Блокированная жилая застройка что это значит

Госдума ввела в России новые категории жилья. Что это значит

Госдума России в третьем, окончательном чтении приняла закон, который вводит поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, сообщается на сайте нижней палаты парламента. В законодательстве появятся две новые категории жилья — «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».

До вступления нововведений в силу (намечено на март 2022 года) в законодательстве остаются только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Для того чтобы установить правовой статус таких объектов, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам пока приходится обращаться в суд.

Принятый закон устраняет этот пробел: блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Нововведение также исключает участие домов блокированной застройки в программах капремонта.

«Создается понятный и прозрачный правовой механизм. С одной стороны, это будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой — позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков», — прокомментировал новый закон глава Госдумы Вячеслав Володин.

Мнение участников загородного рынка

«Требования закона — минус для застройщика»

Воронцова Наталья, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family:

— Законодатель закрепляет требования для ввода индивидуальных домов в границах многоквартирного жилого комплекса (МЖК) только в составе МЖК. Это требование закона является минусом для застройщика, так как готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию всего состава МЖК (или этапа), возможно, без, например, отопления, что может губительно сказаться на состоянии домов.

Важный момент — и то, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком дольщику по этому закону происходит только:

«Закон стимулирует рынок загородного жилья»

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Я приветствую данную инициативу и считаю, что принятие законопроекта простимулирует рынок загородного жилья. Отсутствие четкой законодательно определенной нормы в отношении таунхаусов останавливало от их строительства многие компании, и нашу в частности.

У населения нет возможности тратить большие суммы на строительство дома, а потребность в собственном доме есть, и она значительна. Средний располагаемый бюджет клиента сейчас составляет около 10 млн руб. Именно поэтому люди обращаются к ипотеке на строительство, так как приобретение готового дома требует большего бюджета.

Четкое определение дома блокированной застройки и порядка его ввода в эксплуатацию расширяет возможности домовладельца и закрепляет его обязанности и права. Закон расширяет и стимулирует рынок загородного жилья. При четком определении дома блокированной застройки мы сами выйдем на рынок таких объектов.

В конце ноября председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин предложил включить в программу расселения аварийного жилья дома блокированной застройки. По его мнению, это сделает условия расселения аварийного жилья в стране более справедливыми.

Источник

Блокированная жилая застройка: новый статус домов (блоков) – с 1 марта 2022 года

Штрихи законодательных преобразований

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков (ЗУ), предназначенных для возведения сблокированных жилых домов, но не назначение (ВРИ) здания, состоящего из блоков.

Объект жилой недвижимости, строящийся на участке, используемом для блокированной застройки, состоящий из домов (блоков), имеющих одну или несколько общих стен с соседними блоками, не обретёт правовые характеристики жилого здания. Ими будут обладать только блоки.

С 2022 года судьба каждого из них – быть самостоятельным объектом капитального строительства (ОКС):

Если же блоки уже были зарегистрированы в ЕГРН, необходимости внесения изменений в сведения о них в ЕГРН нет, если только правообладатели этой недвижимости не придут к решению об изменении их вида, ВРИ и назначения.

Земельный участок, который занимает блочное здание, остаётся целостным:

Вместе с тем, раздел участка не запрещён. Выполнить его можно позже при следующих условиях:

Можно констатировать, что в блочном жилом строительстве произошло разделение зон полномочий:

Изложенное выше – направления законодательных преобразований, касающихся строительства блокированных жилых домов. Актуализированы на основании ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 476-ФЗ от 30.12.2021):

Причинами корректировок нормативно-правовых норм блочного жилого строительства стали следующие обстоятельства:

Всё это привело к необходимости решения проблем:

Комментарии законодательных изменений от Росреестра

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ( №14-287-ТГ/22 от 28.03.2022), направленном в адрес территориальных органов, даны разъяснения отдельных положений статьи 16 федерального закона № 476-ФЗ:

1. Блок признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок:

Подготовка каких-либо заключений при этом не требуется.

2. Дом блокированной застройки определяется не как многоквартирный дом, а как отдельный жилой дом:

Иными словами, каждый блок признаётся зданием (жилым домом):

В отношении земельного участка сделаны акценты:

3. Установлена правовая определённость в вопросах оформления прав на земельные участки, занимаемые жилыми домами (блоками):

4. Исключена необходимость замены ранее выданных документов или внесения в них изменений:

Внесение изменений в ЕГРН по желанию правообладателей объектов недвижимости (блоков)

Если ранее (до вступления в силу закона №476–ФЗ) в ЕГРН уже были выполнены регистрационные действия:

собственники блоков вправе подать в Росрреестр два заявления (одновременно):

Результатами обращения правообладателей блоков станут изменения в сведениях об объекте недвижимости, которые Росреестр внесёт в ЕГРН:

Одновременно Росреестр выполнит снятие с кадастрового учёта здания в целом. Взамен на кадастровый учёт будет поставлен каждый отдельный блок – как самостоятельный объект жилой недвижимости.

Потенциал ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в одной из частей территориальной зоны жилой застройки.

В действующем Классификатор ВРИ ЗУ виду использования земельных участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

Итак, на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

Сблокированные дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это здания, состоящие из однотипные жилые строения, расположенных в ряд и блокированные друг с другом боковыми стенами без проёмов.

