единый земельный налог приводит к росту доходов собственников земли
Если земля сельскохозяйственного назначения не используется
Автор: А. Б. Сухов
Как изменяется ставка земельного налога при неиспользовании сельскохозяйственного участка? Что если такое нарушение было недолгим?
В сельском хозяйстве большое значение имеет эффективное использование земель. С учетом недостаточно благоприятного для разведения сельскохозяйственных культур климата нашей страны важно эффективно использовать уже освоенные участки.
При этом применяются разные методы стимулирования владельцев земельных участков для работы на них, в том числе налоговое регулирование.
При неиспользовании участка по назначению ставка повышается.
В соответствии со ст. 389 НК РФ земельные участки, в частности сельскохозяйственного назначения, являются объектом обложения земельным налогом. Но для участков разных категорий установлены различные налоговые ставки (ст. 394 НК РФ).
В общем случае применяется ставка в размере 1,5%, но для некоторых категорий земельных участков она равна 0,3%, в том числе для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства[1]>.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в частности земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).
Из пункта 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что факт неиспользования земельного участка для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности устанавливает орган государственного земельного надзора.
До принятия в судебном порядке по иску названного органа решения о принудительном изъятии такого земельного участка у его собственника отводится не менее трех лет, в течение которых данный собственник может все же приступить к использованию участка по целевому назначению.
Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности приведены в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 (для признания неиспользования достаточно одного из них):
на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
на сенокосах не производится сенокошение;
на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
на пастбищах не производится выпас скота;
на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений
залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;
залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.
В Письме Минфина России от 16.07.2014 № 03-05-04-02/34879[2]> указано, что, если земельный участок признан уполномоченным органом неиспользуемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено (см. также Письмо Минфина России от 03.06.2015 № 03-05-04-02/32131).
Согласно п. 1 ст. 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.
В августе 2016 года выявлен факт неиспользования собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с данной целью. В сентябре 2017 года признано, что это нарушение устранено.
Согласно разъяснению Минфина за все отчетные периоды 2016 года, в том числе за I, II и III кварталы, земельный налог собственник должен уплатить по ставке 1,5% как для прочих земель.
За все отчетные периоды 2017 года земельный налог уплачивается по ставке 0,3% как для земель сельскохозяйственного назначения.
За прошедшие до вынесения того и другого решения отчетные периоды следует представить уточненные декларации.
Если нарушение было недолгим.
Добросовестный хозяйствующий субъект, если в отношении него выявлен факт неиспользования земельного участка по сельскохозяйственному назначению, старается как можно быстрее исправить нарушение. Возможно, он сможет это сделать в том же налоговом периоде, когда нарушение зафиксировано.
По данному вопросу в Письме Минфина России от 23.08.2017 № 03-05-04-02/54186[3] отмечается, что НК РФ не определен порядок применения налоговой ставки для земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, который не используется для сельскохозяйственного производства, если полномочным органом государственного земельного надзора в налоговом периоде было выявлено правонарушение, связанное с неиспользованием земельного участка для сельскохозяйственного производства, а налогоплательщиком данное правонарушение было устранено в этом же налоговом периоде.
Чиновники напомнили, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.
В связи с этим, по их мнению, в таком случае исчисление суммы земельного налога должно производиться по налоговым ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.
То есть в течение всего налогового периода следует применять пониженную налоговую ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения.
Каковы перспективы?
Впрочем, в последнем названном письме Минфин указал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а месяца.
В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ пунктом 17. Согласно ему для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 – 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельскохозяйственного производства, исчисление суммы налога производится по налоговым ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель) начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено.
Отсюда следует, что налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, данная общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.
Однако такая формулировка совершенно не проясняет, как же поступать, если само нарушение и его устранение принадлежат к одному периоду. Непонятно, почему Минфин именно в Письме № 03-05-04-02/54186 сослался на этот законопроект. По нашему мнению, совершенно необходимо с точностью до месяца определять и начало применения общей ставки. Или, например, указать, что по общей ставке надо считать налог с начала налогового периода, в котором допущено нарушение, до месяца, в котором оно исправлено.
А если соответствующая поправка в законопроект не будет внесена, то по-прежнему, как правильно указал Минфин, с учетом п. 7 ст. 3 НК РФ весь такой налоговый период можно будет применять пониженную ставку земельного налога.
[1] См. статью Н. К. Сенина «О пониженной ставке по земельному налогу для сельхозземель», № 4, 2016, стр. 66.
[2] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 № БС-4-11/14944@.
[3] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 № БС-4-21/16987@.
Земельный налог не будет расти больше чем на 10% в год
Хорошая новость для владельцев земельных участков. В 2019 году сумма в уведомлении точно не превысит прошлогодние начисления больше чем на 10%. Такое ограничение появилось в налоговом кодексе. Это еще одно выполненное поручение президента, за которыми мы следим.
