единство экономического содержания отношений владения и распоряжения возникает когда
Концепция единого объекта недвижимости: почему в России не действует принцип superficies solo cedit.
В ГК РФ нужно последовательно провести концепцию единого объекта недвижимости. Об актуальности вопроса о внедрении в ГК РФ концепции единого объекта может свидетельствовать разработка законопроекта Министерством экономического развития по поручению Председателя Правительства, а также положения Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3) и Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6).
Что означает концепция единого объекта недвижимости? Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.
Виды «юридической связи» вещей
Необходимо разграничивать несколько ситуаций, при которых происходит соединение вещей (то есть земельного участка с другими объектами). Первая ситуация связана с присоединением вещи к главной (земельному участку) таким образом, что первая теряет полностью свою самостоятельность и становится лишь составной частью главной. Объединение вещей представляет собой единую с экономической и юридической точек зрения вещь. В этом случае установление отдельных вещных прав на составную часть невозможно. Все присоединенные к земельному участку вещи являются его составной частью, и право собственности на земельный участок распространяется и на эти части.
Другой формой принадлежности является такое соединение вещей, при котором присоединяемая вещь сохраняет некоторую самостоятельность, но теряет свою вещно-правовую автономию и становится принадлежностью главной вещи. Несмотря на потерю полной автономности присоединяемая вещь все же сохраняет потенциальную возможность существовать и самостоятельно даже после присоединения, что отличает ее от составной части, упомянутой в первом типе соединения вещей. Это соединение можно назвать отношением принадлежности. Главная вещь и принадлежность, в отличие от основной вещи и ее составной части, не образуют единый объект вещного права. Юридическое значение принадлежности: все правовые распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи также распространяются на ее принадлежности. Такой режим характерен для присоединения к земельному участку тех вещей, которые в будущем можно отделить (например, фонтан).
Третьей конструкцией является соединение вещей, объединенных общим хозяйственным назначением. Она применяется не при механическом, а при пространственном или функциональном объединении вещей. Все вещи при таком объединении сохраняют полную юридическую самостоятельность. Но в определенных правовых ситуациях (например, при продаже) это объединение может выступать как один объект. Примером такого соединения является предприятие ( ст. 132 ГК РФ).
Описанные выше три ситуации соединения вещей помогают разобраться в том, какое на сегодняшний день существует соотношение земельного участка и различных объектов (сооружений) на нем в законе и какие необходимо внести корректировки в это соотношение.
Сравнение российского и зарубежного опыта правового регулирования связи земельного участка и строения на нем
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, подлежащие регистрации, жилые и нежилые помещения и т.д. Значит, к недвижимости относятся не только земельные участки, но также и объекты, перемещение которых теоретически является возможным. Можно увидеть, что законодатель при определении того, является вещь недвижимостью или нет, использует и физический критерий (прочность связи с землей), и юридический критерий (недвижимостью является то, на что зарегистрировано право как на недвижимость). Сейчас в законе реализована вторая из описанных конструкций соединения вещей, при которой различные построенные на земельном участке объекты сохраняют некоторую самостоятельность, поскольку в отношении них устанавливаются отдельные вещные права.
Причину установления раздельного правового режима земельных участков и строений нужно искать в историческом развитии нашей правовой системы. Дело в том, что в советское время не существовало права собственности частных лиц на землю, и вся земля находилась в публичной собственности. Поэтому разграничение движимых и недвижимых вещей было вообще исключено из закона. Затем, когда сосредоточение земли только в государственной собственности показало свою экономическую неэффективность, законодатель был вынужден ввести частноправовые элементы в регулирование этих отношений. Это можно было сделать двумя способами: либо передать часть земельных участков частным лицам, либо юридически отделить земельный участок и строения на нем, создав из единой вещи с единым правом на нее несколько вещей, права на которые были также разграничены, чтобы затем передать строения (здания), но не землю, частным лицам. Законодатель избрал второй путь, что можно увидеть, проанализировав статьи ГК РФ. Но насколько такое решение является верным с концептуальной точки зрения и с практической?
Если обратиться к опыту зарубежных стран, то можно увидеть, что наиболее популярной является концепция единого объекта недвижимости, при которой все здания и сооружения являются составными частями земельных участков, а не отдельными недвижимостями. Объектом недвижимости в таком случае является только земельный участок. Например, в гражданском праве Германии термин недвижимость даже не употребляется. ГГУ использует понятия «движимая вещь» и «земельные участки», которые по его логике являются взаимоисключающими. Благодаря воплощению в законе принципа единого объекта нет даже смысла употреблять термин недвижимость. Во французском праве также основой всей недвижимости является земельный участок. При этом все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью, является составной частью земельного участка.