Каждый блок является жилым домом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16):

Каждый из автономных блоков (отдельных жилых домов) может иметь:

Иными словами, у каждого блока в сблокированном жилом доме может быть свой изолированный выход на личный участок, на котором будет стоять собственный гараж.

Площадь исходного ЗУ, на котором будут располагаться жилые дома блокированной застройки, в зависимости от совместного решения всех собственников жилых домов (блоков) и их дальнейших действий, может:

Формирование земельных участков под блоки (жилые дома)

Поскольку каждый блок (жилой дом) в целостном здании блокированной застройки может располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков формируются из исходного участка, на котором расположено всё здание целиком:

Наименование ВРИ каждого образованного блочного участка – «блокированная жилая застройка».

При формировании ЗУ под блоки (отдельные жилые дома) нужно учесть следующие требования:

Площадь ЗУ, на котором расположен каждый блок (отдельный жилой дом), не должна быть меньше предельного минимума, установленного для блокированной жилой застройки в ПЗЗ поселения.

Удобнее пояснить всё это на примерах, в которых для получения необходимых данных выполняются несложные арифметические расчёты, позволяющие определить:

Пример №1

Результаты расчётов и выводы:

Полученное расчётное количество блоков – 13. Но максимальное число блоков (жилых домов) на ЗУ не должно превышать 10. В итоге, получаем:

Пример №2

Пример №3

Результаты расчётов и выводы:

Максимальное число блоков – 1, то есть планируемый к строительству жилой дом уже не будет сблокированным с другим жилым домом (блоком).

К тому же, по итогам расчётов, получается:

Таким образом, возвести блокированный жилой дом на участке с указанными параметрами не получится.

Дом блокированной застройки на участке ИЖС

При намерении построить на ЗУ, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), жилой дом, блокированный с другими домами общими стенами без проёмов, предварительно нужно проанализировать:

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит уточнить.

ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Значит, придётся удостовериться в том, что для участка существует возможность изменения его ВРИ ЗУ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, построенные жилые дома (блоки) :

Указанные обстоятельства считаются грубыми градостроительными правонарушениями, влекущими судебные разбирательства и снос строений за счёт средств застройщика (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

Уточнить возможность изменения существующего ВРИ ЗУ помогут документы, которые нужно заказать в отделе по градостроительству местной администрации:

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечнях не будет. Придётся тогда оценить возможность решения задачи об изменении территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков необходимо сделать предварительную оценку «площадных возможностей» исходного земельного участка:

Пример №1

Пример 2

Разрешение на строительство дома блокированной застройки

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке, предназначенном под блокированную жилую застройку (или на нескольких смежных земельных участках).

Разрешительная документация выдаётся властями с учётом этой ситуации – в соответствии с требованиями правовых нормативов и федерального законодательства:

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке, то для получения разрешения на неё необходимо:

Раздел образованного участка на блочные ЗУ, проводившийся ранее перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию, не требуется. Так установлено законом № 476–ФЗ (пункт 5 статьи 16).

Полученное РНС подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям, а также:

При подготовке документов для получения РНС выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без РНС предусмотрена ответственность (статья 222 ГК РФ).

Отсутствие РНС исключает:

Порядок получения РНС

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

Применяются общие правила:

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству жилого дома блочного типа. В заявлении на его предоставление можно предусмотреть:

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

СПОЗУ согласовывается с отделом градостроительства муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

Поскольку сблокированные жилые дома являются объектами капитального строительства, то порядок получения разрешений на их возведение должен соответствовать требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из требований – отсутствие необходимости проведения экспертизы проектной документации.

Документы для получения РНС на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

Ввод объекта в эксплуатацию дома блокированной застройки

Правовой статус блокированной застройки отличает самостоятельный статус каждого отдельного жилого дома (блока), сблокированного с другими домами (блоками) боковыми стенами без проёмов.

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технические планы всех ОКС (отдельных жилых домов). Изготовлением таких планов (по заказу застройщика) занимается кадастровый инженер (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

Основанием для кадастрового учёта жилых домов (блоков) являются:

Причины приостановки кадастрового учёта

Особенности объектов блокированного жилого строительства

Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

Полезная информация

Источник

Блокированная жилая застройка

Все новое — давно забытое старое. Хотите знать, что означает блокированная застройка? Вспомните бараки советского периода. Конечно, современная блокированная застройка имеет совершенно другой вид и статус, но суть осталась та же.

Определение блокированной застройки, приведенное в Градостроительном кодексе, позволяет выделить следующие характерные признаки данного вида жилой недвижимости:

Объекты блокированной застройки занимают промежуточное положение между индивидуальным и многоквартирным домом (МКД). Причем в правовом смысле блокированный дом ближе к многоквартирному: строительство требует оформления проектной документации, получения предварительного разрешения и последующего ввода в эксплуатацию. В некоторых случаях проект дома блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. При наличии разработанных ПЗЗ и Генплана блокированной застройки придется не только подводить коммуникации, но и создавать социальную инфраструктуру.

Принципиальные отличия для жильцов кроются в использовании общего имущества.

Данный вид строительства особенно популярен в странах центральной Европы, а в последнее время находит применение на территории Новой Москвы. Чаще всего зона блокированной застройки — квартальная и редко когда точечная. Из преимуществ можно выделить умеренные расходы на строительные работы, большую площадь застройки блокированного дома и, как следствие, низкую конечную цену для потребителя.

