если нет акта приема передачи помещения договор будет действителен
Недействительность договора аренды в связи с отсутствием акта приема-передачи
Арендатор не подписал акт приёма передачи техники, который является неотъемлемой частью договора.Действителен ли договор?
Александр, здравствуйте! При заключении договора аренды необходимо руководствоваться ст.611 ГК РФ, которая не предусматривает, что акт приема передачи имущества был неотъемлемой частью договора. ( согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать закону)
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Поэтому по общему правилу, подписанный договор аренды дает право арендатору требовать передачи имущества в соответствии с условиями договора и не подписание акта приема передачи имущества, отказ от передачи имущества рассматривается, как уклонение от исполнения договора со всеми вытекающими последствиями.
Но на практике, при заключении договора аренды нередко в самом договоре не определяют надлежащим образом предмет договора и делают ссылку на приложение: акт приема передачи имущества, который является приложением к договору. В таких случаях не подписание акта приемки передачи имущества делает договор незаключенным.
Действителен ли договор аренды нежилого помещения без актов приема-передачи?
Возникла проблема при согласовании документов на аренду помещения (клиента) при согласовании с нашей внутренней юридической службой. Дело в том, что в самом договоре нет ссылки ни на акт приема-передачи ни на другие документы, соответственно, со слов Ваших коллег договор не действителен т.к. согласно ст. 655 Гр. К (ч.2) передача осуществляется на основании подписанного акта или иного документа о передаче.
Проясните, пожалуйста, ситуацию.
Ответы на вопрос:
Антон, ваши коллеги правы, причем это подтверждает и судебная практика. Обязанность составления документа о передаче недвижимого имущества в аренду установлена статьей 655 ГК РФ. Документальное оформление передачи и возврата арендованного имущества является доказательством исполнения обязательств по договору арендодателем и арендатором. Неблагоприятные последствия отсутствия акта о передаче имущества в аренду несет арендодатель. Причем, эти последствия могут выразится вот в чем, допустим вы арендодатель, а арендатор не платит вам арендные платежи, чтобы взыскать их в суде вы должны будете доказать, что исполнили свои обязанности арендодателя и передали помещение арендатору. Антон, просмотрите еще договор, бывает что пишут, «настоящий договор имеет силу передаточного акта и составление отдельного документа не требуется. На момент подписания настоящего договора помещения осмотрены Арендатором, с состоянием помещений Арендатор согласен».
Акт приема-передачи при продаже участка и дома
Собираюсь продавать участок с домом на нем в Подмосковье. Как себя обезопасить, если покупатели после регистрации договора купли-продажи откажутся подписывать акт приема-передачи? Допустимо ли в договор купли-продажи вписать пункт о том, что данный договор одновременно считается и актом приема-передачи, а покупатели ознакомлены с общим состоянием покупаемого имущества и претензий не имеют?
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
— вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
— предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.
Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения – земельный участок с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания «Передаточного акта» и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объем сверх штрафа (см. гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и выберите подходящий для вас способ: неустойка, удержание вещи, задаток и т. д.).
Во избежание «недоразумений» можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу «товара» (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать в Росреестр.
Но если «товар» фактически принят (см. выше) или, во всяком случае, с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): «недвижимость» передана покупателю до подписания договора, претензий по состоянию земельного участка и дома, работе коммуникаций нет, наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается, вся документация (проект, квитанции и т. д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.
Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.
Арендодатель не дает съехать из-за ремонта
Прежде чем съехать из помещения, надо официально передать его арендодателю. Для этого есть акт передачи. А еще есть арендодатели, которые не подписывают акт, а требуют сначала сделать ремонт.
Юрист Павел Мищенко рассказывает, как выиграть борьбу с арендодателем.
Что не так с требованием ремонта
Кажется, что аренда заканчивается, когда заканчивается договор. Например, договор действует до 30 мая, последний день аренды — тридцатого мая. Это не так.
По закону аренда заканчивается, когда арендодатель принимает помещение у арендатора. Для этого надо подписать акт-передачи помещения.
Арендодатель может на словах сказать: «Да всё в порядке, выезжайте», но устное подтверждение не годится. Пока нет акта с подписью арендодателя, аренда действует по договору и за нее надо платить. Если выехать без акта, арендодатель вправе требовать аренду, в том числе через суд.
Есть арендодатели, которые специально не подписывают акт, чтобы получить побольше денег. Один из частых предлогов — «сначала сделайте ремонт, а потом съезжайте».
