затратный подход метод компенсации издержек
Методы оценки стоимости аренды
В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.
Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
Независимая оценка призвана:
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:
Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.
Сравнительный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.
Затратный подход
Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.
В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.
При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.
Доходный подход
Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.
Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать
Подробнее 
Оценка бизнеса: цели, подходы и методы определения стоимости предприятия
Подробнее
Методика оценки товарного знака
Подробнее
ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2021
Принципиальная обязательность применения методов затратного подхода к определению стоимости предприятий
Автор: Л. Д. Ревуцкий, к.т.н.,с.н.с. (доцент по специальности),
Член-корреспондент РАЕН
Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»
г. Москва
Известная большинству практикующих оценщиков проблематичность корректного решения задач определения стоимости предприятий (особенно крупных, имеющих народнохозяйственное значение) обусловливается, в первую очередь, неудовлетворительным состоянием научного, методического, правового, нормативного и терминологического обеспечения оценочной деятельности в указанном направлении.
Само определение понятия стоимости отличается недопустимой нечёткостью, сомнительностью формулировок в учебной литературе, в законодательных актах, в стандартах оценки, в многочисленных публикациях на эту тему. Сколько авторов текстов на указанную тему, столько и определений понятия стоимости.
Только мной одним предложено, как минимум, три определения того, что такое стоимость товара (в том числе и предприятия) [ 1 – 4 ]:
стоимость – расчётная денежная мера нормы обменной экономической ценности объекта оценки;
стоимость – расчётная норма денежного эквивалента объекта оценки;
В реальной жизни мало что происходит случайно, без каких-либо причин. Есть все основания полагать, что в ХХ I веке, если в окружающем мире наблюдается что-то необычное, объективно вызывающее неприятие, отторжение, непонимание, значит, это кому-то очень нужно (и не только в нашей стране, но и в мире).
Уместно вспоминается утверждение, что во всём неожиданном, неординарном, вызывающем удивление либо возмущение, следует искать женщину. В нашем случае, в основе наблюдаемого явления без всяких поисков обнаруживается заурядная корысть (алчность, меркантильность) и недобросовестность всех без исключения участников оценочного процесса, начиная с теоретиков оценки, авторов соответствующих учебников и учебных пособий, закона об оценочной деятельности и стандартов оценки, а также преподавателей оценочных дисциплин.
В «мутной воде» хаоса в оценочной терминологии, «научной» и учебной оценочной литературы, законодательных актов в этой области деятельности, стандартов оценки, вопросов квалификационных экзаменов для будущих оценщиков, легко отстаивать «шкурные» интересы заказчиков оценки, современных оценщиков и всех тех, кто рядом с ними, действующих в ущерб государству и народу.
Самый распространённый негативный социально-экономический результат того, что делается оценщиками и их покровителями в настоящее время: неправомерная, недопустимая подмена показателей стоимости объектов оценки показателями их общей экономической ценности, рыночной капитализации, среднерыночной цены, некой суммой произвольно взвешиваемых (согласованных) результатов оценки якобы стоимости оцениваемых объектов методами разных методологических подходов (доходного, затратного и сравнительного).
Основная цель таких подмен: создание коррумпированным оценщикам стоимости предприятий наиболее благоприятных условий для получения заранее заказанных, договорных, т.е. сфальсифицированных в угоду заказчикам оценки результатов выполняемых оценочных работ.
За всё время существования оценки стоимости предприятий в России и в других странах мира этот показатель никто ни разу достоверно не определил. Определяли что угодно, только не стоимость промышленно-производственных объектов оценки. В такое трудно поверить, но это так и есть.
«Мутная вода» в теории и практике оценки стоимости предприятий наиболее ярко видна в Федеральном стандарте оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8), утверждённом Минэкономразвития РФ 01 июня 2015 г.
В соответствии с требованиями этого стандарта, стоимость предприятия (почему-то ни с того, ни с сего, ничем не оправданно называемого бизнесом?) должна определяться:
методами доходного подхода (преимущественно методом дисконтирования денежных потоков, абсолютно не пригодным для достижения имеющейся цели) – пункт 9 стандарта;
методами сравнительного (рыночного) подхода – пункт 10 стандарта;
методами затратного подхода – пункт 11 стандарта.
В последнем пункте научно не обоснованно, но по понятным причинам, связанным с самой известной человеческой слабостью – обыкновенной корыстью заказчиков оценки и самих оценщиков – лоббистов этого стандарта, указывается, что применение методов затратного подхода (наиболее трудоёмких из перечисленных) носит ограниченный характер и целесообразно только тогда, когда будущие прибыли или денежные потоки не могут быть достоверно определены, а об активах и обязательствах оцениваемого предприятия известно буквально всё.