Какие существующие проблемы в сфере недвижимости позволит решить проведение концепции единого объекта?
Нельзя сказать, что российский законодатель полностью игнорирует идею связи земельного участка и построек на нем. Напротив, в ГК РФ и ЗК РФ проводится принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем. Так в п. 3 ст. 552 ГК РФ говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. ЗК РФ идет дальше и закрепляет положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в качестве принципа земельного права. Однако можно заметить, что сейчас в ГК РФ и ЗК РФ реализован не первый из вышеназванных типов соединения вещей, при котором строение становится составной частью земельного участка, а второй, при котором строение сохраняет определенную юридическую самостоятельность (более того, можно заметить, что по логике даже статьи 552 ГК РФ принадлежностью, как ни парадоксально, становится не строение, находящееся на земельном участке, а, наоборот, земельный участок становится принадлежностью строения). Это имеет определенные правовые последствия.
Во-первых, согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации арендатор либо иное лицо, пользующееся чужим земельным участком, приобретает на возведенное строение право собственности. Это положение является юридически и экономически абсурдным. Лицо, заключившее договор и вступившее в обязательственные отношения с собственников земельного участка, почему-то приобретает вещные права на возведенное строение и при этом согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ еще может получить преимущественное право покупки земельного участка. Неясно, почему арендатор получает по закону такое сильное экономическое положение. Земля в силу своей высокой экономической ценности всегда должна выступать главной вещью, а не принадлежностью. Более того, такое регулирование создает почву для различных злоупотреблений со стороны арендаторов. Например, в одном из дел Верховный суд столкнулся с ситуацией, когда передаваемый в собственность арендатору участок явно превышает размер необходимый для нормальной эксплуатации постройки (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015). То есть арендаторы, возводя постройку, в некоторых случаях ставят перед собой целью исключительно получение права на покупку земельного участка.
Во-вторых, несмотря на то, что вопрос о принадлежности постройки, возведенной арендатором, после регистрации прав на нее решен в закон, тем не менее непонятно, чем является строение до момента государственной регистрации и кому оно принадлежит. Ни закон, ни практика до сих пор не ответили на него. При реализации концепции единого объекта этот вопрос будет решен, так как все постройки автоматически поступают в собственность лица, которому земельный участок на праве собственности.
В-третьих, сейчас правовое регулирование создает правовую неопределенность для лиц, приобретающих земельные участки. Из-за неоднозначности понятия «сооружение» нельзя точно сказать, что к нему относится, а задачей права является внесение определенности в отношения между субъектами. Содержание ст. 130 ГК РФ не дает однозначного ответа. Судебная практика при этом руководствуется при отнесении тех или иных вещей к недвижимости не юридическим критерием, а физическим. В п. 38 постановления Пленума Верховного суда от 23 июня 2015 г. № 25 указано, что для того, чтобы вещь считалась недвижимостью, государственная регистрация прав на нее не обязательна. В одном из дел Верховный суд указал, что “при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объекта”(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 310-ЭС16-14116, А35-8054/2015). Но можно ли считать правильным, что суды должны выяснять является ли вещь недвижимостью в силу различных физических свойств, не имея при этом четких критериев для определения недвижимости? Думается, что нет.
В-четвертых, сейчас регистрирующие органы вынуждены регистрировать помимо прав на земельные участки, также права на все строения, находящиеся на нем. Реализация концепции единого объекта позволила бы снизить нагрузку на регистрирующие органы.
Введение в российское гражданское право концепции единого объекта органически связано с проблемой строительства на чужой земле. В силу того, что земля является экономическим базисом для осуществления предпринимательской и иной деятельности, с одной стороны, и естественно ограниченной, с другой, в законе необходимо предусмотреть механизмы по предоставлению юридически прочной (вещно-правовой) возможности одним лицам пользоваться землей, принадлежащей на праве собственности другим лицам. «Юридическая прочность» означает, прежде всего, что собственник не может самостоятельно по своей воле прекратить право другого лица пользоваться вещью, а субъекту ограниченного вещного права на чужой участок предоставляется возможность абсолютной защиты своего права против любых третьих лиц (то есть вещно-правовые иски). В ГК РФ необходимо ввести новый вид ограниченного вещного права – право застройки.