Бывает так: съемщик готов отремонтировать офис, но хочет съехать. Может, он почти въехал в другой офис, и платить аренду за два офиса накладно. Но арендодатель не отпускает: «Делайте сначала ремонт, а потом съезжайте. А пока делаете, с вас арендная плата». С такими арендодателями можно побороться.
С одной стороны, нет положений закона, где прямо говорится: «нельзя отказывать в подписании акта из-за ремонта». С другой, есть обзор судебной практики Верховного арбитражного суда, где он говорит: арендодатель не вправе требовать оплачивать аренду, если сам же не подписывает акт. Не важно, почему, хоть из-за ремонта, хоть погоды или настроения.
В письме Верховного арбитражного суда есть судебное дело. В нем много подробностей, но вот главное для нашей темы.
Арендодатель подал в суд, чтобы получить оплату с арендатора. Мол, тот поздно вернул помещение и теперь должен доплатить.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, потому что просрочка и правда была.
Суд апелляционной инстанции отменил решение. Среди аргументов:
Суд встал на сторону съемщика.
Чтобы выиграть суд, надо доказать: съемщик сделал всё, чтобы съехать. При этом не важно, требует арендодатель ремонт или нет. Сбор доказательств отнимает время, зато работает.
Арендодатель потребовал у съемщика 860 000 рублей за просрочку аренды. Съемщик отказался платить, арендодатель подал в суд, но проиграл.
Суть дела: съемщик решил съехать. Для этого он предупрелил арендодателя о прекращении договора и попросил подписать акт передачи помещения.
Арендодатель отказался подписывать акт. Его аргумент: помещение надо отремонтировать, пока нет ремонта, он не будет его принимать. Цитата из дела:
«Стены и мебель повреждены, часть мебели отсутствует, жалюзи на окнах повреждены и частично отсутствуют».
За время спора арендодатель начислил аренду и подал в суд, чтобы получить деньги. Суд отказал, вот его аргументы:
Суд установил, что договор прекратил действовать, а помещение вернулось арендодателю. Значит нет оснований требовать аренду.
Как съехать из помещения
Если арендодатель отказывает в подписании акта, советую всё равно съезжать, только не сразу, а в несколько шагов. Что надо делать, я рассказываю в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж». Сейчас расскажу шаги, если съемщик готов ремонтировать арендованное помещение.
Назначить день осмотра помещения и пригласить на осмотр. Осмотр — официальный процесс. Он нужен, чтобы зафиксировать, в каком состоянии съемщик передает помещение.
Осмотреть помещение и составить акт осмотра. Здорово, если съемщик приходит с независимым экспертом и фиксирует состояниие: полы в порядке, тут потрескалась краска, окна тоже в порядке.
На время осмотра можно пригласить ремонтную бригаду. Она оценит стоимость ремонта и скажет, что делать и как. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства, например, оплаченный счет по оценке или смета с подписью. В общем, подходят любые документы.
Самим подписать акт передачи и осмотра. В любом из актов съемщик пишет о ремонте: что помещение требует такой-то ремонт, съемщик готов его выполнить.
Акты и ключи от помещения — арендодателю. Лучше отправить курьером, который возьмет подпись того, кто примет это богатство. Так съемщик докажет, что съехал.
Съехать. Съезжать надо по всем требованиям, которые есть в договоре. Допустим, по договору съемщик должен сдать три связки ключей от офиса, а сдает только одну. Формально это нарушение договора, и у арендодателя появляется повод утверждать «помещение передано ненадлежащим образом», поэтому аренда всё еще действует.
Еще один совет — сохранять все чеки, квитанции, договоры, которые съемщик подписал и получил от транспортной компании и грузчиков при переезде.
Письменно предупредить арендодателя о ремонте. Смысл такой:
Съемщик готов начать ремонт, выполнит его в такие-то сроки, сделает вот то-то, по такой-то смете.
Чтобы отремонтировать, нужно попасть в помещение, а для этого понадобятся ключи. Если арендодатель хочет ремонт, надо дать разрешение на ремонт и передать ключи.
Если арендодатель не согласен с планом ремонта, пусть скажет.
С предупреждением то же самое, что с актами: съемщик отправляет уведомление и оставляет себе доказательства отправки. Например, квитанцию об отправке заказного письма.
Что дальше
Если арендодатель предоставляет ключи, доступ к помещению и подтверждает смету ремонта — отлично, можно начинать делать. Главное, чтобы съемщик фиксировал ремонт: сделал такое, вот фото, всё по плану.
