замена юридического лица в договоре аренды
Как передать права по договору другому лицу
Предприниматель может уступать свои права по договору. К примеру, продать дебиторку за товар скупщику долгов — и там разберутся с покупателем. Или перевести аренду с одной своей фирмы на другую — тогда офис займёт новый арендатор. Скажем больше: права, которые появились не из договора, тоже можно уступить. Например, отдать более подкованному партнёру требование к соседу оплатить ремонт офиса после затопления.
Такую штуку закон называет переменой лиц в обязательстве. Чтобы её провернуть, подписывают специальный договор. И здесь целое море нюансов, в которые надо вникнуть.
Как по закону передают права и какие договоры подписывают
Любое обязательство устроено так. Есть должник — лицо, которое обязано, и кредитор — лицо, которому должны.
Договор — это взаимное обязательство. Тут каждая сторона одновременно и должник, и кредитор.
Покупатель и продавец заключили договор поставки планшетов. Продавец — это должник с обязанностью привезти в магазин планшеты и кредитор с правом на оплату товара. Покупатель — должник с обязанностью оплатить товар и кредитор с правом получить планшеты.
Бывают обязательства, которые появились не из договора. Самый жизненный пример — это право на возмещение вреда. Тут тоже есть должник и кредитор — но они не меняются местами, как ни крути.
Клиент в магазине случайно разбил витрину. Теперь он должен деньги. Клиент здесь должник с обязанностью заплатить. Владелец магазина — кредитор с правом на оплату в счёт возмещения вреда.
Есть три вида перехода прав в обязательствах. Какой выбрать — зависит от задачи предпринимателя.
Ещё есть случаи, когда обязательство переходит к новому лицу само собой:
— При реорганизации юрлица: два ООО объединились в одну фирму, и к новой перешли все клиентские договоры и долги старых.
— Поручитель закрыл долг. Теперь должник обязан ему, а не банку.
— Страховая выплатила возмещение за ущерб. В этом случае к ней переходит право требования к виновнику ущерба. Это называется суброгацией.
— Человек умер, не успев отдать кредиты. Родственники, которым перешло наследство, обязаны погасить долг банку за умершего.
Когда права нельзя уступать
Продать долг или сменить сторону в договоре можно не всегда. Есть полные запреты, а иногда — условия и риски.
Личность кредитора
Нельзя уступать права, которые связаны с личностью кредитора. Это права на алименты, пенсии, оплату вреда жизни и здоровью, деньги за моральный вред, штраф на нарушение прав потребителей. Договор на уступку подобных прав — бесполезная бумага. Должник вправе ни копейки не платить новому кредитору.
Бывает, что роль личности кредитора следует из сути договора. К примеру, клининговая компания раз в месяц бесплатно моет пол пенсионеру. Уступить кому-то права на услуги уборки пенсионер не может.
Договор на торгах
Права по договорам, заключённым через аукцион или конкурс, запрещено отдавать кому-то другому. Исключение — права на денежные выплаты. К примеру, нельзя передать партнёру право аренды уличной точки, потому что её получили у администрации через конкурс. Без нового тендера здесь не обойтись. Но можно спокойно уступить права на возврат переплаты арендных платежей.
Дарение между юрлицами
Коммерческие организации уступать друг другу права и долги могут только платно. Иначе это дарение, которое запрещено ст. 575 ГК РФ.
Предприниматель на грани банкротства
Опасно уступать дебиторку, если предприниматель предчувствует крах бизнеса и хочет вывести активы. Если в течение следующего года дойдёт до банкротства, продажу дебиторки по заниженной цене кредиторы могут отменить. Такой вывод активов называется подозрительной сделкой по ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Как оформляют договор уступки права требования
Если договор заверяли у нотариуса или носили в Росреестр, с договором уступки надо сделать то же самое.
По умолчанию для уступки прав кредитора на получение денег не нужно согласие должника. Считается, что должнику неважно, кому переводить деньги. Но иногда в договор включают условие о запрете уступки или обязательном согласии должника. В этом случае уступить право требования денег всё равно можно. Но должник может отменить уступку в суде, если докажет, что кредиторы просто хотели испортить его дела. Например, новый и старый продавцы понимали, что должник, переводя деньги, потеряет на большой комиссии.
Уступать неденежное право требования можно без согласия должника, если это не усложняет его обязанности. К примеру, предприниматель из Москвы хочет отказаться от оплаченных услуг уборки и передать права другу из Подмосковья. Выезд в Подмосковье усложняет услугу клинера — передавать права на нее нельзя. Бывает, договором запрещена уступка неденежного права требования или нужно согласие должника. Это законно и действует без оговорок.
