если нечем платить за ипотеку какой выход
Если нечем платить за ипотеку какой выход
Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф
Ипотечные каникулы
По закону граждане, которые оказались в сложной жизненной ситуации, могут рассчитывать на предоставление «ипотечных каникул». Если вы потеряли работу, ваш доход снизился больше чем на треть или вы столкнулись с продолжительной болезнью, вы можете договориться с банком о временном уменьшении ежемесячного платежа или вовсе об отсрочке на несколько месяцев.
Важно заранее оценить ситуацию и не доводить дело до просрочек и судебных взысканий. Нужно своевременно обратиться в банк и предоставить документы, которые подтверждают возникновение сложной жизненной ситуации (например, справка о доходе, больничный лист или справка о нетрудоспособности). Это позволит выиграть время и, если все сделать правильно, не только избежать неприятных последствий в виде арестованных счетов и потери квартиры, но и сохранить хорошие отношения с банком.
Главным преимуществом «ипотечных каникул» по сравнению с остальными вариантами решения долговой проблемы является то, что информация об отсутствии платежей не вносится в кредитную историю и не влияет на персональный кредитный рейтинг. Поэтому, если вы столкнулись с временными сложностями и у вас нет денег на внесение ипотечных платежей, этот способ можно считать наиболее предпочтительным.
Подробная инструкция о том, как оформить ипотечные каникулы и какие документы потребуются, можно прочитать на спроси.дом.рф.
Реструктуризация кредита
Если по какой-то причине нет возможности оформить «ипотечные каникулы», например, вы не подходите по формальным критериям (больничный длился меньше 2-х месяцев, доход снизился менее чем на 30%), альтернативным вариантом является реструктуризация кредита.
При реструктуризации банки могут предложить несколько сценариев. Во-первых, распространенный способ – это снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита. Банк может предложить вам вносить меньшую сумму, чем предусмотрено договором в течение нескольких месяцев. Все недополученные средства компенсируются за счет увеличения продолжительности ипотеки.
Второй вариант – отсрочка выплаты основного долга. В этом случае банк определяет период, в течение которого заемщик платит только проценты по кредиту. Наконец, также возможен вариант, при котором банк пересчитывает график платежей и снижает ежемесячные выплаты или переносит их на более поздний период.
Как и в случае с «ипотечными каникулами», для того, чтобы воспользоваться реструктуризацией необходимо заранее обратиться в банк и предоставить документы, которые подтверждают, что вы не можете выплачивать кредит по объективным обстоятельствам. К таким обстоятельствам относятся потеря работы, болезнь или снижение дохода.
Стоит иметь в виду, что реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории и в дальнейшем может усложнить получение нового кредита. Но в любом случае это лучше, чем отказ от выплат по кредиту без объяснения причин. Тогда банк будет вправе обраться в суд и в конечном счете есть риск потерять ипотечное жилье, которое находится в залоге.
Подробнее об алгоритме действий при реструктуризации кредита можно узнать на спроси.дом.рф.
Взять потребительский кредит?
Получить потребительский кредит и закрыть с его помощью возникшие финансовые трудности может показаться заманчивой возможностью, но в большинстве случаев это неудачное решение. Во-первых, если у вас уже есть задолженность по ипотеке, вам не удастся взять новый кредит на хороших условиях. Также оформление новых кредитов для закрытия старых долгов – верный путь к банкротству. С большой долей вероятности в какой-то момент вы просто не сможете получать новые займы и обслуживать старые и будете вынуждены иметь дело уже не с одним банком, а с несколькими.
Банкротство – крайняя мера
Банкротство – это самый последний и нежелательный вариант. Несмотря на распространенное заблуждение о том, что банкротство позволяет избавиться от долгов, в действительности это очень сложная процедура, которая является результатом судебного разбирательства. Все имущество банкрота подвергается описи и выставляется на торги. И дело не ограничивается ипотечной квартирой. На продажу выставляется вся собственность, которой владеет должник. Есть и другие последствия. Банкротство может обернуться запретом на выезд из страны и сделает практически невозможным получение новых кредитов.
