заявление на расторжение договора найма жилого помещения через суд в рб образец
Расторжение договора аренды квартиры раньше срока
Мы арендовали жилье сроком на год, на днях наймодатель сообщает, что будет продавать жилье, а его агент по недвижимости просит нас сразу съехать с квартиры. Имеет ли наймодатель право расторгнуть с нами договор, если срок его окончания 1 декабря 2021 г.?
Для начала нужно четко понимать, какой именно договор вы заключили: договор аренды или договор найма. Несмотря на то что эти два вида договора имеют одну правовую природу, их регулирование осуществляется на основании разных норм закона.
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 «Аренда» и гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):
Кроме вышеперечисленных оснований для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя других оснований законодательством не предусмотрено.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Следует учитывать, что стороны договора найма или аренды полностью свободны в формулировках условий договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Заключая договор, стороны сами определяют условия конкретного договора и могут в нем указать еще какие-нибудь дополнительные основания для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Также любой договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время.
Расторжение договора найма жилого помещения
Основы правового регулирования порядка расторжения договора найма жилого помещения закреплены в статье 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь.
[mantra-button-light url=»#»]Справочно:[/mantra-button-light] Наниматель – гражданин, которому предоставлено жилое помещение во владение и пользование по договору найма жилого помещения.
Наймодатель – гражданин или организация, которая предоставляет за плату нанимателю жилое помещение по договору найма жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем.
Основания для расторжения договора найма жилого помещения в РБ:
Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения
Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).
Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.
Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем в одностороннем порядке
По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).
В случае, если наниматель и члены его семьи выехали из занимаемого по договору найма жилого помещения, однако не оформили в надлежащей форме расторжение договора найма жилого помещения, Наймодатель вправе в судебном порядке обратиться с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. При этом предварительное предупреждение со стороны наймодателя до предъявления иска о расторжении договора найма жилого помещения не требуется (п.9 ПП ВС от 26.06.2014 N 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).
В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.
После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.
В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Расторжение договора найма жилого помещения Наймодателем
Данное основание имеет правовую специфику в связи с большой социальной значимостью охраны прав граждан на жилище.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут наймодателем, если наниматель (члены его семьи):
При этом особо стоит отметить, что если проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не допускали данных нарушений, то один из совершеннолетних проживающих с письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.
При расторжении договора найма жилого помещения РБ по требованию наймодателя предварительно необходимо направить нанимателю письменное предупреждение (уведомление) с указанием мотивов расторжения договора найма за один месяц до подачи иска. Месячный срок исчисляется с момента получения нанимателем письменного уведомления.
При подаче в суд искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить документы подтверждающие факт соответствующего предварительного уведомления. Несоблюдения требований законодательства о предварительном уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения является для суда основанием к вынесению решения об отказе в удовлетворении соответствующих искового требований.
В ряде случаев для расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселения нанимателя и членов его семьи может потребоваться согласие органа опеки и попечительства, если (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК):
Расторжение договора найма жилого помещения после его отчуждения новому собственнику
При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новый собственник вправе принять решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. В таком случае требуется предупредить нанимателя жилого помещения в письменной форме о принятом решении за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Требования о расторжении договора при переходе права собственности на жилое помещение не распространяются на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.
Администрация Московского района г.Минска
Тел. (+375 17) 260-63-96,
факс +375 17 368-14-07
Порядок снятия граждан с учета в связи с выселением или отсутствием права пользоваться помещением
Порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания определен Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413 (далее – положение).
Снятие граждан с регистрационного учета в связи с выселением
Граждан, выселяемых по решению суда, можно снять с регистрационного учета по месту жительства. Для этого заинтересованное лицо (собственник помещения, организация, предоставившая место в общежитии, и т.д.) представляет в орган регистрации копию вступившего в законную силу решения суда (выписку из него) о выселении из занимаемого жилого помещения (абз. 6 п. 37 положения).
Принудительное выселение из жилого помещения происходит, как правило, в судебном порядке (п. 1 ст. 79 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК)). Исключение – выселение из жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, по постановлению прокурора (п. 1 ст. 83 ЖК). Такое выселение происходит в административном порядке в предоставленные местными исполнительными и распорядительными органами за счет собственника жилищного фонда другие жилые помещения.
