зрк о жилищных отношениях 2020
Зрк о жилищных отношениях 2020
ЖК РФ Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 11.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
(п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
(п. 14 введен Федеральным законом от 28.12.2013 N 417-ФЗ)
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Закон «О жилищных отношениях» РК: подробности, обзор
Закон «О жилищных отношениях» и его доработка долгое время обсуждались правительством и парламентом РК. Основные изменения и дополнения к законодательству о жилищных отношениях были подписаны президентом в декабре 2019 года, а последние правки в законе датированы 13 мая 2020 года. О нововведениях в жилищное законодательство РК расскажем в статье.
Закон РК «О жилищных отношениях»: содержание и разделы
Основной документ, регулирующий жилищное законодательство РК, был серьезно доработан и представлен в новой редакции в конце 2019 года. Общая структура закона осталась прежней и состоит из таких разделов:
Таким образом, текст закона подробно описывает все процессы, связанные с жилищным сектором и дает пояснения о правах и обязанностях граждан в отношении различных видов жилых и нежилых помещений.
Фото: nur.kz: Original
Закон РК «О жилищных отношениях»: новые пункты
Более 20 лет назад в РК прошел процесс массовой приватизации жилой недвижимости. После него в собственность населения перешла большая часть жилищного фонда. Однако до последнего времени коммунальная сфера и управление многоквартирными жилыми домами характеризовались низкой эффективностью.
Поэтому в новой редакции ЗРК «О жилищных отношениях» прежде всего коснулись вопросов управления для многоквартирного жилого дома (кондоминиум РК), содержания жилого фонда, деятельности жилищных кооперативов. Что же изменилось в третьем разделе?
В течение года после опубликования закона должно пройти собрание собственников жилых и нежилых помещений кондоминиума с избранием его совета и одной из форм управления:
ОСИ создается путем голосования собственников на собрании на базе одного дома или нескольких многоэтажек с общим фундаментом. Инженерная система у домов должна быть общей. Также на собрании выбирают:
При создании ОСИ утверждают устав и регистрируют объединение в ЦОНе, предъявляя:
После получения всех документов в банке за 15 дней открывают счета для поступления средств на текущие и капитальные расходы.
Фото: pixabay.com: UGC
Кондоминиум в РК может также существовать в форме простого товарищества (ПТ), не требующего специальной регистрации. Для этого собственники заключают договор о совместной деятельности, а также определяют доверенное лицо как своего представителя.
Председатели ОСИ, доверенные лица ПТ, управляющие компании обязаны обеспечивать сохранность:
Закон о кондоминиуме РК предусматривает ежемесячный отчет этих лиц перед советом дома с описанием проделанной работы и информацией о проблемах. Жильцы, в свою очередь, оценивают их действия и могут обжаловать их в судебном порядке.
Что еще изменил закон «О жилищных отношениях» РК? КСК, которые ранее управляли домами, должны прекратить свою деятельность до 1 июля 2022 года. КСК — это кооперативы собственников квартир, или так называемые потребительские кооперативы, которые упразднил закон «О жилищных отношениях». КСК обязаны:
Обновленный жилищный кодекс направлен на повышение эффективности работы коммунальной сферы и широкое привлечение жильцов к решению проблемных вопросов жилого фонда.
Закон «О жилищных отношениях» РК: важные изменения
Фото: pixabay.com: UGC
Чем еще интересен жилищный кодекс РК? Казахстанцам стоит обратить внимание на следующие нововведения:
Общим имуществом объекта кондоминиума считаются все его части, кроме помещений, которые находятся в частной собственности. Это: фасад, подъезд, вестибюль, холл, коридоры, лестницы, лифты, крыша, чердак, технические этажи, подвал, инженерные системы, почтовые ящики, а также земельные участки под домом и вокруг него с элементами благоустройства.
Теперь все это имущество будет принадлежать собственникам квартир как общая долевая собственность. Соответственно, они обязаны управлять им, могут сдавать в аренду.
