если ипотека взята до брака а выплачивается в браке то кому она достанется после развода
Нужно ли делить квартиру, купленную до брака?
Зарегистрировал право собственности тоже до брака, я единственный собственник.
Чем в таком случае мне грозит развод при отсутствии брачного договора?
Артемий, квартира в любом случае ваша, при разводе вы ее не потеряете. Даже при отсутствии брачного договора.
По закону совместной собственностью супругов признается лишь то имущество, которое нажито в браке (ст. 34 Семейного кодекса РФ ). Доли супругов в этом случае признаются равными, если в договоре между ними не прописано иное (ст. 39 Семейного кодекса РФ ).
Имущество же, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, считается их личной собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ ).
Риск — если вместе тратились на квартиру
Если вы выплачиваете ипотеку в период брака, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту будут считаются совместными расходами. Ими придется делиться.
Если ипотека еще не погашена, включите в договор пункт о разделе платежей по ипотеке, если не хотите отдавать супруге 50% уплаченных денежных средств. Только не перестарайтесь и не лишайте супругу всех платежей. В противном случае супруга может оспорить такой пункт брачного договора как нарушающий баланс интересов (ст. 44 Семейного кодекса).
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
– Как делить квартиру, если квартира была куплена в ипотеку одним из супругов до заключения брака? А сама ипотека выплачивалась уже в браке. Ипотека на долевое строительство, ключи получили уже после заключения брака.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.
Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.
Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.
Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга. Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход. Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он. Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:
Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.
При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.
Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.
Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества. Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч. Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как делить ипотеку при разводе
По статистике, около 80% ипотечных заемщиков — люди семейные. Что логично: планировать семью и детей гораздо спокойнее в собственном жилье. Но иногда брак заканчивается разводом. И тогда перед бывшими супругами встает непростой вопрос: как делить ипотечную недвижимость и долги?
По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам независимо от того, на кого оно оформляется. Если муж и жена не подписали брачный договор, то после развода приобретенное в ипотеку жилье будет делиться пополам, так же как и остальное имущество.
Несовершеннолетние дети не повлияют на раздел совместно нажитого имущества, поскольку пока не имеют отношения к собственности родителей. Исключение составляет ипотека с материнским капиталом. В этом случае приобретаемое в ипотеку жилье также оформляется на родителей, но дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются в соответствии с законом после полного погашения ипотечного кредита.
В некоторых случаях имущество, приобретенное до брака, могут также признать совместно нажитым. Например, если до свадьбы один из супругов взял ипотеку и в браке продолжает осуществлять платежи по кредиту. Поскольку бюджет обоих супругов в браке считается общим, то и платежи по кредиту производятся из общих денег.
Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, при разводе у них возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Когда нет брачного договора, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение и прописать в нем все детали раздела имущества. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка, которое кредитная организация обычно выдает по заявлению одного из супругов. Здесь надо учитывать, что каждое заявление банки рассматривают в индивидуальном порядке и принимают решение в зависимости от нюансов ситуации.
При заключении нотариального соглашения супруги могут выбрать один из нескольких вариантов оформления ипотечной собственности.
Иногда при разводе по обоюдному согласию супруги не оформляют нотариально заверенное соглашение на раздел имущества. И делают ошибку. Ведь если вы приобретаете квартиру в браке и записываете собственность на себя, то при разводе останетесь единоличным собственником квартиры, но с одним нюансом. По закону это совместно нажитая собственность, и если через несколько лет вам захочется продать такую квартиру, то потребуется согласие бывшего супруга.
Поэтому брачный договор — вопрос, актуальный не только для миллионеров из списка Forbes. Ипотечным заемщикам тоже имеет смысл оценить риски раздела имущества при разводе и, чтобы не искушать судьбу, договориться со второй половиной и зафиксировать условия своих имущественных отношений в брачном контракте.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Хочу иметь права на квартиру невесты при разводе
Живу в гражданском браке с вдовой и ее ребенком от первого брака. В наследство от умершего мужа ей досталась квартира с ипотекой. Так как первоначальный взнос был оплачен средствами господдержки молодых семей, малолетний ребенок является совладельцем квартиры, а после вступления в наследство мать с ребенком стали владеть в долях 50/50.
