замена стороны в договоре аренды земельного участка при смене собственника
Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды
Изменение сторон в договоре аренды
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).
Внимание
Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
Факт замены стороны в договоре может быть зафиксирован в дополнительном соглашении к договору. При этом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение к нему (ст. 164 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ГК РФ допускает перемену лиц на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Ликвидация юридического лица (арендатора или арендодателя) в соответствии со ст. 61 ГК РФ влечет за собой прекращение договора аренды (ст. 419 ГК РФ). Напротив, при реорганизации юридического лица, в силу универсального правопреемства (ст.ст. 58, 387 ГК РФ) договор аренды действие прекращать не должен.
Как внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в Москве
1. В каких случаях потребуется внесение изменений в договор аренды?
Вам понадобится внести изменение в договор аренды земельного участка в рамках госуслуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в случае, если вы арендуете землю у города и если:
Обратите внимание, что в данном случае изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством или реконструкцией и эксплуатацией объекта капстроительства, либо же в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством или реконструкцией, но только в случае, если строительство или реконструкция завершены.
2. Кто может обратиться за изменением договора аренды?
Изменения в договор аренды вносятся путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Для его получения нужно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы за госуслугой «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве».
Обратиться за ней могут арендаторы земельных участков, принадлежащих городу, и участков, собственность на которые не разграничена, а также собственники зданий, сооружений и помещений, находящихся на этом участке. Это могут быть физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также их представители.
3. Куда обращаться за изменением договора аренды и какие документы для этого понадобятся?
Для внесения изменений в договор аренды необходимо подать заявление в электронном виде с помощью личного кабинета. Подробнее о том, как пользоваться личным кабинетом на mos.ru для юридического лица, вы можете прочитать в инструкции.
Вам понадобятся следующие документы:
Другие документы, имеющиеся в вашем распоряжении и подтверждающие право на внесение изменений в договор аренды, в том числе при обращении за установлением льготной ставки арендной платы, можно представить по собственной инициативе.
4. Как долго будут рассматривать заявление и в каком виде можно получить результат?
Время оформления дополнительного соглашения — 25 рабочих дней. Срок начинает идти со дня, следующего за регистрацией поданного заявления. Обратите внимание, что в этот срок не включаются дни, на которые приостанавливается предоставление этой государственной услуги.
Результат предоставления государственной услуги будет направлен в форме электронного документа в личный кабинет заявителя на портале mos.ru.
Для подписания дополнительного соглашения в виде электронного документа заявитель должен обладать электронной подписью. Подробную информацию об электронной подписи можно получить из нашей инструкции.
5. Какие проблемы могут возникнуть при попытке внести изменения в договор аренды и как их избежать?
Есть несколько распространенных причин, по которым Департамент городского имущества отказывает во внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Вам откажут, если вы подали заявление на оказание услуги в электронном виде от юридического лица из личного кабинета физического лица. Да, физические лица тоже могут получить такую услугу, но только в случае, если арендатором выступает это самое физическое лицо. Вам же необходимо подать запрос от юридического лица, имеющего право на подачу заявления;
Вам откажут, если вы не указали все кадастровые номера зданий и помещений в них, принадлежащих вам как заявителю. При подаче запроса необходимо указать все кадастровые номера зданий и помещений в них, принадлежащих заявителю.
Вам откажут, если вы не представили согласие залогодержателя на внесение изменений в договор аренды в случае, когда земельный участок находится в залоге по договору ипотеки. В таком случае вам обязательно нужно представить согласие банка на такую операцию.
И конечно же, вам откажут, если у вас истек срок действия договора аренды. В таком случае внести изменения в истекший договор уже нельзя, необходимо заключить новый договор аренды участка, обратившись за соответствующей услугой. А если к тому же и границы земельного участка еще не соответствуют действующему законодательству (то есть они не уточнены, так как не проведено межевание), то до попытки взять в аренду земельный участок, по которому предыдущий договор аренды истек, нужно предварительно согласовать предоставление этого участка.
Изменить договор аренды в части, касающейся площади и границ участка возможно в случае, если ранее такие изменения были внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Справочную информацию о площади земельного участка можно получить онлайн на сайте Росреестра.
Изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды возможно при условии соответствия запрашиваемой цели со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и правилах землепользования и застройки, в противном случае внести изменения будет нельзя. С правилами землепользования и застройки можно ознакомиться здесь.
Также важно помнить, что при смене собственника зданий или помещений в них запрос на смену должен поступать от текущего собственника, иначе вы получите отказ.
В случае если земельно-правовые отношения ранее не оформлялись собственниками зданий или помещений в них, то текущему собственнику необходимо обратиться за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».
В случае если земельный участок принадлежит городу, но при этом находится за пределами Москвы, необходимо обратиться в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества или в электронную приемную Департамента городского имущества на портале mos.ru.
В случае если нужно внести изменения в договор аренды земельного участка, который предоставлен для строительства или реконструкции объектов капстроительства, но строительство еще не завершено, нужно не подавать заявление на услугу, а обратиться в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества или в электронную приемную Департамента городского имущества на портале mos.ru.
Вопрос внесения изменения в договор на размещение некапитального объекта не рассматривается в рамках госуслуги по выдаче дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в Москве. Заключить договор на размещение некапитального объекта можно, воспользовавшись этой услугой.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Судебная практика по статье 617 ГК РФ
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.
Исходя из изложенных норм, общество указывает на наличие у Управления Росреестра обязанности по внесению в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 424, 452, 606, 614, 617, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», и исходили из того, что поскольку Общество (арендатор) своими конклюдентными действиями по внесению на протяжении нескольких лет до прекращения договора аренды арендной платы за пользование нежилым помещением в размере, указанном в дополнительном соглашении к договору аренды, фактически согласовало изменение арендной платы, спорная денежная сумма не может быть признана неосновательным обогащением ответчиков.
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Департамента, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовался статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 450, 453, 610, 617, 621, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 21, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из следующего: односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка, заключенного с Умаровым Р.Н., был направлен последнему по истечении десяти месяцев с момента смерти гражданина; доказательства отсутствия наследников арендатора, равно как и направления им соответствующего уведомления об отказе от договора аренды данного земельного участка заявителем не представлены; поскольку Департамент с заявлением на регистрацию прекращения права аренды не представил все необходимые документы, у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка по спорному договору.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 195, 196, 200, 301, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 06.07.1999 N 191-КЗ «О порядке передачи объектов государственной собственности Краснодарского края в муниципальную собственность и приема объектов муниципальной собственности в государственную собственность Краснодарского края», разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2016 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А45-28607/2017.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 12, 304, 606, 610, 617, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 12, 166, 167, 168, 246, 307, 333, 421, 431, 610, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 31 и 32 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пунктах 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришли к выводу об обоснованности первоначального иска в части взыскания с предпринимателя 756 845 руб. 81 коп. долга и 105 381 руб. 55 коп. пеней и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования.
ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора
Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.
Спор из-за аренды земельного участка
ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г. общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г. администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.
После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад. В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г. обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.
13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов. Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.
ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.
8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г. в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г., то есть для завершения строительства объектов.
Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.
Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.
Что сказал Верховный Суд
Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).
ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.
Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г. «Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.
«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд. В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.
Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.
Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г. случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.
«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.
При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.
Эксперты «АГ» оценили выводы Суда
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).
«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов. Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.
Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.
По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.