант.
Я выбрал не очень крупный банк, у которого всего четыре отделения в Москве. Его предложение было лучше других: всего 8,25% годовых. Вместе с надбавкой за то, что я рефинансирую дополнительно еще потребкредит, получилось 8,9% — это самая низкая ставка на рефинансирование залоговых кредитов, которую я нашел. До регистрации ипотеки банк увеличивает ставку до 10,9%. Когда дом с участком попадут в залог, со следующего календарного месяца ставку снижают до 8,9%.
Залоговый дисконт был всего 20%. Кредит на 80% от оценки загородной недвижимости банки дают редко, я не хотел упускать такую возможность. На всякий случай я уточнил в колцентре список документов — и направился в отделение.
Я еще раз уточнил, что мой договор ипотеки заключен вместе с потребительским кредитом, а не ипотечным. И тут в очередной раз началась путаница. Менеджер предложил мне заполнить заявление на рефинансирование потребительского кредита, а не ипотеки. Я возразил, что максимальная сумма потребкредита значительно меньше, но меня убедили, что бланки верные. Я начал догадываться, что и этот сотрудник путает ипотеку с ипотечным кредитом, но все же доверился ему.
Мое чутье меня не подвело. Через три дня мне позвонил менеджер и сообщил, что у меня потребкредит, а не ипотечный, поэтому банк не может рассмотреть мою заявку. Я попытался объяснить сотруднику, что в условиях банка разрешено рефинансировать такие кредиты, если есть договор ипотеки. Но собеседник даже не попытался услышать мои доводы, а только ссылался на заключение юристов банка.
Терять такую выгодную ставку не хотелось. Я понимал, что сотрудник ошибся, но не стал ругаться и писать гневные отзывы на форумах и в соцсетях. Вместо этого я отправился в другой офис банка, где мне удалось пообщаться со старшим менеджером по ипотеке. Объяснив ситуацию еще раз, я сослался на условия банка с сайта. Ошибки не было, предложение банка оказалось актуальным, и мы отправили новую заявку. Через два дня я получил смс с одобрением и приступил к подготовке документов на недвижимость. Банк даже включил в одобренную сумму начисленные на момент одобрения проценты с запасом.
Внимательно читайте условия, чтобы не платить лишнего
Из-за некомпетентности менеджера я чуть не лишился выгодной ставки. Человеческий фактор исключать нельзя. Чтобы снизить вероятность ошибки, рекомендую самостоятельно изучать условия и быть готовым доказать свою правоту, а не слепо верить сотруднику.
Если бы я пошел в другой банк, пришлось бы платить на 130 тысяч больше каждый год.
Для получения кредита мне нужно было провести оценку дома с участком. Я связался с рекомендованной банком оценочной компанией, оплатил счет, и через день оценщик уже фотографировал мой дом. Еще через пару дней отчет был готов — и опять начались проблемы.
Как и во время прошлой сделки с ипотекой, залоговый отдел банка не принял отчет оценочной компании и снизил стоимость недвижимости. Я удивился: ведь оценщика предложил сам банк, а теперь не доверяет ему. Теперь стоимости недвижимости, даже с выгодным дисконтом 20%, не хватало для рефинансирования всех кредитов. Мне предложили исключить потребительский кредит из рефинансирования или погасить часть досрочно из моих средств и вернуться с новой справкой об остатке.
Сумма была существенная, и мне не хотелось тратить резерв из-за требования банка. Моей целью было объединить все кредиты в один с низкой ставкой, поэтому я выбрал третий вариант: попросил менеджера пойти навстречу и попробовать согласовать оценочную стоимость из отчета. В прошлый раз у меня не получилось и пришлось рефинансировать оставшуюся часть отдельным кредитом, повторять такой опыт не хотелось. Но, к счастью, на этот раз все получилось, банк согласился пересмотреть оценку. Я думаю, здесь сыграло роль мое общение с сотрудниками. Я не требовал, не ругался, а вежливо просил рассмотреть другие варианты.
После подписания деньги отправили на счета двух банков, в которых были оформлены кредиты. Через приложения я отправил заявки на полное досрочное погашение в оба банка. На следующий день кредиты закрыли, я заказал справки об отсутствии задолженности и попросил банк снять обременение.
Новый банк назначил мне ставку 10,9% — и снизит ее до 8,9%, когда недвижимость будет у него в залоге. Чтобы зарегистрировать ипотеку в пользу нового банка, сначала нужно дождаться снятия предыдущего залога, получить выписку об отсутствии обременения и представить ее в банк. После этого можно с представителем банка подавать документы на регистрацию новой ипотеки.
Первый банк снял обременение через неделю после погашения кредита, но в этот момент начались связанные с коронавирусом ограничения, поэтому я не могу получить новую выписку. МФЦ работают только на выдачу документов, а в Росреестр можно записаться только на июнь. Я планировал снизить ставку в марте-апреле, но сейчас работаю на удаленке и не посещаю людные места. Веду переговоры с банком, чтобы после карантина, когда залог будет оформлен, проценты за апрель и май пересчитали. Но даже повышенная ставка выгоднее той, что была у меня до рефинансирования.
Что в итоге
Я объединил кредиты и снизил ставку по залоговому кредиту на 4,6 процентного пункта. Когда банк установит ставку 8,9%, я буду экономить на процентах больше 200 тысяч в год — все затраты на оценку и страховку отобьются в первые два месяца.
В комментариях к статье про строительство дома в кредит некоторые читатели посчитали, что мы с супругой «загнали себя в кабалу» и не сможем комфортно жить с такой кредитной нагрузкой. Они ошибались: за два года мы не допустили ни одной просрочки, купили мебель в дом и съездили отдохнуть — успели как раз до пандемии. Другие предлагали «подождать и подкопить» — этот сценарий тоже оказался бы убыточным: с нынешним курсом евро коммуникации в доме обошлись бы на 200—300 тысяч рублей дороже, а арендные платежи за квартиру не позволили бы накопить даже на половину дома.
Время показало, что два года назад мы сделали правильный выбор и даже сэкономили, построив дом в кредит. Сейчас сумма процентов стала меньше арендной платы за квартиру. Мы не пожалели о переезде за город и спокойны за наш финансовый план.