земельный участок принадлежит на праве аренды
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ в статью 652 настоящего Кодекса внесены изменения
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 652 ГК РФ
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Энциклопедия решений. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Регулируя отношения, связанные с приобретением прав владения и (или) пользования зданием или сооружением, гражданское законодательство исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена. Поэтому одновременно с приобретением прав владения и пользования зданием или сооружением арендатор приобретает и права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Приобретение это происходит в силу закона, следовательно, заключать договор аренды земли одновременно с договором аренды находящейся на ней недвижимости или включать в договор аренды здания (сооружения) условия об аренде земельного участка, на котором расположен этот объект, сторонам договора аренды не требуется. Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, постановление Пятого ААС от 21.08.2009 N 05АП-3148/2009).
В этом случае правоустанавливающим документом на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом, будет договор аренды здания или сооружения (постановления ФАС Уральского округа от 28.10.2009 N Ф09-7576/09-С1, Восьмого ААС от 08.09.2011 N 08АП-5784/11).
Правило о том, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением, действует во всех случаях, когда договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, независимо от того, является ли арендодатель собственником этого земельного участка.
Наличие у арендодателя права собственности на землю влияет лишь на возможность определить в договоре условия о праве пользования земельным участком, которое приобретает арендатор. В таком случае в договоре аренды здания или сооружения может быть предусмотрено, что арендатор этой недвижимости приобретает земельный участок, на котором она расположена, на праве аренды или ином праве, допустимом в соответствии с земельным законодательством. Если такое условие в договоре отсутствует, действует приведенное выше правило о возникновении права пользования земельным участком в силу закона. Не будучи собственником земельного участка, арендодатель здания (сооружения), разумеется, не вправе передавать арендатору право пользования землей (ст. 608 ГК РФ), однако арендатор недвижимости приобретает право пользоваться таким участком также в силу закона. При этом согласие собственника этого участка на сдачу в аренду расположенной на нем недвижимости не требуется, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником такого участка (п.п. 2, 3 ст. 652 ГК РФ, постановление Восемнадцатого ААС от 07.06.2012 N 18АП-4849/12).
Поскольку право использования земельного участка в такой ситуации у арендатора возникает в силу закона на основании заключенного договора аренды здания или сооружения, по общему правилу признается, что, если договором аренды не предусмотрено условие об отдельной плате за использование земельного участка, такая плата является составной частью арендной платы, установленной договором аренды здания (сооружения).
Внимание
Правила ст. 652 ГК РФ подлежат применению и к договорам аренды нежилых помещений (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2008 N А56-45385/2007).
На практике нередко возникают споры по вопросу о том, использует ли арендатор здания (сооружения) только площадь земельного участка, необходимую для пользования таким объектом недвижимости, или фактически используемая им территория выходит за эти пределы. От решения этого вопроса зависит, в частности, необходимость для арендатора оплачивать пользование землей в границах, превышающих площадь участка, занимаемую зданием или сооружением (п. 2 ст. 654 ГК РФ). При определении площади земельного участка, которую занимает арендуемый объект недвижимости, необходимо руководствоваться предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, установленными градостроительным регламентом в границах соответствующей территориальной зоны. Если на земельные участки действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении них градостроительные регламенты не устанавливаются, предельные размеры таких участков определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами (п.п. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ).
Земельный участок принадлежит на праве аренды
ГК РФ Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Ст. 652 ГК РФ ч.2. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
Земельный участок принадлежит на праве аренды
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы
Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.
Что значит такое использование ЗУ: определение и цели
Аренда земельного участка – это использование территории, принадлежащей юридическому или физическому лицу на праве собственности, в рамках заключенного срочного договора.
Земельные участки могут использоваться для различных целей:
Правовое регулирование в РФ
К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:
Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Какие земли допускается арендовать?
На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.
Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:
Стороны сделки
В качестве сторон сделки о временном использовании территории земли могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной и местной власти.
Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.
Государство
Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.
Муниципалитет
В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.
Юридическое лицо
Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.
О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.
Физическое лицо
Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.
Как арендовать: этапы проведения процедуры
Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:
О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.
О документах
В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.
Договор
Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:
Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.
Дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.
В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.
Акт передачи
Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается:
Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.
Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения
Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.
Сельскохозяйственного
Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.
Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.
О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.
Лесного фонда
Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.
Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.
О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.
Промышленного
Такие участки используются для:
О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.
Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.
Нюансы при оформлении части земли
Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.
Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.
Как переуступить это право другому?
Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.
О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.
Как перевести территорию в собственность?
Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:
В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.
Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.