земельный участок менее 3 лет в собственности какой налог если

Разделил земельный участок на несколько. Как теперь платить налог с продажи?

Я владею земельным участком 30 лет. Перед продажей разделил его на три и теперь не знаю, должен ли я платить налоги при продаже двух новых образовавшихся участков. Получается, что по документам они были у меня в собственности меньше минимального срока владения.

Александр, увы, огорчу вас. Вам придется платить налог с продажи не двух новых участков, а всех трех, если продадите их сейчас. Когда вы разделили старый земельный участок, он прекратил существовать по документам, и вместо него появились три новых. Право собственности на участки возникло с момента, когда вы зарегистрировали их в ЕГРН. Именно с этой даты и начинает считаться минимальный срок владения.

Поскольку вы разделили участок непосредственно перед продажей, чтобы не платить налог, вам нужно выждать пять лет — это срок минимального владения недвижимостью в большинстве случаев. Но налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн рублей или вычесть расходы, которые вы понесли при покупке старого земельного участка.

Когда не надо платить налог при продаже земельного участка

С дохода, полученного от продажи участков, нужно платить НДФЛ. Из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи земли, которая была в собственности в течение минимального срока владения.

Минимальный срок владения земельными участками — пять лет. Срок владения сокращается до трех лет, если земельный участок вы получили:

Также если на земельном участке построен дом и это единственное жилье продавца, то при продаже дома с2 участком спустя три года платить НДФЛ не придется.

У вас нет этих условий, так что будет применяться общий минимальный срок владения — пять лет.

Как победить выгорание

Когда возникает право собственности на новые участки

Необязательно покупать участок, чтобы на него возникло право собственности. Бывают и другие случаи, когда могут образовываться новые земельные участки:

Когда вы разделили свой участок на три, он перестал существовать. Но не сразу, а с момента, когда новым участкам присвоили кадастровые номера и вы зарегистрировали право собственности на них в ЕГРН.

Соответственно, право собственности на эти новые земельные участки также возникло с момента их регистрации в ЕГРН, а значит, и минимальный срок владения будет считаться с этой даты. ФНС тоже говорит об этом. Такой же позиции придерживаются и суды.

Например, Верховный суд рассмотрел дело, в котором женщина в 2010 году приобрела в собственность земельный участок. В 2012 году из него выделили 11 новых участков, а потом один из них в 2013 году разделили еще на три.

В 2014 году женщина продала восемь земельных участков. Когда она подавала декларацию за этот год, то не отразила доходы от продажи семи участков. Женщина посчитала, что они находились в собственности с 2010 года и поэтому не облагаются налогом при продаже. Для недвижимости, которую приобрели до 2016 года, минимальный срок владения составлял не пять лет, а три года, так что женщина была уверена, что минимальный срок владения прошел.

Налоговая инспекция провела камеральную проверку декларации за 2014 год и доначислила НДФЛ. По мнению инспекции, старый земельный участок прекратил существовать, а срок владения образованных из него участков следует считать с даты государственной регистрации права собственности на них — то есть с 2012 и 2013, а не 2010 года.

Женщина обжаловала решение ИФНС, но Верховный суд поддержал налоговую. При рассмотрении других подобных дел Верховный суд занимал аналогичную позицию.

Кассационное определение ВС РФ от 11.04.2018 № 48-КГ 17-21 PDF, 651 КБ

Определение ВС РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16 PDF, 611 КБ

Поскольку земельный участок вы разделили перед продажей, то новые участки находились в вашей собственности менее пяти лет. А значит, вам придется платить налог.

Как уменьшить налог с продажи земельных участков

Применить имущественный вычет. Вычет предоставляют в размере доходов от продажи, но не более 1 млн рублей за все участки, которые вы продали в течение года.

Уменьшить доход от продажи на расходы на приобретение. Это было бы выгодно, если бы вы недавно покупали участок и у вас сохранились документы об оплате: договор купли-продажи, расписки, квитанции банка и тому подобное.

Если участок разделили, то при продаже одного из вновь образовавшихся участков в расходах можно учесть затраты на приобретение старого земельного участка пропорционально площади нового. Но старым участком вы владели 30 лет, поэтому расходы на его приобретение, учитывая инфляцию, будут ничтожно малы по сравнению с действующими ценами.

В целом это рабочий вариант: если продавать оба земельных участка в одном году, то можно по одному участку воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн рублей, а по другому — учесть расходы на приобретение. Жаль, что в вашем случае это не получится.

Нужно ли подавать декларацию

Если бы истек срок минимального владения, то можно было даже не подавать декларацию. При условии, что не было других доходов, которые подлежат декларированию. Например, продажи другого имущества, которое было в собственности меньше минимального срока владения.

Но когда имущество продается до истечения минимального срока владения, нужно подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог нужно до 15 июля.

Если не подать декларацию, могут оштрафовать:

Что в итоге

Срок минимального владения земельными участками считается с даты государственной регистрации права собственности на вновь образовавшиеся участки. И получается, что старый участок после раздела прекратил существовать, а значит, минимальный срок будет считаться с даты регистрации новых.

В вашем случае срок владения участками — менее пяти лет, поэтому придется заплатить налог с доходов от продажи всех вновь образовавшихся участков. Чтобы уменьшить налог, можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей или выждать минимальный срок владения — в вашем случае пять лет.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Источник

Продала подаренный участок и теперь должна бюджету 280 000 ₽. За что?

В 2016 году мой дядя подарил моей дочери земельный участок, расположенный на самом краю городской черты Волгограда. На сегодня ни газа, ни других сетей к нему не проведено, а дороги — проселочного типа.

Как только появился покупатель, дочь продала участок в сентябре 2017 года. Реальная цена продажи и максимальная стоимость этого участка на рынке — 500 тысяч рублей.

Во всех средствах массовой информации много говорят о завышенных кадастровых оценках, но что можно реально предпринять? Законно ли подавать декларацию с приложением оценки рыночной стоимости с уплатой НДФЛ?

С уважением,
Ольга С.

Ольга, есть хорошая и плохая новость. Хорошая — вам можно не платить налог с продажи и не оспаривать кадастровую стоимость. А плохая — понадобится заплатить налог на дарение, пеню и штраф. И это даже больше налога с продажи.

С подаренного дядей участка придется заплатить НДФЛ

Если землю или квартиру дарит близкий родственник, налог на дарение платить не нужно. Близкие родственники — это супруг, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, а также братья и сестры.

Ваша дочь получила участок в дар от дяди. По закону он не член семьи и не близкий родственник, а значит, дарение участка облагается налогом. Причем НДФЛ могут посчитать с кадастровой стоимости земли, а в вашем случае она выше реальной.

Когда ваша дочь получила в подарок от дяди участок земли, с точки зрения государства она получила доход. И с этого дохода нужно было заплатить налог. Так как вы не сделали этого вовремя, кроме налога теперь будет еще пеня и штраф.

Налог при дарении. НДФЛ могут посчитать с кадастровой стоимости участка. Возьмем этот вариант, чтобы рассчитать максимальные платежи. Если на момент дарения кадастровая стоимость была 1,27 млн рублей, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от этой суммы.

Штраф за неуплату налога. Уплатить налог за 2016 год надо было не позднее 15 июля 2017 года. Так как в установленный срок НДФЛ ваша дочь не уплатила, налоговая начислит штраф — 20% от суммы налога. Его придется заплатить, если налоговая узнает о недоимке раньше, чем вы ее погасите.

Пеня. Каждый день просрочки тоже стоит денег — 1/300 ставки ЦБ.

Штраф за просрочку подачи декларации. Кроме штрафа за просрочку налога будет еще штраф за просрочку подачи декларации. При дарении ее нужно было подать до 30 апреля следующего года, потому что участок от дяди — это доход для племянницы. Его положено декларировать. В вашем случае доход получен в 2016 году, а декларацию нужно было подать в 2017 году.

Сколько придется заплатить в бюджет с подаренного участка

При продаже земли раньше минимального срока нужно подавать декларацию

Если продаете земельный участок, который был в собственности меньше минимального срока владения, нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. Ее подают в любом случае, даже если заработать на продаже не получилось.

Минимальные сроки владения для продажи без налога

Если дядя подарил участок в 2016 году, минимальный срок владения — 5 лет, потому что он не близкий родственник. Значит, при продаже земли в 2017 году не позднее 30 апреля 2018 года нужно было подать декларацию 3-НДФЛ. Если бы участок подарили в 2020 году, отчитаться нужно было бы не позднее 30 апреля 2021 года по новой форме декларации.