Сработать на опережение
Самый лучший способ избежать проблем с выплатой кредита – позаботиться об этом заранее. Главная цель в том, чтобы максимально снизить платеж и продолжительность выплаты до комфортного уровня.
Еще один из распространенных способов снижения платежа – досрочное погашение. В этом могут помочь программы государственной помощи, например, выплата 450 тыс. рублей многодетным семьям или материнский капитал.
Еще один способ досрочно погасить кредит – регулярно вносить сумму больше ежемесячного платежа. Этот метод не даст одномоментного эффекта, но со временем позволит существенно снизить долговую нагрузку.
Для того, чтобы получить дополнительные деньги можно оформить имущественный вычет и налоговый вычет на проценты по ипотеке. Это позволит вернуть на карту до 650 тыс. рублей, которые можно потратить на свои цели или направить на погашение ипотеки.
Подробнее о способах рефинансирования и реструктуризации кредитов читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.
Что делать, если нет денег платить за кредит
Как не стать должником пожизненно, избежать коллекторов и сохранить имущество
Когда мы берем кредиты, мы примерно представляем, как будем их отдавать: с зарплаты, премий, постепенно, понемногу откладывая. Чаще всего так и происходит.
Но иногда случается непредвиденное: увольнение, болезнь или кризис. Свободные деньги пропадают, возвращать нечем, и кредит превращается в бремя.
Если не решить проблему вовремя, кредит приведет к долговой яме. Это когда заемщик не справляется с кредитной нагрузкой: долг увеличивается быстрее, чем заемщик успевает его погасить, обрастает процентами и пенями, а платить по-прежнему нечем. Кредитное бремя становится невыносимым.
Никто не рассчитывает, что именно ему не удастся вернуть деньги за кредит. Но если это происходит, это еще не конец света. Если действовать рационально и не делать ошибок, эту проблему можно решить без потерь.
Чего не делать
1. Не ждите, что долг пропадет сам собой. Банки никогда не забывают долги. Даже если вам еще не звонят коллекторы, это не значит, что о вас забыли. Пока вы думаете, что все хорошо, банк начисляет проценты, а кредитная история ухудшается. Сообщите о проблеме по своей инициативе. Банк это оценит.
2. Не пропадайте. Пропасть с концами — плохое решение. Когда банк видит, что вы его избегаете, вы попадаете в базу сомнительных заемщиков. К вам сразу отношение не как к добропорядочному клиенту, а как к мошеннику. Чем быстрее это случится, тем скорее ваши контакты окажутся в руках коллекторов.
3. Не берите новые кредиты. Люди залезают в новые долги, чтобы расплатиться по старым. Часто делают это наспех — просто бегут в тот банк, который согласен дать кредит наличными. Потом такое решение может привести к еще большим неприятностям: долги скопятся и их будет тяжелее гасить.
Чтобы сохранить контроль, нужно действовать хитрее. Но об этом — чуть позже.
4. Не паникуйте. Ситуация не из приятных: растет долг, капают штрафы, звонят коллекторы. Люди теряются, ругаются с банком, грозят судом или обращаются к антиколлекторам.
Помните, что долг по кредиту — это проблема с финансами, а не с бандитами. Никто не трогает ваше здоровье или жизнь, не обижает вас лично или вашу семью.
5. Не доводите до суда. Если дойдет до суда, приставы попытаются продать ваше имущество с аукциона. Вы потеряете до половины его реальной стоимости, а еще оплатите судебные издержки банка, комиссию приставам и госпошлину.
Заемщик, который не скрывается, вовремя признает проблему и занимает проактивную позицию, договорится с банком и возьмет ситуацию под контроль. Сосредоточьте свои усилия на переговорах, и эти ошибки вас не коснутся.
Как построить диалог с банком
С просроченным кредитом сталкиваются не только физические лица, но и предприниматели, корпорации и государства. Для всех есть запасной выход — договориться с банком об изменениях условий по кредиту. Как именно строить диалог, зависит от глубины ваших финансовых проблем.