Если арендодатель не дает ключи, можно ничего не делать. У съемщика есть подтверждение, что он пытался выполнить обязательства.
Если арендодатель не согласен с планом ремонта, с ним можно поспорить, но это уже другая история.
Это не все советы о том, как съезжать из помещения. Больше подробностей, шаблонов и формулировок — в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж».
Возврат арендованного имущества без акта и ограничения на распоряжение объектами водоснабжения // Интересные дела экономической коллегии ВС
Еженедельный обзор дел, переданных на пересмотр экономической коллегии Верховного суда (ВС), с небольшими комментариями. Мы выбрали самые интересные и приглашаем коллег писать комментарии к отдельным делам в блогах на «Закон.ру»: как правильно их решить, какие последствия они будут иметь на практике или почему они не имеют практического значения, ― все, что вы посчитаете нужным сказать.
Авторы лучших превью смогут написать комментарий к определению ВС для «Вестника экономического правосудия».
Прошу авторов указывать рубрику «Верховный суд РФ»: это позволит легко найти ваш материал всем, кто интересуется практикой ВС.
Всего за неделю со 9 по 15 марта на пересмотр передано 10 дел. Их полный список есть в этом посте.
Должен ли доказываться факт освобождения помещения по истечении срока аренды только актом о передаче имущества, если договор предусматривает необходимость составления такого акта, но стороны его не составляли ни при получении имущества арендатором, ни при его возврате?
Комментарий. Дело может дать пример того, как практика взаимоотношений сторон приводит к изменению содержания договора. Буквально договор требует, чтобы при передаче имущества в аренду и его возврате стороны подписывали акты. На деле этого сделано не было. Теперь арендодатель заявляет, что раз акта нет, то и имущество не должно считаться возвращенным, и просит арендую плату за три (!) года.
Аргументы в жалобе: (1) раз при передаче акт не оформлялся, то недобросовестно требовать его оформления при возврате; это не соответствует отношениям сторон; (2) договор мог бы продлиться на неопределенный срок, только если имущество фактически использовалось, а этого не было.
Может ли собственник объектов системы водоснабжения сдавать их в аренду любому лицу либо только гарантирующему поставщику услуг водоснабжения? Является ли договор аренды с иным лицом недействительной сделкой?
Комментарий. Любопытный пример ограничения оборота определенного класса вещей — объектов водоснабжения. Сдавать в аренду их можно, по мысли заявителя, только тем компаниям, которые указаны местными властями как гарантирующие поставщики. Не ясно, как быть, если собственник и арендатор не могут договориться о размере арендной платы. Именно это и произошло здесь.
Поведение собственника, судя по всему, не безупречно. Когда не получилось договориться об аренде с правильным субъектом, он подписал договор с какой-то компанией, имеющей в штате одного человека, и теперь пытается взыскать неосновательное обогащение, потому что гарантирующий поставщик продолжал пользоваться имуществом (а он не мог им не пользоваться, так как должен был снабжать город водой).
Торги на заключение договора аренды проведены в начале 2015 года, тогда же заключен договор аренды; после этого вводится запрет на уступку прав по договору, заключаемому на торгах; в 2017 году договор перезаключен в связи с изменением кадастрового номера участка. Было ли общество вправе переуступить свои права и обязанности по договору аренды участка без проведения торгов и правомерен ли отказ в регистрации договора перенайма в связи с этим?
Комментарий. В жалобе в ВС предлагается рассматривать договоры аренды одного и того же участка как связанные и применять к ним регулирование, действовавшее в момент заключения первого, а не второго договора. Такая интерпретация может иметь большие последствия с точки зрения применения закона во времени. Все зависит от того, в каких еще случаях суды решатся признавать договоры связанными.
Было ли между сторонами намерение установить итоговое сальдо взаимных предоставлений? Речь идет о двух договорах поставки.
Комментарий. Еще одно дело в череде интересных и важных определений ВС, позволяющих при банкротстве сохранять в силе определенные сделки, похожие на зачет. В «Вестнике экономического правосудия» в прошлом году выходила статья Андрея Егорова, посвященная этому вопросу, скачать бесплатно можно по этой ссылке: https://zakon.ru/publication/igzakon/7914.
Можно ли включить в реестр требований должника одновременно требования по кредиту и по векселям должника, переданным в залог для обеспечения требований по тому же кредиту? Заявитель указывает, что в результате этого удваиваются требования и голоса одного кредитора.
Все дела экономической коллегии ВС за 2020 год можно посмотреть здесь.