единый имущественный комплекс как объект гражданских прав
Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи
Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.
Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие «предприятие» сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:
Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.
Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.
1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.
С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.
Сноски:
1 Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ (далее — Закон № 142-ФЗ)
2 п. 5 ст. 1 Закона № 142-ФЗ
3 ст. 133.1 ГК РФ
4 пост. Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08
5 ст. 133 ГК РФ
6 ст. 252, 258 ГК РФ
7 п. 1 ст. 133 ГК РФ
8 п. 2 ст. 133 ГК РФ
9 п. 3 ст. 133 ГК РФ
10 п. 1 ст. 374 НК РФ
11 подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ
12 письма Минфина России от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050
Оформление земельного участка под единым недвижимым комплексом
В рамках подготовки юридического заключения неожиданно для себя узнал, что оформление единых недвижимых комплексов (далее – ЕНК) перестало быть каким-то единичным экстраординарным случаем как это было с его «смысловым» предшественником «предприятием» как объектом недвижимости.
Судебная практика исчисляется уже даже не десятками, а сотнями дел, что свидетельствует о том, что данный институт применяется. Мне до этого как-то ЕНК не попадались, поэтому было интересно.
Большинство споров касаются вопроса можно ли требовать признания самовольным строительством только части ЕНК с формальным выводом судов, что требовать надо признание самоволом ЕНК в целом.
А вот меня более заинтересовал вопрос о возможности требовать оформления прав на земельный участок под ЕНК на основании ст.39.20 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие). ЕНК участвует в обороте как единый объект.
Можно вывести признаки ЕНК:
— неразрывная физическая или технологическая связь;
— совокупность вещей (где хотя бы один недвижимый объект лишь обязательный элемент состава вещей, составляющего ЕНК).
Обращает внимание на себя тот факт, что формально в составе ЕНК земельный участок не упоминается, а он стыдливо прячется в «иных вещах, которые неразрывно связаны физически», так как соответствует этому критерию.
Но из этого определения ЕНК можно сделать сразу несколько выводов:
— участок не должен быть в обязательном порядке включен в состав ЕНК (например, неоформленность прав на землю под частью ЕНК не основания для отказа в его формировании, либо если участок находится в аренде, которая сама по себе вещью не является и в состав ЕНК включена быть не может);
— ЕНК может быть расположен на нескольких земельных участках (разные объекты недвижимости очевидно могут быть размещены на разных участках).
Все это в совокупности приводит нас к самому актуальному вопросу в связи с существованием ЕНК – если ЕНК не включает в себя в обязательном порядке земельные участки, то какие права в отношении занимаемых участков возникают у собственника ЕНК и распространяется ли на такого собственника исключительный характер права на оформление участка в аренду или собственность (ст.39.20 ЗК РФ)?
Нормативная база по этому поводу молчит. Судебная практика на этот вопрос внимание не акцентирует, так как доступные споры касаются несоразмерности испрашиваемого участка под ЕНК, где право собственника ЕНК на реализацию ст.39.20 ЗК РФ не оспаривается, но и внимание на этом отдельно не акцентируется.
Впрямую, конечно, регулирование исключительного права на участок по ст.39.20 ЗК РФ ограничено «зданием и сооружением» и, очевидно, ЕНК в силу закона к таковым не относится.
Но если не распространять действие ст.39.20 ЗК РФ на ЕНК, то мы получим абсурдную ситуацию, когда есть неустранимое пользование земельным участком и нет права на его оформление, что помимо прочего препятствует существованию объединяющих признаков вещей в составе ЕНК в виде «единой цели» и «физической или функциональной связи».
Логичным становится вывод о необходимости по аналогии закона распространять на ЕНК право на оформление участка в соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ.
Но тут появляется существенный правоприменительный риск, который как раз отражен в судебной практике – использование ЕНК для оформления целевым образом прав на заведомо несоразмерные участки. А с учетом того, что в ЕНК входят и движимые вещи, где нужно доказать только наличие технологической связи, это можно сделать без особых затрат и затруднений.
С учетом того, что движимое имущество в состав ЕНК включается именно по критерию функциональной связи (неразрывность делает такие движимые вещи неотъемлемой частью объекта недвижимости и влечет утрату ими самостоятельного статуса объекта права), то данный риск в целом представляется надуманным и достаточно успешно устраняемым через судебный контроль
Единый имущественный комплекс как объект гражданских прав
Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.
В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142 ФЗ1. Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК)2, а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.
Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь3. При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «ЕНК», вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).
До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ «О связи» предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.
Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие «предприятие» сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:
· ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
· в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
· обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
· в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.
Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.
Единый недвижимый комплекс
1. Что такое ЕНК?
2. Признаки ЕНК.
3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи.
4. Раздел ЕНК.
5. Обращение взыскания на ЕНК.
6. Государственная регистрация прав на ЕНК.
1. Что такое ЕНК?
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) ЕНК является объектом недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН Росреестром.
Конструкция единой вещи является наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот.
В Гражданском кодексе Российской Федерации была реализована модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем иного недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка не должно осуществляться без находящегося на нем объекта недвижимости.
2. Признаки ЕНК
Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:
При этом соблюдение требований о расположении указанных объектов на одном земельном участке не обязательно, части ЕНК (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.
Судебная практика
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.
Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.
В отличие от ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественного комплекс), норма о едином недвижимом комплексе не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.
3. Применение к ЕНК правил неделимой вещи
К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:
Из ранее сказанного следует, что после государственной регистрации права на ЕНК его преобразование (раздел) на самостоятельные объекты недвижимости невозможен, т.е. впоследствии ЕНК не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900, Письмо Росимущества от 30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе»).
При решении вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс собственникам необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (Письмо Росреестра от 01.04.2014 14-исх/03596-ГЕ/14).
Данное разъяснение трудно понять иначе, чем запрет собственнику имущества, который зарегистрировал право на ЕНК, разделить его на составные части, имеющие статус самостоятельных объектов недвижимости, либо исключить из него отдельные объекты, а равно включить в него дополнительные составные части.
4. Раздел ЕНК
Судебная практика
Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта 2015 г. № ОГ-Д23-3755, суды также указали, что из ст. 133 ГК РФ следует, что раздел магистрального линейного сооружения может сделать невозможной его последующую эксплуатацию в соответствии с исходным назначением. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.
В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал. Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2017 г., Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2017 г. по делу № А41-82277/16), а дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2017 № Ф05-13070/2017 по делу № А41-82277/16). Как будет решено данное дело при новом рассмотрении, пока не ясно.
5. Обращение взыскания на ЕНК
Зачастую взыскатель хотел бы обратить взыскание на ЕНК в рамках исполнительного производства, но бывает, что судебный пристав-исполнитель не может это сделать по объективным причинам, обращая взыскание исключительно на те объекты, которые указаны в исполнительных листах (решение от 06.07.2017 Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2а-3039/17).
Обратив взыскание на отдельные объекты в составе ЕНК, судебный пристав-исполнитель создает тем самым предпосылки для возникновения спора между разными собственниками отдельных частей единого недвижимого комплекса.
6. Государственная регистрация прав на ЕНК
Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.
1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
2) в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о недвижимости).
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
В техническом плане указываются:
1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его ГКУ, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости;
2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ части или частей таких объектов недвижимости;
3) новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о ГКУ такого объекта недвижимости.
В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана (2) соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение ЕНК на земельном участке. Технический план (1) ЕНК содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях.
Контур ЕНК представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.
В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.
Сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и его площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации.
Подготовка технического плана (1) на ЕНК состоит из следующих этапов:
Согласно статье 8 Закона о недвижимости в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Например, для ЕНК в ЕГРН не вносятся сведения об основной характеристике и ее значении.
Статья 46. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 46 настоящего Федерального закона
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:
Информация об изменениях:
1) в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
Информация об изменениях:
2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.
2. Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
3. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.