Один только перечень видов блокированной застройки способен поразить воображение: танхаусы, квадрохаусы, мезонеты, твинхаусы, дуплексы, лейнхаусы, флэтхаусы, британхаусы, виллеты. Но еще больший шок можно испытать, когда вскроется «теневая» сторона такой недвижимости.

Проблемы блокированного жилья

В соответствии с существующими правилами блокированной застройки отдельные секции (блоки) могут быть поставлены на учет в кадастре как самостоятельные объекты недвижимости на основании технического плана блокированной застройки. Но только при условии, что дом не строился как МКД и расположен на земельном участке с соответствующим назначением (для малоэтажного жилищного строительства и для блокированной застройки).

На практике люди столкнулись вот с чем

Основная схема строительства предыдущих лет выглядела следующим образом:

Все были довольны, кроме соседей (жителей деревень, СНТ и коттеджных поселков). Но вскоре власти объявили «войну» самострою. Примерно с 2017 года законодательные изменения объявили индивидуальные дома неделимыми. Это означало, что больше нельзя через суд произвести выдел своей квартиры на вышеуказанных участках.

Однако, строить такие объекты не перестали. И до сих пор обманным путем все также продают покупателям. Люди обращаются за помощью в суды и получают отказы. В результате появилось множество объектов, у которых просто нет документов. Последствия для таких владельцев весьма печальные: штрафы за нецелевое использование земли под домом, риск сноса постройки как самовольной, в лучшем случае — статус собственников, как обычных долевиков, и строительство коммуникаций за свой счет.

Ожидается, что в ближайшее время на рассмотрение ГосДумы будет вынесен законопроект, уточняющий требования к жилым домам блокированной застройки и земельным участкам, на которых они расположены. Возможно, законодатель пойдет навстречу «пострадавшему» населению и упростит процедуру согласования уже построенных проблемных объектов. Пока порядок определения статуса домов блокированной застройки утверждается постановлением местных органов (чаще всего со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.06 о жилых помещениях, которое прямого отношения к блокированной застройке вообще не имеет).

Если вам нужна помощь в легализации блокированных домов, построенных с отступлением от нормы, обращайтесь к нашим экспертам. Мы имеем солидный опыт в оформлении и регистрации объектов недвижимости, признании блокированной застройкой жилых домов после реконструкции. Также окажем содействие в подключении коммуникаций и присвоении адреса объекту. Получить консультацию можно не только в офисе нашей компании, но также онлайн и по телефону.

Источник

Блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома

Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка. Так что же это такое?

Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета. Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России. Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Правовая база для данного типа жилья.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.

Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Но такие люди заблуждаются. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия. В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В каждой квартире живет семья. Пока вроде все идентично. Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.

В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома. В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Как присвоить своему жилью статус совмещенного?

Чтобы Ваше жилье признали блокированным домом, оно должно отвечать требованиям, записанным в земельный кодекс и градостроительный:

Если жилье проходит по таким требованиям, Вы можете оформить все нужные документы, подав заявления в следующие органы:

Проблемы жильцов блокированного дома.

Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

Как начать строительство совмещенного дома?

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.

Источник

Земельный участок под домом блокированной застройки

Сегодня напомним, что такое жилой дом блокированной застройки и чем он отличается от МКД и жилого дома. Мы расскажем, как департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отреагировал на запрос о порядке формирования земельного участка под такой дом и подготовке технического плана для такого дома.

Дом блокированной застройки

Жилой дом – это индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирный дом, как и дом блокированной застройки (ст. 16 ЖК РФ), это вид жилого дома. Это дом, который состоит из двух и более квартир. Каждая квартира имеет свой выход на земельный участок дома или в помещение общего пользования.

не могут использоваться как жилые.

Минстрой РФ понимает, какая путаница возникает при определении вида жома, и то, что определение жилого дома блокированной застройки не до конца соответствует определению жилого дома, которое закреплено в ЖК РФ. Поэтому ведомство разрабатывает проекты нормативно-правовых актов, которые окончательно определят понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».

Земельный участок под домом блокированной застройки

Вопросы возникают и по земельным участкам, на которых стоят дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).

Проверьте, что к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию у вас приложен технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГК РФ). Он должен быть подготовлен по правилам, которые описаны в ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Технический план составляется в двух частях: графической и текстовой. В графической части отражаются данные кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором находится дом. Указывается местоположение объекта.

Графическая часть плана – это план этажа или части этажа здания (или всего здания или его части, если нет этажей). На таком плане отмечается местоположение помещения, машино-места.

Когда жилой дом блокированной застройки вводится в эксплуатацию, каждый его блок ставится на государственный кадастровый учёт в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (письмо Росреестра от 06.03.2017 N 14-02689-ГЕ/17).

Государственный кадастровый учёт блоков

Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Источник

Блокированная жилая застройка что это значит

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

Содержание статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Преимущества и недостатки домов блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник

Отличительные признаки

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

Правовые нюансы

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

Нормативное регулирование

Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.

В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.

Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.

Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.

Правовые нюансы также разъясняют:

Примеры блочных домов

Приведем самые распространенные примеры секционных строений:

Признание жилого дома домом блокированной застройки

В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:

Как признать дом блочным?

Зачем это нужно? Дело в том, что владельцы блоков в таком строении имеют также право собственности на часть придомовой территории. Что нельзя сказать о жильцах многоквартирного здания.

