значение договора найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.
Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)
В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.
По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:
Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.
Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.
Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.
Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.
В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.
При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)
В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.
-непригодности жилого помещения
-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством
Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
Зачем нужен договор
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Особенности договора найма специализированного жилого помещения
Особый порядок предоставления специализированных жилых помещений включает в себя несколько этапов. Предоставлению помещения должен предшествовать административный акт об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. В дальнейшем, принимается решение собственника такого помещения (действующих от его имени уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления) или уполномоченных им лиц о предоставлении жилого помещения, и уже на основании указанного акта заключается договор найма специализированного жилого помещения. При последующем освобождении жилого помещения и нахождении его в составе специализированного жилищного фонда вопрос об его отнесении к числу специализированных помещений уже не возникает. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»[1] нарушение требований, установленных жилищным законодательством, при предоставлении жилых помещений специализированного жилищного фонда может послужить основанием для признания соответствующего решения и заключенного на его основании договора недействительными по иску заинтересованных лиц, что повлечет выселение проживающих в них граждан.
Служебные жилые помещения и общежития предоставляются на основании решений собственников (действующих от их имени государственных органов или органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц, в качестве которых могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.
Жилые помещения в маневренном фонде нанимателям по договору социального найма в случае проведения капитального ремонта или реконструкции их жилого дома должен предоставить наймодатель.
В ЖК РФ пока не установлен орган, который будет предоставлять помещения в домах маневренного фонда гражданам, утративших свои жилые помещения в результате обращения взыскания на них, если они были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, и на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.
Кроме того, в случае непригодности для проживания жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств нанимателям по договору социального найма жилое помещение в маневренном фонде предоставляется наймодателем, а вот применительно к собственникам утраченных жилых помещений такой субъект не установлен.
Таким образом, помещения маневренного фонда могут быть предоставлены как в добровольном, так и в принудительном порядке. Кроме того, помещения маневренного фонда предоставляются не только в ситуации, когда жилье утрачено помимо воли пользователей по объективным не зависящим от них причинам (например, дом разрушен в силу природных явлений), но и как результат правонарушения (например, невыполнения гражданами своих обязательств по кредитному договору).
В соответствии со ст. ст. 107, 109 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания и для социальной защиты отдельных категорий граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ: помещение граждан в стационарное учреждение социального обслуживания производится на основании их заявлений или заявлений их законных представителей, поданных в администрацию соответствующего учреждения, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Жилые помещения беженцам и вынужденным переселенцам предоставляются территориальными органами миграционной службы.
Заявление о включении в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению жилыми помещениями муниципального специализированного жилищного фонда (далее — список), подается в орган местного самоуправления законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, органами опеки и попечительства в случае отсутствия законных представителей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, до достижения ими возраста 18 лет в случае приобретения ими полной дееспособности, если они не были своевременно включены в список (далее — заявители).Заявление о включении в список подается заявителями в орган местного самоуправления по месту жительства детей в течение 60 календарных дней со дня достижения ими возраста 14 лет или возникновения после достижения ими возраста 14 лет предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Законом оснований для предоставления указанным лицам жилых помещений.
Орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня поступления заявления и документов.
Субъектный состав договора на стороне нанимателя также зависит от подвида специализированного жилищного фонда и соответственно связан с назначением отдельных жилых помещений.
Несмотря на существующие различия, наниматели жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения отвечают одному общему признаку: все они не должны быть обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).
Содержание договора. Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения
Содержание договора найма специализированного жилого помещения, как и любого гражданско-правового договора, составляет совокупность условий, на которых он заключен.
Единственным существенным условием договора найма специализированного жилого помещения является его предмет. В доктрине к числу существенных некоторые авторы относят помимо предмета условия о цене и сроке договора[2].
Жилищное законодательство содержит общие требования, предъявляемые ко всем помещениям специализированного жилищного фонда и специальные, обусловленные видом входящих в его состав жилых помещений. Согласно п. 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду все жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан и благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта.
В свою очередь для служебных жилых помещений в качестве возможных видов предусмотрены отдельные дома и квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения в которых укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.
Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. В науке жилищного права встречается мнение, согласно которому жилые помещения в маневренном фонде не обязательно должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта[3], однако законодатель (п. 4 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 « Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»)[4] предъявляет единые в этой части требования ко всем специализированным жилым помещениям, не предусматривая исключений для маневренного жилищного фонда.
К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.
Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение этого фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.
В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.
Жилые помещения для детей-сирот в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения, которая составляет 33 квадратных метра общей площади жилого помещения на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей.
Жилые помещения по договорам найма специализированных жилых помещений могут быть предоставлены общей площадью, превышающей норму предоставления на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру или жилой дом.
Как видим, размер как требование к предоставляемому жилому помещению, закреплен на федеральном уровне не для всех подвидов специализированного жилищного фонда. Здесь же следует отметить, что установленные правила о размере носят относительно императивный характер, то есть могут быть изменены, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади.
Ряд авторов включают в предмет договора найма наряду с собственно жилым помещением мебель и иные необходимые для проживания граждан предметы[5].
Поскольку в качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ обозначил жилое помещение, которым согласно ст. 15 названного закона признается изолированное, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан помещение, комната, не отвечающая всем обозначенным критериям, или часть помещения не могут выступить в качестве объекта жилищных прав, а, следовательно, не могут быть названы и в качестве предмета договоров, порождающих жилищные права. Для договора найма специализированного жилого помещения не предусмотрено каких-либо исключений относительно предмета, им признается жилое помещение с указанными квалифицирующими признаками. Однако специфика этого договора, обусловленная временным характером проживания в специализированных жилых помещениях, отражается и на особенностях его предмета. Для некоторых подвидов специализированного жилищного фонда, например, общежитий или домов системы социального обслуживания населения, допускается вселение в одну комнату нескольких нанимателей, каждый из которых заключает отдельный договор, В этой связи встает вопрос об элементах договора, предусматривающего возможность вселения в одну комнату двух и более лиц. Говорить о наличие сонанимателей в данном случае, на наш взгляд, недопустимо, поскольку каждый из вселяющихся граждан может обладать различным объемом прав и обязанностей, в частности, может иметь льготы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Помимо этого сроки заключаемых договоров найма также различны и зависят от сроков трудовых договоров, сроков обучения или лечения каждого конкретного нанимателя. Вызывает возражения высказанная в теории позиция, согласно которой предметом договора для проживающих в общежитии может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты – «койко-место»), определенная количественными показателями – площадью, исчисляемой в квадратных метрах[6]. Определить в этой ситуации часть жилого помещения как предмет договора не позволяет законодатель, так как не обладающее признаком изолированности помещение не может выступить объектом жилищного права, да и фактически каждым из проживающих используется все жилое помещение в целом, а не какая-либо его часть.
Обозначенная правовая конструкция, в рамках которой сразу несколько договоров найма заключаются в отношении одного объекта, не вписывается в общие положения гражданского и жилищного законодательства, что порождает определенные трудности при определении порядка пользования жилым помещением несколькими совместно проживающими, но обособленными друг от друга отдельными договорами лицами. В теории на этот счет отмечалось, что «каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим, при этом юридически право пользования каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями»[7]. Законодателем не решена проблема урегулирования отношений между нанимателями одного жилого помещения. Предусмотренной в договоре обязанности «не нарушать права и интересы соседей» не всегда достаточно в таком случае. В частности, если лица не могут прийти к соглашению о порядке пользования жилым помещением, вероятно, в настоящий момент, по аналогии закона, закрепляющего право обращения в суд участников долевой собственности с целью определения порядка пользования общим имуществом, нанимателям следует использовать такую возможность. Эффективнее всего, на наш взгляд, дополнить в этой части типовые договоры найма соответствующих подвидов специализированного жилищного фонда, что поможет избежать противоречий в правоприменительной деятельности.
Срок
Договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или на выборной должности, на время обучения.
Договор найма маневренного фонда заключается на период проведения ремонта и реконструкции. Точно определить срок в данном случае очень сложно, поэтому в литературе имели место предложения по установлению в договоре конкретных или максимальных сроков проведения ремонта и проживания в маневренном фонде[8]. На этот счет Ю.П. Свит указывает, что установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. С другой стороны, негативным последствием отсутствия ограничения срока пользования маневренным жильем является то, что граждане могут длительное время находится в таких помещениях[9].
Для другой категории пользователей маневренного жилищного фонда срок определяется завершением расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате неисполнения обязанностей по кредитному договору или целевому займу и завершением расчетов с гражданами, единственное жилье которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо моментом предоставления последним жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Однако, как указывается в литературе, закрепляя изложенные правила, законодатель не конкретизирует ни в ЖК РФ, ни в федеральных законах порядок и основания таких расчетов, поэтому следует предусмотреть на законодательном уровне решение данного вопроса[10].
Договор найма жилого помещения в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами действует в течение срока существования соответствующего статуса у данных лиц.
Договор с гражданами, нуждающимися в социальном обслуживании, действует до момента отпадения обстоятельств, послуживших условиями его заключения.
Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, определяется пунктом 6 статьи 8 Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и равен 5 годам. (думается необходимо отразить это положение в ЖК РФ)
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый срок не более чем один раз.
По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган местного самоуправления обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с ними договор социального найма в отношении данного жилого помещения.
Возмездность договора предполагает наличие платы за пользованиежилым помещением. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора.
Неурегулированным остается вопрос о размере платы для нанимателей жилых помещений в маневренном фонде, в отношении которых продолжают действовать договоры социального найма на ремонтируемое жилое помещение. Как верно отмечено по этому поводу в литературе, ранее ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении маневренного фонда в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Такого положения ЖК РФ не содержит, поэтому представляется необходимым уточнить вопрос оплаты жилья в сложившейся ситуации, имея в виду положения ч.11 ст. 155 Кодекса. Было бы целесообразным использовать позицию упомянутой статьи ЖК РСФСР.
Решению задачи надлежащего использования специализированного жилищного фонда способствует закрепление правил об ограниченном круге прав нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. В отличие от договора социального найма наниматели по договору найма специализированного жилого помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма.
Наймодатель также не вправе отчуждать жилые помещения, передавать в аренду и внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 92 ЖК РФ). Попутно следует заметить, что п.2 ст. 102 ЖК РФ все же указывает на возможный переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях. Вероятно, законодатель имеет в виду случаи универсального правопреемства, в частности, при реорганизации юридического лица, либо смену собственника в рамках публичных форм собственности.
В остальном круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя совпадает с объемом прав и обязанностей сторон по договору социального найма. Так, ст. 100 ЖК РФ предусматривает, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч.3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, регулирующие договор социального найма, за исключением договора найма служебных жилых помещений, правовое положение членов семьи нанимателя по которому определяется ч.2-4 ст. 31 ЖК РФ, устанавливающей статус членов семьи собственника жилого помещения. Подробное регулирование прав и обязанностей сторон применительно к каждому виду договоров содержится в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
Наниматели жилых помещений в домах системы социального обслуживания, вероятно, должны исполнять обязанности с учетом своего состояния здоровья и физических возможностей. В теории неоднократно подчеркивалось, что перечисленные категории лиц в силу возраста и других обстоятельств не всегда могут полноценно исполнять обязанности нанимателей, закрепленные в целом для договора найма специализированного жилого помещения[11]. В то же время, учитывая, что основная цель проживания таких граждан в стационарных учреждения – это получение социального обслуживания, пользование жильем сопровождается наличием дополнительных прав, например, связанных с приемом посетителей, сохранностью личных вещей и ценностей, пользованием телефонной связью и почтовыми услугами и т.п.
В пользование нанимателю жилого помещения в общежитии или домах системы социального обслуживания передаются также мебель и другие необходимые для проживания предметы.
В законе предусмотрена возможность вселения членов семьи, которые должны быть указаны в договоре, но порядок такого вселения не урегулирован в ЖК РФ даже при помощи отсылочных норм. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 « О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, регулирующей соответствующий порядок для договора социального найма жилого помещения. Члены семьи по общему правил имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения, исключение составляют члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. К ним, в отличие от остальных, применяется ст. 31 ЖК РФ о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя (а согласно ст. 69 ЖК РФ и ограниченно дееспособные) несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
Бывшие члены семьи, продолжающие проживать в жилом помещении, не утрачивают своих прав, однако, к бывшим членам семьи нанимателей служебных жилых помещений эта норма не применяется.
Как верно отмечается в литературе, правила ст. 69 ЖК РФ подлежат полноценному применению не ко всем специализированным жилым помещениям. Так, что касается общежитий, речь о возможности вселения и пользования жилым помещением членами семьи можно вести только в отношении семейных общежитий, где наниматель занимает с членами семьи изолированное жилое помещение[12]. Исходя из сущности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, в договоре найма служебного жилого помещения. Исключением является нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг[13].
Кроме того, с одной стороны, в законодательстве провозглашено равенство прав нанимателя и членов его семьи по договору (ст.100,69 ЖК РФ), что, на наш взгляд, не во всех случаях согласуется с той целью, ради которой предоставляются жилые помещения. С другой стороны, для расторжения договора не требуется согласия членов семьи, решение может быть принято исключительно нанимателем, а, следовательно, прекращение прав членов семьи полностью от него зависит (ст.101 ЖК РФ). Поэтому говорить о самостоятельности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в целом не приходится. Изначально в ЖК РФ заложено противоречие между нормами о равенстве прав членов семьи и нанимателя в специализированном фонде и положениями о возможности расторжения договора без согласия членов семьи. Обособлено лишь положение членов семьи служебного жилого помещения, к ним применяются правила ст. 31 ЖК РФ, а значит, они имеют равные с нанимателем права лишь в части пользования жилыми помещениями и прекращение семейных отношений влечет прекращение их прав. Следовательно, права членов семьи служебного жилого помещения носят зависимый, производный от прав нанимателя характер. Применение указанных положений совершенно обоснованно, учитывая тот факт, что жилое помещение предоставляется именно нанимателю в связи и на время выполнением им трудовых или служебных обязанностей. Однако служебные жилые помещения и общежития близки по целям их использования, они предоставляются гражданам в связи с наличием у них трудовых или иных служебно-административных отношений с владельцами жилых помещений и, как правило, только на период существования такой связи. Тогда возникает вопрос, почему для общежитий не установлены аналогичные правила?
Представляется, что закрепленный законодателем подход в полной мере применим только к жилым помещениям маневренного жилищного фонда и жилым помещениям для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, использование в отношении них правил о равенстве прав нанимателя и членов его семьи не вызывает возражений.
Ряд договоров найма в специализированном жилищном фонде (например, в общежитиях) заключаются в отношении жилых помещений, укомплектованных мебелью, инвентарем и иными культурно-бытовыми предметами. На этот счет в теории существует дискуссия относительно правовой природы складывающихся отношений. Большинство ученых включают в качестве дополнительных прав и обязанностей в договор найма жилым помещением в общежитии возможность пользоваться мебелью, инвентарем, требовать их замены и т.п., не обнаруживая при этом ничего противоречащего сути этого договора или меняющего его правовую природу[14]. Отдельные исследователи констатируют наличие в таком случае помимо договора найма иных договоров, требующих самостоятельного оформления[15]. На наш взгляд, закрепление в договоре найма специализированного жилого помещения дополнительных элементов не противоречит его сущности и вполне достаточно для урегулирования возникших отношений.
Возможность приватизации служебного жилого помещения стала предметом пристального внимания теории и практики[16]. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения Жилищного кодекса РФ в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо статус, установленный в официальных документах, не соответствовал реальному состоянию жилых помещений.
Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[17] в ст. 4 среди объектов, не подлежащих приватизации, назвал жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В целом, как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность[18].
Но запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. В абзаце 2 ст. 4 Закона имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Но следует помнить, что в законе закреплено именно право, а не обязанность собственника, подтверждением тому служит Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 441-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ивановой Н.А. на нарушение ее конституционных прав положениями ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», согласно которому Суд сделал вывод о том, что понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Один из наиболее часто возникающих в судебной практике вопросов касается возможности приватизации служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии переданы в муниципальную собственность. В настоящее время он разрешен Верховным Судом РФ положительно, такие помещения могут быть приобретены в собственность в порядке приватизации[19]. Сходные выводы сделаны и в отношении общежитий, но в силу того, что ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» прямо указывает на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями в таких общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, проблем, связанных с их приватизацией возникает гораздо меньше. Другое дело — служебные жилые помещения, в отношении них, к сожалению, вводный закон никаких указаний на этот случай не содержит, что и породило многочисленные споры в вопросах приватизации.
Еще один проблемный вопрос связан с тем, что жилое помещение может и не обладать статусом специализированного, несмотря на соответствующее указание в договоре найма. Как показывает судебная практика, приватизация такого жилья также возможна. Верховный Суд РФ подчеркнул, что установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном предприятии или учреждении[20].
Судя по правовому режиму и назначению, жилые помещения маневренного фонда не подлежат приватизации, но ст. 4 Закона не перечисляет их в перечне соответствующих объектов, что является, на наш взгляд, упущением законодателя.
Кроме того, нет четкого указания относительно запрета на приватизацию жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Хотя закон и упоминает о невозможности передачи в собственность граждан помещений жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, учитывая различия в терминологии с ЖК РФ и наличие самостоятельного подвида специализированного жилищного фонда со сходным названием – помещения, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, нормы ст.4 Закона в этой части нуждаются в корректировке.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Имеют значительные отличия порядок и последствия прекращения договора. Отнесение жилого помещения к числу специализированных и исключение из соответствующего жилищного фонда осуществляется на основании решения управляющего фондом органа. Следовательно, при решении спорных вопросов, прежде всего необходимо выяснить: имел ли место названный административный акт, в противном случае положения жилищного законодательства, регулирующие основания и последствия прекращения договора найма, не подлежат применению, об этом свидетельствует и складывающаяся судебная практика[21].
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:
1)в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на служебное жилое помещение и помещение в общежитии другому лицу, за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем помещения;
3) вследствие истечения установленных для договора сроков;
4) в результате расторжения договора.
Судебная практика изобилует примерами обращений со стороны наймодателей к нанимателям служебных жилых помещений и помещений в общежитии с требованием об их выселении в связи с приобретением последними жилых помещений в собственность или по договору социального найма[22]. Многими исследователями отмечалось, что исходя из смысла ст. 99 ЖК РФ, указывающей в качестве условия проживания в специализированном фонде на отсутствие у граждан жилья, можно сделать вывод, что в случае, когда граждане будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут его в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде[23]. На наш взгляд, во избежание противоречивой судебной практики решением обозначенной проблемы станет прямое закрепление в ЖК РФ обозначенного обстоятельства в качестве основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Между тем в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 лишь в некоторых типовых договорах получение (приобретение) иного жилого помещения фигурирует в качестве основания расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя (например, в Типовом договоре найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами). Полагаем, что названное основание должно, во-первых, иметь место на уровне кодификационного акта и, во-вторых, относится ко всем категориям пользователей специализированными жилыми помещениями.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
— по соглашению сторон;
— по инициативе нанимателя в любое время;
— по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма;
— в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Как видим, наниматель может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом, как верно подчеркивается в литературе, автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения. Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? Возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин вынужден был бы оставаться в помещении и оплачивать пользование им уже после того, когда реальная необходимость в его использовании отпала[24].
Давая анализ перечисленным вариантам расторжения, следует отметить, что в ст. 101 ЖК РФ используется слишком широкая, несвойственная жилищному законодательству в целом, формулировка применительно к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя: значимыми становятся любые, даже несущественные, нарушения договора. Хотя в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2006 г. № 42 уточнено, что для расторжения договора должны иметь место существенные его нарушения, а именно: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; использование жилого помещения не по назначению, полагаем, такого рода детализация оснований должна быть отражена именно в положениях кодекса.
Неудачным следует признать и наличие отсылочной нормы к ст. 83 ЖК РФ, регулирующей случаи прекращения договора социального найма, при возможности расторгнуть договор при любых нарушениях обращение к этой статье оказывается излишним. Но с другой стороны, ряд оснований расторжения договора социального найма, не закрепленных в ст. 83 ЖК РФ и не связанных с нарушением договора, могут иметь место и в специализированном фонде, в частности, снос, капитальный ремонт дома, в котором находятся специализированные жилые помещения и др. В перечисленных ситуациях требует разрешения не только вопрос об основаниях, но и о последствиях расторжения договора. По мнению Ю.П. Свит, в таких случаях нанимателю должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в том же населенном пункте[25]. Однако значение имеют не только требования к помещению, но и его правовой режим. Считаем, что не следует менять статус предоставляемого жилья при выселении с предоставлением другого жилого помещения в постоянное пользование, если на этот момент сохранились основания для проживания граждан в специализированном жилищном фонде, в частности, при выселении в связи со сносом дома.
При исследовании норм ЖК РФ, посвященных расторжению договора, возникает и ряд других вопросов. Должно ли иметь место согласие членов семьи на расторжение договора по инициативе нанимателя? В науке жилищного права верно подчеркивается, что само по себе отсутствие нормы, аналогичной правилам, установленным для договора социального найма, прямо указывающим на необходимость получения согласия членов семьи в этом случае, уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по данному вопросу — такое согласие не требуется[26]. И если применительно к служебным жилым помещениям выбранный законодателем подход не вызывает возражений, то относительно других специализированных жилых помещений отсутствие согласия со стороны членов семьи на расторжение договора противоречит установленным в ст.100 ЖК РФ положениям о равенстве прав нанимателя, проживающего в жилом помещении специализированного жилищного фонда, и членов его семьи.
Необоснованно, с нашей точки зрения, не придается никакого значения причинам невнесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги в отличие от аналогичных норм, регулирующих расторжение договора социального найма.
Кроме того, не урегулированы последствия самовольного переустройства (перепланировки) специализированного жилого помещения, причем для этих целей не задействованы даже отсылочные нормы.
В литературе в качестве дополнительного основания расторжения предусмотрен случай неправомерного предоставления жилого помещения, например, при сообщении гражданином не соответствующих действительности сведений и документов, послуживших основанием для заключения договора[27]. Данное основание закреплено также в Типовых договорах найма специализированных жилых помещений[28]. Представляется, что в такой ситуации речь должна идти о применении последствий недействительной сделки, а не о расторжении договора, тем более, что ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований расторжения по инициативе наймодателя, не предусматривая в нем названного.
Для беженцев и вынужденных переселенцев в качестве дополнительного основания расторжения договора по инициативе наймодателя в Типовом договоре найма указано на неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствие без уважительных причин в течение этого срока). Возникает вопрос о правомерности включения его в число оснований с учетом отсутствия соответствующих положений в ЖК РФ.
Правовые последствия прекращения договора найма специализированного жилого помещения предопределяются видом жилого помещения специализированного жилищного фонда, основанием прекращения и личностью гражданина-нанимателя жилого помещения. Для служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии в законе установлен целый ряд исключений из общего правила.
Общим последствием прекращения договора найма специализированного жилого помещения названо выселение без предоставления другого жилого помещения. При этом не имеет значения состав проживающих с нанимателем лиц, даже в том случае, если в их числе несовершеннолетние дети[29].
Ряд категорий граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. Это в первую очередь лица, указанные в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, то есть работники, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на которые передано другому публичному образованию либо юридическому лицу. Помимо этого к ним относятся граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Ко всем этим гражданам закон предъявляет общее требование: они не должны являться собственниками жилых помещений, нанимателями по договору социального найма и членами их семей и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. То есть, речь идет только об одном из критериев нуждаемости, названных в ст. 51 ЖК РФ. Используемый законодателем в данном случае подход не оправдан, не менее значимы и другие критерии нуждаемости. Полагаем, нет смысла отдавать предпочтением лишь одному из них.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.
Следует отметить, что в ныне действующем законодательстве значительно сокращен перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Согласно ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитии, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Эти лица обозначены в ст. 108, ст. 110 ЖК РСФСР, к ним, в частности относятся многодетные семьи, работники, уволенные в связи с ликвидацией организации или сокращением штата, одинокие граждане, проживающие с несовершеннолетними и др.
Всем перечисленным категориям граждан предоставляются другие не обязательно благоустроенные и не обязательно соответствующие норме предоставления жилые помещения по договору социального найма. Как видим, требования к предоставляемым жилым помещениям занижены, практически приравнены к тем, что закреплены для жилых помещений лиц, выселяемых в связи с неоплатой за жилое помещение и коммунальные услуги, а ведь в данном случае обеспечиваются социально незащищенные категории граждан. (п. 42 Постановление Пленума № 14…)
Одной из сложнейших проблем для правоприменительной практики стало отсутствие у собственника фонда жилых помещений, необходимых для обеспечения выселяемых лиц. Как следствие, граждане и при отсутствии оснований продолжают проживать в служебных жилых помещениях и помещениях в общежитии и в результате не могут воспользоваться всем объемом прав в отношении такого жилого помещения. Нередки случаи обращения нанимателей в суд с целью признания за квартирой или комнатой статуса помещения с общим правовым режимом. Перевести жилое помещение из одного фонда в другой или признать за ним статус жилого помещения с общим правовым режимом в судебном порядке весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих соответствующий порядок, не предусмотрено.
В доктрине и судебной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда[30]. Решение указанного вопроса во многом определяется законностью вселения в жилое помещения. При соблюдении установленного законом порядка вселения — применим общий трехлетний срок исковой давности, в противном случае на предъявляемые собственником фонда требования давностный срок не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
В завершение обратимся к правовому режиму жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан. Согласно ст. 99 ЖК РФ соответствующие помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением не урегулирован ЖК РФ, а применение норм главы 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» вызывает ряд проблем, требующих законодательного разрешения. В частности, возложение на лиц, проживающих в жилых помещениях, предназначенных для социальной защиты, обязанностей по осуществлению текущего и капитального ремонта невозможно, исходя из смысла существования и назначения этого подвида специализированных жилых помещений. О важности поставленной проблемы свидетельствуют неоднократное обращение к ней практически всех исследователей правового режима специализированного жилищного фонда. Так, по мнению Г.Ф. Шешко, вопросы безвозмездного пользования регулируются гражданским законодательством (статьи 689-701 ГК РФ), но в отношения безвозмездного пользования «не вписываются» отношения по использованию помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан. Такие отношения требуют специального регулирования.
[1] См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. – 2009. — № 9.
[2] См.: Польщикова А.Е. Предоставление и использование жилых помещений в общежитии //Жилищное право. – 2009. — № 9.
[3] См.: Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие / Л.К. Айвар и др. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 425.
[4] СЗ РФ. — 6.02.2006. — № 6. — Ст. 697.
[5] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 252.
[6] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 260.
[8] См., например: Латынова Е.В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы // Сам себе адвокат. — № 11. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С. 139.
[9] См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — № 3. – С. 9.
[10] См.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. – 2009. — № 5.
[11] См., например: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. Ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. — М.: Статут, 2008.- С. 450.
[12] См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. – 2006. — № 1; Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / О.В. Кузнецова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС; Саратов: Макет плюс, 2010. – С.185.
[13] См.: Шипунова Е. Договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. – 2008. — № 12.
[14] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 426.
[15] См.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. — 2010. — № 4.
[16] См., например: Шанхаев С.В. Карбашев В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. – 2010. — № 3 и др.
[17] Российская газета. – 10.01.1993. — № 5.
[18]Постановление Конституционного Суда РФ от 3.11.1998 № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. – 9.11.1998. — № 45. – Ст. 5603.
[19]Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. — 2006. — № 9.
[20] Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2006 дело № 35-ВО6-12.
[21] Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006г. № 35-В06-12.
[22] Определение Верховного Суда РФ от 4.08.2009г. № 71-В09-8.
[23] См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ/ Под. Ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. — С.412.
[24] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. — С.263.
[25] См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — №3. — С. 8.
[26] См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – М.: Проспект, 2005. — С.180.
[27] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С.417.
[28] Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ. — 6.02.2006.- № 6. — Ст. 697.
[29] См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 413-О; Определение Конституционного Суда РФ от 19.03.2009 № 192-О-О.
[30] Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2007 № 5-В08-77; Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77;Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2007 № 5-В07-147.