Несмотря на указанные достоинства внедрения принципа единого объекта недвижимости, нельзя забывать про возможные проблемы, связанные с его реализацией. Главной проблемой будет определение режима поэтажной собственности. Сейчас в силу разделения прав на земельный участок и прав на жилые дома, можно иметь право собственности на квартиру, даже если земля под домом находится в чужой собственности. Переход на единый объект недвижимости будет означать, что нынешние собственники квартир будут иметь долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Р. С. Бевзенко считает, что для поэтажной собственности при определении правового регулирования следует сделать отступление от модели единого объекта. Однако вопрос поэтажной собственности стоит особняком и требует отдельного тщательного анализа. Перейти на концепцию единого объекта недвижимости сразу может оказаться сложно, потому что сейчас популярно строительство на арендованной земле. Многие владельцы строений не оформляли участки в собственность, и при моментальном введении концепции единого объекта недвижимости можно нарушить баланс интересов собственников строений и собственников земельных участков. Также может возникнуть проблема с определением прав учреждений и унитарных предприятий на строения, которые сейчас находятся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, потому что эти права на земельные участки не распространяются.
Тем не менее, проведение концепции единого объекта недвижимости внесет ясность в правовое регулирование недвижимости, позволит обороту земельных участков стать более понятным и стабильным.
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав
Бесспорно, что производство осуществляется в каждом отдельном случае на базе предшествующих результатов производства, которые не только были отвоеваны у природы и присвоены обществом в целом, но и распределены между членами общества, поступили в их собственность. Поэтом собственность есть результат предшествующего акта производства и условие последующего акта производства. Процесс присвоения происходит в действительности не в такой расчлененной форме, как это показано выше для наглядности. Процесс присвоения происходит непрерывно, в неразрывной связи его содержания и формы. Поэтому собственность, отношения собственности нельзя рассматривать только как результат предшествующего присвоения и как предпосылку будущего процесса присвоения. Собственность есть вместе с тем и общественная форма протекающего процесса производства. Поэтому собственность опосредствует не только статику, но и динамику общественного производства.
Рассмотрение различных взглядов на институт права собственности показывает, что ни использование традиционных правомочий, ни привязка права собственности к определенному участку экономического базиса пока не дали желаемых результатов. И это не случайно.
Особенность права состоит в том, что оно выражает и закрепляет экономические отношения в различных правовых формах, регулирует общественные отношения различными методами. Поэтому одни и те же экономические отношения находят свое выражение и закрепление в различных отраслях права. Если притом учесть, что право, являясь выражением экономических отношений, имеет вместе с тем и известное самостоятельное значение и играет активную роль в закреплении и дальнейшем развитии экономических отношений, то становится очевидным, что оно не является лишь простой копией этих отношений. Если бы право было простой копией и только копией экономических отношений, то оно смогло бы закреплять существующие экономические отношения, но не могло бы активно способствовать дальнейшему развитию экономического строя.
Поэтому простой и не дал до сего времени более или менее удовлетворительного разрешения проблемы. А из этого следует, что в определении института права собственности надо исходить не только из тех общественных отношений, которые регулируются институтом права собственности, но и из его служебной роли, из тех функций, которые выполняет институт права собственности в регулировании общественных отношений.
Вопрос о понятии института права собственности, как и вопрос о понятии гражданского права в целом, неразрывно связан с понятием имущественных отношений. По вопросу о понятии имущественных отношений в советской гражданско-правовой литературе были высказаны самые разнообразные точки зрения.
Одни авторы понимают под имущественными отношениями юридическое выражение производственных отношений, т. е. правовые отношения как результат урегулирования правом производственных отношений. Эта точка зрения была ярко выражена В. Г. Вердниковым, который писал: [483]. Раскрывая далее механизм возникновения имущественных отношений, автор приходит к следующему выводу: [484].
Очевидно поэтому, что выдвигаемое В. Г. Вердниковым понятие имущественных отношений ни с теоретической, ни тем более с практической точки зрения не может быть приемлемо.
Господствующее мнение относительно характера имущественных отношений сводится к тому, что имущественные отношения есть производственные отношения[485].