Кого это касается?
Поправки внесли в статью о земельном налоге. Это касается тех людей, у кого в собственности или бессрочном пользовании есть земельные участки.
По закону за эти участки нужно платить земельный налог. Его начисляет налоговая инспекция. Суммы указывают в уведомлениях, которые рассылают каждый год. Там же указана сумма налога на имущество и транспорт, все это нужно заплатить до 1 декабря. В 2019 году пришлют уведомления с земельным налогом за 2018 год.
В чем была проблема с земельным налогом?
Проблема была в том, что у некоторых людей он мог за год сильно вырасти, иногда даже в несколько раз. Например, в прошлом году пришла квитанция на 1200 рублей, а в этом — уже на 2500 рублей. А потом еще больше. И еще больше.
Так происходило потому, что налог начисляют по кадастровой стоимости. А она может меняться каждый год. Повлиять на это сложно, хотя иногда кадастровая стоимость бывает завышенной.
Для многих семей непредсказуемый рост земельного налога был проблемой. Вместе с налогом на имущество и машину осенью приходилось платить несколько тысяч рублей сразу. Точную сумму семья узнавала незадолго до срока уплаты. Планировали потратить на налоги 4000 рублей, а в квитанции было указано 7000. Где брать деньги на внезапно появившиеся доначисления, налоговая не подсказывала.
В августе 2018 года приняли поправку по налогу на имущество: он не будет расти больше чем на 10% в год. А с землей такого ограничения не было. Теперь есть.
Что изменилось в начислении земельного налога?
В квитанциях за 2018 год, которые скоро начнут рассылать по почте и через личные кабинеты, сумма земельного налога не вырастет больше чем на 10% по сравнению с прошлым годом. Так же будет с налогом на жилое имущество.
С транспортным налогом серьезных изменений обычно и не бывает, потому что там при расчете используют мощность двигателя — постоянную величину.
Можно уже сейчас запланировать сумму, которую придется отдать в бюджет до 1 декабря. Сюрпризов в виде двукратного роста точно не будет: теперь это запрещено федеральным законом. Если в прошлом году вам приходило уведомление на 2000 рублей, то в этом году придет максимум на 2200 рублей, даже если кадастровая стоимость земли выросла в два раза.
Что делать, чтобы применили ограничение?
Чтобы соблюдалось ограничение, ничего делать не нужно. Владельцам участков достаточно это знать, чтобы планировать расходы.
Налоговики автоматически учтут ограничение и сразу укажут в квитанциях правильную сумму. Писать заявление не придется. Его подают для налоговых льгот, а это ограничение — не льгота, а запрет повышать налоги. Но когда придет квитанция, на всякий случай сверьте ее с прошлогодней. Если что-то не так, отправьте обращение через специальный сервис для жалоб по имущественным налогам. Он работает без регистрации и личного кабинета.
В следующем году ограничение остается
Повышение максимум на 10% касается не только начислений за 2018 год. В 2020 и 2021 году земельный налог тоже вырастет максимум на 10% по сравнению с предыдущим годом. Или рост будет меньше: кадастровая стоимость некоторых участков не меняется. Но точно не больше. Это не разовая акция, а глобальное изменение в налоговом кодексе без срока действия.
С 2019 года можно вносить имущественные налоги авансом. Например, можно довольно точно прикинуть сумму за 2018 год и уже сейчас вносить ее частями. 1 декабря накопленные авансы автоматически зачтут в счет налогов.
Если кадастровая стоимость не менялась, налог не вырастет
У некоторых собственников кадастровая стоимость земельного участка не меняется несколько лет. Допустим, участок и в 2016, и в 2017, и в 2018 году стоит, по данным Росреестра, миллион рублей. За него начисляют 3000 рублей налога — сумма три года одинаковая и не растет. Тогда ограничение в 10% применять не нужно. Поправки не означают, что у всех владельцев участков в 2019 году сумма точно будет на 10% больше. У кого-то она вообще не изменится.
Если участок не застроен, ограничение не действует
По некоторым участкам земельный налог начисляют с повышенным коэффициентом. Например, если землю выделили под строительство дома, а через десять лет там так ничего и не появилось. Или построили только гараж и склад. Тогда земельный налог повышают в два раза по сравнению с тем, какой был бы для участка с домом.
При таких условиях налог может расти больше чем на 10%. Допустим, десять лет назад семья приватизировала участок под ИЖС. Но место такое удобное, что там решили построить не дом, а гараж с автомойкой. Сумма земельного налога составляла 3500 рублей. Налоговая видит, что срок прошел, а дома на учете нет. Тогда налог повышают не до 3850, а до 7000 рублей или больше. Ограничение не сработает.
