заявление застройщику о переуступке прав требования образец
Уведомление о переуступке права требования — образец
Приобретение квартир в новостройках по переуступке права требования в последнее время участилось на территории РФ. Потому, стоит узнать как происходит уведомление о переуступке права требования, каков образец. Ведь несмотря на некоторые риски, граждане охотно прибегают к данному способу покупки жилья.
Среди читателей нашего ресурса также можно встретить участников переуступки подобного рода, поэтому в сегодняшнем материале речь пойдет именно о нем.
Что такое переуступка прав требования квартиры в новостройке?
На сегодняшний день приобрести квартиру в новостройке у застройщика можно двумя законными способами:
Если с первыми вариантом все предельно ясно, то относительно второго есть некоторые вопросы, которые мы постараемся детально рассмотреть в сегодняшнем материале.
Итак, приобретение квартиры в новостройке через переуступку возможности требования возможно только в том случае, если данная квартира еще не сдана, то есть находится в строительстве.
По своей сути, переуступка представляет передачу полномочий первого приобретателя квартиры, идущего таким по договору с застройщиком, иному лицу. Последнее, к слову, может быть представлено как физическим лицом, так и организацией.
То есть, в той ситуации, когда квартира в новостройке сдана гражданину, заключавшему договор с застройщиком, и имеется соответствующий акт «приемки», указанная переуступка невозможна.
Главным нюансом переуступки является возможность ее официальной регистрации, так как только такая схема заключения сделки способна минимизировать всевозможные риски для покупателя практически до нуля.
Гарантированно зарегистрировать переуступку представляется возможным только в том случае, когда первичный покупатель квартиры заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), если же имеет место другое соглашение, то процедура уступки прав требований заметно усложнится и, честно говоря, проводить ее не желательно, ибо риски в таком случае «не стоят выделки».
Возможность официальной регистрации переуступки с наличием ДДУ связана с тем, что данное соглашение по умолчанию регистрируется в Росреестре и изменять фигурирующих в нем сторон можно только через повторную регистрацию, что гарантирует вторичному покупателю квартиру, пользующемуся возможностью переуступки, отсутствие каких-либо рисков быть обманутым.
В том случае, когда переуступка проходит с фигурированием иного типа договора (например, предварительное соглашение купли-продажи), регистрация нового участника сделки в официальном порядке невозможна, что добавляет вторичному приобретателю квартиры ненужные риски.
Так, при возникновении споров у застройщика и первичного приобретателя жилья, вторичный покупатель такового не сможет разрешить проблему, а первичный – скорее всего, не захочет.
Единственным исключением являются такие ситуации, когда в договоре переуступки указываются пункты о том, что первичный приобретатель квартиры, уступающий свои права на нее, ручается за застройщика и готов ответить за недоделки с его стороны. Но такие пункты в договоры переуступки, как правило, не включаются, так как никто не захочет отвечать за чужие «косяки».
Уведомление о переуступке права требования — образец и порядок проведения
На первый взгляд, переуступка права требования кажется архисложным мероприятием, но на деле все слегка иначе.
Если знать базовые нюансы, всевозможные риски, описанные ранее, и порядок проведения подобной сделки, особых проблем в ее осуществлении возникнуть не должно.
На данный момент процессуальная часть переуступки квартиры в новостройке регламентирована множеством законодательных актов.
Обобщив их положения, представляет вам общий порядок проведения переуступки:
Стоит отметить, что после проведения переуступки вторичный покупатель должен соблюдать те условия, которые были внесены в договор приобретения квартиры в новостройки первичным покупателем и застройщиком.
То есть, если переуступку вторичный приобретатель провел за 2 000 000 рублей, а в соглашении того же ДДУ квартира куплена за 1 800 000 рублей, то в случае неисполнения со стороны застройщика своих обязательств вторичный покупатель сможет вернуть только 1 800 000 рублей, но ни как не ту сумму, которую он потратил при переуступке.
Как видите, описанный процесс — достаточно запутанная процедура, но если ознакомиться со всеми ее особенностями, то провести сделку будет не столь сложно.
Надеемся, представленный выше материал помог вам понять всю суть переуступки. Удачи в проведении сделок!
Уведомление о переуступке права требования – образец:
Договор переуступки права требования на квартиру в новостройки – образец:
Подробнее о том, что такое договор переуступки, вы можете узнать, посмотрев видео:
Процедура регистрации договора цессии в Росреестре
Форма соглашения о цессии
Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.
При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).
Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре
Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:
ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст. 658 ГК).
Порядок регистрации договора цессии
Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.
Для регистрации соглашения необходимо:
Регистрация передачи прав по цессионному соглашению в Росреестре
Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.
Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:
При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.
Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию
Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:
Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.
К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).
Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).
Регистрация производится в течение 7 рабочих дней после приема должностным лицом госоргана заявления и приложенных к нему документов (9 рабочих дней, если документы были поданы через многофункциональный центр).
Итоги
Подводя итоги, необходимо вновь обратить внимание на различие оснований и процедур регистрации сделки и перехода прав по ней. Переход прав на недвижимость в любом случае подлежит учету, а вот регистрация сделки об уступке права требования требуется только в 2 случаях: если первоначальный договор касался аренды недвижимости (за некоторыми исключениями) или участия в долевом строительстве.
Понятие и порядок совершения цессии
Цессия — это уступка кредитором третьему лицу требования к должнику (ст. 388 ГК). Верховный суд пояснил, что такая сделка может осуществляться в силу предусмотренного законодательством типа договора, смешанного соглашения или сделки, не описанной в правовых актах. Например, цессия может проводиться в рамках соглашения о дарении, продажи имущественного права и т. д. (постановление Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).
Уступка требования осуществляется в следующем порядке:
Эксперты КонсультантПлюс детально рассказали о нюансах и порядке уведомления должника об уступке права требования. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Какие проводки составляются у сторон при оформлении договора цессии, узнайте здесь.
Унифицированной формы уведомления не существует, однако, исходя из ст. 385 ГК, такой документ должен содержать информацию, однозначно определяющую цессионария как нового кредитора, а также очерчивать границы перешедших к нему прав.
Необходимо внимательно подходить к формулированию положений уведомления. Надлежащими признаются, например, уведомления в форме товарной накладной с указанием на совершенную цессию (постановление ФАС Московского округа от 21.10.2009 № КГ-А40/10714-09), счет-фактура с таким же указанием (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2010 по делу № А43-44139/2009).
Не считается надлежащим уведомлением, к примеру:
Если указанные данные не соответствуют требованию об однозначной идентификации нового кредитора и определении объема его прав или использована ненадлежащая форма уведомления, то должник вправе либо приостановить исполнение и затребовать от цедента подтверждения произошедшей цессии, либо исполнить обязательство первоначальному кредитору.
Чтобы избежать этих последствий, рекомендуем воспользоваться образцом уведомления должника об уступке права требования.
Когда нужно согласие должника на уступку требования и как его оформить, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Итоги
Таким образом, единого бланка уведомления об уступке требования не существует, поэтому стороны должны самостоятельно составить такой документ (либо воспользоваться приведенным образцом уведомления о цессии). Составленный документ должен однозначно указывать на нового кредитора, а также определять его правомочия.
Уведомление о переуступке права требования
Дмитрий Алексеев
Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Некоторые граждане России для того, чтобы сберечь свои денежные средства инвестируют в строительство недвижимости.
По прошествии какого-то срока объект недвижимости перепродается, в результате чего собственник получает определенную прибыль.
По действующему законодательству допускается продажа как самой квартиры, так и права требования на квартиру.
В каких случаях требуется
В настоящее время на строительном рынке часто встречаются сделки переуступки прав требования на жилье, на основании которых право передается от собственника к третьему лиццу.
Уступка может принести пользу лицам, которые желают оформить договор цессии в отношении недвижимости.
Продавцу уплачиваются средства за продажу жилья, а покупатель становится его собственником по недорогой цене.