Чтобы признать жилой дом домом блокированной застройки, первым делом нужно обратиться с соответствующей просьбой в:

Как показывает практика, судебная система признает дом блочным, секционным при такой совокупности:

Технический план блочного дома

Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:

Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:

Межевание земли для строений блочной застройки

Согласно приведенным выше определениям, выход из секции блочного дома ведет на отдельный земельный участок, откуда можно попасть на территорию общего пользования. Эта характеристика определяет особенности межевания. Площадь каждого участка земли не должна быть меньше размера, который устанавливают Правила землепользования и застройки определенного населенного пункта РФ.

Межевание необходимо для постановки дома на кадастровый учет. Границей между смежными участками в этом случае признается общая стена здания между ними. Разметку выполняют кадастровые инженеры, по окончании работ составляя межевой план. На его основе дому выдается уникальный кадастровый номер, и здание включается в списки для кадастрового учета.

Источник

Признание дома блокированной застройки

Градостроительный кодекс РФ дает конкретное определение термину дома блокированной постройки. Он представляет собой тип малоэтажного объекта, который состоит из нескольких частей, имеющих одну или несколько общих стеновых перегородок. Между ними отсутствуют проходы. Объект может иметь до трех этажей. Каждая из составляющих оснащена отдельным выходом на участок или общую территорию около здания. Эта особенность является основной отличительной чертой блокированной постройки.

Блочные застройки обладают явными преимуществами. Стоимость жилой площади значительно ниже, если проводить сравнение с ценами на частные дома и коттеджи. Дома такой категории отличаются улучшенной планировкой и большим размером. Блокированные постройки гармонично сочетают комфорт городских квартир и некоторые достоинства загородной жизни на свежем воздухе.

Перед собственниками нередко возникает необходимость признания дома блокированной застройкой. Для обращения в контролирующие органы у них должны быть все основания, которые бы позволили получить разрешение.

Основные понятия, особенности и виды

Строительный жилой объект блокированной постройки – целостное строение, которое отличается следующими характерными свойствами:

Выделяется несколько разновидностей блокированной постройки. Среди них можно выделить пять наиболее распространенных типов:

Условно малоэтажные объекты можно отнести к многоквартирным, но полноценно они не являются таковыми. У рассматриваемых жилых домов отсутствует общедомовая собственность и общие места пользования.

Законодательная база, основные нюансы и заблуждения

Основные понятия, определения и правила оформления со строительными объектами блокированной застройки регламентируются действующим законодательством:

Статус и понятие блокированной застройки сопровождается возникновением у граждан заблуждений. Некоторые ошибочно предполагают, что отдельную составляющую блокированного здания можно поставить на кадастровый учет, как отдельную единицу. Градостроительный кодекс четко содержит информацию, что такая постройка состоит из отдельных блоков, но является с правовой точки зрения единым целым. По этой причине отдельная часть, квартира, не воспринимается как самостоятельное жилое помещение.

Второе заблуждение связано с мнением, что здание блокированной застройки – разновидность стандартного многоквартирного дома (МКД). Эти разновидности жилых строений имеют много общих черт. Но МКД, в отличие от блокированной застройки, согласно законодательным актам являются жилыми объектами, которые включает от двух и более квартир, имеющих общий выход на улицу и к местам общего пользования.

Оформление разрешения

Процесс включает несколько этапов. До начала строительных работ нужно собрать требуемую проектную документацию. Владелец земельного участка заказывает ее у специалистов. Документ разрабатывается на основании предоставленных заказчиком документов: градостроительный план, итоги инженерно-геодезических исследований, технический план и другие бумаги. Их перечень можно уточнить у специалистов компании, которые будут заниматься созданием проекта. Работа осуществляется в строгом соответствии с СП, СНиП и другими утвержденными нормами.

На втором этапе необходимо получиться разрешение на строительство. Для решения этой задачи необходимо пойти в МФЦ или ОМСУ с заявлением, к которому требуется приложить пакет документов:

После получения официального разрешения наступает этап строительства. До окончания работ собственник участка, на котором будет происходит возведение малоэтажного объекта, должен проводить межевание земли. Процедура необходима, чтобы каждый блок здания находился на отдельном участке.

Раздел площади на участки, которые прилегают к составляющим жилого здания, осуществляется с учетом межевого плана перед сдачей объекта в эксплуатацию. У каждой части дома должна быть своя территория и изолированный выход на нее. Количество участков должно соответствовать числу блоков.

Процедура самого оформления включает два этапа: получение разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрация права собственности. Для получения разрешения требуется обратиться с заявлением в ОМСУ или МФЦ. Необходимо предоставить определенный пакет документов:

Для регистрации права собственности следует обратиться в МФЦ с паспортом, документом на землю и разрешением на ввод в эксплуатацию объекта. Специалист примет заявление и укажет размер пошлины. Также зарегистрировать право собственности можно на официальном сайте Росреестра или портале «Госуслуги». После успешной проведенной регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН.

Признание дома, части дома блокированной постройки, владение и распоряжение

Если здание имеет не более трех этажей, от двух до десяти жилых составляющих с общими стенами и отдельные выходы из частей на обособленный участок, то можно оформить дом в качестве блокированной застройки. Процедура признания жилого дома блокированной застройкой предусматривает обращение в администрацию. У нее есть полномочия для признания, если на это есть основания..

Исполнительный комитет каждого муниципального образования самостоятельно принимает решение, какое максимальное количество блоков возможно разместить на земельном участке.

Как правило, администрация отказывает в призвании уже построенного дома жилым домом блокированной застройкой.

При возникновении спорных ситуаций необходимо обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Специальной нормативно-правовой документации, которая регламентирует требования и регулирует управление жилыми домами блокированной постройки не существует. Такие здания схожи и с многоквартирными объектами, и с частными владениями. По этой причине блоком строительного объекта управляет владелец, который и является ответственным за жилье.

Собственник при необходимости самостоятельно проводит ремонт и обслуживание дома. В МКД капитальный ремонт осуществляется за счет общего бюджета, а при аварийном состоянии постройки из региональных средств.

Чем блокированный дом отличается от многоквартирного

Можно выделить несколько критериев, которые выступают в качестве отличий между стандартным жилым многоквартирным зданием и объектом блокированной постройки:

Жилые малоэтажные строения блокированной застройки пользуются растущим спросом. Популярность обусловлена их преимуществами. Они экономичны, безопасны и обладают отдельной территорией для отдыха или других целей. Возникшие во время эксплуатации проблемы можно решить совместно с соседями. Такие дома отличаются интересным дизайном и оригинальным архитектурным решением.

Один из основных недостатков жилых малоэтажных домов – отсутствие возможности видоизменить фасад. Здание выполнение в едином стилевом направлении. Перед покупкой или строительством дома блокированной постройки рекомендуется связаться с опытными юристами для получения полноценной и грамотной консультации.

Конструкция и особенности жилых зданий блокированной застройки обеспечивают строению высокую экономичность и энергоэффективность при сокращенных тратах на возведении стен, крыши и других элементов. Каждая жилая часть объекта имеет необходимые для комфортного проживания удобства. Это идеальный вариант для ценителей городского комфорта и загородного отдыха.

Источник

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

Опубликовано Письмо Росреестра от 27.04.2020 N 14-05253/20, разъясняющее правовые основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении домов блокированной застройки.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания — нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешенного использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки»)» (далее — законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки — жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Статус дома блокированной застройки

Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

Основные преимущества и недостатки блокированных жилых домов

К понятию блокированных домов относятся жилые постройки малой этажности (не более 3-х этажей), совмещенные друг с другом общей стеной, имеющие отдельные входы с улицы и обладающие небольшими участками земли. На бумаге все это может выглядеть не слишком презентабельно и удобно, но такое впечатление обманчиво, поскольку построено лишь на первом взгляде на этот вопрос. В действительности же блокированные дома обладают рядом преимуществ, делающих нашу жизнь более комфортной, удобной и уютной. Если, к примеру, сравнивать с квартирой в обычном многоквартирном доме, то таунхаусы можно с полным правом назвать более удобным вариантом жилья. Ведь к услугам их обитателей — единая автономная система коммуникаций, причем сохраняется также возможность подключения к центральным системам отопления, водоснабжения и тому подобное. Каждая квартира в блокированном доме имеет собственный и обособленный выход на улицу и в гараж, плюс к этому распространение таунхаусов приводит к постепенному развитию вокруг них соответствующей инфраструктуры, делающей нашу жизнь проще: детских площадок, магазинов, прогулочных зон и так далее.

Стоимость таунхаусов несколько выше стандартной городской квартиры, но в этом также можно и нужно найти свои плюсы, в частности, возникает примерно однородная социальная среда, обитателей таунхаусов будут окружать соседи одного с ними социального уровня, что практически исключает опасность делить дом с неблагонадежными и асоциальными элементами.

Над вопросом проектирования блокированных жилых домов точно следует всерьез задуматься тем, кто ценит близость к природе и заботу об экологии. Обычно таунхаусы строят вне пределов городской черты, где воздух чище, природа становится ближе к человеку, гораздо меньше шума, пыли и суеты, столь присущих крупным городам и мегаполисам.

Таунхаусы обладают особой планировкой, что опять же выгодно их отличает от многоквартирных домов и загородных коттеджей. За счет этого полезной площади получается больше, строго говоря, для семьи из 3-4 человек это, пожалуй, самый идеальный вариант жилья.

Из серьезных минусов, которые следует учитывать в ходе архитектурного проектирования таунхаусов, можно назвать лишь более высокую их стоимость в сравнении с городскими квартирами. Это утверждение справедливо лишь для больших квартир, из трех и более комнат, для менее габаритных жилищ фактор цены не столь значим и важен. Стоит еще упомянуть, что и расходы на содержание таунхаусов будут несколько выше, к этому также следует быть готовыми всем потенциальным владельцам блокированных домов.

Некоторые нюансы процесса проектирования блокированных жилых домов

Процесс проектирования блокированных домов по своей структуре и наполняемости мало чем отличается от аналогичной работы над проектами загородных домов, коттеджей или квартир. Обязательными составляющими процесса становятся разработка эскизного проекта, дающего возможность оценить внешний и внутренний облик сооружения и присущие ему особенности. Помимо этого, осуществляется разработка архитектурной части проекта, конструктивной, а также инженерной, что позволяет в полном объеме реализовать задачу создания комфортного и уютного жилья.

Однако ключевой особенностью процесса разработки проектов блокированных домов является тот факт, что к их планировке, а также конструктивному оформлению предъявляются схожие требования, их можно с полным основанием назвать типовыми или стандартными. В результате этого, даже при попытках всячески разнообразить внутренний облик таунхаусов, их планировка получается в большинстве ситуаций такой: на первом этаже располагаются помещения нежилого характера, например, гостиная и кухня, а на втором — жилого, при этом санузлы целесообразно располагать как на первом, так и на втором этажах. Исходя из этого, разнообразие в блокированных домах достигается в основном за счет интерьерных решений.