Если у вас есть участок или вы покупаете землю под строительство, учитывайте это условие. Не все знают о том, что земельный налог за пустой участок может внезапно вырасти в два раза. А еще заброшенный участок могут забрать.
Земельный налог в 2021-м: идём на снижение
Податей существует великое множество, и земельный налог в этом списке занимает далеко не первое место. Особенно в сравнении с такими корифеями, как налог на прибыль или НДС. Однако в эпоху тотальных ограничений, санкций и прочих безрадостных для бизнеса «затягиваний поясов» приходится искать всё новые и новые варианты минимизации затрат.
Как снизить налог на землю? Опыт показывает: есть несколько реальных механизмов, позволяющих сделать это вполне легально.
Здесь всё зависит от того, какой вид разрешённого использования (ВРИ) имеет ваш участок. Если основой для расчёта налогооблагаемой базы является кадастровая стоимость земли, значит, именно ВРИ становится главным ценообразующим фактором.
Казалось бы, всё очевидно: стоимость земли порой вырастает в разы, если участок в обозримом будущем может принести собственнику ощутимую прибыль. И, конечно, участок с ВРИ «для размещения объектов торговли» выглядит гораздо вкуснее с точки зрения экономической привлекательности, нежели тот, который предназначен «для размещения объекта благоустройства». Это означает, что данные участки одинакового размера будут иметь разную кадастровую стоимость. И размер земельного налога у них может существенно отличаться.
Казалось бы, элементарный экономический механизм — однако понимания самой его сути здесь недостаточно. Важно:
Вообще тема целевого назначения и видов разрешённого использования находящихся в собственности земельных участков не так проста, как это могло показаться на первый взгляд. Существует великое множество нюансов.
Наиболее широкое распространение в практике получили примеры, когда под объекты недвижимости отведена не вся площадь.
Допустим, часть земли отведена под заводские помещения — цеха, склады, административные корпуса, — а на оставшейся территории находятся другие сооружения (автостоянки, благоустроенные озеленённые зоны отдыха, и т.п.). Между тем, ВРИ устанавливается для всего участка. В соответствии с «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» (они регламентированы Приказом Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226), специалисты кадастровых служб прежде всего смотрят на юридически закреплённый ВРИ, часто упуская из виду его фактическое использование. Соответственно, в этом случае начисление налога на землю будет производиться по ВРИ, установленному в ЕГРН.
Минимизировать налог не получится даже в том случае, если вы, как собственник, внесёте в ЕГРН дополнительные виды разрешённого использования вашей земли. Ведь если за участком закреплены одновременно несколько ВРИ, при установлении кадастровой стоимости земельного участка используется показатель стоимости той категории земель и ВРИ, для которых установлено наибольшее значение. То есть чем больше кадастровая стоимость, тем тяжелее налоговое бремя.
Кстати, в подавляющем большинстве российских регионов действует гораздо более адекватная система расчёта платы за землю. К примеру, в Санкт-Петербурге в декабре 2007 года был принят Закон № 608-119 ″ О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга«. В соответствии с этим документом, городские земельные участки, которые сдаются в аренду, не нужно делить по функциональному использованию. Каждый участок, подготовленный для сдачи в аренду, проходит специальную инвентаризацию. В итоге в зависимости от реального функционального использования территорий, расчёт арендной платы производится по соответствующим тарифам. Просто, как всё гениальное.
Прежде чем использовать предложенную нами схему, оцените предполагаемый экономический эффект от манипуляций по делению участка и изменению ВРИ. Насколько целесообразно это будет именно в вашем случае? Для более объективного анализа всегда можно обратиться к профессионалам.
Способ второй: различие в методиках расчёта
Для начала уточните, какой ВРИ учитывался при проведении оценки. Здесь, помимо закреплённого в ЕГРН ВРИ, придётся принимать во внимание фактическое использование земельного участка. Сопоставьте его с ВРИ, принятым государством за основу определения кадастровой стоимости вашей земли.
Если опираться на Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающиеся государственной кадастровой оценкой (ГКО) вправе использовать и юридически закреплённый вид разрешённого использования участка, и фактический, которые, как уже говорилось выше, часто отличаются.
В случае, когда фактический вид использования дешевле юридического, — и с позиции налогообложения, и с точки зрения кадастровой стоимости, — нужно обязательно предоставить фактическое подтверждение этому. И не исключено, что де-юре понадобится в итоге превратить в де-факто, то есть сделать юридический вид фактическим, внеся изменения в ЕГРН в части ВРИ.
Как профессиональному консультанту, мне и моим коллегам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда в поиске максимально выгодных для казны вариантов специалисты ГБУ в своих исчислениях основываются на документации по планировке и межеванию территорий, считая, что эти документы могут быть использованы для подтверждения фактического вида разрешённого использования земельных участков.
