земельный налог в сша
Земельный налог в сша
Кевин Догерти, Лоуел Кент Смит, ESRI
Этот процесс вероятно интересен и в вашей стране, поэтому ниже мы постараемся кратко описать его составные части.
Роль земли в экономике США
Создание капитала на основе земли
Следующий пример поясняет, как земля используется для создания (накопления) капитала в США (по сути это земельная ипотека. Ред. ARCREVIEW)
Как Земля способствует экономическому росту
Срок погашения кредита
Сумма возврата денег по кредиту за 30 лет
Этот процесс роста возвращаемой суммы называется leveraging.
Рост цены на землю
Рост стоимости во времени
Исходная стоимость
Годовая процентная ставка
Сумма платежей за 10 лет
Сумма платежей за 20 лет
Сумма платежей за 30 лет
По прошествию немногих лет владелец земли будет, как правило, обладать более ценной собственностью. И, возможно, у него появится потребность пустить в оборот дополнительные средства. С этой целью он может взять новые кредиты – вторичный залог – под землю. Под новые кредиты банк получит дополнительные проценты.
Доход правительства
Доход правительства от сбора налогов на земельный участок 10/1000 (ставка налога / стоимость)
Общий доход за 10 лет
Общий доход за 20 лет
Общий доход за 30 лет
Проведя несложные подсчеты, мы получим количественные экономические показатели по всем заинтересованным сторонам. На их основе можно оценить потенциал земли, как источника получения капитала.
Экономическая отдача от земли
Влияние стоимости земли
Будет ли земля повышаться в цене в Соединенных штатах? Это зависит от многих факторов. Часть их находится под контролем владельца земли, часть контролируется правительством. К первым чаще всего относятся такие, как тип расположенных на данном участке строений и сооружений или то, в каких целях используется земля. Строительство жилого дома или производственного здания, использование земельных угодий под сельскохозяйственные нужды или для промышленного производства – вот примеры, связанные с решением собственника; прокладка дорог, водных артерий и электрических линий являются примерами действий правительственных органов, влияющих на стоимость земли.
Правительство может также влиять на стоимость земли опосредовано – через регулирование типов землепользования и землеустройства, то есть через то, что в Соединенных Штатах называется зонированием и нормированием землепользования.
Зонирование – это действия правительственных органов в попытках предотвратить конфликты между видами деятельности на граничащих друг с другом территориях. Например, зонирование используется для предотвращения строительства мясокомбината в пределах территории, занятой жилыми домами или сдаваемыми под жилье помещениями; зонирование используется для удаления заводских и других промышленных территорий на определенное расстояние от частных домов. Нормирование землепользования других видов может сохранить землевладельца от строительства дамбы на потоке, который пересекает его собственность, или от закрытия общей дороги.
Оценка стоимости земли
При определении стоимости земельного участка приходится рассматривать все факторы, которые могут влиять на стоимость земли. Поскольку таких факторов достаточно много и среди них есть комплексные факторы, то при определении стоимости земельного участка в настоящее время в США широко используются современные инструментальные средства и технологии.
К источникам и средствам получения необходимой информации, обработки и хранения собранных данных относятся растровые изображения, дающие представление о текущем виде участка; фотограмметрия, дающая точные данные измерений по аэрофотоснимкам; фотоинтерпретация для идентификации типов землепользования, растительности, почв и других связанных с землей характеристик; наземная съемка для точного определения границ участков; компьютеры для обработки полученных данных; компьютерные базы данных для хранения всей результирующей информации. Географические информационные системы (ГИС) особенно полезны правительственным организациям для управления накопленной информацией при определении ставок налогов и в процессе зонирования территории.
В процесс определения стоимости земельных участков вовлечены такие специалисты, как землемеры (геодезисты), оценщики и банковские работники.
Деятельность правительств и оценка земель
Правительственные органы влияют на весь процесс многими способами. Обычно правительства (органы местного управления) отвечают за регистрацию земельной собственности, участвуют в создании национальной системы, объединяющей все отдельные земельные участки, разрабатывают реестр налогов, составляют списки налогоплательщиков, ведут подсчет собранных налогов, регулируют землепользование, проводят зонирование, сооружают и модернизируют дороги и другие объекты инфраструктуры, заботятся о состоянии окружающей среды и т.д.
Рассмотренные примеры использования в Соединенных Штатах земли, как средства создания капитала для новых инвестиций, а также как средства создания общественного капитала через разработку и сбор налогов, показывают экономический потенциал действующих законов, постановлений и соглашений, связанных с собственностью на землю. Современные технические средства для создания и поддержки такой экономической системы постоянно совершенствуются. В особенности это относится к средствам проведения кадастровой съемки, оценки стоимости земельных участков и регулирования землепользования с целью поддержки и развития ценности и полезности земли. Приведенные примеры свидетельствуют о том, что такая система может иметь потенциальное значение и для вашей страны.
Некоторое время назад (1980) Национальная Академия Наук США и Совет Национальных Исследований опубликовали отчет «Необходимость в Многоцелевом кадастре», который был поддержан рядом федеральных агентств. В этом отчете рассматриваются многие технические аспекты проведения кадастрового картографирования.
Назад
Налог на недвижимость в США
Особенности американской системы налогообложения стоит изучить до приобретения недвижимости. Налоговые условия различаются в зависимости от штата. Чтобы избежать ошибок, лучше проконсультироваться со специалистом.
Налоговые полномочия государственного законодательства
Налогообложением в США занимается федеральная налоговая служба или IRS (Internal Revenue Service). Сборы делят на 3 уровня:
По федеральному закону иностранных граждан не ограничивают в правах на покупку недвижимости в США. Местное законодательство каждого штата может вносить свои поправки.
Налоги на имущество в США платят каждый год по месту нахождения дома или участка.
Основные виды налогов на недвижимость в США
Типы налогов на недвижимость в Америке:
Property Transfer Tax
Передаточный налог. Обычно его платит продавец после передачи покупателю документов на владение собственностью. Сумма исчисляется по оценочной стоимости продаваемого имущества.
Property Tax
Налог на недвижимость уплачивают на всё недвижимое имущество, находящееся во владении. От штата расположения имущества зависит, платит его собственник 1 или 2 раза в год.
Сумму рассчитывают из оценки стоимость жилья и участка. Обычно она составляет не более 2%. Выплату перечисляют в бюджет округа. Она идёт на развитие инфраструктуры.
Сравнение ставок налога на недвижимость в других странах
Capital Gains Tax
Налог на прибыль (прирост капитала) – ещё одна выплата при продаже имущества. Налогооблагаемая сумма – это разница между ценой недвижимого объекта при его покупке и последующей продаже.
При сроке владения объектом более 1 года налоговая ставка 20%. При продаже раньше, чем через 12 месяцев, ставка 39,9%.
Подробней о налогах на недвижимость в США узнайте из видео.
Рекомендуем прочесть: налоги США.Удерживаемый налог
Оплачивают продавцы-нерезиденты. Он составляет 10% от вырученной суммы.
Виды и ставки налогов на недвижимость в США
Покупка недвижимости в США
Иностранные покупатели имеют право на приобретение жилой и нежилой недвижимости в Штатах. Покупку оформляют на частное или юридическое лицо.
Второй вариант освобождает владельца от налоговых пошлин при наследовании и дарении.
Налоги на недвижимость в США отличаются по штатам. Чтобы избежать проблем, лучше получить полную информацию у местного риелтора и налогового консультанта.
Перед покупкой имущества уполномоченное риэлтерское агентство проверяет состояние недвижимости, осматривают конструкцию здания, состояние всех коммуникаций и электропроводки, осматривают помещение на наличие плесени и термитов.
После получения прав собственности покупатель заключает договор обязательного страхования квартиры или дома.
Проще всего купить участок без строений. В этом случае не нужны проверка и страховка.
При владении участком в США оплачивают налог на землю.
Схема стандартной сделки с недвижимостью в США
Требования к продавцам и покупателям недвижимости в США
Иностранным гражданам не обязательно открывать счёт в американском банке. Средства на покупку можно перечислить с зарубежного счёта.
Необходимо наличие идентификационного номера налогоплательщика или Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). Его выдаёт Федеральная налоговая служба иностранным гражданам с налоговыми обязательствами.
Став собственником недвижимого имущества, иностранный гражданин становится налоговым резидентом США и уплачивает все пошлины.
От продавца требуется предоставление полного пакета документов и уплата постпродажных налоговых сборов.
Выплаты налогов противоположными сторонами при купле-продаже жилья
При заключении сделки две стороны заранее делят расходы. Обычно продавец оплачивает услуги риелтора (4-6% от суммы продажи) и передаточный налог. По общему согласию стороны делят эту сумму между собой.
Продавец вносит налог на прибыль, если она есть. Покупатель платит адвокату или фирме, оформляющей сделку, страховку и судебные пошлины при регистрации права собственности.
Общая сумма выплат – 1-2% от стоимости объекта.
Оплата передаточного налога
Передаточный налог оплачивают при передаче документов новому владельцу. Размер выплаты зависит от оценочной стоимости владения и штата.
Налог оплачивает продавец. Иногда стороны делят его. При покупке нового жилья у застройщика передаточная пошлина ложится на покупателя.
Как рассчитываются налоги на недвижимость в США узнайте из видео.
Налог на прибыль
Налогом облагается разница между стоимостью дома при покупке и последующей продаже. Capital Gains Tax в США оплачивает продавец.
Избежать уплаты можно в нескольких случаях:
В некоторых штатах есть дополнительные пошлины при продаже.
Сравнение ставок налога на покупку жилья в странах Европы
Налогообложение арендной платы
Так как получение арендной платы является доходом, она облагается обычным подоходным налогом. Это 30% от получаемой ренты. В некоторых случаях применяют максимальную ставку 39,6%.
Уменьшить сумму можно, если учитывать расходы на содержание помещения или оформить его на юридическое лицо.
Налоги на недвижимость для инвесторов
Для иностранцев, инвестирующих в недвижимость США, обязательны те же налоговые выплаты, что и для резидентов. Кроме этого, иностранные граждане платят федеральный налог в 10% от стоимости объекта независимо от штата.
Если до продажи жильё сдавали в аренду, можно зачесть оплаченные налоги по доходу за аренду в 10% за продажу.
Что будет в случае задержки отчетности или неуплаты налогов
Инвесторы также могу избежать оплаты налога на прирост капитала. При продаже одного объекта и покупке аналогичного оформляют сделку обмена, а не продажи.
При этом необходимо уложиться в строгие временные рамки. Если после продажи недвижимости деньги инвестируют в другое направление, налоговые сборы придётся платить.
Советы инвесторам перед покупкой жилья в США
Порядок выплаты налогов на недвижимость
В США каждый штат назначает свои льготы, ставки и условия налогообложения. Федеральные пошлины идут в общий бюджет страны, а местные – в бюджет штата или округа.
Существуют налоги у источника выплаты (при продаже и приросте капитала) и периодические (ежегодный и за аренду). Периодические сборы оплачивают один или два раза в год в зависимости от штата не позднее 1 июня и 1 сентября равными частями.
При оплате действует принцип задолженности: в текущем году платят за предыдущий. При продаже имущества продавец передаёт новом владельцу сумму налога за фактический период владения.
Методика расчета налога на недвижимость в США
Примеры налоговых выплат на жильё в разных штатах
В США суммы налогов на недвижимость зависят от штата. Примеры ставок:
| Штат | Ставка налога |
| Техас | 1,84% |
| Флорида | 0,80% |
| Калифорния | 0,50% |
| Гавайи | 0,23% |
| Нью-Йорк | 1,12% |
| Иллинойс | 1,53% |
| Джорджия | 0,75% |
| Колорадо | 0,58% |
| Вашингтон | 0,82% |
Сравнение налога на недвижимость в разных штатах США
Можно ли не оплачивать налог на недвижимость в США
Налоги и сборы – важный источник для пополнения бюджета. Пошлины на недвижимое имущество идут в местный бюджет на содержание управления округа, полиции, пожарных, общественных транспортных сетей, парков, школ.
Поэтому американцы ответственны в вопросах налогообложения и не уклоняются от уплаты. Неплательщиков наказывают по закону, их порицает общество.
Последствия неуплаты налогов:
Земельный налог в сша
Порядок исчисления земельного налога. Сравнение России с зарубежными странами на примере США, Германии и Швеции
Цегельникова А. А., Лукина Е. С. Порядок исчисления земельного налога. Сравнение России с зарубежными странами на примере США, Германии и Швеции // Молодой ученый. — 2018. — №51. — С. 308-310. — URL https://moluch.ru/archive/237/55042/ (дата обращения: 22.06.2019).
Как известно, одним из первых объектов налогообложения является земля. Развитие земельного налога берет свое начало в государствах Средневековья и Древнего мира, что обусловлено господством натурального хозяйства. [3. С. 295.]
Обязательная уплата налогов на недвижимые объекты существует более чем в 130 странах мира. В России такой налог называется земельным и относится к числу местных налогов, за счет которого пополняется муниципальный бюджет. Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый собственник земельного участка должен уплачивать налоги за его пользование. [7] Помимо собственников земельных участков, налогом также облагаются лица, которые имеют на них право пожизненного наследуемого пользования, либо право постоянного пользования. Также налогом облагается такая категория, как юридические лица- предприниматели.
В России предусмотрен определенный порядок расчета земельного налога, который выглядит следующим образом: Рос реестр устанавливает кадастровую стоимость на земельный участок, в зависимости от назначения землепользования указывается процентная ставка (0,3 % или 1,5 %).
В Швеции же, например, в отличие от России, налогом на недвижимое имущество не облагаются лица, которым недвижимое имущество перешло по праву наследуемого владения или дарения. Такие изменения в стране произошли еще в 2006 году. Также налогообложение на недвижимое имущество в Швеции обладает своей значительной спецификой. В отличие от России данный вид налога в Швеции имеет общенациональный статус, поэтому плательщики налога, объект налогообложения, налоговая ставка и налоговая база устанавливаются на государственном уровне.
Как для физических лиц, так и для юридических лиц режим налогообложения установлен одинаково.
В Швеции исчислением и взиманием платежей занимается главный орган по налогообложению — Государственная налоговая служба. Также в Швеции существуют Государственные кадастровые органы, входящие в структуру Национальной земельной службы Швеции. На муниципальном уровне органы формируют и ведут свой регистр недвижимости.
Стоит отметить, что по мнению многих экспертов, система налогообложения Швеции является самой сложной, тщательно проработанной во всей Европе
Также Германия является крупнейшей экономикой Европы, которая имеет достаточно гибкую налоговую систему.
Земельным налогом в Германии облагаются земельные участки, находящиеся на территории Германии в собственности юридических и физических лиц. Также земельным налогом облагаются лесные и сельскохозяйственные предприятия.
Классификацию земельных участков определяет Закон об определении стоимости (Bewertungsgesetz), в соответствии с которым земельный налог является прямым, местным и объектным.
Земельный налог взимается главным органом по налогообложению — Налоговым Управлением и закон предусматривает некоторые случаи от освобождения его уплаты. Так, в первую очередь освобождаются земельные участки, использование которых исключает получение прибыли. К таким можно отнести религиозные организации, воинские части, государственные школы и другие. Также льготы имеют владельцы тех земельных участков, которые используются для культурных целей, либо зеленых насаждений.
Для расчета налога основой является оценочная стоимость земельного участка. Для большинства участков процентная ставка установлена в размере 0,35 %, но для некоторых категорий размер устанавливается иной.
В 2019 году налоговая база для сбора земельного налога будет пересчитана по причине того, что Федеральный Конституционный суд в Карлсруэ объявил налоговую базу в Западной Германии неконституционной. Теперь перед властями стоит задача, которая предполагает проведение переоценки земель и перерасчет налога. Однако, общая сумма налога не должна измениться.
Следующей страной с достаточно развитым и динамичным рынком недвижимого имущества является США.
Наиболее последовательно земельный налог отстаивал в своей работе “Прогресс и бедность” Генри Джордж. Он указывал, что цена месторасположения и типа земельного участка формируются посредством государственных услуг. Именно в это время в США сформировалось движение в поддержку земельного налога — джорджизм. [4. 53]
Законодательство США устанавливает разделение объектов недвижимости на четыре вида: торговая и бизнес-недвижимость, инвестиционная недвижимость, недвижимость для проживания, недвижимость для продажи клиентам.
Главным органом по уплате налогов является Налоговое управление Министерства финансов. Базой для исчисления налога является стоимость приобретения объекта недвижимости, к которому относится земельный участок. Стоимость определяется по обращению органов местного самоуправления оценщиками, ведущими профессиональную деятельность. Налоговая ставка составляет 1 % от стоимости приобретения.
Таким образом, анализ зарубежного опыта налогообложения объектов недвижимого имущества на примере Швеции, Германии и США, позволяет сделать некоторые выводы, которые могут быть применены в России. Например: введение совместного налогообложения земельного участка и строения, применение стоимости объекта недвижимости в качестве налоговой базы, расчет оценочной стоимости с использованием различных методик.
Данные меры могут помочь усовершенствовать систему кадастрового учета объектов недвижимости в России, в частности земельных участков и строений, а также повысить пополняемость бюджетов органов местного самоуправления.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный налог, земельный участок, Россия, Швеция, недвижимое имущество, налоговая база, главный орган, США, местное самоуправление, налоговая ставка.
Земельное налогообложение зарубежных стран
Налоговая политика зарубежных стран представляет собой научно обоснованный комплекс государственных мероприятий, обеспечивающих национальные интересы страны при формировании доходов государства. Системы налогообложения развитых стран не включают каких-либо специальных налогов, применяемых к доходам субъектов сельскохозяйственного производства.
Представляет особый интерес достаточно многообразная мировая практика налогообложения земель. Специфические системы налогообложения земельных участков в зарубежных странах обусловлены сложившимися традициями и историческим опытом. Различия касаются объекта, ставок земельного налога и условий взимания налога.
Выделяют два основных вида земельного налога, учитывая способ налогообложения земель:
— самостоятельный земельный налог, когда учитывается площадь земельного участка и плодородие почвы;
— в составе налога на недвижимость, где объектом налогообложения является стоимость единого объекта недвижимости, включающей земельный участок и застройки (рисунок 3) [5].
В Германии земельным налогом облагаются земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Взимание налога осуществляется общинами. Ставка налога состоит из двух частей, одна
из которых устанавливается централизованно, другая представляет собой надбавку общины. Размер централизованной ставки дифференцирован по землепользователям, что получает формальное отражение в существовании двух видов земельного налога:
От уплаты налога освобождаются учреждения, финансируемые из государственной казны, церкви, различные некоммерческие предприятия, а также земли, используемые в научных целях, и общественного назначения.
В Германии поземельным налогом облагаются предприятия сельского и лесного хозяйства, земельные участки. Обычная ставка составляет 1,2 %. Освобождены от поземельного налога государственные предприятия, религиозные учреждения. При переходе участка земли от одного владельца к другому уплачивается налог в размере 2 % покупной цены.
Определяя величину поземельного налога, муниципалитеты, как правило, делают разницу между землей, отведенной под сельскохозяйственные угодья, под лесные хозяйства, и прочими земельными участками.
Не облагаются налогом сельскохозяйственные угодья размером до 10 га, обрабатываемые собственником; земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета, не сданные в аренду участки земельного фонда, а также школьные, церковные участки и участки, принадлежащие другим государственным и общественным организациям.
Налоговые льготы могут предоставляться для сельскохозяйственных угодий, продуктивность которых значительно ниже других участков в том же кадастре, или если их использование ограничивается за счет ввода промышленных отраслей.
Налог на незастроенные участки затрагивает поля, луга, леса, карьеры, болота, солончаки, участки под застройку. Кадастровый доход, служащий базисом налога, равен 80 % от кадастровой арендной стоимости участка. От налога освобождены участки, находящиеся в государственной собственности. Могут временно освобождаться от налога искусственные лесонасаждения, участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.
Земля облагается в составе налога на недвижимость в следующих странах.
Сумма налога равна оценочному показателю стоимости имущества, деленному на тариф и умноженному на ставку. Если собственник одновременно является пользователем имущества, он платит оба налога.
В Канаде единый налог на недвижимость взимается во всех провинциях. Ставки различаются в зависимости от вида имущества и административно-территориальных единиц. Местная власть планирует ставку налога исходя из возможных бюджетных расходов и величины базы налогообложения.
Подоходный налог Италии учитывает комплексный чистый доход, который складывается из доходов от земельной собственности, капитала и прочих источников. Доход от земельной собственности, в свою очередь, состоит из дохода от земельных участков и от строений. Первый из них происходит или из самого факта владения землей, или от осуществления аграрной деятельности. Второй состоит из дохода от эксплуатации зданий и сооружений непосредственным владельцем и из дохода, получаемого в результате их сдачи в аренду. При расчете налога на владение землей учитываются только земли, пригодные для сельскохозяйственной деятельности.
США является самым ярким примером высокой отдачи земельного налога. Во всех штатах действует налог на недвижимость, взимаемый в пользу местных органов власти и начисляемый на основе рыночной стоимости земельных участков и зданий. Налог взимается с физических и юридических лиц, владеющих какой-либо собственностью, один раз в год. Виды собственности четко классифицированы в законодательстве. Выделяются две основные ее группы: недвижимость и личная собственность. Недвижимостью являются земля и недвижимые приспособления, возведенные с целью ее улучшения, в основном это здания. Несмотря на сравнительное уменьшение поступлений от этого налога, он все же составляет около 80 % местных налоговых доходов. Определение базы налогообложения является предметом сложных методов оценки, иногда существенно отличающихся в различных штатах [6].
Налогообложение пользователей сельскохозяйственных земель основано на исчислении разницы между прибылью от сельскохозяйственной деятельности и производственными затратами. В разных штатах применяются свои подходы к использованию тех или иных факторов, определяющих прибыльность сельскохозяйственных земель. Важно, что при установлении налогов для данной категории земель весьма существенную роль играют природные свойства земель, учет которых в отдельных штатах осуществляется по-разному. В целом, уровень налога на доход с сельскохозяйственных земель зависит от их продуктивности, в связи с чем для отдельных типов почв определяется расчетная урожайность.
В Бельгии каждый участок или здание считаются производителями потенциального или реального дохода, который называется кадастровым доходом и исчисляется как стоимость аренды имущества.
На основе этого построена двойная система налогообложения. Во-первых, предварительный вычет недвижимости, или пропорциональный налог, взимают в основном коммуны, которые могут таким образом получать до 25 % кадастрового налога. Государство же собирает только 1,5 % в качестве предварительного вычета имущества кадастрового дохода. Во-вторых, все собственники должны включить в свой облагаемый налогом доход сумму кадастрового дохода от своих владений. Для налогоплательщиков с высоким доходом сумма этих двух земельных налогов часто достигает величины, эквивалентной двум-трем месячным арендным платежам [6].
Наиболее интересным представляется налогообложение недвижимости в Великобритании. Ежегодное земельное обложение в Великобритании характеризуется тремя чертами:
— земельный налог и налог на недвижимость являются единственным источником доходов от налогообложения для местных органов власти;
— налог оплачивается арендатором, а не собственником;
— имущество оценивается по потенциальному арендному доходу.
Налог, причитающийся с арендатора, начисляется на чистый рентный доход, определяемый в момент произведения оценки, то есть на такой доход, который приносило бы это имущество, будучи сданным в аренду в момент оценки на свободном рынке. Это определение, внешне простое, ставит трудные практические задачи, и помимо учета фактической арендной платы, применяемого, когда имущество действительно сдается внаем, используются другие методы оценки, основанные на принципе замещения или дополнения. Величина облагаемого дохода определяется Отделом оценок Министерства финансов Великобритании.
Главные налоговые льготы касаются сельскохозяйственных угодий и объектов коммунального обслуживания, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Налоговые льготы для налогоплательщиков с низким доходом были объектом многих законоположений с 1966 года.
В целом налоговые поступления местных органов власти, получаемые посредством налога на потенциальный арендный доход, составляют чуть больше 10 % от всего валового сбора и около 30 % общих ресурсов местных органов власти [6].
Анализ налогообложения земель в зарубежных странах свидетельствует об отсутствии идеальной для всех стран модели налогообложения земли в силу огромного влияния политики и исторических традиций на налоговую систему. Однако поимущественные (поземельные) налоги являются исторически самыми устоявшимися. Доля поступлений по этим налогам в общем объеме налоговых поступлений в развитых странах сильно различается. Так, если в Великобритании и Северной Ирландии эта доля составляет свыше 10 %, то в Бельгии, Греции, Австрии, Италии, Люксембурге, Турции, Финляндии, Швейцарии, Испании она не превышает 1 % [5].
Налог на недвижимость: опыт зарубежных стран
Для функционирования любого государства должна быть создана эффективная система налогообложения, обеспечивающая его финансовые потребности. В связи с тем что существует два уровня власти (государственный и местный), возникает необходимость наполнения бюджетов каждого из них. Одними из наиболее важных источников бюджетных доходов являются налоги на недвижимость.
Сергей Валентинович БОГАЧЕВ, доктор экономических наук, профессор, ведущий сотрудник Института экономико-правовых исследований НАН Украины
Говоря о местных бюджетах, необходимо отметить, что все европейские страны руководствуются принципами международной демократии, которые отражены в Европейской хартии о местном самоуправлении. Российская Федерация ратифицировала этот документ в апреле 1998 года. Одним из основных принципов местного самоуправления является принцип бюджетного федерализма, а это значит, что часть функций органы местной власти должны решать за счет собственных доходных источников. Среди них наиболее существенным и широко распространенным является налог на недвижимость.
В большинстве стран налоговые системы формировались в течение значительных промежутков времени, и на них оказывали влияние самые разные экономические, политические и социальные факторы. Именно поэтому налоговые системы в разных странах отличаются не только по видам и структуре налогов, ставкам, способам взимания, но и по фискальным полномочиям органов власти и предоставляемым льготам. Это касается и налогообложения различных видов имущества, в частности недвижимости (включая жилые дома, здания, сооружения и строения, застроенные и незастроенные земельные участки). Ставки налога могут зависеть как от материала сооружений, так и от размера и назначения объекта (жилая застройка, промышленные или хозяйственные сооружения).
Ставка налога на земельные участки устанавливается в соответствии с их хозяйственно-целевым назначением. Сумма налогообложения застроенных и незастроенных земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Однако необходимо констатировать, что государства при формировании своих налоговых систем руководствуются рядом общих принципов.
Ставки налога
Установление ставок налога находится в прямой зависимости от законодательной и экономической практики. При этом используются две формы: фиксированная и переменная ставки. При использовании фиксированных ставок центральный орган власти определяет процент от налогооблагаемой стоимости, что не позволяет оперативно управлять доходной частью местного бюджета.
Переменная ставка налога устанавливается органами местного самоуправления, как правило, ежегодно, исходя из прогнозируемых расходов бюджета и наличия базы налогообложения. Органы местного самоуправления при этом либо наделяются соответствующими полномочиями для определения размеров ставок, либо определяют ставку на основе минимальных или максимальных ограничений, которые устанавливаются законодательно на общегосударственном и региональном уровнях.
В настоящее время недвижимость облагается налогами в 130 странах. При этом в большинстве стран этот налог поступает в местные бюджеты, и его доля составляет от 1 до 3% налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Так, во Франции — 2,17%, в Дании — 1,85%, Нидерландах и Италии — 1,8%, Германии — 1,06%, Швеции — 0,89%. Однако есть и исключения. К примеру, в Великобритании налог на имущество составляет 10% доходов бюджетной системы, в США — 9%, в Канаде — 8%. Очевидно, что в этих странах он имеет значительное влияние на доходность местных бюджетов. В частности, доля имущественных налогов в доходах местных бюджетов Канады составляет до 40%, Великобритании — до 30%, Франции — до 20%.
Общие характеристики систем налогообложения недвижимости в развитых странах приведены в таблице.
Налог на недвижимость в Европе
Остановимся детальнее на особенностях системы налогообложения имущества в отдельных странах.
Великобритания
В Российской империи в конце XIX века домовладельцы уплачивали оценочный сбор по недвижимому имуществу. Ежегодно в книгах оценочного сбора, которые велись в каждом районе, фиксировалась ценность имущества по каждой улице. В начале XX века налог на недвижимость взыскивался с прибыли, получаемой от аренды зданий, и являлся городским, земским и казенным. Начиная с 2016 года налог на имущество в некоторых субъектах Российской Федерации исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
В Великобритании имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, облагается единым налогом, а кроме того, органами местного самоуправления взимается налог на недвижимость физических лиц. Налогооблагаемой базой выступает прогнозируемая сумма годовой арендной платы за недвижимое имущество производственного или непроизводственного назначения, включая землю. Налог уплачивается либо один раз в год, либо ежемесячно и полностью зачисляется в местный бюджет.
За счет высокой ставки налог составляет практически треть поступлений доходной части местного бюджета. Налогооблагаемая база определяется каждые десять лет на основе оценки стоимости недвижимого имущества, которая определяется как предполагаемая сумма годового дохода от сдачи имущества в аренду. Применяется переменная ставка, которая определяется исходя из прогнозируемых на следующий год финансовых расходов муниципалитета и общей стоимости имущества, находящегося на его территории. При этом своевременно уплаченный налог на недвижимость, которая используется для торговли, бизнеса и иной профессиональной деятельности, становится основанием для корректировки налога на доходы компаний.
Франция
Во Франции взимается три вида налогов на недвижимость — налог на застроенные участки, налог на незастроенные участки и налог на жилье. Налог на застроенные участки исчисляется на основе коэффициентов, устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления к половине стоимости условной арендной платы, определяемой местным земельным реестром. Налог на незастроенные участки определяется исходя из стоимости условной арендной платы (80% от арендной платы застроенного участка) и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления на основе земельного кадастра.
Налог на жилье является местным и оплачивается жильцом ежегодно. Сумма налога исчисляется исходя из стоимости условной арендной платы жилья, определенной местным земельным реестром, и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления. Последние также определяют ставку налогов на недвижимость исходя из прогнозируемых расходов бюджета, величины имеющейся налоговой базы и законодательно установленного максимума.
Не подлежит налогообложению государственная собственность, участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, а также здания вне черты города. Льготами при уплате налога на недвижимость пользуются граждане старше 75 лет и лица, получающие пособия по инвалидности.
Германия
В Германии налог на недвижимое имущество (коммерческого и некоммерческого использования) устанавливается ежегодно органами местного самоуправления исходя из имеющейся налоговой базы, общей федеральной ставки и местного коэффициента. Объектами налогообложения выступают сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятий и другое имущество. Данные о земельных участках хранятся в двух государственных реестрах. Государственные предприятия, религиозные учреждения освобождаются от уплаты налога на недвижимость.
Дания, Нидерланды, Испания
В Дании, Нидерландах и Испании объектами налогообложения выступают земля и здания. Однако в Дании действует три налога: местный налог на недвижимость, окружной налог на недвижимость и местный налог на недвижимость, используемой в коммерческих целях юридическими лицами. Налогооблагаемой базой местных и окружных налогов на недвижимость выступает земля, а для недвижимости, используемой в коммерческих целях, — стоимость зданий и сооружений. Ставки налога на недвижимость ограничиваются законодательно на государственном уровне. Льготы по налогу относятся только к объектам недвижимости.
В Нидерландах налог на недвижимость ежегодно устанавливается муниципалитетами. Органы местного самоуправления обладают полномочиями в выборе размеров ставок, которые они определяют исходя из прогнозируемых расходов бюджета и величины имеющейся базы. База налогообложения устанавливается на основании государственной оценки. Налог состоит из двух частей: первую часть уплачивает владелец недвижимости, вторую — ее пользователь. Если владелец и пользователь является одним лицом, то он уплачивает обе части налога. Новостройки на период строительства здания освобождаются от уплаты налога на недвижимость.
В Испании соответствующий налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом на недвижимость облагаются земельные участки и здания исходя из их кадастровой стоимости, которая устанавливается государственными структурами каждые восемь лет с учетом изменения рыночной стоимости земли и сооружений. Ставки регулируются органами местного самоуправления. Уплата налога на недвижимость служит основой корректировки налога на доходы компаний и налога на доходы физических лиц.
Италия
Налог на имущество в Италии имеет свои особенности. При начислении налога на владение землей отдельно учитываются земли сельскохозяйственного назначения, а налог на строения начисляется только на жилые объекты (городские дома и дачи). Ставка налога на недвижимость, находящуюся в пользовании владельца, устанавливается на основе тарифов. База налога на недвижимость, находящуюся в аренде, определяется исходя из договора аренды и представляет собой сумму арендной платы за год. Регулирование размера земельной ренты осуществляется на основе кадастровых реестров. Кадастровая стоимость пересматривается каждые десять лет.
Швеция
В Швеции действует государственный налог на недвижимость с фиксированными ставками, который взимается с любых видов недвижимости, используемой как для проживания, так и в коммерческих, производственных целях. Базой налогообложения выступает оценочная стоимость имущества на два года раньше, чем соответствующий налоговый год. Льготы по налогу на недвижимость предоставляются собственникам новых жилых помещений. Кроме того, уплаченный налог на недвижимость может служить основой корректировки налога на доходы компаний.
Некоторые выводы
Таким образом, можно сказать, что налог на недвижимость характеризуется не только ставками и суммами зачисления, но и порядком определения стоимости недвижимости. Обобщая вышесказанное можно сделать следующие выводы.
1. Практически во всех развитых странах существует имущественный налог (налог на недвижимость), который является местным налогом и одним из самых существенных собственных источников наполнения местных бюджетов.
2. В каждой стране сложились особые условия сбора налога на недвижимость, касающиеся налоговой базы, ставок, статуса плательщика (юридическое или физическое лицо) и системы льготирования плательщиков.
3. При определении базы налогообложения используется рыночная налоговая, капитальная, остаточная, инвентаризационная стоимость, арендная плата налогооблагаемых объектов. Для определения стоимости объекта применяется массовая оценка с использованием стандартных процедур. Налогооблагаемая база определяется различными органами и организациями, такими как фискальные органы, государственный реестр недвижимости, муниципалитеты и коммерческие организации.
4. Льготы предоставляются как по целевому назначению объектов недвижимости (муниципальная собственность, объекты социально-культурного назначения и так далее), так и по категориям налогоплательщиков (например, социально незащищенные слои)
5. Результаты анализа зарубежного опыта после соответствующей адаптации могут быть использованы при разработке и совершенствовании системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации.
Недвижимость в США. Налоги.
Иностранные граждане, находящиеся в США менее 6 месяцев, считаются нерезидентами (non residental iens).
Вы обязаны предоставлять информацию о любых Ваших доходах, полученных за все время Вашего нахождения на территории Штатов.
Любая недвижимость в США (в том числе земельные участки) облагается ежегодным налогом, который взимается с владельца недвижимости местными властями (County).
Размеры такого налога могут варьироваться, исходя из того, что в каждом из 50-ти штатов имеются свои законы и методы исчисления налогов.
В Калифорнии (Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Беверли Хиллз, Малибу, Голливуд, и т.д.), к примеру, размер ежегодного налога равен 1% от цены приобретенной недвижимости в год.
Налог на неждвижимость можно платить один раз или разделить выплаты на две равные части.
Кредиторы иногда просят покупателя открыть специальный счет, на который в качестве резерва (impounds) будут ежемесячно поступать средства, предназначенные для своевременной выплаты данного налога. Кроме налога на недвижимость кредиторы обязательно потребуют оформить страхование дома от пожара. Естественно, это правило не распространяется на земельные участки.
Покупая дом в США, важно учесть также необходимые разовые расходы на титульное страхование, оценку жилья сертифицированным оценщиком (что является обязательным требованием кредиторов), нотариальное заверение документов и т.д.