Налогооблагаемая стоимость участка при продаже будет выше реальной

При начислении налога не сразу учитывают сумму фактической продажи. Сначала налоговая возьмет кадастровую стоимость вашего участка на 1 января 2017 года, умножит ее на 0,7 и сравнит с ценой, которая указана в договоре. За основу для начисления НДФЛ возьмут то значение, которое окажется больше. Кадастровую стоимость можно посмотреть на публичной кадастровой карте.

Вы пишете, что кадастровая стоимость — 1,27 млн рублей, но не уточняете, на какую дату. ИФНС будет учитывать стоимость на 1 января того года, в котором участок продали. Предположим, что это кадастровая стоимость на 2017 год и в этом же году вы продали участок.

Это больше, чем реальная цена земли при продаже, поэтому для расчета налога нужно брать ее. За продажу получили 500 тысяч рублей, а налог нужно считать, как будто доход составил 889 тысяч рублей.

Доход от продажи подаренного участка можно уменьшить на миллион

Даже если продать землю, за которую ничего не платили при покупке, все равно есть право на имущественный вычет — миллион рублей. Его дают всем, кто продает недвижимость и не может подтвердить свои расходы на покупку.

Поэтому налоговую базу при продаже участка нужно считать так: 889 000 Р − 1 000 000 Р = 0.

Отрицательным это значение быть не может, поэтому налоговая база равна нулю. Если сумма вычета больше налогооблагаемого дохода, налог платить не с чего.

Отсутствие налога к уплате не избавит от штрафа за опоздание с декларацией. И незнание закона — тоже.

Какую сумму нужно заплатить в бюджет при дарении и продаже участка

Общая сумма платежей — 279 272 Р

Не надейтесь, что налоговая не узнает о дарении и продаже и не начислит налог и штрафы. Обязательно начислит. Странно, что этого до сих пор не сделали: вся информация о сделках с недвижимостью у налоговой есть из баз Росреестра.

Как снизить стоимость участка и налог при дарении

Нигде в законе прямо не указано, что налог при дарении надо считать именно от кадастровой стоимости. Мы посчитали худший для вас вариант, исходя из максимальной налоговой базы.

Но за основу при расчете налога можно брать инвентаризационную или рыночную стоимость: нет четкой методики, какая правильнее при дарении. Цену участка может определить независимый оценщик, а в вашем случае можно попробовать взять ту стоимость, за которую вы в итоге продали землю, — то есть 500 тысяч рублей. Но заключение оценщика надежнее. Если будет подтверждение, что рыночная цена земли гораздо ниже кадастровой, это шанс значительно снизить налог при дарении.

Верховный суд объяснял, что при дарении для расчета налога принимают цену товаров, работ или услуг, которую указали стороны сделки. И пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Поэтому можно посчитать налог от рыночной стоимости земельного участка — 500 тысяч рублей. Справедливость этого дочь сможет подтвердить договором купли-продажи участка.

Чтобы у налоговой было меньше вопросов к этой сумме, нужно сделать дополнительное соглашение к договору дарения. Напишите, что стороны договорились определить стоимость дара в виде земельного участка как 500 тысяч рублей. Только поставьте в дате соглашения тот год, когда подписывали договор. И заранее проконсультируйтесь с юристом, как лучше это оформить в вашем случае.

Если определите стоимость имущества как рыночную, налог и штрафы уменьшатся в разы.

Источник

Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества

В 2020 году в бюджет поступило 4,25 трлн рублей налога на доходы физических лиц.

Это в том числе и суммы, которые уплачены с продажи имущества. Если продаете машину, квартиру, участок, валюту и даже смартфон, государство надеется получить от вас деньги в виде НДФЛ. Но платить их нужно не всегда, а зачастую можно сильно уменьшить сумму.

Вот все варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже имущества в разных ситуациях.

Что вы узнаете

Продажа позже минимального срока владения

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, то он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. При этом сумма дохода не имеет значения.

Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.

С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года.

Например, машину купили 19 августа 2018 года. Значит, с 19 августа 2021 года ее можно продать без налога и декларации.

С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.

Минимальные сроки владения недвижимостью

Как использовать. Обычно налоговая инспекция контролирует только продажу недвижимости и автомобилей. О сделках по продаже другого имущества она просто не знает, а проконтролировать это сложно. Продажами смартфонов и диванов инспекция не очень интересуется — дальше станет понятно почему.

Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить НДФЛ. Но иногда возникают вопросы.

Например, в собственности была одна комната, а потом собственник выкупил еще одну, зарегистрировал право собственности на всю квартиру и через год продал ее. В этом случае срок владения считается с даты покупки первой комнаты, а не второй. Но налоговая может не разобраться в этих хитросплетениях и просто увидит, что продан объект, который по документам перешел в собственность год назад.

Продавцу придет письмо: вы, мол, продали недвижимость, мы всё видим, не забудьте подать декларацию и заплатить налог. Но это уведомление еще не означает, что вы что-то должны государству. В спорных ситуациях достаточно просто написать пояснение и приложить подтверждающие документы.

Продажа единственного жилья

Для какого имущества. Для квартир и домов с участками.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. С 2020 года единственное жилье можно продать без налога спустя 3 года после покупки, даже если его приобрели с 2016 года. До 2020 года такую квартиру продать без налога не получилось бы, потому что минимальный срок владения составлял 5 лет.

То есть для единственного жилья уменьшили минимальный срок владения для продажи без НДФЛ и декларации. Это касается продажи жилья в таких случаях:

Как использовать. Специально ничего делать не нужно. При продаже единственного жилья спустя 3 года обязанности подавать декларацию и платить налог просто не возникает. Если у налоговой инспекции появятся вопросы, достаточно пояснить ситуацию со сроками владения. Но нужно быть внимательными: жилье должно быть единственным для обоих супругов. Если у кого-то в собственности есть другая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственное жилье.

Уменьшение доходов на расходы

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. Из дохода от продажи вычитаются расходы на покупку. НДФЛ начисляется на разницу, а не на весь доход.

Как это работает. Доход от продажи любого имущества можно уменьшить на расходы по его приобретению. НДФЛ нужно платить только с оставшейся суммы. Так можно делать, только если расходы подтверждены документами: платежками, чеками, квитанциями или расписками. Вычитать расходы из доходов при расчете НДФЛ можно даже в том случае, если в году покупки имущества не было официальной зарплаты или задекларированных поступлений.

При продаже квартиры из дохода вычитают расходы на покупку. При продаже машины — сумму, которую заплатили предыдущему собственнику. При продаже смартфона на «Авито» — его стоимость в магазине, где покупали новый. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, можно учесть расходы на покупку той квартиры, что сдали в обмен на новую.

Как использовать. В декларации нужно указать подтвержденные расходы и приложить подтверждающие документы.

Документы о расходах можно приложить в копиях, но нужно иметь под рукой оригиналы. Налоговая может запросить их при проверке.

Уменьшение доходов от продажи на вычет без подтверждения расходов

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ начисляется только на разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.

Как это работает. Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет. Государство разрешает уменьшать доходы на сумму, которая не превышает установленных лимитов:

Эти лимиты действуют для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.

Например, если продали два автомобиля, а расписки от их прежних владельцев не сохранились, то вычет составит 250 000 Р на обе машины, а не на каждую. Так же и с жильем: при продаже дома и участка, которые строили сами и без документов, вычет составит 1 000 000 Р на дом и участок вместе, а не по миллиону для каждого объекта.

Этот вид вычета можно использовать, даже если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Продавец сам выбирает, уменьшить доходы на расходы или на вычет без документов.

Прикладывать документы с подтверждением расходов не нужно.

Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей

Для какого имущества. Для долей в жилье, которые выделены детям при использовании маткапитала.

Как уменьшается налог. Доход от продажи детской доли уменьшается на расходы родителя или его супруга при покупке этой доли.

Как это работает. Когда семья использует для покупки жилья маткапитал, потом нужно выделить доли детям. Это может быть даже по 5% квартиры, но требование нужно соблюдать, а то можно потерять маткапитал и даже квартиру.

Обычно родители выделяют детям доли по соглашению или по дарственной, в любом случае безвозмездно. Минимальный срок владения такими долями отсчитывается у детей с даты регистрации их права собственности, даже если родители заплатили за квартиру пять лет назад.

При продаже детских долей раньше минимального срока владения появится налогооблагаемый доход. С 2017 года его можно уменьшать на расходы родителей, которые те понесли при покупке. Сумма считается пропорционально стоимости выделенной доли.

Эти поправки появились в 2019 году, но заработали задним числом. У семей с детьми, которые раньше заплатили НДФЛ по старым правилам, без учета расходов родителей, еще есть возможность подать уточненную декларацию за 2018 год, чтобы вернуть налог.

Как использовать. При продаже детских долей родителям нужно подать декларацию от имени детей. То есть доходы декларирует именно ребенок. В его декларации нужно указать вычет в размере расходов родителей на покупку той части жилья, что выделена ребенку. Сами родители эту долю расходов в своей декларации при продаже квартиры учесть не смогут.

Для подтверждения родства к декларации нужно приложить свидетельство о рождении и о браке.

Для самих родителей срок владения квартирой будет отсчитываться с даты приобретения. Поэтому на момент продажи у них уже может пройти минимальный срок владения — и налога вообще не будет.

Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении

Для какого имущества. Для недвижимости и транспорта, которые достались в подарок не от близкого родственника.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму, с которой заплатили НДФЛ при получении подарка. Налог начисляется на разницу.

Как это работает. Если квартира, дом или машина достались в подарок не от близкого родственника, с их стоимости нужно заплатить НДФЛ.

В 2019 году это исправили. Теперь доход от продажи подарка не от близкого родственника можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.

Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.

Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.

Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет.

Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000 Р — тот вычет, что дают без подтверждения расходов.

Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.

Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 Р для квартир и домов с участками и 250 000 Р для машин, гаражей и недостроенных зданий.

Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого

Для какого имущества. Для любого, которое нажито в браке и считается общим.

Как уменьшается налог. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить на расходы другого.

Как это работает. В официальном браке все совместно нажитое имущество считается общим — независимо от того, кто именно числится собственником по документам и кто платил.

Если супруги купили квартиру в браке, а оформили на мужа и он же указан плательщиком, то после распределения долей удобным способом муж может подарить эту квартиру жене — и при продаже она укажет расходы супруга в декларации. Потому что это были общие деньги, когда муж платил за квартиру.

В браке считается, что любой из супругов участвовал в покупке общего имущества — независимо от оформления документов.

Как использовать. При продаже имущества к декларации нужно приложить документы, которые подтверждают расходы, и свидетельство о браке.

Уменьшение доходов на маткапитал

Для какого имущества. Для жилья, на оплату которого потратили маткапитал.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму господдержки.

Как это работает. При продаже квартиры доходы можно уменьшить на расходы, НДФЛ начисляется только на разницу. Расходами считаются только те суммы, что собственник действительно потратил. Но если часть квартиры оплачена маткапиталом, его сумму тоже можно учесть в составе расходов, которые уменьшают налоговую базу при продаже.

Фактически семья тратила не свои деньги, а государственные, но они тоже помогут уменьшить налог.

Например, если дом в деревне купили полностью за маткапитал, вернуть налог с этой суммы нельзя. А вот при продаже этого дома можно учесть сумму маткапитала как расход — она уменьшит доход от продажи.

Если члены семьи продают доли, каждый может учесть ту часть материнского капитала, что пришлась на оплату его доли.

Как использовать. К декларации нужно приложить документы, которые подтверждают, что маткапитал пошел именно на оплату квартиры. Если брали ипотеку, подтверждение не понадобится: там деньги получает банк, а собственник прикладывает документы об оплате в рамках кредитного договора — на всю стоимость жилья. Но если маткапитал переводили напрямую продавцу, нужно подтвердить эту сумму, чтобы учесть ее как расход. Подойдет заявление о распоряжении и уведомление о том, что оно одобрено, а деньги перечислены.

Учет в расходах процентов по ипотеке

Для какого имущества. Для жилья, которое купили в ипотеку.

Как уменьшается налог. В расходы, которые уменьшают доходы для начисления НДФЛ, включаются уплаченные банку проценты.

Как это работает. При продаже жилья доходы можно уменьшить на расходы. Обычно расходами считается стоимость жилья — та сумма, что указана в договоре купли-продажи. Но если квартиру купили в ипотеку и заплатили банку проценты, то и их тоже можно учесть в составе расходов. Налоговая вам об этом, конечно, не расскажет — даже если увидит, что квартира ипотечная, а проценты в декларации не учтены. В налоговом кодексе про это тоже ни слова — но есть разъяснения Минфина, самое свежее из которых теперь у вас под рукой.

А вот расходы на отделку квартиры в расходах при продаже не учитываются. Тоже любопытно: при покупке они считаются расходами и увеличивают налог к возврату, а при продаже — уже нет.

Как использовать. В декларации, где указан доход от продажи квартиры, в составе вычета в сумме документально подтвержденных расходов нужно указать сумму уплаченных процентов. Справки о суммах за все годы нужно заказать в банке. Сейчас это можно сделать в приложениях и личных кабинетах, налоговую устроит такой документ.

Если вы уже подавали декларацию, но не учли там сумму процентов — подайте уточненную и верните переплату по НДФЛ. В 2021 году уточненку можно подать за 2020, 2019 и 2018 годы.

Учет в расходах сумм, выплаченных другим наследникам

Для какого имущества. Для унаследованного имущества.

Как уменьшается налог. Доход от продажи можно уменьшить на сумму компенсаций другим наследникам.

Как это работает. При вступлении в наследство несколько наследников могут договориться, что кто-то получит компенсацию за свою долю деньгами.

Например, наследственная масса — это машина, поделить ее нельзя. Тогда машина перейдет одному из наследников, а остальным он выплатит компенсации за их доли. Если потом продать машину, компенсации можно учесть в составе расходов для уменьшения налоговой базы.

Как использовать. Для подтверждения расходов нужно собрать с наследников расписки или перевести им деньги через банк и приложить квитанции. Факт компенсации подтвердят документы от нотариуса: о компенсации нужно договариваться при оформлении свидетельства, чтобы распределение имущества потом никто не оспорил.

Использование других вычетов в том же году

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. Доход от продажи имущества можно дополнительно уменьшить на вычеты за детей, лечение, обучение и другие, на которые есть право в том же году.

Как использовать. В декларации за один год нужно указать все виды вычетов: не только расходы на покупку имущества, которое продается, но и социальные или за ИИС.

Зачет налога к возврату в счет налога с продажи

Для какого имущества. Для жилья.

Как уменьшается налог. НДФЛ к уплате уменьшается на сумму налога к возврату за тот же год.

Особенность этого вычета в том, что его можно использовать гораздо позже покупки квартиры, а остаток переносится на следующие годы.

И этот вычет поможет уменьшить или не платить налог при продаже жилья: он сформирует сумму НДФЛ к возврату, которую можно зачесть в счет той, что начислена к уплате в бюджет.

В том же году собственник заявляет очередную часть своего имущественного вычета с покупки — получается, что налоговая должна вернуть 60 000 Р налога. Но фактически вернут разницу между этой суммой и налогом к возврату, потому что по декларации произойдет зачет. Вместо 60 000 Р за год собственнику придет 21 000 Р НДФЛ, зато он ничего не заплатит в бюджет с продажи квартиры.

В следующем году можно продолжать использовать вычет и дальше возвращать налог, даже если квартира уже продана. Останется вернуть еще 110 000 Р НДФЛ.

Эта схема помогает и когда у продавца квартиры нет работы по трудовому договору и он не платит налог на доходы физлиц: например, он ИП на упрощенке или ребенок, от имени которого продают долю в квартире. При продаже квартиры такой налогооблагаемый доход появляется — и его можно уменьшить за счет вычета с покупки. Это работает и при покупке квартиры задолго до продажи, и при продаже и покупке новой квартиры в том же году.

Например, семья продала квартиру, для которой использовала маткапитал, — а в ней детские доли. Дети получили доход от продажи, и он больше расходов родителей на эти доли. То есть налог к уплате есть. В том же году семья покупает новую квартиру, покупателями долей тоже становятся дети.

У каждого ребенка появляется право на имущественный вычет при покупке квартиры — даже до 18 лет и даже если дети ходят в детский сад и доходов не получают. Их доход от продажи долей в первой квартире можно уменьшить с помощью вычета при покупке новой в том же году. Тогда НДФЛ с детских долей платить не придется. Но когда дети вырастут, будет считаться, что часть своего лимита имущественного вычета они уже использовали.

Даже если не планируете продавать имущество, храните документы о расходах на покупку. И всегда лучше думать об экономии на налогах при продаже еще в момент приобретения, чтобы правильно все оформить и потом не отдать государству лишнего.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Источник