залогодатель может создать сколько ипотечных кредитов
Правила ипотеки: нюансы, права и обязанности заемщиков
В ипотеку можно взять не только квартиру, но и земельный участок. А семьям с детьми положен льготный процент. Как воспользоваться этой программой и многое другое, читайте в нашей статье.
Содержание
Для многих россиян ипотека – единственная возможность обзавестись собственным жильем. Что такое ипотечный кредит, знают все, но далеко не каждому известно, какими реально правами обладают заемщики. Могут ли они ремонтировать квартиру или продавать ее? Что будет, если исчезнет возможность платить по кредиту? Только ли квартиру можно взять в ипотеку? На эти и другие вопросы отвечаем в данной статье.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
Ипотечная сфера регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Если вы хотите досконально изучить правила ипотеки, информация содержится именно в нем.
Вот ключевые моменты, которые постулируются этим законом:
Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?
Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.
Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.
Особенности ипотеки с земельными участками
Ипотека на земельный участок предполагает, что предметом залога становится не недвижимость, а земля. Важно понимать, что любые договоры в данном случае распространяются на земельный участок. Если у заемщика есть необходимость возводить на участке недвижимость с привлечением ипотечных средств, это должен быть отдельный кредит с независимым графиком платежей, отдельными условиями.
В ипотеку можно оформить участки под строительство жилого дома, садового дома, для организации личного хозяйства. У каждого банка свои требования, которым должны удовлетворять земельные участки, под которые дадут кредит. Так, например, банки могут требовать, чтобы участки имели установленные границы, не находились в природоохранной и резервной зонах, имели рядом коммуникации. Могут быть ограничения по размеру и так далее. Все конкретные правила оформления ипотеки на земельные участки нужно узнавать в банке, в котором предполагается оформление кредита.
Какие документы нужны для ипотеки
Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:
Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.
Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:
Продажа заложенной недвижимости
Квартиру, которая обременена ипотекой, можно продавать, но при соблюдении определенных условий. Покупатель должен быть осведомлен об обременении и готов либо переоформить ипотеку в том же банке, либо погасить кредит досрочно. Банк должен быть осведомлен о том, что квартиру планируют продавать, он имеет право проверить платежеспособность покупателя и принять решение, будет ли на него оформлена ипотека.
Право собственности на квартиру в ипотеке имеет ряд особенностей, а после погашения кредита продавать квартиру можно точно так же, как любую иную недвижимость, находящуюся в собственности.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Залогодатель может создать сколько ипотечных кредитов
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика
Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.
Закладная на квартиру — что это
Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.
«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».
Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.
«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».
«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.
Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.
Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:
Скачать форму заявления можно здесь.
Как оформить закладную на квартиру
Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись. Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.
Документы для оформления закладной
Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.
Как проходит регистрация закладной на квартиру
Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Что делать с закладной после погашения ипотеки
Есть два пути развития событий.
Как проверить, что залог аннулирован
На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.
Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.
Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.
Содержание
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Требования банков к созаемщикам
Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.
Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.
Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».
Поручитель и созаемщик
Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.
Права созаемщика
Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).
5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.
Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости. Последняя действующая редакция
С момента начала приватизации в России и появления рынка недвижимости в 90-е годы сфера ипотеки не была отрегулирована законодательно. ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят и вступил в силу в 1998 году.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.
Основные положения. В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), земельные участки, имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.
Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной. Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.
Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.
Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.
Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.
Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.
Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.
Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.
Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.
Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.
Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.
Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.
Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества – порядок его продажи открытых торгах.
По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды жилого помещения в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки. Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.
Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом «Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.
Льготные категории граждан
В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.
К льготной категории также относятся медики и работники сферы образования и науки.
Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.
ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.
Какие документы нужны для ипотеки
Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.
Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.
Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).
Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.
Последние изменения в законе
В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать владельцу в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.
С полным текстом статей и формулировками, которые содержит последняя редакция, вы можете ознакомиться на consultant.ru.
В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.
Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.
Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.
Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.
Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»
Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.
Плюсы ФЗ 102
Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.
Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.
В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.
Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по специальным ипотечным программам.
Минусы закона «Об ипотеке»
Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).
Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.
Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.
Заключение
Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».
В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.
На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.
Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.
В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.