земельный кодекс уступка прав по договору аренды

Земельный кодекс уступка прав по договору аренды

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Источник

Земельный кодекс уступка прав по договору аренды

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Источник

Земельный кодекс уступка прав по договору аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобрело земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Участок приобретен путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса указанное физическое лицо имеет право передать свои права и обязанности другому лицу, уведомив об этом арендодателя.
Росреестр отказывает в регистрации договора уступки на основании п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.
Обосновано ли решение органа регистрации кадастра и картографии?
Каким иным образом можно передать третьему лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

По вопросу заключения договора переуступки аренды земельного участка, приобретенного по результатам проведения торгов, с учетом п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации

Письмом ФАС России № ИА/90/16 от 11.01.2016 дано разъяснение применения законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев.

Согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, вступившие в силу 01.06.2015.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Пунктом 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входит в противоречие с п. 7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 цессия по договорам, заключенным по итогам торгов, не допускается. Если договор может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной.

Таким образом, по мнению антимонопольного органа, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов по аренде земельного участка не вправе уступать права по аренды земельного участка.

Источник

ВС применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка

В Определении № 306-ЭС20-21765 Верховный Суд отказал в удовлетворении иска Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, требовавшего признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, на которое ранее дало согласие.

2 ноября 2015 г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Его выиграло ООО «Крона-плюс». 16 ноября 2015 г. между обществом и министерством был заключен договор. 25 декабря было подписано дополнительное соглашение к нему. Оба документа зарегистрировали в установленном законом порядке.

20 января 2017 г. «Крона-плюс» и ООО «Сурский лес» с согласия министерства заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка. Государственная регистрация документа произведена 9 июня 2019 г. Исходя из соглашения, «Крона-плюс» уступила свои права и обязанности по договору аренды лесного участка новому арендатору – «Сурский лес».

В соответствии с положениями ч. 9 и 18 ст. 83 Лесного кодекса Федеральным агентством лесного хозяйства в период с 16 июля по 2 августа 2019 г. была проведена плановая выездная проверка исполнения министерством переданных полномочий РФ в области лесных отношений и расходования средств субвенций, по результатам которой выявлены нарушения законодательства.

В акте от 2 августа 2019 г. агентство указало, что на момент уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка действовал п. 7 ст. 448 ГК в редакции Закона № 42-ФЗ, которым были внесены изменения в часть первую ГК. Согласно ей, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Таким образом, по мнению агентства, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка имеет признаки недействительной сделки и подлежит отмене.

28 ноября 2019 г. агентство направило в адрес губернатора Пензенской области предписание, которым возложило на него обязанность в срок до 1 мая 2020 г. обеспечить устранение нарушений, допущенных при переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, заключенному с обществом «Крона-плюс» по результатам торгов, а также принять меры, направленные на недопущение выявленных нарушений.

Министерство обратилось в арбитражный суд. Оно сослалось на необходимость выполнения до 1 мая 2020 г. предписания агентства, учитывая ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса и п. 7 ст. 448 ГК. Министерство попросило признать соглашение о переуступке недействительным в соответствии со ст. 166 ГК.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 10, 166, 168, 422, п. 7 ст. 448 (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 1 июня 2015 г.), ст. 615 ГК, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Он пришел к выводу, что, так как договор аренды лесного участка заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды лесного участка и соглашения о переуступке приобретение в аренду лесных участков было возможно лишь по результатам торгов, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания соглашения о переуступке недействительной (ничтожной) сделкой ввиду его несоответствия закону. При этом суд отклонил доводы общества «Сурский лес» о заключении спорного соглашения о переуступке с согласия министерства, поскольку решение министерства о выдаче согласия на совершение сделки с арендованным лесным участком принято с нарушением требований закона. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение в силе.

«Сурский лес» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. ВС обратил внимание, что суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК недействительным соглашение о переуступке, руководствовались п. 7 ст. 448 ГК. Между тем, заметил ВС, они должны были учесть, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. Суд указал, что ч. 6 ст. 71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 80.2 настоящего Кодекса, не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена Законом от 29 декабря 2017 г. № 471-ФЗ, то есть после заключения соглашения о переуступке.

Более того, заметил ВС, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса предусматривала запрет на уступку прав по договорам аренды, заключенным по конкурсу, тогда как право на заключение договора аренды лесного участка по настоящему делу было реализовано министерством посредством такого вида конкурентной процедуры, как аукцион.

Однако, обратил внимание Суд, Законом от 4 февраля № 3-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений» ч. 6 ст. 71 ЛК РФ была изложена в новой редакции, содержащей запрет сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать арендатору права и обязанности по договору аренды другим лицам в случае заключения договора аренды не только посредством конкурса, но и аукциона на право заключения договора аренды лесного участка.

Таким образом, Верховный Суд отказал в удовлетворении иска.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно отнесся к определению, отметив, что положения п. 7 ст. 448 ГК оказались слишком жесткими и не вполне отвечающими реалиям экономической деятельности в стране.

«Ранее судебная практика поправила это положение в части уступки возникших из таких договоров денежных требований, а затем и в текст закона были внесены соответствующие изменения. Теперь же перед судом был поставлен другой вопрос – о соотношении этого общего, но при этом более нового правила ГК с нормами специальных законов. То, что в конечном итоге приоритет был отдан специальному регулированию, следует признать правильным: в конце концов, на уровне общего закона урегулировать все возможные варианты практически невозможно. И даже то обстоятельство, что первое предложение п. 7 ст. 448 ГК не предусматривает возможности изменения его другими законами (такая оговорка есть во втором предложении, но в нем речь идет уже, скорее, не об уступке, а о возложении исполнения), не должно вводить в заблуждение», – указал он. Если бы ВС не отдал предпочтение нормам Лесного кодекса, то следующей «жертвой», посчитал эксперт, могли бы стать уже, например, правила п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, позволяющие осуществлять перенаем земельных участков без согласия собственника.

Еще одним примечательным моментом судебного акта, по мнению Александра Латыева, явилось то, что коллегия ВС использовала довольно оригинальный способ толкования закона в контексте его будущих изменений. «Исходя из того, что в Лесном кодексе норма, запрещающая перенаем, появилась уже после того, как была совершена оспариваемая сделка, был сделан вывод о том, что ранее такого запрета не было. В принципе, здесь вполне было возможно и иное толкование – с указанием на то, что до введения такого прямого запрета в ЛК его следовало выводить напрямую из п. 7 ст. 448 ГК. Либеральный подход Суда позволяет теперь в отношении тех законов, где такой запрет так и не появился (в первую очередь в ЗК), утверждать, что в регулируемых ими отношениях запрет не действует, а действуют прямо противоположные правила специального законодательства», – резюмировал он.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что cложившаяся практика применения п. 7 ст. 448 ГК все это время ограничивала победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично. На основании данной статьи суды зачастую признавали недопустимыми уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах.

Вместе с тем, указала она, существует и иная позиция, которую подтвердил ВС в определении относительно возможности уступки права с согласия арендодателя. Эта позиция также имеет свое правовое обоснование. Так, из содержания п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 ЗК РФ и из положений п. 5 ст. 22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, а значит, требования п. 7 ст. 448 ГК не подлежат применению в случае согласования арендодателем, отметила Валентина Ященко.

Адвокат заметила, что аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569 «О рассмотрении обращения», а также в письме Минэкономразвития от 24 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4755 «О рассмотрении обращений».

«Как правильно указал Верховный Суд, п. 2 ст. 615 ГК наделяет арендатора правом с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами», – указала она.

Валентина Ященко обратила внимание, что в указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, уступка этого права другому лицу не посягает на публичные интересы, а также не противоречит принципу конкуренции при проведении торгов и недопущения предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, не посягает на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах.

По мнению адвоката, такой подход будет применим только к правоотношениям, возникшим из соглашений об уступке прав, заключенных до 4 февраля, то есть до внесения изменений в ст. 71 ЛК РФ, запретившую передавать права и обязанности по договору аренды лесного участка независимо от формы торгов, а значит, определение существенно не изменит дальнейшую сложившуюся судебную практику.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров отметил, что в определении ВС прослеживается начало тенденции, по которой в связи со значимостью объекта договора аренды ради публичного интереса не были проигнорированы существенные обстоятельства.

Адвокат указал, что ранее в судебной практике возникали споры, где оспаривалась возможность переуступки прав в данной сфере. Как правило, государственные органы и прокуроры ссылались на нарушение законодательства о защите конкуренции, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц. Также, отметил он, были ссылки на п. 7 ст. 448 ГК. Данные доводы отклонялись с указанием на приоритет норм лесного законодательства перед нормами гражданского законодательства, так как на тот момент в п. 6 ст. 71 ЛК был установлен запрет на уступку права и перевод долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, а также на передачу предоставленного лесного участка в субаренду только для победителя конкурса или единственного участника конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

«Таким образом, нормы лесного законодательства, являющиеся специальными при разрешении настоящего спора, не содержали императивного запрета на передачу в субаренду лесного участка, арендованного на основании договора аренды, заключенного по результатам торгов в форме аукциона. А п. 7 ст. 448 ГК, по мнению судов, допускает возможность подобного регулирования», – заключил Евгений Жаров.

Источник