Данный калькулятор предоставляет возможность осуществить примерный подсчет затрат, необходимых для разработки проектов блокированных домов.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Источник

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.

Особенности строения

Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.

Таблица 1. Типы домов блокированной застройки

Городское строение, но с компонентами загородного. Вход в каждую секцию — изолированный, перед ним — небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилплощадь невелика, проектирование — вертикальное. Каждому этажу отводится обособленная функция

Форма таунхауса, возведение осуществляется на итальянский манер. На прилегающем участке дополнительно строят веранду, гараж, бассейн и так далее. Относится к категории элитного жилья

Стиль построек родом из Франции, отличаются удлиненной приусадебной территорией, позволяющей расположить гараж

Дом с 4 обособленными входами, предполагает размещение 4 семей. Отличается большой жилплощадью, преимущественно возводится в 2 этажа: на первом располагают кухню и техпомещения, на втором — спальни

Выполняется в английском стиле из экологически чистых стройматериалов, поэтому такое жилье относят к премиум-классу

Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.

Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»

Правовое регулирование

Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ

Нормативная база	Описание
Градостроительный кодекс РФ	Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ
Жилищный кодекс	Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных
Земельный кодекс	В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания

Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)

Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.

Признание объекта блокированной застройкой

Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:

ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).

Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.

Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:

Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.

ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Управление домами блокированной застройки

Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.

ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.

Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.

Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.

ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.

Видео — Как разделить дом на два хозяина?

Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта

Источник

Индивидуальная многоквартирность блокированного дома

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации был дополнен новым определением понятия «дом блокированной застройки», в результате чего вопрос, к какой именно категории объектов жилой недвижимости относятся такие дома, оказался запутан еще больше.

Прежнее определение позволяло считать дома блокированной застройки малоэтажными многоквартирными домами, когда каждый отдельный жилой блок, отделенный от соседнего блока общей боковой стеной, представлял собой, по сути, квартиру с той особенностью, что каждая такая квартира имела отдельный выход на прилежащий к жилому блоку земельный участок.

Из нового определения исчезли понятие блока, характеристика его односемейности (одна семья – один блок), ограничение этажности (не более 3-х этажей), требование о нахождении на отдельном земельном участке. Вместо этого возникло акцентированное указание на то, что объект, ранее именовавшийся блоком, сам по себе является домом блокированной застройки – жилым домом с отдельным выходом на прилежащий к нему земельный участок.

Концепция, таким образом, была кардинально изменена. Отныне домом блокированной застройки должен считаться не весь ряд жилых блоков, объединенных между собой единством земельного участка, единством фундамента и общими боковыми стенами, а каждый отдельный жилой блок в таком ряду.

Нельзя сказать, что эта новелла имела эпохальный характер и открыла новую страницу в истории развития градостроительных отношений, но дискуссию в узких кругах приближенных к строительству юристов вызвало изрядную на тему того, являются ли заново определенные дома блокированной застройки самостоятельными объектами градостроительства в одном ряду с многоквартирными домами и индивидуальными жилыми домами, либо дома блокированной застройки теперь представляют собой индивидуальные жилые дома. Соответственно, весь ряд таких блокированных домов следует считать причудливым множеством объектов индивидуального жилищного строительства, сгруппированных между собой благодаря наличию общих боковых стен, единого земельного участка и единого фундамента.

Мнение в пользу отождествления определенного по-новому дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства основано на том, что в обоих случаях речь идет о жилом доме, который в силу статьи 16 Жилищного кодекса должен являться индивидуально-определенным зданием, состоящим из комнат и помещений вспомогательного назначения, т.е. принципиально не может иметь в своем составе отдельных жилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома). Лыком в строку при этом является указание части 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (он же – объект индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Иными словами, и с этой позиции жилой дом принципиально должен иметь характеристику бесквартирности. Право собственности на жилой дом является строго индивидуальным, унитарным, ни с кем не делимым.

Поскольку дом блокированной застройки не может иметь в своем составе самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома), а объект индивидуального жилищного строительства также не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, части дома), и при этом и тот, и другой дом названы в Градостроительном кодексе жилыми домами, из этого следует, что дом блокированной застройки и индивидуальный жилой дом это разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.

Представляется, что вовсе не запрет на выделение в доме блокированной застройки самостоятельных объектов недвижимости в виде отдельных квартир или частей дома является его существенной характеристикой. Этот запрет вообще не является характеристикой самого блокированного дома, ни нормативной, ни строительной, но представляет собой каприз законодателя, который почему-то решил, что это правильно.

Обращение к судебной практике по вопросу о возможности или невозможности раздела дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости помогает не слишком. Суды ориентируются на то, что выдел в натуре частей индивидуального жилого дома возможен, если при этом возникают изолированные помещения. При этом в одних случаях характеристика изолированности применяется в самом жестком виде – под изолированностью понимается возникновение полностью автономных частей дома вплоть до автономности инженерных сетей, а в других – в значительно более мягком варианте, когда изолированными считаются даже отдельные комнаты, вследствие чего индивидуальный жилой дом превращается, по сути, в коммунальную квартиру с общей кухней, санузлом и выходом на прилежащий земельный участок.

С отождествлением определенного по-новому в Градостроительном кодексе дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства сложно согласиться по целому ряду существенных обстоятельств.