1. Если деньги есть или появятся скоро. Так бывает у тех, кто случайно забывает про платеж, меняет работу или попадает в больницу. Если денег не будет в течение нескольких недель или месяца, попробуйте договориться с банком о новом графике выплат. Например, попросите перенести дату платежа с 10 на 20 число — на ту дату, когда у вас точно будут деньги. Возможность перености дату платежа доступна не всегда — узнавайте условия в своем банке.
Для этого позвоните в колцентр и объясните причину возникших нарушений. Подкрепите просьбу документами, если они есть. Закон не обязывает банки идти навстречу клиентам с финансовыми трудностями, поэтому решение о пересмотре ваших условий обслуживания зависит только от политики банка.
Если вы просто забыли про оплату — признайте это и внесите минимальный платеж с процентами.
2. Если деньги появятся нескоро. Если трудности с деньгами будут в ближайшие месяцы (продолжительная болезнь, отсутствие работы, не платят зарплату), предложите банку пересмотреть кредитный договор. Чтобы банк на это пошел, объясните, когда и откуда у вас появятся деньги.
Покажите документы, которые подтвердят вашу временную неплатежеспособность (справка от врача, свидетельство о рождении/смерти близких, приказ о сокращении).
На какие уступки пойдет банк — это предмет переговоров. Менеджер погрузится в вашу финансовую ситуацию, изучит кредитную историю и предложит решение.
Сначала попросите об отсрочке выплат на пару-тройку месяцев. Если сделать это вовремя, лояльный банк даже освободит долг от начисления пени. У вас будет время, чтобы подправить финансовую ситуацию, а потом разобраться с кредитом.
Имейте в виду, что отсрочка увеличит суммы следующих платежей. Лучше, если в течение этого времени деньги у вас и правда появятся. Если банк потеряет доверие, он может не пойти на уступки повторно.
Банк заинтересован в том, чтобы вернуть деньги. Если он поймёт, что вы не мошенник, то пересмотрит условия кредита — уменьшит ежемесячный платёж и продлит срок погашения кредита. Банку выгодно, когда долги возвращают ему, а не коллекторам, и в виде денег, а не имущества, с которым нужно потом возиться.
Сценарий реструктуризации зависит от общей суммы кредита и вашей кредитной истории. Опирайтесь на здравый смысл. Если у вас небольшой потребительский кредит на 20 000 рублей, вряд ли банк позволит растянуть выплаты на 3 года.
Банку важно понимать, откуда у вас появятся деньги. Если вы скажете, что возьмете для этого новый кредит, он может отказать.
Не забудьте, что при реструктуризации увеличится общая сумма кредита. Поэтому это выгодно тогда, когда ежемесячный прирост задолженностей нужно остановить.
Если вы платите по ипотеке и до этого были дисциплинированным плательщиком, банк поможет вам куда охотнее. Как минимум вы сможете перевести дух за пару месяцев.
Если кредитов много, соберите их в один. Так вы будете платить только один раз в месяц, а просроченные кредиты перестанут обрастать процентами.
Если вам отказывают консолидировать долги, ищите другой банк. Имейте в виду: новый кредитор потребует большой пакет документов, а еще попросит отдельную комиссию за всю процедуру.
В начале статьи мы советовали не брать новые кредиты для погашения старых. Но с рефинансированием все иначе: это специальный кредит для тех, кому нужно снизить долговую нагрузку. Это не обычный кредит наличными, который можно потратить на что угодно.
Если вы решили компенсировать долг продажей залогового имущества (квартиры, машины, драгоценностей), продайте его добровольно. Если вы сделаете это сами, то продадите имущество по рыночной цене, а не за полцены, как это сделает банк.
Обязательно предупредите банк, что собираетесь продать залог. Если его доверие подорвано, он подключит к сделке своего представителя. Но это не всегда плохо: банку выгодно, чтобы вы решили проблему. Например, вы можете попросить его о помощи в поиске покупателя и оформлении сделки. Помните, что это в его интересах.
Что, если скрываться и не платить вообще
Снежный ком. Рано или поздно долгов у вас станет больше, чем вы можете выплатить. Проценты будут расти ежемесячно. Такой кредит можно гасить до старости.
Помните: даже если клиент раньше никогда не нарушал условия договора, банк автоматически начисляет штрафные проценты при любой просрочке.
Звонки из банка. Сначала звонят менеджеры колцентра. Если клиент продолжает не платить и выключает телефон, банк передаёт неплательщика во внутренний коллекторский отдел.
Долгом займутся люди, которые профессионально занимаются возвращением денег. Их задача — потрепать вам нервы, чтобы заставить заплатить.
Коллекторские агентства и суд. Если коллекторы банка не справляются, банк или продаёт кредит коллекторскому агентству или сразу передает дело в суд.
Внешние коллекторы достанут угрозами и замучают ваших поручителей. Обычно их методы агрессивнее, чем у коллекторов банка. Они могут звонить вам на работу, писать знакомым в соцсетях и даже зайти в гости.
Суд — это последний этап. Бороться с юристами из банков или коллекторских агентств почти бесполезно. К тому же издержки, которые понесёт банк в суде, потом станут частью вашего долга. После суда к вам придут приставы: сначала они опишут имущество, а потом заберут его, чтобы продать с аукциона.
Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?
Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.
Проблема на десятилетия вперед
Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно. На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше. И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.
Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.
Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей. Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год. Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.
Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.
Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.
Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:
Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках. Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.
Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.
Что будет, если по кредиту нет платежей
Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.
Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.
Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:
Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок. Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки. Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.
Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.
Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится. А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке. Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.
Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:
Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.
Другие способы не лишиться жилья
Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.
Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.
Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.
В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:
То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.
Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.
Неподъемный кредит: что делать, если нечем выплачивать ипотеку
Россияне берут ипотечные кредиты на долгий срок — в среднем на 15,5 года. За это время обстоятельства могут измениться — заемщик может потерять работу, развестись, заболеть, наконец, и на его лечение потребуются деньги. Редакция «РБК-Недвижимости» пообщалась с представителями ипотечных банков и выяснила, что нужно делать, если выплачивать ипотеку стало нечем.
Никаких секретов
Первый и самый главный совет заемщику — не молчите и не прячьтесь, а сразу обращайтесь в свой банк, не дожидаясь просрочки выплат. Если вы допустите три просрочки в течение года или задержите выплату более чем на 90 дней, а размер долга к тому моменту будет больше 5% от стоимости квартиры, то банк по закону может потребовать полного погашения кредита досрочно.
В банке надо рассказать о сложившейся ситуации, а лучше изложить ее в заявлении, предоставив в любом случае подтверждающие документы. Это может быть, например, медицинское заключение либо трудовая книжка с записью об увольнении с работы, пригодятся также любые другие документы, подтверждающие неожиданные крупные затраты.
«Затем нужно совместно с банком оценить: это временные трудности, при которых заемщик хочет оставить себе купленную в кредит квартиру, или решение проблем может затянуться — и квартиру придется продавать», — советует начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка Иван Лонкин.
Любой банк совершенно не заинтересован в потере заемщика, поэтому для него продажа залоговой квартиры — тоже крайняя мера. Скорее всего, кредитор пойдет вам навстречу, особенно если вы до этого добросовестно выполняли свои обязательства и если есть надежда, что ваше материальное положение вскоре улучшится.
Все виды помощи
В зависимости от ситуации, кредитная организация может предложить реструктурировать кредит. При этом банк оценивает финансовое положение заемщика, причины ухудшения его платежеспособности, стоимость залога (квартиры), изначальные условия кредитования, кредитную историю и другие параметры. Важное условие реструктуризации — срок кредита: с даты выдачи должно пройти не менее шести месяцев.
«При проведении реструктуризации банк не уменьшает обязательства заемщика, а лишь изменяет порядок их исполнения, чтобы у клиента была возможность восстановить финансовое положение и возобновить платежи, — пояснил руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Станислав Тывес. — Очень важно, чтобы и сам заемщик объективно оценил свои перспективы».
Реструктуризация — это, по сути, изменение условий кредита: рассрочка платежей, кредитные каникулы и даже снижение процентной ставки.
Чаще всего банки предлагают заемщикам, оказавшимся в затруднительном положении, льготный период на срок до девяти месяцев, в течение которого заемщик выплачивает не менее 50% от суммы ежемесячного платежа. При этом невыплаченные в течение льготного периода проценты и основной долг переносятся на будущие платежи.
Еще есть возможность снизить ежемесячный платеж: допустим, вместо 40 тыс. руб. в месяц вы будете выплачивать банку 20 тыс., но срок кредита при этом увеличится. «Правда, в случае с ипотекой это работает редко, так как изначально такие кредиты оформляются на долгий срок и его увеличение, скажем, с 20 до 25 лет не приведет к серьезному снижению ежемесячного платежа», — рассказал Станислав Тывес.
В ряде случаев банк может предоставить вам так называемые кредитные, или ипотечные каникулы (на один — шесть месяцев), когда заемщик временно платит только проценты по кредиту.
Что такое ипотечные каникулы
Ипотечные, или кредитные каникулы — это отсрочка исполнения обязательств по погашению ипотеки на короткий период — от 1 до 12 месяцев. Наиболее распространенный вариант каникул — замораживание платежей по самому кредиту на определенный период, когда в течение, допустим, 3–6 месяцев гасятся только проценты. При аннуитетном платеже такой вариант может быть интересен во второй половине срока кредита, так как в начале большую часть суммы составляют именно проценты, рассказали аналитики «Метриум Групп».
Например, сумма кредита — 1 млн руб. на срок 120 месяцев (десять лет) под 10% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту — 13 215 руб. В первый месяц соотношение будет следующим: 4881 руб. — погашение тела кредита и 8333 руб. — проценты. В 37-й месяц платежей (через три года): 6581 руб. — основной долг, 6633 руб. — проценты, то есть достигнут баланс. Последний, 120-й платеж (через десять лет) уже состоит из 12 996 руб. на погашение кредита и 109 руб. — на погашение процентов.
Кредитные каникулы могут быть предоставлены: в связи с рождением ребенка на период до трех лет, длительной нетрудоспособностью в связи с тяжелой болезнью, потерей работы в результате ликвидации работодателя или сокращения, могут быть и иные причины. Решение всегда за кредитором — рассмотрев все обстоятельства и документы, он может и отказать.
Эксперты ЮниКредит Банка пояснили также, что каникулы обычно можно продлить на полгода, но не менее одного раза. Если у клиента несколько ипотечных кредитов, отсрочка платежей возможна по каждому из них. Заемщик также может завершить каникулы досрочно.
Если есть вероятность, что финансовые трудности заемщика затяжные, представители банков также советуют по возможности постараться погасить весь долг или значительную его часть.
«Заемщику нужно оценить, что он может продать из своего имущества, кроме залоговой квартиры. Продажа машины или дачного домика помогут решить проблему, поскольку вырученные деньги можно использовать для внесения аннуитетных платежей», — рекомендует Иван Лонкин.
Если ничего не получилось
Если продавать нечего и выплачивать кредит тоже нечем, придется продавать купленную по ипотеке квартиру, предварительно оповестив об этом банк.
Обычно сделка по продаже ипотечной квартиры выглядит следующим образом. Банк должен дать покупателю разрешение на продажу квартиры — если ее реальная рыночная стоимость выше, чем долг заемщика, банк разрешает ему продать квартиру самостоятельно.
Заемщик находит покупателя, которого он должен сразу предупредить, что квартира находится в залоге у банка. Если покупателя это не смущает, они с продавцом заключают договор задатка — этот задаток выплачивается банку в виде погашения долга по ипотеке. После этого банк должен снять с квартиры обременение в регистрационной палате. Договор задатка предполагает, что заемщик обязуется продать покупателю квартиру после того, как банк снимет с нее обременение. Затем стороны заключают договор купли-продажи, и квартира обретает нового собственника.
Чаще всего заемщик заинтересован продать ипотечную квартиру побыстрее и, соответственно, завершить свои отношения с банком. Но сейчас ситуация на столичном рынке вторичного жилья такова, что многие квартиры продаются подолгу: из десяти быстро продаются только две, а остальные «застревают» на рынке. Поэтому надо быть готовым к тому, что придется снижать цену.