При этом, в стандарте рекомендуется «потолочное» согласование результатов оценки объекта оценки, полученных методами разных методологических подходов.
Любопытен факт: в заключении к рассматриваемому стандарту отмечается, что в случаях расхождения требований ФСО № 8 с требованиями ФСО № 1 и № 3, так же весьма сомнительного качества, приоритет отдаётся требованиям насквозь «липового» ФСО № 8.
Разработчики фейкового ФСО № 8, как весьма эффективные лоббисты явного теоретического безобразия, сделали всё возможное и невозможное для того, чтобы удовлетворить требования алчных интересантов в части преднамеренного, коррупционного занижения либо завышения величины получаемых результатов оценочной работы, игнорируя соблюдение принципов добросовестности, честности, справедливости, норм этики, нравственности и морали при проведении оценки стоимости предприятий, а также законные социально-экономические интересы государства, общества, всех граждан страны.
Более детальный анализ областей применимости перечисленных в ФСО № 8 методологических подходов к определению стоимости предприятий показывает, что сравнительный (рыночный) подход принципиально не должен использоваться при решении указанной оценочной задачи, так как среднерыночные (договорные) цены объектов оценки никакого отношения к их расчётной стоимости не имеют.
Таким образом, при определении стоимости предприятий следует одновременно пользоваться только методами затратного и доходного методологических подходов. За окончательный результат такой оценки целесообразно принимать больший по величине из двух полученных, так как для предстоящего рыночного торга между владельцем и приобретателями продаваемого предприятия предлагаемый порядок выбора итогового результата оценки на имеет принципиального значения. При этом, оценщики должны понимать, что якорным, ключевым результатом оценки стоимости предприятий является результат, полученный соответствующим методом затратного методологического подхода, опирающимся на разработанную К. Марксом классическую трудовую теорию стоимости, убедительность, правдоподобность (научную обоснованность, достоверность) которой никто не смог опровергнуть в прошлом, в наше время, и вряд ли опровергнет в будущем.
В свою очередь, доходный методологический подход к определению стоимости предприятий базируется на маржиналистской (маржинальной) теории стоимости. Область целесообразного применения доходного подхода, очевидная условность, формальный характер метода прямой капитализации нормативного годового чистого дохода предприятия с учётом наличия других стоимостеобразующих факторов, имеет гораздо больше ограничений по сравнению с затратным подходом.
Между тем, следует признать существование объективных трудностей, которые приходится так или иначе преодолевать профессионально продвинутым оценщикам стоимости предприятий при использовании в её расчётах методов затратного подхода.
Перечислю основные из этих трудностей:
отсутствие научно обоснованной, прогрессивной системы переоценки основных средств предприятий;
установленный в стране слишком упрощённый порядок амортизации основных средств предприятий, как минимум, требует модернизации и рационализации;
необходимость корректного учёта всех объективно существующих видов износа основных средств и прочих активов предприятий – физического, функционального (технологического), морального и экономического износов;
наблюдаемая, скорее всего преднамеренная задержка внедрения в практику оценки стоимости предприятий передовых специализированных электронно-цифровых средств автоматизации оценочных процедур и расчётов при использовании затратного методологического подхода (например, уже разработанного и протестированного программного продукта ASIS для выполнения таких работ [ 5 ].
Объективности ради, следует заметить, что все указанные выше проблемы в перспективе преодолимы. Была бы только воля, цель заняться этой работой и успешно её выполнить.
Тем, кому довелось знакомиться с отчётами по оценке стоимости предприятий (Козырь Ю.В., Тришин В.Н., автор этой статьи и др.) отмечали, что в большинстве из этих отчётов методы затратного подхода оценщиками не использовались – откровенное несоблюдение требований теории оценки, оценочного законодательства, нормативно-технической и технологической оценочной документации.
В числе первых, кто это делал, были оценщики «Троянских коней» в оценочной деятельности России [ 6 ]. Точно так же они работают и сегодня, тем более, что персоны, выступающие в качестве оценщиков и экспертов качества их отчётов, тщательно скрываются, не афишируются. При добросовестном отношении к выполняемой оценочной работе так не поступают.
Абсолютно уверен, что ни один отчёт по оценке стоимости предприятий, если в нём для получения конечного результата произведенной оценки не использовался соответствующий метод затратного подхода, не может получать положительное экспертное заключение.
Соблюдение такого принципа особенно важно в случаях проведения оценки стоимости крупных, крупнейших предприятий и их разнообразных хозяйственных объединений. Для определения стоимости перечисленных объектов оценки в стране должен появиться Всероссийский Государственный Центр оценки их стоимости под эгидой Президента или Правительства страны, а экспертиза отчётов об оценке стоимости отечественного экономического «крупняка», выполненных этим Центром, должна быть поручена специально подготовленным аудиторам Счётной Палаты РФ.
Оценочные подразделения «троянских коней» нельзя допускать к определению стоимости отечественных промышленно-производственных бюджетообразующих объектов оценки и других близких к ним объектов народнохозяйственного значения. Оценщики этих подразделений берут высокую плату не за гарантированную достоверность результата выполненной работы, а за фирменную печать, поставленную на титульном листе отчёта по проведенной оценке. Зачем допускать откровенных конкурентов из вражеского лагеря к коммерческим тайнам оцениваемых предприятий, пускать «козла в огород», «волков в овечье стадо»?
1. Ревуцкий Л.Д. К вопросу о понятии «стоимость»
2. Ревуцкий Л Д. К вопросу о стоимости, рыночной капитализации и других оценочных показателях предприятия
3. Ревуцкий Л.Д. Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость»
4. Ревуцкий Л.Д. Ещё раз о том, что такое стоимость товара
Статья готовится к опубликованию. В ней утверждается, что стоимость товара, в том числе и предприятия – это расчётная норма его достоверной рыночной цены.
5. Тришин В.Н. О причинах и последствиях занижения стоимости основных средств российских предприятий по международным и отечественным стандартам бухгалтерского учёта. Система ASIS как инструмент решения этой проблемы.
Электронный адрес статьи в интернете: http://www.trishin.ru/left/asis/
6. Ревуцкий Л.Д. «Троянские кони» в аудите, консалтинге и в оценке стоимости экономически значимых предприятий и компаний России
Ключевые слова: предприятие, стоимость, методы определения, методологический подход, затратный подход, доходный подход, трудовая теория стоимости, маржиналистская теория стоимости, государственный центр оценки, экспертиза отчётов по оценке, счётная палата РФ.
Аннотация
Статья посвящена вопросам научного обоснования принципиальной обязательности применения соответствующих методов затратного методологического подхода к решению задач определения стоимости предприятий.
Подчёркивается бесспорно неудовлетворительное качество действующего федерального стандарта оценки «Оценка стоимости бизнеса» (ФСО № 8)\
В конечном итоге в статье указывается необходимость и целесообразность создания Всероссийского Государственного Центра оценки стоимости крупных, крупнейших предприятий и их разнообразных хозяйственных объединений, а также привлечения специально подготовленных аудиторов Счётной Палаты РФ для прозрачной экспертизы качества представляемых этим Центром отчётов об оценке стоимости гигантов отечественной экономики, т.е. достоверности указанных в них результатов проведенной оценки.
Публикация предназначена участникам оценочного сообщества страны, заинтересованным в наведении должного порядка в оценочной деятельности в России, особенно в рассмотренном направлении.
Леопольд Давидович
независимый оценковед по вопросам методологии определения экономической ценности, стоимости и цены предприятий
Подходы к оценке стоимости бизнеса
Если спросить человека, сколько денег у него в кошельке или на счетах, он назовет конкретную сумму. Легко понять, сколько стоит квартира или машина. А как же быть с бизнесом? Можно оценить его стоимость? Конечно, да. Для этого существует три подхода к оценке стоимости бизнеса. Рассмотрим их подробнее.
Содержание статьи
Оценка стоимости бизнеса может потребоваться в следующих случаях:
Олег владеет химчисткой. Помещение в аренде, оборудование: 4 стиральных и 4 сушильных машины. Мебель: стойка администратора, стул, диван и стол в клиентской зоне, кофемашина.
Для открытия брали кредит, по нему осталось выплатить 200 000 рублей. Олегу поступило предложение от конкурентов, которые хотят масштабироваться, о покупке бизнеса, поэтому он решил посчитать, сколько стоит его компания.
Для оценки стоимости бизнеса можно воспользоваться тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Специалисты рекомендуют использовать два разных подхода и сравнить результат. Он не должен сильно отличаться. Если разница большая — где-то допущена ошибка.
Сергей Васильев, руководитель финансового направления консалтинговой компании Smart Success Group:
«Оценка бизнеса позволяет понять, сколько можно получить за него при желании его продать. Для отслеживания динамики развития компании рекомендуется проводить оценку регулярно, например, ежегодно.
Важно понимать, что ключевое слово — это «оценка». Полученные показатели — это не всесторонне объективное значение, это субъективное мнение. От того, кто проводит оценку, будет зависеть, какой метод использовать, какие предположения и допущения принять во внимание, какой горизонт планирования закладывать. Я неоднократно оценивал компании, рассматривая их с точки зрения денежных потоков или сравнивая их с аналогами. И я уверен, что в зависимости от целей, компанию можно оценить диаметрально противоположно: можно как занизить, так и завысить стоимость. Объективность в данном вопросе — понятие относительное»
Оцениваем бизнес затратным подходом
Стоимость объекта оценки определяется как сумма затрат, необходимых для создания такого же объекта с учетом износа. Важный нюанс — учитывается не сколько денег потратил предприниматель на бизнес, а сколько денег потребуется, чтобы воссоздать такую же компанию.
Например, кофемашина, которая стоит у Олега в клиентской зоне, подарена друзьями на открытие бизнеса. Стоимость приобретения — ноль рублей. Новая машина такой же модели будет стоить 30 000 рублей. Но для оценки стоимости бизнеса потребуется ее рыночная цена. Сейчас эта модель с той же степенью износа стоит 20 000 рублей. Эта стоимость и будет использоваться в оценке.
Затратный подход включает два метода:
1. Метод чистых активов
Стоимость компании равна сумме всех активов за вычетом обязательств.
Олег проанализировал, сколько стоит оборудование и мебель, вычел обязательства по кредиту и получил результат 630 000 рублей.
2. Метод ликвидационной стоимости
Бизнес рассматривается как комплекс активов, которые нужно продать как можно быстрее для погашения обязательств. В этом случае, стоимость активов, полученная предыдущим методом, корректируется на дисконт (размер скидки для ускорения продажи) и стоимость рекламы.
Предположим, Олег решил переехать и продать химчистку как можно быстрее. Все активы он продает со скидкой 10% и планирует потратить еще 30 000 рублей на рекламу.
Сергей Вербицкий, трабл-шутер, ментор:
«Оценка бизнеса нужна, если вы готовитесь к какому-то событию. Например, взять кредит в банке, продать весь бизнес или его часть, привлечь инвестиции. Ее можно провести самостоятельно, но вторая сторона может не доверять такой оценке. Чтобы этого избежать, можно обратиться в стороннюю компанию. Каждый метод оценки имеет свои и плюсы и минусы. Лучше выбирать тот, который привычен инвестору. Если же проводит оценку бизнеса сторонний специалист, то он лучше знает, какой метод предпочитает банк, фонд или инвестор»
Проводим оценку с помощью доходного подхода
Если затратный подход опирается на стоимость имущества, то доходный основан на определении ожидаемых поступлений от бизнеса. Он предполагает, что бизнес будет приносить стабильную прибыль на протяжении долгого периода. Резкие изменения экономики, локдауны, революционные предложения на рынке остаются «за скобками». Так, владелец нефтяной вышки будет рассчитывать стоимость бизнеса исходя из текущей прибыли, не задумываясь о растущей популярности электротранспорта.
Доходный подход также включает два метода:
1. Модель дисконтированных денежных потоков
Основана на будущей прибыли.
Чтобы понять, сколько денег будет приносить бизнес в будущем, строится финансовая модель денежного потока, похожая на отчет о движении денежных средств.
Химчистка Олега приносит 40 000 рублей в месяц. Узнать эти данные не составило труда, так как Олег с открытия ведет учет в сервисе Планфакт. Размер денежного потока в следующие три года составит:
Денежный поток = 40 000 х 12 х 3 = 1 440 000 рублей.
Казалось бы, дело сделано. Но все не так просто. Деньги сейчас стоят больше, чем деньги в будущем. У всех нас есть примеры того, что какая-то вещь раньше стоила меньше, чем сейчас. Дорожает недвижимость, товары, услуги, путешествия. С каждым годом объем товаров, который можно купить на 1000 рублей уменьшается. Значит, 1000 рублей в 2031 году будет стоить меньше, чем 1000 рублей в 2021.
Снижение стоимости денег показывает ставка дисконтирования. Она может определяться различными методами, рассчитываться на основании мнений экспертов или доходом по надежным инструментам, например, государственным ценным бумагам. Чаще всего, она выше ставки по депозитам, так как учитывает, что вложения в бизнес более рискованные. И чем надежнее бизнес, тем меньше риск и ниже ставка дисконтирования.
Для того, чтобы облегчить расчеты, можно воспользоваться функцией ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel или NPV в Google Таблицах. Олег посчитал, что у него стабильный, приносящий доход бизнес, поэтому установил ставку дисконтирования 30%. При прогнозируемом доходе 480 000 рублей в год, стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 871 734 рубля.
2. Метод капитализации
Оценивает бизнес исходя из прошлых доходов. Прибыль в течение последних 3-5 лет суммируется, усредняется и делится на ставку капитализации. Результат — стоимость компании. Ставка капитализации — это значение ставки доходности на вложения, рассчитанная по отрасли или рынку.
Ставка капитализации по отрасли = Годовой доход / Стоимость имущества
Стоимость компании = Средний годовой доход компании / Ставка капитализации
Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:
«Подход, основанный на оценке прибыли, состоит в том, что ценность бизнеса заключается в его способности производить богатство в будущем.
Если бизнес в прошлом году имел доход в 1 миллион рублей, а средняя ставка капитализации в отрасли составляет 10%, вы можете оценить стоимость, разделив 1 миллион рублей на 10%. Итоговая стоимость компании составит 10 миллионов рублей.
Оценка бизнеса индивидуального предпринимателя может стать сложной задачей, поскольку лояльность клиентов напрямую зависит от личности владельца бизнеса. Будут ли клиенты автоматически ожидать, что новый владелец предоставит такой же уровень обслуживания и сервиса? Поэтому оценка бизнеса должна включать риск, при котором бизнес может быть потерян в результате смены владельца. Хотя метод оценки прибыли является наиболее популярным, самым правильным будет использование комбинации методов оценки стоимости бизнеса»
Используем сравнительный подход
Для оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом нужно выбрать несколько сделок на рынке с похожими компаниями, у которых известна цена продажи. Сравнение проводится по какому-то общему показателю. Это может быть выручка на квадратный метр площади, заполняемость номерного фонда, число посадочных мест.
Олег связался со своими знакомыми владельцами химчисток, посмотрел объявления о продаже и собрал базу для анализа. В нее попали 4 компании с похожим спектром услуг и расположением в городах с населением от 300 до 500 тысяч человек, как и его бизнес. В качестве основного показателя для сравнения Олег выбрал количество стиральных машин, потому что от него зависит объем продаж.
В результате анализа выяснилось, что цена продажи бизнеса, в расчете на одну стиральную машину колеблется от 150 000 до 200 000 рублей, а, в среднем, составляет 182 500. Если умножить эту величину на количество стиральных машин в химчистке Олега, можно получить стоимость его бизнеса сравнительным методом.
182 500 х 4 = 730 000 (руб.)
Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:
«Сравнительный подход — это определение стоимости компании в сравнении с аналогичными, которые недавно были проданы. Идея похожа на использование сравнений с недвижимостью для оценки квартиры или дома. Этот метод работает только в том случае, если существует достаточное количество похожих компаний для сравнения.
Оценка стоимости бизнеса индивидуального предпринимателя на основе рыночной стоимости особенно сложна, так как найти общедоступную информацию о предыдущих продажах аналогичных предприятий часто просто невозможно»
Подводим итоги
Итак, у Олега получилось три разных варианта стоимости бизнеса:
Эти суммы дали Олегу понимание того, с какой стоимости можно начать переговоры и ниже какой цены лучше не опускаться. Покупатель может согласиться или нет с результатами оценки и ценой бизнеса, но Олег знает, на что ориентироваться в ходе сделки.
Марина Захарова, CEO Dolce Style:
«Когда продавала долю бизнесе, пользовалась простым подходом, отталкиваясь от того, сколько люди реально готовы заплатить. Пыталась привлечь оценщиков, но это не помогло. В итоге, продала долю за сумму, равную годовой прибыли»
Ян Петручик, PR-специалист Potolki.SPb:
«Я продал два готовых бизнеса: магазин и сервис техники Apple, точку по продаже хот-догов в торговом комплексе. Оценку провел по простой формуле:
Стоимость бизнеса = Годовая прибыль + Стоимость активов
В магазине активами я посчитал: торговое оборудование: стенды и инструменты. Для точки фаст-фуда добавил к годовой прибыли стоимость холодильников и прочей техники. Аккаунты в социальных сетях и настроенные рекламные кампании передавал покупателям бесплатно»