Во-первых, для определения дома блокированной застройки была сформулирована отдельная норма, помещенная в отдельный пункт статьи 1 Градостроительного кодекса, что само по себе говорит в пользу того, чтобы не рассматривать дома блокированной застройки в качестве разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.

Во-вторых, во всем Градостроительном кодексе дома блокированной застройки упоминаются не в качестве разновидности индивидуальных жилых домов, но в качестве самостоятельного вида объектов капитального строительства, а в статье 55.28 они прямо названы отдельным видом зданий наравне с многоквартирными жилыми домами и объектами индивидуального жилищного строительства.

В третьих, новое определение дома блокированной застройки не ограничивает его этажность, т.е. могут быть построены не только двух- или трехэтажные дома, но также блокированные дома большей этажности. Сложно представить себе в качестве индивидуального жилого дома блокированный дом в пять, шесть или больше этажей, при том, что для индивидуальных жилых домов ограничение в три надземных этажа присутствует.

Наконец, из нового определения дома блокированной застройки также исчез признак односемейности. Возможность проживания в таком доме двух или более семей предполагает, что дом блокированной застройки может быть многоквартирным, что соответствует отсутствию требования об ограничении этажности.

Правда, возможность строительства многоэтажных и многоквартирных домов блокированной застройки ставит вопрос об их подобии отдельным корпусам или секциям многоквартирного дома. При том, что новым определением, исключающим понятие отдельного жилого блока, явно преследовалась цель отграничить дома блокированной застройки от смешения их именно с многоквартирными домами.

Но даже не это самое важное.

Объект индивидуального жилищного строительства определен как отдельно стоящее здание, т.е. не имеющее никаких общих конструктивных (строительных) элементов с другими зданиями, в частности, общих стен, что является дефинитивным признаком дома блокированной застройки. Сложно представить, каким образом наличие общей с соседом боковой стены у дома блокированной постройки позволяет этому дому являться, подобно объекту индивидуального жилищного строительства, «отдельно стоящим» зданием.

Наличие общего для различных собственников жилых помещений недвижимого имущества приближает дом блокированной застройки к многоквартирному дому и отдаляет его от объекта индивидуального жилищного строительства. С другой стороны, признак «бесквартирности» (хотя и спорный сам по себе) отодвигает дом блокированной застройки от многоквартирного дома в сторону индивидуального жилого дома. В результате дом блокированной застройки занимает среднее, промежуточное положение, что лишний раз говорит о том, что он является самостоятельным видом жилых зданий, а не разновидностью многоквартирных домов или индивидуальных домов.

Наличие общего имущества – это концептуальная, базовая характеристика. Она должна быть присуща дому блокированной застройки изначально, с момента завершения его строительства, и навсегда, т.е. неустранимо.

Наличие общей с соседом боковой стены или даже двух таких стен предполагает наличие общего фундамента у всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду. А общность фундамента, в свою очередь, означает наличие общего земельного участка под таким фундаментом. И эта общность, возникшая в ходе строительства всего ряда домов блокированной застройки, является нераздельной и неустранимой.

При возникновении права общей собственности на индивидуальный жилой дом с последующим выделением долей в праве общей собственности в натуре с физическим разделом самого дома, например, вследствие развода супругов или при вступлении в наследование домом двумя или более наследниками, также возникает общее имущество в виде общих стен, общего фундамента, общего подлежащего под домом земельного участка. Однако такая общность имущества возникает вследствие стечения обстоятельств, а не по замыслу проектировщика и застройщика. Возникнув однажды, эта общность имущества впоследствии может быть устранена без причинения ущерба самому зданию как объекту недвижимости. Доли в праве общей собственности на фундамент, крышу, земельный участок могут слиться в лице единого, унитарного собственника.

Аналогичное юридическое и строительное оперирование совершенно невозможно в случае с домом блокированной застройки. Общность некоторых его строительных элементов, а также общность подлежащего земельного участка была установлена в проекте его строительства, выполнена в результате такого строительства и не может быть устранена иначе, как разрушением всего дома или всех домов в одном ряду.

Допустимо ли в таком случае при обязательном, изначальном и неустранимом наличии общего имущества собственников двух соседних жилых домов блокированной застройки рассматривать эти дома в качестве отдельно расположенных или отдельно стоящих для того, чтобы отождествлять их с индивидуальными жилыми домами?

Да, собственники двух соседних земельных участков могут построить свои индивидуальные дома впритык друг к другу таким образом, чтобы боковая стена одного дома служила подпорной стеной для боковой стены другого дома. Сомневающиеся в такой возможности могут вспомнить характер застройки исторических центров средневековых европейских городов, да и значительно более близкого нам Санкт-Петербурга. Но в случае такой застройки не будет единой общей стены для двух соседних домов, но будут две разные стены, относящиеся к двум разным домам и расположенные каждая на своем отдельном фундаменте и отдельном (размежеванном) земельном участке.

И юридически, и в житейском смысле покупатель объекта индивидуального жилищного строительства приобретает в свою личную, не делимую ни с кем собственность именно жилой дом вместе с земельным участком, на котором он расположен, или вместе с долей в праве общей собственности на такой земельный участок. Долей, которую можно выделить в натуре, образовав свой отдельный участок под своим отдельным домом после выполнения всех необходимых процедур межевания, кадастрового учета и государственной регистрации.