Сейчас выплачено только 3 года из 15, то есть основной долг почти не уменьшился. Уже сейчас ипотека выплачивается при моей финансовой помощи, а в дальнейшем — 100% из общего семейного бюджета.
Если мы официально распишемся, будет ли считаться эта квартира совместным имуществом? Ведь, с одной стороны, квартира приобретена до брака, а с другой — ипотека будет выплачивается уже в браке.
Какие возможны варианты подстраховки от ситуации, что ипотека будет выплачена в браке, а при разводе я не буду иметь на квартиру никаких прав? Не получится ли так, что совместным имуществом будет максимум 50% девушки, то есть мои максимум 25%?
В идеальном случае нужно, чтобы квартира стала 50/50 между мной и ней в лице ее ребенка. Так как доля ребенка неприкосновенна, то девушка до брака должна переписать на меня всю свою долю? Как тогда переоформить ипотечный договор, чтобы мы были созаемщиками? Есть ли возможность перераспределить доли при рефинансировании до/после брака?
Какие есть варианты в этой непростой ситуации?
Александр, даже если вы официально распишетесь с невестой, квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом — вы не сможете на нее претендовать при разводе. Но штамп в паспорте даст вам право в случае развода требовать возврата половины ипотечных платежей, внесенных в браке.
Скорее всего, ваша невеста не сможет переписать на вас квартиру до брака: ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, и все сделки с ней разрешены только с одобрения банка. Банк вряд ли согласится, чтобы ответственным по кредиту был один человек, а квартира принадлежала другому. Хотя в теории вы можете стать созаемщиком и официально платить ипотечный кредит вместе с женой, но автоматически права на квартиру в этом случае у вас не появятся.
Расскажу про все варианты получить право на долю в квартире, которые у вас есть.
Добрачное имущество и ипотека
На приобретенное до брака имущество не распространяется режим общей собственности супругов. Добрачное имущество принадлежит только одному из супругов.
Поскольку за вашей невестой и ее ребенком зарегистрировано право собственности на квартиру, это право может перейти к вам только через продажу, мену, дарение или по иной сделке об отчуждении. Но передать квартиру вам невеста вряд ли сможет: до погашения кредита квартира находится в залоге у банка, и все сделки могут проводиться только с его согласия.
Вряд ли банк захочет дробить право собственности на залоговую квартиру — вы сможете заинтересовать банк только как созаемщик. Но это возложит на вас только обязанности платить по кредиту, если девушка не сможет этого делать. Созаемщик автоматически не становится сособственником ипотечной квартиры — он только увеличивает объем гарантий по возврату кредитных средств.
Когда ипотека будет выплачена, банк снимет обременение, и ваша невеста сможет подарить вам часть квартиры. Есть и другой вариант: поделить квартиру по брачному договору на любых условиях, на которые согласится девушка, а до выплаты ипотеки — и банк. Но оба варианта предполагают, что какое-то время защита ваших интересов будет основана только на доверии к девушке. Есть другие, более надежные дляя вас варианты.
Платежи по ипотеке
Если вы официально распишетесь, в случае развода квартира останется имуществом жены и ее ребенка, но вы сможете потребовать компенсацию половины внесенных в браке ипотечных платежей. По закону платежи по ипотеке в период брака считаются зачисленными в равных долях, если в брачном договоре не указано по-другому.
Так, суд Магнитогорска обязал жену выплатить бывшему мужу половину платежей по ипотеке, внесенных за 17 месяцев брака. Суд обосновал это тем, что личные обязательства жены погашались за счет совместного бюджета супругов. Возражения жены и ее мамы-свидетеля о том, что это были их личные деньги, суд не принял, потому что на квитанциях о приеме платежей не указан плательщик.
Без регистрации брака вы тоже сможете защитить свои взносы по чужому кредиту. Если с согласия невесты вы погасите ее ипотечный кредит, сможете потребовать с нее возместить все расходы. Вы можете брать с подруги расписки на все суммы, которые ей передали, а потом потребовать возврата этих денег в суде. Требовать сможете не половину платежей по ипотеке, как в браке, а суммы по всем распискам. Мы уже писали, как составить расписку и вернуть по ней деньги.
Можно ли переоформить ипотеку с господдержкой
Как я уже сказала, изменить состав заемщиков по ипотечному кредиту можно только с согласия банка.
Девушка вправе обратиться за рефинансированием ипотеки на общих условиях. Если вы предложите себя созаемщиком, может быть, банк снизит ставку. Тогда ваша семья быстрее закроет ипотеку, невеста снимет обременение с квартиры и сможет подарить вам долю.
Кстати, банки обычно предлагают более низкий процент, если заемщик заключает договор страхования жизни и здоровья. По ипотеке с господдержкой молодых семей заемщиками выступают оба супруга в равных долях. Поскольку один из заемщиков умер, и у него могла быть страховка, то, может быть, страховая компания уже погасила долг по половине умершего мужа. По грубым подсчетам, в этой ситуации уже должно быть оплачено больше 60% стоимости квартиры: 35% за счет господдержки плюс 32,5% за счет страховки мужа.
Что делать вам
Я советую для начала разобраться, какая часть ипотеки уже выплачена, и выяснить, была ли застрахована жизнь мужа в пределах кредитного договора. Это сможет сделать только ваша подруга, но это будет в интересах вашего общего бюджета: может быть, вы сможете платить ежемесячный взнос в меньшем размере и быстрее закроете ипотеку.
Стоит честно поговорить с подругой: чувства чувствами, но вам тоже хочется уверенности в завтрашнем дне, знать, что вы не останетесь без крыши над головой и без денег. Предложите подруге вариант с расписками, хотя бы на часть суммы, которую будете отдавать: ведь часть денег пойдет на общие текущие расходы, а еще вы сэкономите какую-то сумму, поскольку не будете платить за съемное жилье. Жениться для этого необязательно, хотя штамп в паспорте дал бы вам право на половину всех взносов без всяких расписок.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Кто заставляет автора платить ее ипотеку? Она же как-то платила раньше без него, ведь не сразу же после смерти мужа, наверное, у нее автор появился. Пусть ведут раздельный бюджет, и он свои свободные деньги складывает в кубышку )))
А там дальше начнется еще интереснее: нужны будут деньги на обучение ее ребенка, на одежду, детский сад, школу и т.п., этих-то денег ему точно никто не вернет при разводе.
Поэтому если денег жаль, то лучше и не жениться.
Валерия, вот тут и разбегутся )
Автор вопроса, не женитесь, экономически не выгодно получается. Найдите вдову побогаче
Анастасия, точно. Прогадал мужичОк.
Olga, если суммы по ипотеке в разы больше, чем суммы по аренде комнаты/ половины квартиры, например, 35 тысяч за ипотеку, то тут уже немного другой вопрос. Хотя опять же, если девушка сама готова это платить (или хотя бы половину от этого), то переходим к началу.
Olga, не забывайте, был первоначальный взнос еще. И что странно, возникает ощущение, что он стремится объеденить бюджет. Типо из семейного бюджета выплачиваться будет 100%. Но если у девушки свой бюджет, то семейным бюджетом он не может владеть единолично. А значит нельзя сказать, что он выплачивает ипотеку 100% из своего кормана
Сабина, там же ипотека с господдержкой. Если один ребёнок, то возможна только та господдержка, где семье оплачивают 35% стоимости квартиры.
Сабина, я о том, что до знакомства с женихом выплачено намного больше 20%. А ещё посмотрите третий снизу абзац в статье с моими предположениями.