Уступить права можно даже по договору, который предприниматель только планирует заключить.
Цену уступки и порядок оплаты можно прописать любые. От дисконта до твёрдой суммы. Срок — от полной предоплаты до перевода денег по факту получения долга.
Порядок заключения договора уступки примерно такой:
Цедент и цессионарий составляют и подписывают договор уступки. Коммерческие юрлица договариваются по оплате. ИП и физлица могут уступать права даром. Принципиально прописать, какое именно требование передают.
Цедент передаёт, а Цессионарий принимает право требования Цедента к Индивидуальному предпринимателю Иванову Ивану Ивановичу ИНН 590525425555, ОГРНИП 6545645646546, адрес регистрации: г. Саратов, пр. Ленина, д. 1 (далее по тексту — Должник) в размере 100 000 рублей, являющееся задолженностью по Договору поставки товара № 3 от 01.02.2021 года.
Цедент отдаёт цессионарию документы, которые понадобятся, чтобы получить с должника своё. Это договор, акты, накладные, акты сверок, чеки об оплате.
Должнику отправляют уведомление, что исполнять такие-то обязательства теперь следует новому кредитору. Чтобы должник не подозревал подвох, уведомление обычно отправляет цедент. Лучший способ оповестить должника — заказное письмо с уведомлением. До уведомления должник остается обязанным цеденту.
Перед новым кредитором должник не бесправен. Он может возражать, как будто никакой уступки не было. К примеру, отправить новому кредитору претензию по качеству товара и отказаться платить.
Гарантии, что должник заплатит, нет. Кредитор не отвечает за оплату от должника. Но в договоре цессии можно договориться, что кредитор поручается за должника и, в случае чего, отдаст свои деньги.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как оформляют договор перевода долга
Договор перевода долга заключают только с согласия кредитора. Так нужно, чтобы должники не злоупотребляли. Кредитор может попросить доказательства платёжеспособности нового должника и, если всё плохо, отказаться иметь с ним дело. Без согласия кредитора замена должника не работает.
У старого должника могут быть возражения к кредитору. Например, что долг меньше, поскольку в партии поставленных планшетов два оказались с браком. Право на такую претензию по качеству переходит к новому должнику. В итоге кредитор может получить гораздо меньше, чем рассчитывал.
Договор о переводе долга оформляют так:
Кредитор и должники заполняют и подписывают договор. В тексте пишут сумму долга и откуда он взялся.
Первоначальный должник переводит на Нового должника долг перед Кредитором по уплате денег в сумме 100 000 рублей за поставленный товар по Товарно-транспортной накладной № 1 от 05.01.2021 года, согласно Договору на поставку товара от 04.01.2021 года № 3 и Акта сверки взаимных расчётов от 01.09.2021 года.
Старый должник отдаёт новому документы, которые подтверждают долг и его размер: договоры, накладные, акты, платежки.
Новый должник платит кредитору. Если нет — кредитор идёт в суд.
Если должники — предприниматели, после оплаты старый должник компенсирует новому потраченные деньги.
Как оформляют замену стороны в договоре: право требования + долг
Для полной замены стороны в договоре обязательно спрашивают согласие второй стороны. Без этого замена недействительна — в договоре остаётся всё, как было.
Например, у заказчика и исполнителя есть договор на разработку программы и продажу исключительных прав. Пока программу пишут, заказчик решает, что исключительные права лучше оформить на другую его фирму. И заплатить исполнителю со счёта этой фирмы. Чтобы поменять заказчика в договоре на разработку программы, обязательно спрашивают согласие исполнителя.
Замену стороны в договоре оформляют трёхсторонним соглашением. После подписания все права и обязанности по договору получает новая сторона. А ещё — долги, штрафы, претензии, рекламации и любые другие проблемы первоначальной стороны.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Энциклопедия судебной практики. Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (Ст. 617 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(Ст. 617 ГК)
1. Общие вопросы применения ст. 617 ГК РФ
1.1. При реорганизации арендодателя новое юридическое лицо становится арендодателем с момента его регистрации
Суд пришел к правильному выводу о том, что право собственности ООО на нежилое помещение возникло с даты регистрации вновь образованного лица. Таким образом, с указанной даты ООО является арендодателем по спорному договору.