Я не уверен, что такая методика верна с точки зрения закона. И проект планировки, и проект межевания — лишь гипотетические проекты, у которых часто даже нет установленного срока их осуществления. В соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса РФ, они не должны рассматриваться в качестве правоустанавливающих и/или правоподтверждающих документов. Но при такой методике вычислений собственнику земли придётся платить завышенный налог.
Способ третий: ещё один «сын ошибок» ГКО
Этот лайфхак тоже является следствием ошибок, допущенных в ходе проведения государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка. И здесь хотелось бы напомнить о том, что земля — это имущество, которое может находиться под различными видами обременений. Имеются ввиду обременения и ограничения, связанные с наличием различных инженерных коммуникаций, либо относящиеся к зонам с особыми условиями использования территории, и т.д. В соответствии с п. 1.11 Методических указаний, эти данные нужно учитывать в процессе исчисления кадастровой стоимости земли и уменьшать её финальные значения.
Почему процесс определения кадастровой стоимости ЗУ часто даёт сбои? Казалось бы, существуют системы информационного обеспечения градостроительной деятельности (ст. 56 Градостроительного кодекса РФ), а также ЕГРН, где совершенно недвусмысленно, в доступной для понимания форме должны быть прописаны любые нюансы, имеющие отношение к объектам недвижимости и земельным участкам. Я полагаю, ошибки случаются из-за того, что эти механизмы банально не функционируют. Получить необходимую информацию о существовании в каждом конкретном случае каких-либо ограничений/обременений порой просто негде.
Облегчить налоговое бремя для собственников станет возможно тогда, когда эти данные будут внесены в соответствующие информационные системы. Это заметно облегчит процедуру ГКО, сделает её прозрачной, понятной.
Если вы, как собственник, хотите получить максимально полные сведения о существовании каких-либо обременений/ограничений, запросите соответствующие акты в муниципальных органах градостроительства и архитектуры. Предоставив копии полученных документов, требуйте произвести перерасчёт кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего вам. Конечно, при наличии таких оснований.
Способ четвёртый: как объять необъятное
И снова — работа над ошибками. Одно дело — местный налог на земельный участок, другое — региональный налог на имущество организаций. Соответственно, ставки, используемые при расчёте данного налога, зависят от нормативов, принятых в конкретном регионе. Но регионов в нашей стране — 85, а муниципалитетов — тысячи. Так что изучение особенностей земельного налогообложения на местах процесс явно более кропотливый.
К чему это я? К тому, что крупные землевладельцы нередко владеют участками, которые разбросаны территориально, то есть относящимся к разным муниципальным образованиям. Не зная льгот, которыми можно совершенно легально воспользоваться, собственник платит по максимуму, который определён в ст. 394 Налогового кодекса РФ.
Так, например, в городе Гатчина Ленинградской области земельные участки, используемые для размещения объектов торговли, облагаются земельным налогом по ставке 0,75%, а не 1,5%, как это предписывает Налоговый кодекс РФ. В нашей практике был случай, когда финансовая служба крупного землевладельца не знала о льготной ставке, установленной муниципалитетом.
Способ пятый: только для смелых
Абсолютно законный метод, но пользоваться им рискуют не все. Согласно действующему Налоговому кодексу, предназначенные для жилищного строительства участки земли облагаются по ставке в 0,3%, в то время как базовая ставка составляет 1,5%. На периферии размер ставки может быть ещё ниже.
Если вы не собираетесь в самое ближайшее время использовать свою земельную собственность, чаще всего есть отличная возможность оформить ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости». Только обязательно имейте ввиду: это должно быть оформлено согласно градостроительному регламенту (правилам землепользования и застройки той территории, на которой расположен земельный участок). Кроме того, изменённый ВРИ понадобится вносить в ЕГРН. Как вы понимаете, на данном участке не обязательно возводить жильё, вплоть до момента фактического освоения.
Но законом предусмотрена норма, которая побуждает владельца земли начать строительство. Я имею ввиду ч. 15 ст. 396 НК РФ, где определены сроки, в течение которых предоставляется льготная ставка по налогам. Так, в течение первых трёх лет с момента внесения сведений о земельном участке в ЕГРН при расчётах используется повышающая ставка 2 (0,3×2 = 0,6%). В любом случае, 0,6% меньше, чем 1,5%. Впоследствии по отношению к участку, имеющему ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости», но при условии отсутствия жилых строений, будет применяться коэффициент 4 (0,3×4 = 1,2%).
Знание этих способов, их компетентное использование помогут вам заметно минимизировать затраты на земельный налог. И это тоже один из значимых аспектов, свидетельствующих о внимательном отношении владельцев к своей собственности.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь