запрос в ук о предоставлении реестра собственников помещений образец
Не все желающие имеют право требовать от управляющей организации предоставления реестра собственников помещений в многоквартирном доме
Наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются собственники помещений при желании провести общее собрание в своем доме, это получение списка всех фактических собственников помещений в многоквартирном доме. Отсутствие достоверных сведений нередко становится причиной признания общих собраний неправомочными, допуска к голосованию жильцов, не являющихся собственниками, и, в конечном счете, к признанию решений, принятых на объем собрании недействительными.
Для получения актуального списка лицам, проводившим общие собрания приходилось запрашивать сведения в органе, уполномоченном на регистрацию прав на недвижимое имущество.
В настоящее время в Жилищном кодексе РФ установлена обязанность управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов вести актуальный список собственников помещений многоквартирного дома и четко определено, какие сведения должны содержаться в этом реестре.
В соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.
Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, право требовать предоставления реестра собственников принадлежит лишь тем собственникам помещений и лицам, которые инициируют проведение общего собрания собственников. Лица, не имеющие намерения созывать данное собрание, таким правом не обладают.
Во избежание разногласий Инспекция рекомендует собственникам при обращении в управляющие организации, указывать в письменных запросах о намерении заявителя созвать общее собрание собственников, что исключит повод для дискуссий о необходимости предоставления запрашиваемого реестра.
За соблюдением управляющими организациями, в том числе ТСЖ (ЖК, ЖСК) указанного требования Инспекция следит в рамках осуществления лицензионного контроля и жилищного надзора. В отношении лиц, не исполнивших данную обязанность, могут быть применены меры административного воздействия. При этом оценка виновности действий (бездействия) организации дается с учетом конкретных обстоятельств по каждой ситуации в отдельности.
Также считаем необходимым предостеречь собственников помещений от совершения неправомерных действий. Например, действия по запросу реестра собственников при отсутствии намерения провести общее собрание, необоснованно частые запросы могут служить поводом для того, чтобы в таких действиях усмотреть признаки злоупотребления правом. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Общее собрание собственников: готовим документы
Каждый собственник квартиры имеет право участвовать в решении вопросов, касающихся его и его соседей.
Например, можно организовать парковочные места на придомовом участке, проконтролировать капитальный ремонт, получать доход от рекламы в подъезде или сменить управляющую компанию.
Все эти и многие другие вопросы решаются голосованием на общем собрании собственников. По закону такое собрание в каждом доме должна регулярно проводить управляющая компания. На практике многие УК саботируют эту обязанность: не уведомляют жильцов о собрании, рисуют протоколы и делают то, что выгодно им.
Чтобы взять управление домом в свои руки, нужно организовать собрание собственников самостоятельно. Должен предупредить: провести общее собрание собственников с нуля и в первый раз — сложно, муторно и дорого. Будьте готовы потратить не меньше месяца на подготовку и не меньше 30 000 Р на документы и оповещение всех собственников.
Зато, если все пройдет удачно, все расходы можно будет взыскать с УК. А главное — отныне никто не сможет воровать ваши деньги и диктовать неудачные решения.
В предыдущей статье я писал о том, что УК вам должна. Теперь расскажу, как подготовить документы для общего собрания собственников. А в следующей статье напишу, как провести собрание собственников и заставить УК работать.
Основано на горьком опыте
С 2017 года я развиваю проект « Собдома-рф », в рамках которого помогаю людям организовать самоуправление в многоквартирных домах. За это время я помог организовать больше 500 общих собраний собственников в домах Москвы, Санкт-Петербурга, Рязани, Калуги, Ярославля, Калининграда, Новосибирска, Южно-Сахалинска и многих других городов. Еще мы с единомышленниками консультируем людей по всем вопросам, связанным с ЖКХ. На основе этого опыта родилась инструкция.
Провести общее собрание собственников сложно
Две самые сложные задачи при подготовке общего собрания — уведомить о собрании 100% собственников в доме, а затем правильно подсчитать их голоса.
Многоквартирный дом состоит из жилых и нежилых помещений: квартир, комнат, подвалов, чердаков. У некоторых помещений есть собственники, другие — общее имущество. Или муниципальное, если принадлежат городу.