ОСИ как юридическое лицо или доверенное лицо ПТ будут открывать специальный счет, на котором накапливаются средства на капитальный ремонт. Счета открываются в банках второго уровня, перечень которых определит специальный фонд. Ежемесячный платеж составит от 0,005 МРП.
Механизм предполагает финансирование капремонтов акиматами на возвратной основе. Возврат денег будет осуществляться с помощью накоплений, сделанных жильцами в «Жилстройсбербанке Казахстана». Кроме того, возможно получение льготных займов на капремонт.
Если акимат финансирует ремонт только фасада и крыши дома, которые он выбрал, то эта стоимость возврату не подлежит.
Чтобы снизить риск создания финансовых пирамид, жилищно-коммунальное хозяйство упраздняет жилищные кооперативы как форму объединения жильцов. Они прекратили деятельность через три месяца после опубликования закона «О жилищных отношениях» РК.
Только на время строительства возможно создание жилищно-строительных кооперативов. ЖСК образуют для строительства с последующим распределением между его членами квартир, а также нежилых помещений и мест для парковки соответственно сумме внесенных паевых взносов. Действие ЖСК длится до момента исполнения всех его обязательств.
ЖСК, который завершил строительство дома, подписывает акт приемки объекта для дальнейшей эксплуатации. Далее он обеспечивает его государственную регистрацию как объекта кондоминиума и прекращает свою деятельность согласно статье 66 закона.
Итак, в разделах о правах на частную собственность на жилье, договорных обязательствах и предоставлении жилья от государства Закон «О жилищных отношениях» не претерпел изменений. Нововведения коснулись жилищно-коммунальной сферы с целью ее усовершенствования.
Уникальная подборка новостей от нашего шеф-редактора
Зрк о жилищных отношениях 2020
Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года
Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года
(В редакции федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.12.2006 № 250-ФЗ, от 29.12.2006 № 251-ФЗ, от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 03.06.2009 № 121-ФЗ, от 27.09.2009 № 228-ФЗ, от 23.11.2009 № 261-ФЗ, от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 04.05.2010 № 70-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 30.11.2010 № 328-ФЗ, от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 18.07.2011 № 242-ФЗ, от 30.11.2011 № 349-ФЗ, от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 06.12.2011 № 395-ФЗ, от 06.12.2011 № 401-ФЗ, от 07.12.2011 № 417-ФЗ, от 29.02.2012 № 15-ФЗ, от 01.04.2012 № 26-ФЗ, от 05.06.2012 № 55-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 29.06.2012 № 96-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ, от 25.12.2012 № 271-ФЗ, от 05.04.2013 № 38-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 28.12.2013 № 417-ФЗ, от 04.06.2014 № 152-ФЗ, от 28.06.2014 № 182-ФЗ, от 28.06.2014 № 200-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ, от 21.07.2014 № 255-ФЗ, от 21.07.2014 № 263-ФЗ, от 01.12.2014 № 419-ФЗ, от 29.12.2014 № 458-ФЗ, от 29.12.2014 № 485-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 13.07.2015 № 236-ФЗ, от 03.11.2015 № 307-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 29.12.2015 № 399-ФЗ, от 29.12.2015 № 404-ФЗ, от 31.01.2016 № 7-ФЗ, от 02.06.2016 № 175-ФЗ, от 03.07.2016 № 267-ФЗ, от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 03.07.2016 № 355-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 03.07.2016 № 372-ФЗ, от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 28.12.2016 № 469-ФЗ, от 28.12.2016 № 498-ФЗ, от 01.07.2017 № 149-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 29.07.2017 № 257-ФЗ, от 29.07.2017 № 258-ФЗ, от 29.07.2017 № 279-ФЗ, от 20.12.2017 № 399-ФЗ, от 20.12.2017 № 416-ФЗ, от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 31.12.2017 № 485-ФЗ, от 31.12.2017 № 488-ФЗ, от 31.12.2017 № 503-ФЗ, от 03.04.2018 № 59-ФЗ, от 04.06.2018 № 134-ФЗ, от 29.07.2018 № 226-ФЗ, от 29.07.2018 № 267-ФЗ, от 29.07.2018 № 272-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 28.11.2018 № 434-ФЗ, от 28.11.2018 № 435-ФЗ, от 28.11.2018 № 442-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 25.12.2018 № 482-ФЗ, от 27.12.2018 № 522-ФЗ, от 27.12.2018 № 558-ФЗ, от 22.01.2019 № 1-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ, от 15.04.2019 № 60-ФЗ, от 29.05.2019 № 116-ФЗ, от 26.07.2019 № 214-ФЗ, от 01.10.2019 № 328-ФЗ, от 02.12.2019 № 390-ФЗ, от 02.12.2019 № 391-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ, от 27.12.2019 № 478-ФЗ, от 28.01.2020 № 4-ФЗ, от 06.02.2020 № 13-ФЗ, от 24.04.2020 № 128-ФЗ, от 25.05.2020 № 156-ФЗ, от 31.07.2020 № 277-ФЗ, от 31.07.2020 № 287-ФЗ, от 27.10.2020 № 351-ФЗ, от 22.12.2020 № 441-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 30.04.2021 № 113-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 11.06.2021 № 170-ФЗ, от 11.06.2021 № 214-ФЗ, от 28.06.2021 № 229-ФЗ)
РАЗДЕЛ IОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: (В редакции Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ)
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)
7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
1. Жилище неприкосновенно.
2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Статья 5. Жилищное законодательство
1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
1. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 113-ФЗ)
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Статья 11. Защита жилищных прав
1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ)
2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
(Наименование в редакции Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ)
КСК упразднят: Вступил в действие новый Закон РК в сфере жилищных отношений
С нового 2020 года начал действовать подписанный 26 декабря президентом Касым-Жомартом Токаевым Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». По этому закону КСК должны быть упразднены, а жильцы каждого многоквартирного дома обязаны управлять им совместно. Однако нормативно-правовая база реализации этого закона ещё не разработана. Окончательно все нормы должны заработать через полтора года, сообщает корреспондент YK-news.kz.
Управляйте сами!
Основная идея нового закона — передать управление многоквартирным жилым домом в руки самих собственников имущества. Для этого владельцы жилья и нежилых помещений в доме должны создать простое товарищество (в том случае, если квартир в доме не более десяти) либо некоммерческую организацию — объединение собственников имущества (ОСИ).
Жильцам придётся зарегистрировать многоквартирный жилой дом (МЖД) как объект кондоминиума. Для этого нужно определить общую площадь МЖД, включая земельный участок, состав общего имущества объекта кондоминиума и размеры долей каждой квартиры и нежилого помещения в общем имуществе, площади квартир и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности. Регистрация юридически закрепит права общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума. Равные права по управлению и пользованию общим имуществом при этом имеют все собственники квартир и нежилых помещений. Причем доля в общем имуществе, причитающаяся на каждую квартиру, определяется соотношением площади, находящейся в индивидуальной собственности жильца, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.
По замыслу авторов закона, управленческие решения, касающиеся содержания общего имущества кондоминиума, должны приниматься на собрании, и быть обязательными для всех собственников квартир и нежилых помещений.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос. Если собственнику принадлежит несколько квартир и нежилых помещений, он имеет соответствующее количество голосов. Собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников. Для принятия решения по некоторым вопросам потребуется согласие двух третей собственников.
Общее собрание должно выбирать Совет дома и ревизионную комиссию, управляющего домом либо управляющую компанию, утверждать годовые сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества. На собрании должны устанавливаться размеры платы за одно парковочное место. Там же жильцы будут принимать решение о капитальном ремонте, введении целевых сборов и установлении их размеров, расходовании средств, накопленных на общедомовом счёте.