Однако указанное решение проблем едва ли можно считать удовлетворительным, так как оно не дает ответа на целый ряд вопросов. В частности, открытым остается вопрос о том, в какой связи такое бесспорно имущественное отношение, как договор, охарактеризованный Марксом как волевое отношение, стоит с производственными отношениями, которые рассматриваются как независимые от воли отдельных людей. Если право регулирует производственные отношения, то как это согласовать с тем фактом, что право регулирует также и волевые отношения, например, договорные. Сама постановка этих вопросов уже свидетельствует о том, что предлагаемое решение по меньшей мере не доведено до конца и что в действительности механизм воздействия права на производственные отношения, по-видимому, значительно сложнее, чем это иногда представляется.
Что же такое имущественные отношения? Право, в том числе и советское гражданское право, регулирует поведение людей в обществе. Оно определяет меру возможного и меру должного поведения людей в их отношениях с другими лицами данного общества. Оказывая влияние на волю людей, определяя правила их поведения в обществе, право тем самым регулирует и те общественные отношения, в которые вступают лица в процессе своей деятельности. Эти общественные отношения могут быть различными по своему содержанию. Они могут возникнуть в связи с принадлежностью имуществ определенным лицам или в связи с переходом их от одних лиц к другим и, следовательно, могут иметь экономическое содержание. Они могут возникать по другим основаниям и не иметь экономического содержания. Иначе говоря, они могут быть имущественными или неимущественными.
Исходя из этого, можно было бы определить имущественные отношения как такие отношения, которые связаны с принадлежностью или переходом имущественных благ от одних лиц к другим или, как говорит О. С. Иоффе, [486].
Однако такое определение имущественных отношений нельзя признать достаточным, так как оно показывает лишь специфику объекта этих отношений, но не вскрывает их социальной природы, их социальной сущности, т. е. не дает ответа на вопрос о том, в какой связи находятся имущественные отношения с производственными отношения и с правовыми отношениями. Искать ответ на поставленный вопрос следует в плане выяснения взаимосвязи волевых отношений с производственными отношениями.
[487]. Из этого следует, что марксизм рассматривает производственные отношения как необходимые, от воли отдельных людей не зависящие отношения.
Производственные отношения не зависят от воли людей и выступают как необходимые в двух отношениях. С одной стороны, люди, рождаясь, застают уже определенную ступень развития производительных сил и производственных отношений, которые не могут быть изменены по воле отдельных лиц. В силу этого люди вынуждены с необходимостью действовать в рамках существующих производственных отношений, выйти за пределы которых они практически не в состоянии. С другой стороны, чтобы удовлетворять свои жизненные потребности, люди с необходимостью должны вступать в различные отношения друг с другом. В этом и только в этом смысле деятельность людей, их поведение и возникающие между людьми отношения являются необходимыми, не зависящими от их индивидуальной воли.
Эту взаимосвязь между экономическими отношениями и волевыми отношениями особенно ярко показал Маркс на примере договорных отношений. Характеризуя отношения между товаровладельцами, Маркс писал: [488].
Из этого следует также, что необходимо различать производственные отношения в их реальной форме и те волевые отношения, в форме которых они проявляются в отношениях между людьми и которые представляют лишь выражение этих материальных, производственных отношений в волевой деятельности людей. Важно заметить, что Маркс не только различает производственные отношения в их реальной форме и волевые отношения как форму их выражения (проявления) на поверхности общественной жизни, но и связывает волевые и юридические отношения. При этом в отношении договора совершенно отчетливо выступает мысль о том, что договор, не урегулированный законом, есть волевое отношение, но не юридическое отношение. Волевое отношение становится юридическим (правовым) отношением, когда оно урегулировано законом. А из этого вытекает, что право регулирует не производственные отношения в их реальной форме, а те волевые отношения, в которые вступают люди в процессе своей деятельности и которые являются выражением этих материальных, производственных отношений.
Поэтому под имущественными отношениями и следует понимать волевые отношения, в которых производственные отношения находят свое выражение на поверхности общественной жизни, складывающиеся в связи с принадлежностью и переходом имущественных благ.
Поскольку содержание этих постоянно возникающих, изменяющихся и прекращающихся имущественных отношений определяется производственными отношениями данного общества, постольку, регулируя эти имущественные (волевые) отношения, право, в том числе и советское гражданское право, оказывает активное воздействие и на производственные отношения. Запрещая одни, закрепляя и развивая другие имущественные отношения, советское гражданское право тем самым содействует укреплению и дальнейшему развитию социалистических производственных отношений по пути коммунистического строительства.
В самое последнее время вопрос о волевом характере регулируемых правом имущественных отношений был поставлен профессором С. Н. Братусем[490]. Однако ряд высказанных им положений вызывает сомнение.
Едва ли правильно связывать существование имущественных (волевых) отношений с имеющимся в обществе неравенством. Как в условиях классового общества, так и при коммунизме производственные отношения реализуются через волевую деятельность людей, через волевые отношения. Коммунистическая общенародная собственность не исключает волевых имущественных отношений как формы выражения и реализации производственных отношений. И при коммунизме будут существовать, например, отношения, связанные с использованием отдельными членами общества жилых помещений, входящих в общенародный жилищный фонд. Эти имущественные отношения не будут возмездными, не будут правовыми, но они останутся и волевыми, и имущественными.
Кроме того, при коммунизме наряду с общенародной коммунистической собственностью останется и личная собственность на предметы личного потребления, так как [491]. Но отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением личной собственностью, не могут не быть волевыми имущественными отношениями.
Представляется, что данное С. Н. Братусем разграничение имущественных и организационных отношений основано не на характере, не на содержании этих отношений, а на той правовой форме, в которой они осуществляются. Между тем имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением государственной социалистической собственностью, независимо от того, в какой правовой форме они реализуются, по своему существу были и остаются имущественными отношениями.
Так, например, право распоряжения государственной социалистической собственностью осуществляется Советским государством: а) в форме нормативной деятельности высших органов государственной власти (например, закрепление в Конституции СССР передачи государственных земель в вечное и бесплатное пользование колхозов и др.); б) в форме административной деятельности (например, наделение предприятий основными и оборотными средствами, плановое распределение продукции между госорганами, отвод земельных участков гражданам под индивидуальное жилищное строительство и т. д.); в) в форме гражданско-правовых сделок (например, посредством договоров, заключаемых госорганами между собой, с кооперативно-колхозными организациями и гражданами). Но какова бы ни была форма осуществления права распоряжения, отношения, возникающие в связи с распоряжением имуществом, во всех случаях являются волевым имущественными отношениями. Формы правового регулирования этих отношений изменяют лишь порядок их осуществления, но не изменяют их имущественного характера.
Какие же из имущественных отношений регулируются нормами института права собственности и каковы те функции, которые выполняет институт права собственности в регулировании этих отношений?
Среди имущественных отношений следует различать две основные группы отношений: а) отношения, связанные с принадлежностью имуществ определенным лицам, и б) отношения, связанные с переходом имуществ от одних лиц к другим.
Право собственности регулирует отношения, связанные с принадлежностью имуществ определенным лицам, тогда как обязательственное право регулирует отношения, связанные с переходом имуществ от одних лиц к другим.
Принадлежность имущества нельзя отождествлять с владением имуществом. Имущество может принадлежать только собственнику, который вправе передать его по договору или другим установленным в законе способом во владение, пользование и даже распоряжение других лиц. Так, государство передает имущество во владение, пользование и распоряжение госорганов; государственная земля передана во владение и пользование колхозов; жилые помещения государственного жилого фонда передаются по договору во владение и пользование граждан, которые в известной мере могут и распоряжаться этим имуществом (например, сдавать в поднаем, обменивать) и т. п. Однако во всех указанных случаях имущество остается в собственности государства и принадлежит только государству.
[483] В. Г. Вердников. Предмет советского социалистического гражданского права, лекция для студентов ВЮЗИ, 1954, стр. 7.
[486] О. С. Иоффе. Советское гражданское право, курс лекций, стр. 7.
[487] К. Маркс. К критике политической экономии, стр. 7.
[488] К. Маркс. Капитал, т. I, 1950, стр. 91.
[490] В тезисах доклада (стр. 5) С. Н. Братусь указывает, что советскими юристами. Это утверждение неточно. Волевая природа имущественных отношений была раскрыта советскими юристами. Так, в кандидатской диссертации В. П. Грибанова, защищенной в Ученом совете Московского юридического института в 1953 г., на тему на основе соответствующего анализа дается следующий вывод: (стр. 114). Аналогично решается вопрос и в гл. 1, т. I учебника по советскому гражданскому праву, подготовленного кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ.
[491] К. Маркс, Ф. Энгельс. Манифест Коммунистической партии, 1953, стр. 50.