Нюансы соглашения
Термин «переуступка права» означает разновидность юридической сделки, которая заключается с объектом недвижимости. Право требования уступается наряду с обязанностями другому лицу.
Обязательным требованием к совершению сделки является получение на нее согласия владельца жилплощади.
Участники сделки по переуступке права требования:
| Собственник | Владелец объекта недвижимости в соответствии с первоначальным договором |
| Цедент | Ему принадлежит право требовать предоставления определенного имущества, он стремится привести в исполнение приобретенное им право требования на объект недвижимости |
| Цессионарий | получатель права требования на квартиру. Сторона первоначально не участвовавшая в оформлении основного договора |
Владелец права и приобретатель заключают между собой договор цессии, удостоверяющий факт переуступки права.
Сделка является основанием передачи собственности на жилплощадь (или другой объект) с дальнейшей его гос.регистрацией в службе Росреестра.
Зачастую права на квартиру уступаются лицами, которые вкладывали денежные средства в возведение дома или участвовавшими в долевом строительстве.
Законодательное регулирование
Регулирование основных вопросов, касающихся сделки переуступки, выполняется в указаниях гл. 24 ГК РФ.
Кроме того, отдельные правила заключения договора цессии сделаны в нормах Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В закон много раз вносились поправки и корректировки для улучшения процедуры осуществления сделок с недвижимым имуществом.
Кроме данных нормативно-правовых актов были приняты несколько законов, истолковывающих правовые особенности, связанные с совершением договора.
Они содержат положения, позволяющие осуществить защиту прав и интересов всех сторон переуступки.
Соглашение об уступке оформляется только при наличии согласия собственника права на объект недвижимого имущества.
В качестве обязательного условия совершения сделки является направление уведомления обязанной стороны о переуступке права. Это предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства.
Уведомление застройщика о переуступке прав требования
В случае передачи права требования третьему лицу, дольщик должен известить об этом обладателя права.
Обычно ему направляется уведомление о переуступке в письменном виде. Форма такого извещения должна отвечать правилам, содержащихся в нормах законодательства.
Уведомление должно направляться застройщику независимо от текущего состояния объекта уступки, т.е. готовности строящегося многоквартирного дома.
По договору долевого участия
Если лицо хочет уступить другому лицу право требования, то оно должно направить уведомление в письменной форме застройщику. Требование о согласии правообладателя является обязательным для заключения сделки по переуступке.
Соглашение может быть заключено, если дольщик:
| Рассчитался со строительной фирмой в полном объеме | согласно условиям, содержащимся в договоре участия в долевом строительстве |
| Нашел приобретателя | которому он уступает права и обязанности по договору |
| Имеет полномочия на совершение договора цессии | что прописано в первоначальном договоре |
В случае, когда продавцом выступает гражданин-дольщик по договору долевого участия, то он может получить от совершаемой сделки прибыль.
Квартира в новостройке может быть продана по большей стоимости, нежели уплаченная им застройщику исходная цена по ДДУ.
Зачастую стоимость жилья значительно увеличивается по мере продвижения строительных работ, поэтому она покроет финансовые вложения, произведенные по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
В соответствии с договором ДУ, его заключение между застройщиком и дольщиком влечет возникновение соответствующих прав и обязательств.
Основной обязанностью дольщика является внесение оплаты по договору в определенные сроки.
Договор долевого участия должен содержать следующие условия:
| Срок внесения платы по договору | порядок уплаты ежемесячных платежей |
| Дата ввода жилого дома в эксплуатацию | сроки передачи квартиры дольщику |
| Права и обязанности, ответственность сторон за нарушение условий по договору | прочие условия |
Если застройщик не дает согласие на совершение переуступки по договору долевого участия, то сделка считается недействительной, а право требования не будет передано покупателю.
О переуступке права аренды земельного участка между физическими лицами, читайте тут.
На квартиру
В законе нет запрета на продажу квартиры, расположенной в строящемся жилом доме с помощью сделки переуступки права требования.
Она представляет собой приобретение жилплощади в многоквартирном доме у застройщика дольщиком и передачу прав на нее другому лицу.