Отдавать часть общего имущества в аренду можно будет только с согласия собрания. Ранее застройщики имели обыкновение продавать часть общего имущества (подвалов, цокольных этажей, лестничных площадок) до регистрации многоквартирного жилого дома как объекта кондоминиума. В итоге жильцы не имели никакого влияния на то, что происходило на проданных территориях.
Придомовые земельные участки могут быть включены по желанию жильцов в состав общего имущества кондоминиума. Если этого не сделать, они будут находиться в исключительной государственной собственности как территория общего пользования. Содержание придомовых участков тогда осуществляется за счет средств местного бюджета, запрещается возложение таких расходов на собственников квартир и нежилых помещений.
Содержание и ремонт — за свои!
Основной идеей изменения всей системы управления является создание общего «кошелька», в котором должны накапливаться средства на ремонт ветшающего жилого фонда.
— Законом предусмотрено открытие на каждый объект кондоминиума счетов в банках второго уровня, — комментирует руководитель отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. — Текущего — для зачисления платы по эксплуатационным расходам на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и целевых взносов. Сберегательного — для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на капитальный ремонт обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005 МРП, установленного на соответствующий финансовый год, в расчёте на один квадратный метр полезной площади принадлежащей ему квартиры, нежилого помещения.
Разумеется, свою квартиру или офис, расположенный в многоквартирном жилом доме, собственник ремонтирует на свои средства.
Управлять домом, по закону, должен избранный председатель ОСИ, либо доверенное лицо простого товарищества, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания. В его обязанности входит производить плату за коммунальные услуги, потребленные на содержание общего имущества, по приборам учета, установленным на границе эксплуатационной ответственности, по утвержденным в установленном порядке тарифам из ежемесячных взносов собственников квартир, нежилых помещений.
Специальная норма закона призвана ликвидировать источник постоянных конфликтов между управляющими и владельцами контор и магазинов, располагающихся в жилых домах. Она гласит:
«Собственники нежилых помещений обязаны возмещать сверх установленной сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и иной деятельностью. Расходы, связанные с использованием общего имущества объекта кондоминиума для личных целей, должны компенсироваться тем собственником квартиры, нежилого помещения, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом».
А где рычаги?
По закону собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах обязаны в течение 2020 года провести общее собрание и учредить ОСИ или простое товарищество. Весь процесс реорганизации должен завершиться до 1 июля 2022 года.
— В случае невыполнения требований жилищная инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о принудительной ликвидации КСК, — сообщает Фархат Жилибаев.
Вот только инструментов для реализации реформы, по признанию руководителя городского отдела жилищных отношений, пока не существует:
— В настоящее время к закону отсутствуют поднормативные правовые акты в части разработки и утверждения следующих типовых форм:
Таким образом, остаётся масса вопросов, из какого кошелька и в каких размерах должна оплачиваться деятельность управляющих. Неясны рычаги, при помощи которых можно будет взыскать долг со злостных неплательщиков. Непонятно, кто, как и в каком количестве будет готовить управляющих. И хватит ли накопленных на счету ОСИ денег на необходимый ремонт, также остаётся загадкой.
Тем не менее закон вступил в силу. А как он будет работать? Упрёмся — разберёмся!
Посчитаем?
По закону собственник жилья должен отчислять на капитальный ремонт дома 0,005 МРП с квадратного метра полезной площади.
Размер МРП в 2020 году составляет 2651 тенге.
0,005 х 2651 = 13,255 тенге за один квадратный метр полезной площади ежемесячно.
Если размер квартиры составляет 30 квадратных метров:
13,255 х 30 = 397,65 тенге в месяц.
397,65 х 12 = 4771,80 тенге в год.
Если размер квартиры 52,2 квадратных метра:
13,255 х 52,2 = 691,91 тенге в месяц.
691,91 х 12 = 8302,92 тенге в год.
Если размер квартиры 80 квадратных метров:
13,255 х 80 = 1060,40 тенге в месяц.
1060,40 х 12 = 12724,80 тенге в год.