Выселение допускается только по основаниям, предусмотренным ЖК и иными законодательными актами (п. 1 ст. 78 ЖК). Такими основаниями могут быть, например:
1) прекращение либо расторжение договора найма жилого помещения, когда гражданин отказывается съехать добровольно. Выселить можно как нанимателя, так и членов (в том числе бывших) его семьи (абз. 7 п. 1 ст. 79 ЖК). Причины, по которым договор найма расторгается или прекращается, закреплены, например, ст.ст. 61-63 ЖК;
2) уклонение от оплаты жилищно-коммунальных услуг, от платы за пользование жилым помещением, возмещения расходов на электроэнергию (ст. 80 ЖК). В этом случае, помимо нанимателя, выселят и проживающих совместно с ним членов его семьи, а также бывших членов семьи нанимателя;
3) прекращения трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о предоставлении арендного жилья, если арендное жилье предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений (абз. 4 п. 1 ст. 86 ЖК). В этом случае выселят всех совместно проживающих с бывшим работником лиц;
4) нарушение гражданами, которые в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности, правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении или порче жилого помещения либо использовании его не по назначению, или если они систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения (абз. 5 п. 1 ст. 79 ЖК);
5) желание собственника выселить бывшего члена семьи либо другого гражданина, имеющего право владения и пользования жилым помещением и не имеющего доли в праве общей собственности на это жилое помещение, при условии, что брачный договор или письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением не сохраняют за ними право пользования (п. 2 ст. 89 ЖК). В ином случае выселить указанных граждан и снять с регистрационного учета не получится. Например, снять с учета бывшего мужа, который имеет долю в квартире, приобретенной в браке, можно, только если он добровольно зарегистрируется по иному месту жительства.
Снятие граждан с регистрационного учета в связи с утратой права пользования жилым помещением
Бывают случаи, когда гражданин не проживает в жилом помещении, но остается там зарегистрированным. В данной ситуации заинтересованному лицу стоит требовать через суд не выселить гражданина, а признать его утратившим право пользования жилым помещением (п. 2 ст. 62 ЖК, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» от 26.06.2014 № 11 (далее – постановление).
Аналогичная ситуация с не имеющими доли в праве собственности членами семьи собственника, которые выбыли в другое место жительства (п. 5 ст. 58, п. 6 ст. 139 ЖК). Основанием для снятия его с регистрационного учета будет вступившее в законную силу решение суда (абз. 6 п. 37 положения).
Заявляя требование о признании гражданина утратившим право пользоваться жилым помещением, истцу нужно доказать (ч. 1 п. 13 постановления), что:
— ответчик выехал из жилого помещения;
— его новое место жительство является постоянным. Если жилое помещение временное, то право пользования за ним сохранится (ст. 59 ЖК, ч. 2 п. 13 постановления).
Доказательствами выезда на место жительства в другое жилое помещение могут быть, например, сведения:
— о приобретении гражданином права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем;
— уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от оплаты жилищно-коммунальных услуг и (или) пользования жилым помещением;
— регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении;
— о снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор.
Право пользования жилым помещением возникает не только на основании договора найма, но и по другим основаниям, например по соглашению о признании членом семьи (п. 1 ст. 24 ЖК, ч. 1 п. 3 постановления). На основании такого соглашения гражданина зарегистрируют по месту жительства (абз. 7 подп. 4.2 положения).
Если соглашение признают недействительным, гражданин будет считаться не приобретшим право пользования жилым помещением. Решение суда о признании недействительным гражданско-правового договора, ставшего основанием для регистрации, влечет снятие с регистрационного учета (абз. 6 п. 37 положения).
В иске о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением не требуется заявлять отдельное требование о снятии гражданина с регистрационного учета. Снятие будет следствием удовлетворения требований по решению суда (абз. 6 п. 37 положения).
В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости и как это сделать
Разберемся, при каких условиях и в каком порядке может быть досрочно расторгнут договор аренды недвижимости (кроме жилых помещений и земельных участков).
Договор аренды недвижимости может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:
— по соглашению сторон, если это не запрещено законодательством или договором;
— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;
— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.
Когда можно расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон
Стороны вправе расторгнуть договор по своему соглашению, если это не запрещено законодательством или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Для договора аренды недвижимости (далее — договор) законодательство такого запрета не устанавливает. Таким образом, договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если он не содержит запрета на такое расторжение.
Обратите внимание!
На практике расторжение договора по соглашению сторон оформляют допсоглашением к нему. Такое соглашение должно быть оформлено письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 580 ГК, ч. 1 п. 4 постановления Пленума ВХС N 1).
В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендодателя
Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если арендатор:
1) использует недвижимость не по назначению либо с существенным или неоднократным нарушением условий договора (п. 3 ст. 586, подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК);
Пример
В договоре указано, что здание предоставлено арендатору для использования в качестве склада для хранения промышленных товаров. Арендатор фактически использовал помещение для ремонта автомобилей. Такое использование здания противоречит условиям договора, арендодатель вправе требовать расторжения этого договора.
Обратите внимание!
Существенным считается такое нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя ущерб. При этом размер ущерба должен быть таким, что арендодатель в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК). На практике существенность нарушения оценивает суд при рассмотрении иска о расторжении договора по этому основанию.
2) существенно ухудшает недвижимость (подп. 2 ч. 1 ст. 590 ГК). Понятие существенного ухудшения законодательство не содержит. На практике существенность ухудшения недвижимости оценивает суд. Например, это ухудшение, которое ведет к невозможности использовать недвижимость по назначению или грозит ее уничтожением;
Пример
Арендатор проводил текущий ремонт арендованного здания. В процессе ремонта была демонтирована и не восстановлена система отопления. Из-за отсутствия отопления пришла в негодность внутренняя отделка здания, появились трещины фасада. Так как по вине арендатора произошло существенное ухудшение здания, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.
3) более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный договором срок (подп. 3 ч. 1 ст. 590 ГК);
Обратите внимание!
Если срок внесения арендной платы не установлен, она должна быть уплачена в обычно применяемый срок при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах ( ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). На практике в случае возникновения спора обычно применяемый срок определяет суд.
4) не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен — в разумный срок (подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).
Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендодатель вправе, только если обязанность арендатора проводить капитальный ремонт закреплена в договоре. Ведь по общему правилу капитальный ремонт недвижимости должен выполнять арендодатель (ч. 1 п. 1 ст. 587, подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).
Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 590 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).
Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на арендуемое имущество не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, если арендатор передал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.
Каков порядок расторжения договора по требованию арендодателя
До обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о выполнении нарушенных обязательств в разумный срок. Предупреждение должно быть направлено в письменной форме (ч. 3 ст. 590 ГК).
Обратите внимание!
Направление предупреждения является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения по требованию арендодателя ( ч. 3 ст. 590 ГК).
Содержание предупреждения законодательством не определено. На практике в нем указывают:
— реквизиты договора, обязательства по которому арендатор не исполнил;
— конкретное обязательство, которое не было исполнено;
— предложение исполнить нарушенное обязательство;
— срок, в который обязательство должно быть исполнено;
Обратите внимание!
Срок для исполнения обязательства должен быть разумным (ч. 3 ст. 590 ГК). Понятие разумного срока законодательством не определено. На практике такой срок предполагает период времени, необходимый для исполнения обязательства. Например, срок для внесения арендной платы может выражаться в днях, а для проведения капитального ремонта — в месяцах.
Обычно понятие разумного срока определяется сторонами. Если стороны не договорятся, оценивать разумность установленного срока будет суд.
— предложение досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 422 ГК);
Обратите внимание!
Если в предупреждение не включить предложение о расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет соблюден. Как следствие, суд оставит без рассмотрения иск о досрочном расторжении договора (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).
— другую необходимую информацию, например, срок для ответа на предупреждение или размер пеней за просрочку внесения арендной платы.
Пример формулировки предупреждения
Предупреждаем, что Вами не исполнены обязательства по договору аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2020: не внесена арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12, кв. 202:
— за декабрь 2020 года в срок до 15.01.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за январь 2021 года в срок до 15.02.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за февраль 2021 года в срок до 15.03.2021 в сумме 560 бел. руб.
Предлагаем погасить указанную задолженность по арендной плате не позднее 25.03.2021.
В связи с неоплатой арендной платы более двух раз подряд предлагаем досрочно расторгнуть договор аренды с 30.03.2021.
Направлять предупреждение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендатором. Например, можно направить предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если после получения предупреждения арендатор исполнит нарушенное обязательство, то суд откажет в досрочном расторжении договора.
Судебная практика
По договору арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым. За период июль — сентябрь 2019 года арендатор арендную плату не уплачивал. На этом основании арендодатель обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора. При этом до подачи искового заявления арендатор оплатил задолженность по арендной плате. Суд посчитал, что арендатор исполнил свое обязательство в разумный срок. Суд в иске отказал.
Решение экономического суда Минской области от 23.12.2019 (дело N 166-12/2019)
Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендодатель вправе, только если арендатор не устранил нарушение в установленный предупреждением срок (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).
В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендатора
Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если:
1) арендодатель не передал арендованную недвижимость в установленный договором срок, а если договором такой срок не установлен — в разумный срок (п. 3 ст. 582 ГК);
Обратите внимание!
По общему правилу недвижимость считается переданной после фактического предоставления ее во владение и пользование арендатора и подписания сторонами документа о передаче (ч. 2 п. 1 ст. 626 ГК).
2) арендодатель не передал вместе с арендованной недвижимостью относящиеся к ней документы и принадлежности. При этом без этих документов и/или принадлежностей арендатор (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК):
— либо не может использовать недвижимость по назначению;
— либо в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора;
Пример
Стороны заключили договор аренды помещения под офис, расположенного в здании бизнес-центра. Арендодатель не передал арендатору ключи для доступа в здание и в арендованное помещение. В результате арендатор не может использовать помещение для размещения в нем своего офиса. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.
3) арендодатель препятствует арендатору использовать недвижимость по назначению (подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК);
Пример
По договору было арендовано здание склада для хранения товаров арендатора. Арендодатель запретил проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров. Запрет арендодателя препятствует использованию арендованного здания по назначению. Следовательно, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.
4) недвижимость имеет недостатки, которые полностью или частично препятствуют ее использованию (подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 583, п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК). Исключение — недостатки недвижимости, которые были заранее оговорены, известны арендатору или могли быть им обнаружены при осмотре недвижимости (п. 2 ст. 583 ГК);
Пример
По договору было арендовано здание склада. В процессе его использования выяснилось, что в здании протекает крыша, что препятствует его использованию для хранения товаров. При осмотре дефекты крыши выявить было невозможно, арендодатель не предупредил арендатора об этом недостатке здания. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора.
5) арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на арендуемую недвижимость (ч. 2 ст. 584 ГК);
Пример
По договору было арендовано здание склада, которое находилось в залоге у банка. Арендодатель не предупредил об этом арендатора при заключении договора, поэтому арендатор вправе требовать его расторжения.
6) арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен или ремонт является неотложным, то в разумный срок (подп. 3 ч. 4 п. 1 ст. 587, подп. 3 ч. 1 ст. 591 ГК);
Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендатор не вправе, если обязанность проводить капитальный ремонт недвижимости возложена договором на него (ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК).
7) недвижимость оказалось непригодной к использованию по причинам, которые не зависят от арендатора (подп. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).
Пример
В результате урагана у арендованного здания была частично повреждена крыша. Так как здание стало непригодно к использованию по причине, которая не зависит от арендатора, он вправе потребовать расторжения договора.
Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 591 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).
Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на недвижимость не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендатор вправе требовать его досрочного расторжения, если арендодатель передаст здание в залог. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.
Каков порядок расторжения договора по требованию арендатора
До обращения в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 422).
Обратите внимание!