Подобного рода договор стал очень распространенным в сфере первичного строительного рынка, т.к. прост в оформлении.
Обычно договор цессии заключается на завершающих этапах строительства или после ввода объекта в эксплуатации. Необходимо помнить, что уступка возможна до момента передачи квартиры дольщику по акту приемки.
Гражданину, уступающему право собственности, нужно отправить уведомление фирме-застройщику, составленное в письменном виде.
Извещение включает такую информацию, как:
Как правило, договор цессии совершается только после внесения полной оплаты за жилое помещение.
Внесение денежных средств подтверждается квитанциями об оплате или документом от фирмы-застройщика.
В случае покупки квартиры на кредитные денежные средства, полученные по ипотеке, следует взять у банка согласие на совершение договора переуступки.
Образец уведомления
Порядок заключения сделки переуступки и ее особенности установлены в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», а также в нормах Гражданского кодекса РФ.
Дольщику нужно направить застройщику уведомление, выполненное в простой письменной форме, а нему прилагается копия договора переуступки.
В офисе строительной фирмы на своем экземпляре уведомления попросите сотрудника застройщика сделать отметку о его получении.
Содержание уведомления
Уведомляю Вас о произошедшей переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве № __________, заключенного ___________.
Дольщик ФИО уступил мне свои права требования по вышеуказанному договору участия.
Договор уступки права прошел процедуру гос. регистрации дата регистрации, номер регистрации _________________.
Данные для связи: ФИО, контактный телефон, место жительства, адрес e-mail.
Приложение: договор цессии от ___________ (копия).
Процедура оформления уступки
В законодательных нормах существует установленный порядок, в соответствии с которым заключается соглашение.
Право требования передается цессионарию в том же объеме, какой был у бывшего дольщика согласно условиям сделки уступки. В тексте договора нужно детально описать передаваемое право, указать сопутствующие бумаги.
Порядок действий следующий:
| Первоначальный владелец права осуществляет поиск покупателя, желающего его приобрести | после чего стороны договора переуступки должны получить согласие от застройщика |
| Заключение договора цессии заинтересованными лицами | договор должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестр |
Договор уступки обладает определенными достоинствами, но также связан с имеющимися рисками.
Продавец рискует, что не получит оплату по сделке, поэтому рекомендуется использовать для расчетов депозитную ячейку.
Покупатель, в свою очередь, несет риски того, что строительство будет заморожено, а также, что застройщик окажется недобросовестным. Зачастую многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию с нарушением установленных сроков.
Необходимые документы
Для оформления сделки по переуступке с дальнейшей регистрацией договора в службе Росреестра нужны следующие документы:
| Паспорта граждан РФ – сторон | договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в службе Росреестра |
| Квитанции оплаты за объект недвижимости | а также разрешение на строительство |
| Устав юридического лица, учредительные документы компании застройщика, в том числе лицензию на ведение строительных работ | документ от застройщика о размере внесенных дольщиком средств, в котором указана полная стоимость предмета переуступки |
| Справка о выполненных строительных работах, срок завершения строительства | выписка из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию собственности |
| Договор ДУ, если недвижимость возводится в порядке долевого строительства | письменное согласие застройщика на совершение сделки |
| Договор, подписанный фирмой-застройщиком и другим лицом, приобретающий право | первоначальный договор о покупке права требования |
| Сделка о передаче прав | подписанная цедентом и цессионарием, несущим ответственность перед строительной фирмой |
Если гражданин, уступающий право, состоит в зарегистрированном браке, то необходимо получить согласие другого супруга на совершение договора уступки. Такое согласие оформляется у нотариуса.
За оказание услуги по регистрации сделки переуступки следует оплатить госпошлину.
Ее размер установлен в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
За регистрацию в службе Росреестра договора уступки взимается государственная пошлина размером:
Порядок заключения переуступки права аренды нежилого помещения смотрите в статье: переуступка прав аренды нежилого помещения.
Видео: Уступка требования (цессия). Уведомление должника, передача договора: