если квартира приобретена до брака в ипотеку то второй супруг имеет право на нее
Нюансы раздела имущества, если квартира была куплена в ипотеку до брака
Если квартира куплена в ипотеку до брака, то при разводе раздел такой недвижимости должен производиться в особом порядке.
По закону имущество, которое было приобретено до заключения брака, не является предметом раздела при разводе супругов. Однако, все чаще жилье в ипотеку приобретают молодые пары, которые только еще готовятся к свадьбе, то есть не находятся в официальном браке. Но, согласно статистическим исследованиям, в России едва ли не половина заключенных браков распадается в первые три года после свадьбы.
Ипотека до брака в 2019 году: особенности и нюансы
При официальном разводе, так или иначе, поднимается вопрос о разделе имущества. Если никаких обременений на недвижимость нет, то раздел оформляется в виде соглашения, которое подписывается обоими супругами. Если прийти к соглашению не удалось, то спор разрешается в судебном порядке.
Закон объясняет это тем, что после регистрации брака полученный супругами доход считается общим, даже если один из супругов не работает. Таким образом, долг по ипотеке гасится из семейного бюджета, а, следовательно, оба супруга имеют одинаковые права на квартиру.
Если ипотека оформлена на квартиру до брака, а платежи были общими, то доля от квартиры выделяется, исходя из потраченных средств на погашения долга. В этом случае должны быть представлены все документы, подтверждающие внесение платежей: чеки, квитанции и т.д.
В случае, если супруга после заключения брака ушла в декретный отпуск, и не участвовала в оплате по ипотеке, она все равно имеет права на выделение доли, даже если ипотека была оформлена ее мужем до свадьбы и гасил долг по кредиту он единолично.
Варианты раздела ипотеки, оформленной до свадьбы.
Если в ипотеку до брака приобреталась квартира в строящемся доме, а его сдача произошла уже после свадьбы, то такая квартира будет считаться совместно нажитой. Дело в том, что право собственности на недвижимость заемщик получит только после сдачи построенного объекта, и если свидетельство получено в браке, то юридически квартира будет общей и при разводе делится поровну. Супруг, оформлявший ипотеку, может претендовать только на возмещение средств, потраченных на погашение кредита.
Если ипотека на недвижимость оформлялась на стадии котлована, так же как и в случае с квартирой в новостройке свидетельство будет получено после окончания строительства дома. Если это происходит после того, как заемщик оформил брак, то квартира будет считаться общей. Но если сдача дома происходила после того, как супруги развелись, второй супруг по закону не получит прав на нее.
Что причитается второму супругу при разводе
При разводе второй супруг после погашения ипотеки может получить в квартире долю, соответствующую потраченным личным средствам. Возможно получение денежной компенсации данных средств от супруга, оформившего добрачную ипотеку. Также один из супругов может оформить ипотечный заём на выделенную долю в квартире и оплачивать его самостоятельно.
Погашение ипотеки до заключения брака
Судебная практика
В случае, если супруги не достигли компромисса по вопросу раздела имущества, данный вопрос решается в суде. Иск, заполненный в соответствии с требованиями, вместе с представленными документами сторон рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры, в присутствии бывших супругов. В процессе суд должен учесть интересы детей, а также банка-кредитора.
Чтобы защитить свои имущественные права и предупредить возможные неприятные последствия развода, специалисты настоятельно рекомендуют выбрать один из вариантов:
Брачный договор
Данный документ в нашей стране пока не стал популярным, однако он может предотвратить многие проблемные ситуации, конкретно прописав, что будет при разводе, в том числе с ипотечным имуществом, приобретенном до брака. Согласно российскому семейному законодательству, супруги могут установить различные режимы собственности на различное имущество.
Договор признается ничтожным в случае, если он ущемляет права кого-либо из супругов. Документ заверяется нотариально и подписывается обоими супругами по взаимному согласию с его условиями.
О наличии оформленного брачного договора необходимо в обязательном порядке уведомить банк. Существуют ситуации, когда кредитору будет выгодно, если заемщик и собственник будет одно и то же лицо, поэтому он может попросить второго супруга написать отказ от доли. Это предложение абсолютно незаконно.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
– Как делить квартиру, если квартира была куплена в ипотеку одним из супругов до заключения брака? А сама ипотека выплачивалась уже в браке. Ипотека на долевое строительство, ключи получили уже после заключения брака.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.
Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.
Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.
Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга. Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход. Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он. Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:
Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.
При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.
Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.
Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества. Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч. Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?
– Я не замужем, приобрела квартиру в ипотеку ДДУ. Когда придет время получить ключи и оформить собственность, я буду уже замужем. Будет ли эта квартира считаться уже общим имуществом?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:
Согласно действующему семейному законодательству, общим имуществом супругов признается то имущество, которое было приобретено в браке за счет общих доходов супругов. Если стоимость квартиры по ДДУ была оплачена Вами до вступления в брак, то наличие брачных отношений на момент оформления права собственности на квартиру не влечет автоматического возникновения на нее права общей собственности супругов.
Тем не менее, чтобы в дальнейшем избежать возможных притязаний со стороны Вашего супруга на долю квартиры (например, если в период брака в квартире будет произведен дорогостоящий ремонт), рекомендуем заключить брачный контракт, в котором будет дополнительно закреплено Ваше право индивидуальной собственности на квартиру.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если Вы выплатили деньги по договору долевого участия, еще не будучи замужем, то эта квартира – полностью Ваша собственность. Впрочем, если Вы оформили на нее ипотеку и часть денег будете платить уже во время брака, то Ваш муж будет иметь право на ½ долю от ипотечных платежей, производимых за время вашего брака.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Остается риск притязаний со стороны супруга. В частности, речь идет о выплате ипотечного кредита и аргументе в виде совместного погашения задолженности перед банком. Поэтому мы рекомендуем заключить брачный договор, регламентирующий все необходимые вопросы – в том числе в отношении погашаемого кредита. В таком случае у супруга не будет возможности претендовать на свою долю, учитывая финансовую поддержку в выплате ипотеки (этот момент будет урегулирован в брачном договоре).
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Я бы не рекомендовала Вам рисковать. С одной стороны, если Вы выплатили все деньги, включая ипотеку до заключения брака, Ваш будущий супруг претендовать на данную площадь не вправе. С другой, формальной стороны, права собственности на указанную квартиру будут приобретены в браке. Кроме того, приобретению и регистрации почти всегда сопутствуют дополнительные платежи. Они могут быть связаны как с необходимостью доплатить застройщику за дополнительные метры, так и с дополнительными расходами на оформление и регистрацию права собственности (некоторые застройщики берут за это дополнительны платежи). При этом, если квартира – новостройка, и в ней будет сделан ремонт в период брака (не важно, за счет одного из супругов или обоих), у Вашего будущего мужа появляются серьезные основания признать данную квартиру совместной собственностью в суде. К слову сказать, я за такие дела бралась и выигрывала, то есть существует сформированная судебная практика.
Таким образом, если Вы хотите себя защитить и обезопасить на 100%, я бы рекомендовала либо с регистрацией брака подождать, либо заключить брачный договор, в котором указать, что данная квартира является Вашей личной собственностью и, как следствие, разделу не подлежит.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Если все выплаты по приобретению квартиры были совершены до вступления в брак, то муж не может претендовать на эту жилплощадь. Если Вы совершали взносы по ипотеке или ремонт, а также доплачивали за дополнительные метры (которые могут возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию и обмеров БТИ), уже находясь в браке, то муж может претендовать на эти кв. метры, компенсацию или признание квартиры совместной собственностью.
В любом случае, если Вы захотите продать эту квартиру после вступления в брак, то и нотариус, и Росреестр попросят согласие супруга на совершение сделки.
Отвечает юрисконсульт Екатерина Рыбакова:
Да, будет. Право собственности на недвижимость наступает после процедуры государственной регистрации. Имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью. Доказывать обратное Вам придется через суд. Если у Вас будет доказательная база о том, что платежи производились единолично Вами и до вступления в брак, то есть вероятность признания судом права единоличной собственности за Вами.
Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):
К общему имуществу обоих супругов будет относится доля в квартире, цена которой будет выплачена после заключения брака. Приведем пример: стоимость квартиры – 1 млн рублей. Если 800 тысяч рублей выплачено до заключения брака, а 200 тысяч рублей выплачено после заключения брака, то делиться будет доля, соответствующая 200 тысячам рублей. Для подтверждения оплаты по такой схеме до заключения брака необходимо обязательно сохранить все банковские чеки, платежные поручения, а также договоры аренды банковской ячейки вместе с оплатой услуг, расписками, если велись расчеты между физическими лицами. Кроме того, все расчеты лучше производить в присутствии свидетелей.
Отвечает юрист Юлия Шульженко (Ростов-на-Дону):
В Семейном кодексе сказано, что имущество, приобретенное супругами во время законного брака, при расторжении делится пополам, в том числе недвижимость. По обычным сделкам достаточно понятно: если супруги приобрели что-либо во время брака, в случае развода имущество будет делиться пополам. Но все, что касается долевого строительства, относится к довольно непростой сфере. Поэтому разберемся более детально.
Жизненные ситуации бывают разными, но решить их можно только в том случае, когда есть ответы на главные вопросы: «Каким образом было куплено жилье? И кто из супругов вносил денежные средства?» Ситуация первая: когда один из супругов единолично заключает ДДУ и полностью вносит всю сумму за квартиру. В таком случае уже неважно, что квартира будет оформлена после регистрации брака: денежные средства внес только один супруг, соответственно, после развода недвижимость останется за ним.
Ситуация вторая – когда ДДУ заключает один из супругов еще до брака, но в будущее жилье вкладывают деньги оба супруга из своих личных накоплений. По факту второй супруг, который не был включен в ДДУ (то есть недвижимость не была на него оформлена), может после развода потребовать свою долю пропорционально тем денежным средствам, которые он внес. Опять же необходимо доказать, что он вносил личные деньги (доказательствами могут быть различные квитанции, чеки об оплате).
И, наконец, ситуация, когда один из супругов до брака подписал ДДУ, но полностью оплатил квартиру денежными средствами, взятыми у кредитной организации (в данном случае ипотека). Ипотека оформлялась до брака (необходимо также знать, не выступали ли будущие супруги по договору ипотеки созаемщиками), а часть периодических платежей была произведена уже в законном браке. В этом случае недвижимость считается общим имуществом. Исходя из этого, можно сказать, что на оплату именно ипотеки будут браться денежные средства из общего семейного бюджета. Следует помнить, что в данной ситуации не столь важен момент возникновения права на собственность на недвижимость, приобретенную по ДДУ. Важно понимание того, сколько денежных средств было внесено из общего бюджета семьи или одного из супругов.
Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, которое супруги нажили в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно было оформлено или на чьи деньги оно было куплено. Собственностью каждого из супругов является то имущество, которое было куплено до брака. Но, так как данная квартира приобретена в ипотеку, то с момента регистрации брака все произведенные платежи по кредиту будут считаться осуществленными за счет общих доходов супругов. Из чего следует, что при разводе каждый из супругов будет иметь право на половину от платежей, которые были осуществлены в период брака, либо на пропорциональную таким платежам долю в квартире. Иначе говоря, указанная квартира не будет считаться общим имуществом супругов, однако после заключения брака супруг, не являющийся собственником, будет иметь право на половину выплат по кредиту или соответствующую им долю в квартире.
Следует сделать оговорку, что суд может отказать супругу, который не является собственником, в разделе общего имущества, если будет установлено, что он не получал во время брака доход по неуважительным причинам и/или расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи.
Для исключения возникновения подобного рода споров следует заключить брачный договор, в котором установить личное имущество каждого из супругов, нажитое в период до заключения брака.
Квартиру купили до свадьбы, а зарегистрировали после. Кому она достанется при разводе?
Семья жила в гражданском браке с 2007 года. Вели общее хозяйство, но отношения не регистрировали. В ноябре 2016 года сожители решили купить квартиру. Договор оформили на мужа. А через неделю расписались — видимо, чтобы уже окончательно узаконить режим общей собственности.
Правда, мужчина зарегистрировал в Росреестре право собственности на квартиру уже после регистрации брака в загсе — через неделю. А при покупке этой квартиры поставил условие, что платить за нее будет в рассрочку и после регистрации в Росреестре. Вроде бы все хорошо: собственником муж стал уже в браке, платили за квартиру супруги тоже вместе. Значит, она общая. Ну и жили они себе дальше. А спустя два года развелись.
Пришла пора делить имущество — ту самую квартиру и еще автомобиль, который купили незадолго до свадьбы. Жена попросила ⅔ жилья и половину стоимости машины, но муж возразил. Он решил оставить все себе. И вот чем закончилась эта история.
Аргументы сторон
Муж. Договор купли-продажи заключен за неделю до регистрации брака. Переход права собственности произошел через 10 дней после свадьбы, но это уже ни на что не влияет. Собственником я стал до того, как мы официально оформили отношения. Машину тоже купили до регистрации, поэтому делить я ничего не собираюсь, даже несмотря на общего ребенка.
Разбираться пришлось в судах.
Что сказали суды
Договор купли-продажи оформлен до регистрации брака. Машину купили еще раньше. По документам собственник всего имущества — мужчина. Ему все и достанется.
А тот факт, что право собственности зарегистрировано после свадьбы, не поможет признать квартиру совместно нажитой. Это всего лишь регистрация права, а передача квартиры произошла раньше — на основании договора и акта. Кроме того, платежи за квартиру мужчина вносил уже после развода, а в браке погасил только небольшую часть.
Женщина ничего не получит, квартира и машина останутся у мужчины.
Жена с таким решением не согласилась и обжаловала его.
документы не опубликованы, но все аргументы описаны Верховным судом
Да, договор купли-продажи оформлен до брака, но право собственности-то зарегистрировано после свадьбы. А договор считается окончательно заключенным именно после его регистрации в Росреестре.
Получается, квартира общая, ее надо разделить поровну. С машиной так, конечно, не выйдет: ее оформили на имя мужа за год до регистрации отношений, так что она принадлежит только мужчине.
Такой же подход оказался у кассационной инстанции. Но мужчину он не устроил. Бывший муж решил бороться за квартиру в Верховном суде.
Общее имущество супругов — это все, что нажито в браке и оплачено из семейного бюджета. При этом неважно, кто собственник по документам и кто вносил деньги.
Если имущество приобретено до брака — оно личное и при разводе не делится.
Итак, чтобы признать имущество совместным, нужно доказать два факта: оно приобретено в браке и оплачено общими деньгами. А чтобы признать его личным, нужно проверить, когда и как оно досталось владельцу.
Разберемся с квартирой.
При покупке недвижимости заключается договор купли-продажи. На этом основании продавец передает квартиру в собственность покупателя. Такой договор всегда письменный — это один документ, который подписывают две стороны.
В этой истории муж заключил договор до брака. И в нем написано, что в браке он не состоит и платит личными деньгами.
Апелляция и кассация сказали, что договор на покупку квартиры считается заключенным только после регистрации, но это неправда. Это правило не применяется по отношению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. С тех пор сами договоры не регистрируют. Так что договор от 2016 года регистрации в Росреестре не подлежал.
Квартира передается по договору и акту. А обязательство считается исполненным после подписания документов. То есть договор и акт, которые подписаны до брака, — это и есть основание для приобретения квартиры. А регистрация в Росреестре — это всего лишь подтверждение права. И решающего значения она не имеет. Так как договор был заключен до брака, у нас нет оснований считать квартиру совместно нажитым имуществом.
И хотя какую-то часть стоимости семья выплатила в браке общими деньгами, это не повод признавать квартиру совместно нажитой.
Первая инстанция правильно разобралась в этой истории, а апелляция с кассацией — нет. Квартира останется у мужчины, жена ничего не получит.
Итог. Решение первой инстанции оставили в силе. Женщина не получит ни доли в квартире, ни денег за машину. Все останется у бывшего мужа — потому что он вовремя подсуетился и оформил договор за несколько дней до регистрации брака.
Как оформлять имущество при покупке до брака
По умолчанию все приобретенное до брака — личное имущество того, на чье имя оформлены документы. Длительность фактических брачных отношений, наличие общих детей, вклад обоих партнеров в покупку и содержание не имеет значения. Признать такое имущество общим почти невозможно — даже если брак потом все-таки зарегистрировали и супруги вместе платили ипотеку.
Вот какие есть варианты для оформления добрачного жилья, чтобы каждый смог получить свою долю:
Почитайте реальные истории о разделе имущества в судах и возьмите на заметку чужой опыт:
Как делить ипотеку при разводе
И какой вариант самый удачный
Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.
Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен
Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:
Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.
Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.
Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.
В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.
Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.
Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.
У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.
Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.
В такой схеме есть три скользких момента:
Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.
Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.
Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.
Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.
В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.
Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.
Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.
Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.
Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.
Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.