если договор аренды больше чем на 11 месяцев
Если договор аренды больше чем на 11 месяцев
(1).jpg "p1110798(1)(1)")
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Отношения по договору аренды на неопределенный срок являются менее стабильными, чем по договору на 11 месяцев
 |
| DepositVad / Depositphotos.com |
К такому выводу пришли эксперты службы Правового консалтинга компании «Гарант», сравнив договоры аренды на неопределенный срок и аренды на 11 месяцев. Речь идет о договоре, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса).
Эксперты заключили, что срок действия договора аренды проявляется в двух основных аспектах:
Так, из анализа норм ГК РФ, посвященных правилам расторжения договора (ст. 450 ГК РФ), следует, что договор, заключенный на определенный срок (например, 11 месяцев), в общем случае не может быть расторгнут (прекращен) до истечения этого срока по воле одного из контрагентов и без соблюдения специальных процедур. В свою очередь, при заключении договора аренды на неопределенный срок прямо предусмотрена возможность каждой из сторон отказаться от такого договора. В данном случае достаточно лишь заблаговременно предупредить о желании отказаться от договора, уведомив об этом контрагента за месяц до прекращения договора при аренде движимого имущества, за три месяца – при аренде недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
«Таким образом, отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке. Является ли возможность отказа от такого договора плюсом или минусом для каждой из сторон, будет всецело зависеть от конкретных обстоятельств», – подчеркивается в консультации.
Что касается госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, то в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ такой договор подлежит госрегистрации. Исключение предусмотрено только для договоров аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенных на срок менее года, – их не требуется регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Несмотря на то, что законодательство не содержит прямых указаний относительно необходимости госрегистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 следует, что регистрация в этом случае также не требуется.
Если договор аренды больше чем на 11 месяцев
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия судебной практики. Аренда. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения (Ст. 651 ГК).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
22 сентября 2020 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Если договор аренды больше чем на 11 месяцев
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Заключен договор аренды помещения на 11 месяцев. В договоре есть пункт об автоматической пролонгации договора. Договор в Госреестре не зарегистрирован, та как изначально планировалась краткосрочная аренда.
Возникают ли риски при учете расходов на аренду в налоговом учете?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Нормы главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, с фактом государственной регистрации договора. Считаем, что организация-арендатор в рассматриваемой ситуации не лишена возможности признания в налоговом учете расходов в виде арендной платы, однако высока вероятность того, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.
Обоснование вывода:
По общему правилу, предусмотренному ст. 131 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Правила о государственной регистрации распространяются и на договоры аренды, заключенные на срок не менее года, по которым в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что такие договоры подлежат государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Исключение из этого правила предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому не требуют государственной регистрации договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок менее года. Это исключение применяется в том числе к договорам аренды помещений, заключенным на срок до года (смотрите п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Кроме того, не подлежат государственной регистрации краткосрочные (сроком менее года) договоры аренды недвижимости, продлеваемые по окончании своего срока, и договора аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок (подробнее смотрите в материале: Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды объекта недвижимости или земельного участка, заключенный на 11 месяцев, но с условием дальнейшей пролонгации на тот же срок или бессрочно? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2020 г.)).
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
При этом в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума ВАС РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (смотрите Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).
Нормы главы 25 НК РФ предусматривают возможность признания при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество (п. 1 ст. 247, подп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 274 НК РФ). Для этого указанные расходы должны отвечать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. В п. 1 ст. 252 НК РФ предусмотрено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Статья 313 НК РФ предусматривает, что подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Из разъяснений финансового ведомства следует, что основанием для учета расходов по договору аренды для целей налогообложения прибыли является действующий (зарегистрированный) договор аренды, акт передачи имущества арендатору и акт приемки оказанных услуг по аренде (если его оформление предусмотрено договором) (смотрите письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 20.09.2016 N 03-03-06/1/54868, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).
По мнению контролирующих органов, расходы, связанные с договорами аренды, которые не заключены в установленном порядке (в частности, с договорами, которые не прошли государственную регистрацию), не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным ст. 252 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, от 11.11.2011 N 03-03-06/1/738, от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152, УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 16-15/083639@, от 22.08.2006 N 20-12/74633). На наш взгляд, данная позиция связана с неверным толкованием норм права.
Судебные инстанции придерживаются иной позиции. Так, в определении ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07 судьи не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации (смотрите также постановления ФАС Московского округа от 26.08.2010 N КА-А41/9668-10, от 12.05.2009 N КА-А40/3764-09, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 N А12-12633/2009, от 08.06.2006 N А55-25816/2005, ФАС Северо-Западного округа от 11.12.2008 N А56-55188/2007, от 27.02.2008 N А56-30518/2006, ФАС Уральского округа от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152).
Более того, следует учитывать, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (смотрите постановление Двадцать первого ААС от 29.01.2019 N 21АП-3431/18).
Так, постановлением Тринадцатого ААС от 01.08.2018 N 13АП-14847/18 суд поддержал налогоплательщика, который признавал доход в виде арендной платы по незарегистрированным в установленном порядке дополнительным приложениям к договору аренды, которые предусматривают уменьшение ее размера.
Таким образом, учитывая, что нормы главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, в зависимость от факта государственной регистрации договора, считаем, что организация-арендатор в рассматриваемой ситуации не лишена возможности признания в налоговом учете расходов в виде арендной платы, однако высока вероятность того, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, п. 2 ст. 24, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.
Данный ответ выражает мнение эксперта, которое может отличаться от мнения других специалистов, а также позиции контролирующих органов.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора аренды;
— Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения;
— Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) срока действия договора;
— Энциклопедия решений. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок и на срок 11 месяцев: особенности, плюсы и минусы;
— Энциклопедия решений. Срок договора аренды;
— Вопрос: Договор аренды заключен на пять лет, зарегистрирован в Росреестре, отнесен на затраты. ООО арендует помещения в бюджетной организации (институт). В октябре 2019 года подписан договор аренды федерального имущества сроком на пять лет с обязательной регистрацией через МФЦ в Росреестре. Но из-за ошибок в документации БТИ в оформлении отказано до устранения ошибок до июня 2020 года. Правомерно ли в налоговом и бухгалтерском учете признание расходов по аренде федерального имущества, административно-хозяйственных расходов, расходов по электроэнергии в 4 квартале 2019 года, в 1 квартале 2020 года, если договор аренды не прошел государственную регистрацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)
— Вопрос: Имеет ли право субарендатор уменьшать налог на прибыль на сумму расходов, понесенных по аренде и содержанию помещения, субарендованного у организации, которая сдает его в аренду на основании незарегистрированного в установленном порядке договора аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2020 г.)
— Вопрос: Есть ли судебная практика по п. 2 ст. 621 ГК РФ (в том числе о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случае его возобновления на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ)? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, июль 2020 г.)
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Зачем заключать договор аренды на 11 месяцев?
нашил помешение под аренду, мы хотели его взять на год (12мес.) но арендодатель говорит что заключат на 11 мес. а потом заключим новый на остаток
Добрый день. Чтобы не регистрировать его
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствие с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации. Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет. В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.
Арендодатель так поступает, так как не хочет лишних затрат.
Поскольку согласно Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В случае необходимости
обращайтесь за консультацией, буду рада помочь!
Желаю успехов во всех Ваших начинаниях!
Адвокат г. Москвы рег. №77/12528 в Минюсте РФ
Эльмира Равилевна Хуснутдинова
Заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Так же договор заключенный на срок менее года не требует государственной регистрации. А 11 месяцев срок наиболее приплиженный к году.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.