1.2. Положения п. 1 ст. 617 ГК РФ применяются при ликвидации унитарного предприятия (учреждения) и возвращении арендованного имущества его собственнику
Удовлетворяя самостоятельное требование КУГИ о выселении общества из спорных помещений, суды исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В связи с тем, что ФГУК, являвшееся арендодателем спорных помещений, ликвидировано, договор аренды прекращен согласно статье 419 Кодекса. Следовательно, общество занимает нежилые помещения без правовых оснований и подлежит выселению. Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии со статьями 61-63 Кодекса ликвидация юридического лица сопровождается переходом права собственности на имущество этого юридического лица к другим лицам: при продаже имущества в случае недостаточности у ликвидируемого юридического лица денежных средств для удовлетворения требований кредиторов либо к его учредителям (участникам). В этом случае в силу пункта 1 статьи 617 Кодекса обременение вещных прав на имущество в виде аренды сохраняется.
1.3. Правила о перемене лиц в обязательстве в порядке ст. 617 ГК РФ неприменимы к отношениям агентирования
Правила о перемене лиц в обязательстве в порядке ст. 617 ГК РФ к отношениям по поводу агентирования неприменимы.
1.4. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу
При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, так как к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
1.5. Статья 617 ГК РФ не предусматривает сохранение права требования заключить договор аренды и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности имущество было свободно и от аренды, и от притязаний субарендатора на заключение договора
Положения статьи 617 ГК РФ касаются продолжения действующего договора аренды при замене стороны в связи со сменой собственника, но не предусматривают сохранения права требования заключить договор и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности к нему имущество было свободно и от аренды, и от притязаний субарендатора на заключение договора аренды.
1.6. К отношениям пользователя имущества по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
1.7. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве
Суды обоснованно признали, что смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве, в связи с чем с момента приобретения гр. права владения спорным объектом он приобрел, а общество утратило право на получение встречного исполнения за предоставление в пользование помещения в виде арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве, то есть новый собственник имущества становится стороной договора аренды и приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку ФГКУ является универсальным правопреемником КЭЧ, то в таком случае суды признали, что все права арендодателя по договору аренды перешли к истцу, что согласуется с нормами пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Смена собственника (обладателя иного права из перечисленных) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
2. Последствия смены собственника арендованного имущества
2.1. При смене собственника арендованного имущества вносить изменения в судебном порядке в условия договора аренды, заключенного с прежним собственником, не нужно, кроме изменения сведений об арендодателе
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
В связи с этим несостоятельным является довод истца о том, что невнесение в договор аренды изменений в части наименования и реквизитов арендодателя препятствует арендатору оплате арендных платежей.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
2.2. При смене собственника арендованного имущества арендную плату надлежит перечислять новому владельцу с момента перехода к нему права собственности независимо от переоформления договора аренды
При перемене собственника арендованного имущества (независимо от переоформления договора аренды) прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение арендной платы с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество. Если арендатор, не уведомленный о смене собственника, продолжал вносить арендные платежи прежнему собственнику, новый собственник вправе взыскать с прежнего собственника арендную плату, незаконно полученную за период с момента утраты права собственности на сданное в аренду имущество, на основании ст. 1107 ГК.
С момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к новому арендодателю ТУ Росимущества.
Независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, установив, что с 02.04.2013 г. (дата возникновения права собственности Российской Федерации на арендованное имущество) ТУ Росимущество приобрело право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по договору аренды, однако арендатор, исполняя возложенные на него обязанности по договору, продолжал перечислять арендную плату прежнему арендодателю, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне Департамента городского имущества неосновательного обогащения в виде перечисленной третьим лицом арендной платы по договору аренды.
В силу статьи 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
На основании п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Согласно п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
2.3. Арендатор, перечисливший арендную плату прежнему арендодателю после смены арендодателей, вправе взыскать перечисленную сумму в качестве неосновательного обогащения, если только соответствующая сумма арендной платы взыскана с арендатора новым арендодателем
Полагая, что перечисленные ответчику денежные средства во исполнение договора аренды в связи со сменой собственника земельного участка являются для последнего неосновательным обогащением, завод обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Судами установлено, что денежные средства в заявленной истцом сумме перечислены истцом во исполнение обязательства по договору аренды земельного участка в согласованном сторонами размере. Доказательств того, что в спорный договор были внесены какие-либо изменения, или договор аренды земельного участка расторгнут сторонами в установленном порядке, а земельный участок возвращен арендатором, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств взыскания управлением с истца арендных платежей в спорный период, суды сделали правильный вывод об отсутствии в данном случае оснований для применения положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания с администрации в пользу завода неосновательного обогащения в сумме перечисленных арендных платежей.
2.4. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не зависит от уведомления об этом арендатора; ненадлежащее уведомление арендатора о смене арендодателя влечет лишь возложение на нового арендодателя рисков, связанных с оплатой аренды предыдущему арендодателю
Довод подателя жалобы о том, что смена арендодателя не произошла, поскольку Администрация продолжает выставлять счета арендатору за фактическое использование помещения и эти счета оплачиваются арендатором, не может быть принят судом во внимание.
В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
В данном случае, при ненадлежащем уведомлении арендатора о смене арендодателя, новый арендодатель несет риски, связанные с внесением арендной платы на счет предыдущего арендодателя. Таким образом, исполнение предпринимателем обязательств в пользу Администрации не свидетельствует об отсутствии договорных отношений между предпринимателем и Учреждением.
2.5. К новому собственнику имущества не могут перейти в порядке, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, права и обязанности по исполнению незарегистрированного договора аренды этого имущества
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Договор аренды не прошел необходимую государственную регистрации, ввиду чего он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникает право следования (статья 617 ГК РФ).
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
2.6. Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не влечет приобретение арендодателем права в одностороннем порядке изменить договорный размер арендной платы, приведя его в соответствие с нормативно установленной ставкой арендной платы
Договор аренды спорного земельного участка был заключен 27.11.1997, то есть до введения в действие Земельного кодекса, и первоначально муниципальное образование не являлось арендодателем этого участка. При этом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не могло приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.
2.7. Договор аренды муниципального имущества не может считаться ничтожной сделкой, если он был заключен до передачи имущества из федеральной в муниципальную собственность и до передачи арендатор использовал его на основании надлежащего договора аренды с прежним собственником, в таком случае он считается действующим со дня передачи имущества в муниципальную собственность
Выводы судов о том, что договор аренды от 01.08.2003 является ничтожной сделкой в связи с тем, что только 13.08.2003 по акту приема-передачи от указанное здание передано с баланса федерального предприятия в муниципальную собственность, не могли служить основанием для признания этого договора ничтожной сделкой, поскольку до передачи здания в муниципальную собственность предприниматель использовал предоставленное ему нежилое помещение по заключенному договору аренды, который подлежал переоформлению с уполномоченным органом муниципального образования. Так как департамент переоформил договорные арендные отношения с предпринимателем, подписав договор аренды от 01.08.2003, этот договор считается действующим со дня передачи здания в муниципальную собственность.
2.8. Условие договора аренды о его расторжении с момента перехода права собственности на предмет аренды к другому лицу не противоречит п. 1 ст. 617 ГК РФ
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или не включения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает неурегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.
Буквальное содержание пункта 5.9 договора не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как спорный пункт не связывает расторжение договора с моментом перехода права собственности.
Условие пункта договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Применение п. 2 ст. 617 ГК РФ
3.1. Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества является диспозитивным
3.2. Условия договора о личных качествах арендатора не должны быть произвольными
Оспариваемая норма [ч. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ] по своему содержанию направлена на защиту прав граждан-наследников и не может рассматриваться как нарушающая указанные в жалобе конституционные права и свободы заявителя. Включение в договор аренды таких условий перехода прав и обязанностей умершего арендатора к его наследникам, которые обусловлены личными качествами арендатора, отражает принцип свободы договора как один из основополагающих принципов гражданского права, признаваемый и гарантируемый государством.
Указанные условия не должны быть произвольными.
3.3. Статус индивидуального предпринимателя не относится к личным качествам умершего арендатора, с которыми п. 2 ст. 617 ГК РФ связывает возможность отказа его наследнику во вступлении в договор аренды
Суд обоснованно исходил из того, что при принятии наследства О. становится правопреемником ИП по всем правам, долгам и требованиям, связанным с предприятием, в том числе по заключенным хозяйственным договорам, трудовым договорам, включая спорный договор аренды.
Довод заявителя кассационной жалобы истца о том, что статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью его обладателя и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, рассмотрен судами и обоснованно отклонен как не основанный на нормах закона и фактических обстоятельствах дела.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п.п. 3.3 и 3.3.1) суды разошлись во мнении по вопросу, вправе ли арендодатель отказать во вступлении в договор в качестве арендатора вместо ИП его наследника, не имеющего такого статуса.
3.3.1. Статус индивидуального предпринимателя относится к личным качествам умершего арендатора, поэтому арендодатель вправе отказать его наследнику, не имеющему такого статуса, во вступлении в договор аренды
Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.
Если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.