Покупатель дома блокированной застройки приобретает отдельный жилой дом только в житейском, обывательском смысле, и именно на этот смысл упирают рекламные проспекты застройщиков.

В юридическом смысле приобретается не жилой дом целиком и неделимо ни с кем, поскольку обязательно присутствует общее имущество. Юридически приобретается жилое помещение, именуемое домом блокированной застройки, и доля в праве собственности на общее имущество – боковую стену, фундамент и на подлежащий под всеми домами в одном ряду земельный участок, а возможно также, доля в праве общей собственности на единую для всех домов одного ряда крышу. При этом никакую из этих долей выделить в натуре невозможно. Нельзя распилить общую боковую стену или фундамент и размежевать общий участок, на котором он расположен.

Можно даже сказать иначе, понятие дома блокированной застройки, включает в себя жилое помещение индивидуального использования с отдельным выходом на прилегающий к нему земельный участок и долю в праве собственности на общее для всех собственников жилых помещений недвижимое имущество, из которого минимально обязательным является общая боковая стена двух непосредственно соседствующих друг с другом жилых помещений, и, как следствие, общий фундамент и общий подлежащий под домом земельный участок.

Ситуация полностью аналогична покупке квартиры в многоквартирном доме, при которой покупатель приобретает, конечно, не сам дом, а только отдельное жилое помещение в доме и долю в праве собственности на общее имущество, которую также невозможно выделить в натуре.

И как при таком рассуждении называть дом блокированной застройки индивидуальным жилым домом?

С земельным участком, на котором расположен один ряд домов блокированной застройки тоже все не просто.

Только прилежащий к выходу из дома блокированной застройки земельный участок (обычно, площадью в одну или несколько соток) можно приобрести в безраздельную, унитарную (не делимую ни с кем) собственность при приобретении дома блокированной застройки. И только этот участок можно сформировать в натуре в том случае, если он изначально был приобретен как доля в праве общей собственности на весь общий большой участок под всем рядом домов.

Земельный участок под общим фундаментом, на который опираются общие боковые стены, можно приобрести только как долю в праве общей собственности.

Из этого следует, что в случае с домами блокированной застройки юридически возможны две основные ситуации вступления покупателя дома в права земельного собственника.

Покупатель может приобрести дом блокированной застройки и, одновременно, долю в праве общей собственности на единый земельный участок, на котором расположены все дома в одном ряду или вообще все дома всех рядов согласно документации по планировке территории.

Подозреваю, что именно так и происходит в большинстве случаев приобретения домов блокированной застройки.

Значит, чтобы получить в свою индивидуальную собственность придомовой участок, покупателю дома блокированной застройки придется самому заняться выделом приходящейся на такой участок земельной доли в натуре, заказом и оплатой кадастровых работ, государственной регистрацией права собственности на этот участок. Участок же под единым фундаментом и общими боковыми стенами как был, так и останется навсегда в общей собственности.

Возможно, что застройщик перед продажей завершенных строительством домов блокированной застройки все же озаботился размежеванием придомовых участков. Тогда одновременно с блокированным домом покупатель приобретет в собственность такой участок вместе с долей в праве общей собственности на подлежащий под домом земельный участок, т.е. земельный участок под общим фундаментом.

Таким образом, покупка дома блокированной застройки означает, что одновременно с ним всегда будет приобретена доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, и эта доля никогда не сможет быть преобразована в земельный участок в натуре.

И снова риторический вопрос – как в таком случае дом блокированной застройки может быть отождествлен с индивидуальным жилым домом, при покупке которого за ним следует и одновременно приобретается в полную и безраздельную собственность весь земельный участок, на котором такой дом расположен со всеми его стенами и фундаментом. А если приобретается доля в праве общей собственности на землю, то она всегда может быть выделена собственником дома в натуре в полном размере такой доли, поскольку индивидуальный жилой дом не имеет никаких общих с соседями стен и общего фундамента. Подлежащий под индивидуальным жилым домом земельный участок в принципе может быть размежеван, что невозможно в случае с подлежащим земельным участком дома блокированной застройки.

В общем, ни предыдущее, ни новое определение домов блокированной застройки ни с какой точки зрения нельзя признать удовлетворительными. Никакие это не отдельные жилые дома, и даже не полностью автономные жилые помещения, поскольку расположены на общем земельном участке, на общем фундаменте, с общими коммуникациями и, часто, под общей крышей.

Наличие у каждого жилого помещения отдельного выхода на свой собственный крошечный земельный участок не превращает дом блокированной застройки в настоящий индивидуальный жилой дом. Он продолжает оставаться многоквартирным домом, построенным «горизонтально». Но поскольку такой участок все же присутствует, а его приятное наличие вместе с не менее приятным отсутствием соседей сверху и снизу является важнейшим обстоятельством для принятия покупателем решения о приобретении именно такого жилого помещения, а не квартиры в многоквартирном доме, то это позволяет говорить о том, что дома блокированной застройки для целей регулирования градостроительных, земельных и жилищных отношений являются четвертым самостоятельным основным видом жилых помещений наравне с отдельными квартирами, комнатами в коммунальных квартирах, индивидуальными жилыми домами.

Собственно, именно в реализации такого подхода и состояла цель включения в Градостроительный кодекс нового определения домов блокированной застройки.

Источник

Официальный сайт Общественная палата Ульяновской области

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ. Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.

Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».

Источник

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Оформление домов блокированной застройки что это?

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

Источник