Сабина, есть еще вариант, чтобы не привязываться именно к этой квартире)) Эту квартиру девушка берет и сдает, получает за нее арендную плату и ею расплачивается за ипотеку и они все вместе переезжают в квартиру, которую снимет/возьмет в ипотеку мужчина. Серьезно, он же наверное где-то жил до нее, если, конечно, не мотался по девушкам со своим жильем, вот и пусть сейчас тоже сам обеспечивает жилье для себя и своей будущей семьи. А девушка будет вкидываться за еду, убираться и т.д. Не, ну а что? Половину людей так и живут)
Да, конечно, перестраховаться всем хочется и всем хочется своего жилья, но ты изначально пришел в другую семью, в квартиру, ипотеку по которой дали и одобрили, на начальный взнос кто-то старательно копил. 3 года платил. Либо просто оставить выплату ипотеки девушке, но т.к. ты живешь в ее квартире, то будь добр оплачивать хотя бы жкх и чем-то помогать, ё мое.
Александр, описала этот варик тоже в комментарии) Но тут получается, что квартира-то все же на двоих снимается (не считаю ребенка, т.к. он неплатежеспособен и прилагается к матери), поэтому не 30к, а 15 + часть жкх. Но тогда если он арендует при чем тут вообще собственность и какие-то доли? Вот кто-то снимает у кого-то квартиру, платит аренду за нее, он ж потом не становится собственником из-за того, что долго снимал)))
Александр, у нее, но когда ты снимаешь у человека квартиру и живешь в ней не один, то правильно рассчитывать стоимость аренды поровну на всех, кто в ней проживает. Ну то есть, например, если это однушка, то 30/2, если двушка, то можно посчитать как съем комнаты или тоже делить на 2, если трешка, то см. вариант с двушкой). Снять комнату в Мск около 18 тысяч в любом случае, даже если там 4х комнатная (что вряд ли).
На счет вопроса собственности, тоже говорю об этом.
Сабина, почему это любой мужчина кормилец? Некоторые зарабатывают меньше женщины.
Александр, самый здравый и грамотный ответ! Спасибо.
Александр, каждые три года расписки можно обновлять, я подробно писала об этом в статье «ипотека на папу».
Alexandra, человек просто перестраховывается, мера не лишняя)
Когда уже до Т-Ж наконец дойдёт, что кроме точки, запятой, тире, воск и вопр знаков, комментаторам иногда хочется использовать и другие знаки препинания? Глаз мылится уже от всех этих «» «»
Александр, вот и кавычки появились:)
Алиса, я сделал это)
50% квартиры это слишком в любом случае: был первоначальный взнос, плюс 3 года ипотека уже выплачивалась. Там любыми рассчетами не больше 25% набежит в денежном эквиваленте, хотя вариант с разделом ипотечных платежей мне нравится.
Расписки- это все круто, если не будет такого каждый месяц: давай на твои деньги тачку отремонтируем и телек купим, а на мои вот, ипотеку оплатим. И потом окажется что только он по ипотеке и рассчитывался. Если будут расписки по ипотеке, то должны быть расписки и по всем остальным тратам, еще и учитывая вашу аренду ее жилья.
Хм, блин, опять не сходится. Это реализуемо, если они оба работают одинаковое количество часов в неделю. Если нагрузка по работе разная, то принимается по умолчанию, что более свободный супруг трудится в самой семье(еда, уборка, комфорт). Ведь поэтому и считается все имущество в браке общим. Тогда логично будет просто собирать все-все чеки, даже из продуктовых и при разводе требовать с супруга половину. Опять не сходится: так прожив с кем-нибудь в собственной квартире, через пару лет он будет на нее претендовать, потому что ЖКХ оплачивал🤔
Кстати, да, самое справедливое решение, думаю, на момент развода будет собрать все чеки, поделить все затраты ровно пополам, посчитать, сколько бесквартирный супруг должен будет за аренду хозяину квартиры, вычесть эту сумму из доли затрат и требовать с супруга оставшуюся часть. Но реализуемо ли это?
Я вижу только один вариант: договориться на берегу. Составьте брачный договор, в котором пропишите все возможные нюансы. И решайте тогда, выгоден для вас будет брак или нет. Может и расписываться не стоит.