Уведомлять всех без исключения собственников обязательно, если вы проводите собрание по собственной инициативе. Неважно, владеет человек пентхаусом на последнем этаже дома, крохотной каморкой в коммунальной квартире или магазином в подвале. Неважно, живет он по адресу регистрации или улетел в Антарктиду к пингвинам. Если у человека в собственности любое помещение в вашем доме — он должен знать о собрании и имеет право голосовать на нем. Если кого-то не предупредят о собрании, решения такого собрания позже смогут обжаловать в суде — те самые обиженные собственники или УК, которая не хочет изменений.
Вторая сложность — подсчет голосов. У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит. При подсчетах учитывается площадь только тех помещений в доме, что находятся в чьей-то собственности. Жилые они или нежилые, неважно.
ч. 1 ст. 46 ЖК РФ про решения общего собрания собственников многоквартирного дома
Например, у владельца подвального магазина площадью 200 м² будет в четыре раза больше голосов, чем у владельца квартиры площадью 50 м². Для собственников комнат в коммуналках количество голосов считают по более сложной формуле. Ее я подробно разберу в следующей статье.
Параллельно с кадастровым паспортом существовала база правообладателей в Минюсте и Росреестре. Чтобы провести собрание, достаточно было запросить оба документа, сверить их и получить готовый список собственников.
В январе 2017 года эти две базы решили объединить при создании ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. В процессе объединения потерялось огромное количество данных по помещениям и собственникам. Базы смешали, но не уточняли. То, что получилось, называется «выписка из ЕГРН по объекту капитального строительства».
Но полагаться на такую выписку опасно, потому что она может не соответствовать действительности. Обычно часть помещений там не указана, у других указаны ошибочные или неактуальные номера или даже сразу несколько номеров вместо одного. Если организовать собрание по такой выписке, его результаты потом легко оспорят в суде. Я не веду статистику, как часто информацию в выписке приходится уточнять, но по моим ощущениям так бывает в девяти случаях из десяти.
Если вы хотите составить нормальный реестр собственников своего дома, где будут учтены все помещения и их актуальные владельцы, придется потратить немало времени и денег, а также проявить смекалку.
Каждый шаг инструкции важен. Если вы что-то упустите, например в третьем пункте найдете не все кадастровые номера в дополнение к выписке, то результаты собрания могут аннулировать.
По моему опыту, проводить собрание в доме, где уже пытались наладить самоуправление и ошиблись в составлении имущественного паспорта и реестра, гораздо сложнее, чем делать это с нуля. Если вы рискнете пойти против недобросовестной УК, но недостаточно подготовитесь, то УК обратит внимание на ваш дом и будет в дальнейшем вставлять палки в колеса. У меня бывало так, что орган государственного имущества, лояльный к УК, отказывался голосовать за помещения, находившиеся в городской собственности, и из-за этого не набирался кворум. Поэтому будьте внимательны: первое собрание — самое важное.
Зачем запрашивать реестр в УК
По закону реестр собственников многоквартирного дома должен храниться в управляющей компании. УК обязана регулярно обновлять его, а также предоставлять собственникам по письменному заявлению.
Однако в нашей практике ни одна УК ни разу не предоставила качественный реестр собственников. Они не следят за актуальностью данных. Люди переезжают, продают квартиры, а в реестре УК копятся «мертвые души». Использовать его для оповещения собственников нельзя: такое собрание потом с легкостью признают недействительным.
И все же сделать запрос в УК необходимо, потому что после собрания вы обязаны приложить к протоколу реестр собственников. Этот реестр должен быть заверен печатью и подписью УК.
Если вы соберете реестр с нуля и принесете УК на подпись, скорее всего, они откажутся это делать. Я действую так: прикладываю к реестру, выданному УК, свой список и называю его «Документ корректировок к реестру собственников». УК в этой ситуации оказывается перед выбором: либо признать, что нарушили лицензионное требование и выдали ерунду вместо подлинного реестра, либо подписать актуальный реестр и замять дело. Иногда они подписывают, иногда нет. Если вам не подпишут — все равно проводите собрание.
После собрания нужно будет сдать реестр УК вместе со своим реестром в ГЖИ. Обычно ГЖИ потом заставляет УК внести корректировки в свой реестр.
Запросить реестр в УК можно лично в канцелярии или через электронную приемную на сайте управы вашего района. Отказать вам не имеют права, это регламентировано федеральным законом № 59. Если вы пришли с заявлением в рабочее время, а вам отказывают, смело пишите заявление в прокуратуру.
В течение пяти дней после подачи заявления УК обязана предоставить документ: лично, по электронной или обычной почте. Как именно это будет сделано, УК выбирают сами, а вас должны проинформировать о выбранном способе.
Как составить перечень имущества в доме
Реестр, который выдаст УК, нужно вручную проверить с помощью справочной информации по объектам недвижимости. Это отдельный раздел на сайте ЕГРН.
Сначала запросите выписку по объекту капитального строительства. В ней должны быть указаны кадастровые номера всех объектов в доме: квартир, комнат в коммуналках, подвалов, чердаков и даже трубопровода.
Скорее всего, в выписке будут указаны не все помещения, а только те, что не потерялись при переносе данных. Остальные кадастровые номера нужно добывать вручную.
Официальных и простых способов получить эти номера не существует. Но я за годы работы в « Собдома-рф » придумал несколько вариантов. Например, попробуйте вбить адрес дома со всеми возможными опечатками. Вместо «Космодамианская» напишите «Космодамиянская», «Космодемианская», «Космодамьанская» и так далее. Вместо номера дома « 4/22 » — « 4-22 », или просто «4», или просто «22». Полезут помещения, которых не было, когда вы вводили правильное название улицы.
Очень популярный случай — ошибка из-за буквы ё: «Филёвская» и «Филевская» — это, по мнению ЕГРН, разные улицы. А еще бывают улицы с порядковыми номерами: «первые», «вторые» и «третьи». Бывают улицы «малые» и «большие», «верхние» и «нижние».
С улицей 1905 года в Москве у нас было целое развлечение. В справочной информации у нее более 10 вариантов написания, включая экзотику типа «Улица Тыс.Девят.Пятого года» — именно так, с одним пробелом. Еще хуже пришлось с улицей Зои и Александра Космодемьянских. Только на перебор вариантов ушло несколько часов.
Можно также поэкспериментировать с графой «Тип улицы»: выбрать проспект вместо переулка и посмотреть, что будет.
Все номера, которые удалось таким образом получить, перенесите себе в отдельную таблицу. Сверьте ее с реестром, который получили от УК. Если в реестре УК найдутся еще не учтенные вами номера, добавьте их в таблицу. Дальше понадобится каждый из них проверить.
Как проверить, какое имущество в собственности
Чтобы отделить кадастровые номера жилых помещений от номеров нежилых и узнать, в частной ли собственности эти помещения, вручную проверьте каждый из номеров в вашей таблице в той же справочной информации. Для этого впишите их в верхнее поле формы справки.
Если номер относится к явно нежилому помещению, например канализации, исключайте его из списка. У таких помещений тоже могут быть собственники, например Мосводоканал. Но такие объекты предназначены для обслуживания дома, их собственники не участвуют в общем собрании и не голосуют.
Если строка «форма собственности» пустая или вообще отсутствует, то это может быть общедомовое имущество. У такого тоже могут быть долевые собственники, но при подсчете голосов общедомовое имущество по умолчанию считается принадлежащим всем собственникам дома. Отдельно уведомлять по таким помещениям никого не нужно.
Еще бывает, что в строке «Форма собственности» указано «государственное». Это значит, что квартира или другое помещение принадлежит городу. На собрания городские организации обычно никого не присылают, но уведомлять их надо — о том, как это сделать, я расскажу в следующей статье.
Теперь выясним, сколько у помещения собственников: на собрание нужно будет позвать каждого из них. Для этого нажмите на красную стрелочку рядом с названием раздела «Права и ограничения».
Бывает, что в разделе «Права и ограничения» написано «данные отсутствуют». Тут может быть два варианта. Либо это коммунальная квартира, либо квартира с так называемым ранее возникшим правом — то есть она была оформлена в собственность до 1 февраля 1998 года, до вступления в силу закона о государственной регистрации права, и с тех пор собственники не озаботились ее перерегистрацией.
Чтобы проверить, коммуналка это или нет, необходимо еще раз сделать поиск по адресу.
Если поиск по адресу квартиры выдает один результат, значит, квартира не коммунальная. По возможности срочно расскажите собственникам о необходимости зарегистрировать право.
Можно попробовать найти собственников такой квартиры по реестру, который выдала УК. Если и в реестре УК написано «собственник не определен», то дальше можно не искать. Вряд ли тот факт, что вы не уведомили о собрании никому не известного собственника, будет аргументом против вас в суде.
По результатам проверки каждого кадастрового номера заполняйте свою таблицу с итоговым списком объектов собственности в доме. В таблице должен быть указан кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь и номер квартиры, если удалось его найти.
Если квартира коммунальная, все равно добавьте ее в таблицу и укажите площадь, но пометьте себе отдельным примечанием, какие комнаты в нее входят. Потом вы используете эту информацию, чтобы оповестить всех собственников и подсчитать, сколько у каждого из них голосов.
Не забудьте добавить в таблицу те кадастровые номера, которых не было в выписке по объекту капитального строительства. Исключите те, у которых нет и не может быть собственников, вроде трубопровода и канализации.
В конце еще раз сверьте то, что получилось, с реестром УК.
Как получить данные о собственниках
Если вы выполнили все пункты выше, теперь у вас есть максимально близкая к правде таблица всех помещений в доме. Осталось узнать, кто собственники этих помещений, чтобы затем оповестить их о собрании. Это вы отразите в отдельном документе — реестре собственников. Его тоже придется составлять вручную.
Чтобы составить реестр, нужно запросить в ЕГРН отдельную платную выписку по каждому кадастровому номеру из получившейся таблицы. Этот шаг — самый затратный и по времени, и по деньгам.
Чтобы запросить такую выписку, нужно войти на сайт ЕГРН под своим логином с госуслуг. Если аккаунта на госуслугах нет, зарегистрируйте его.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Одна электронная выписка стоит 250 рублей и готовится не дольше трех рабочих дней.
Если в полученной выписке указано, что сведений о собственности нет, значит, такая квартира не была приватизирована и собственников действительно нет. Никого извещать о собрании не нужно.
Еще одно важное исключение
Бывают квартиры, по которым данные в справочной информации отсутствуют. По таким я вообще не рекомендую заказывать выписки.
Дело в том, что если эта квартира коммунальная, то выписка по ней целиком для проведения собрания не нужна: хватит выписок по комнатам, которые вы запросите отдельно. А если это не коммуналка, такая квартира может стать приманкой для черных риелторов — тех, кто на основании поддельных документов ворует квартиры. Если вдруг с такой квартирой что-то случится, все, кто интересовались ей, автоматически появятся в материалах уголовного дела. Конечно, за запрос выписки не осудят, но нервы потратите.
При этом для проведения собрания выписка по квартире, по которой отсутствуют данные, не нужна: согласно официальному источнику, собственника у нее нет. Даже если это не так, вы всегда можете сослаться на Росреестр и будете правы.
Данные о собственниках из полученных выписок перенесите в отдельную таблицу — это и будет ваш реестр. В нем должна быть отдельная строка на каждого собственника, в которой нужно указать номер и дату правоустанавливающих документов и его долю в квартире или комнате. Добавьте информацию из имущественного паспорта: кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь.
Разница между имущественным паспортом и реестром в том, что в паспорте на каждое помещение одна строка, а в реестре на одно помещение строк может быть несколько — в зависимости от количества собственников. Все это понадобится, чтобы известить людей о собрании и подсчитать голоса.
По моим подсчетам, чтобы подготовить всю эту информацию для стандартной пятиэтажки, нужно потратить больше 20 тысяч рублей на запросы всех документов и около суток непрерывной работы, не считая ожидания выписок из ЕГРН. Но главное — гарантировать, что получившийся документ точен, никто не может.
Компенсировать расходы на наши услуги тоже можно за счет УК.
На рынке есть и другие компании, которые помогают с такими проблемами, но я не возьмусь оценить, насколько добросовестно там подходят к работе.
Как не сойти с ума во время подготовки к общему собранию
С двумя таблицами на руках — имущественным паспортом и реестром собственников — можно переходить к практической части: поквартирному обходу, организации и проведению собрания и подсчету голосов. Обо всем этом я расскажу в отдельной статье.
Но перед тем как переходить к практике, обзаведитесь союзниками. Организовать собрание в одиночку невозможно.
Союзниками могут стать знакомые вам соседи и просто неравнодушные собственники. Поговорите со всеми, кого знаете, и попросите их порекомендовать других. Всех, кто выразил готовность помочь, спросите, что они умеют и готовы делать. Например, экономисты незаменимы при подсчете голосов, а бывший ведущий концертов, возможно, проведет и ваше собрание.
Потенциально главный ваш союзник — председатель совета дома. О том, где его искать и как действовать дальше, читайте в следующей статье.
Реестр собственников помещений
Управляющая организация должна располагать точными данными обо всех собственниках жилых и нежилых помещений и их долях в собственности. В этих целях необходимо составить и вести реестр, в котором будет содержаться информация, необходимая для идентификации собственника каждого помещения ( п. 3.1 ст 45 ЖК РФ ).
Что должно быть в реестре
Образец реестра собственников помещений.xls
Как получить нужные сведения
Если нужной информации в ГИС ЖКХ нет, можно заказать выписку из ЕГРН самостоятельно. В ответ на запрос от ЕГРН приходит выписка, где указано, кто собственник помещения, если помещение в долевой собственности – какая доля принадлежит собственнику, общая площадь помещения и реквизиты правоустанавливающего документа. Эти сведения являются открытыми и заказать выписку может любое заинтересованное лицо на любую дату.
Как заказать выписку из ЕГРН
Правила предоставления реестра собственникам
Любое лицо, по инициативе которого организуется общее собрание собственников помещений, вправе обратиться в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) в письменной форме, чтобы получить реестр собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней с момента получения такого обращения реестр должен быть предоставлен обратившемуся лицу.
При этом не требуется получать согласие собственников помещений на передачу персональных данных, которые содержатся в таком реестре, если он необходим для созыва и организации общего собрания.
Статус реестра собственников
Реестры собственников входят в состав технической документации ( п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ), их нужно обязательно хранить, вести учёт, а в случае прекращения работы управляющей организации с домом – передать другой управляющей организации, ТСЖ, кооперативу или собственникам, в зависимости от новой выбранной формы управления.
Кроме того, списки являются неотъемлемым приложением к договору управления ( пп. «а» п. 25 Приказа Минстроя от 31.07.2014 № 411/пр ).
Реестры нужно периодически обновлять, так как их состав может меняться. Законодательством не определено, как часто нужно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов, поэтому каждая управляющая организация определяется с этим на своё усмотрение.
Запрос в ук о предоставлении реестра собственников помещений образец
Введите то, что Вы ищете
Предоставление сведений ЕГРН посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости
Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости
Выписка о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта
Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
Выписка из ЕГРН о границе между субъектами Российской Федерации, границе муниципального образования и границе населенного пункта
Выписка из ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, Байкальской природной территории и ее экологических зонах, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории
Договор или иной документ, выражающий содержание односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме
Иной правоустанавливающий документ
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) регистрации прав
Акт об обследовании, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Документ, подтверждающий сведения об адресе объекта
Документ, подтверждающий в соответствии федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель
Документ, подтверждающий в соответствии федеральным законом установленное разрешенное использование участка, здания, сооружения, помещения
Документ, подтверждающий разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельном законодательстве порядке
Документ, подтверждающий изменение назначения здания или помещения
Документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Иной документ, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в ЕГРН
Документ, на основании которого сведения о зоне, территории или границах внесены в ЕГРН
Иной документ, помещенный в реестровое дело