Направление предложения о расторжении договора является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения (п. 2 ст. 422 ГК).
Содержание и форма предложения о расторжении договора законодательством не определены. Так как при обращении в суд нужно подтвердить наличие такого предложения, рекомендуем составлять его в письменной форме. В предложении можно указать:
— реквизиты договора, который предлагается расторгнуть;
— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым в случае согласия арендодателя на его расторжение;
— срок для ответа на предложение. Его целесообразно указать, если договором такой срок не установлен.
На заметку
Если срок для ответа не указан в предложении или договоре, арендодатель должен будет ответить в 30-дневный срок после получения предложения (п. 2 ст. 422 ГК, ч. 4 п. 16 постановления Пленума ВХС N 16).
— предупреждение, что в случае отказа или отсутствия ответа на предложение арендатор обратится в суд с требованием о досрочном расторжении договора;
— другую необходимую информацию, например, причины, по которым арендатор предлагает досрочно расторгнуть договор.
Пример формулировки предложения
По договору N 35 от 08.10.2020 нам передано в аренду здание склада, расположенное по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12. С 01.03.2021 Вами необоснованно запрещен проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров, что препятствует использованию арендованного здания по назначению.
В связи с изложенным предлагаем досрочно расторгнуть договор N 35 от 08.10.2020 с 25.03.2021. В случае Вашего несогласия или неполучения ответа на данное предложение в срок до 15.03.2021 будем вынуждены обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.
Направлять предложение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендодателем. Например, можно направить предложение заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если арендодатель согласится на предложение, стороны могут заключить соглашение о расторжении договора.
Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендатор вправе, только если на предложение арендодатель ответил отказом или не ответил в установленный срок (п. 2 ст. 422 ГК).
В каких случаях сторона договора может отказаться от него в одностороннем порядке
Арендодатель и арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
1) договор заключен на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).
Обратите внимание!
Заключенным на неопределенный срок считается договор, в котором срок не согласован и его невозможно определить из условий договора (ч. 1 п. 2 ст. 581 ГК, ч. 1 п. 15 постановления Пленума ВХС N 1).
2) в срочном договоре прописана возможность сторон отказаться от него в одностороннем порядке (https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M101553 ст. 291, https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M102113 п. 3 ст. 420 ГК).
На заметку
В договоре можно согласовать право на односторонний отказ как по причине нарушения обязательств другой стороной, так и не связанное с такими нарушениями (ч. 4 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).
Каков порядок отказа от договора в одностороннем порядке
Этот порядок зависит от оснований одностороннего отказа от договора:
1) если договор заключен на неопределенный срок, отказаться от него можно в любое время, уведомив об этом другую сторону за три месяца (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).
Обратите внимание!
В договоре стороны вправе согласовать больший или меньший срок уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).
Форма и содержание уведомления (предупреждения) об одностороннем отказе от договора законодательством не установлены. Рекомендуем составлять такой документ в письменной форме. Это позволит при необходимости подтвердить факт уведомления другой стороны. В уведомлении (предупреждении) целесообразно указать:
— реквизиты договора, от которого сторона отказывается в одностороннем порядке;
— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым;
Обратите внимание!
Дата расторжения договора не может быть раньше чем через три месяца после получения уведомления контрагентом. Исключение составляют случаи, когда в договоре установлен иной срок уведомления об одностороннем отказе от него (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).
— другую необходимую информацию, например, причины отказа от договора в одностороннем порядке или порядок возврата недвижимости.
Пример формулировки уведомления
Уведомляем Вас об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2019, заключенного на неопределенный срок с 01.07.2021. Просим прислать уполномоченного представителя для приема-передачи арендуемого помещения 30.06.2021.
Направлять уведомление рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение контрагентом. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении;
2) если в срочном договоре предусмотрено право на односторонний отказ от него, то сторонам следует соблюдать порядок одностороннего отказа, установленный этим договором (п. 2 ст. 288, ст. 290 ГК).
Обратите внимание!
Независимо от того, определен ли порядок одностороннего отказа в договоре, необходимо уведомить другую сторону о таком отказе (ч. 8 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex