если один банк отказал в ипотеке другие тоже откажут
Почему банк может отказать в ипотеке и что делать
При получении отказа в ипотеке у вас есть несколько рекомендуемых специалистами путей: устранить проблемы и подать повторную заявку в тот же банк, попытаться подать заявку в другой банк, обратиться за консультацией к юристу или кредитному консультанту.
Нередко при первом обращении в банк приходит отказ в ипотеке, что делать в этом случае знают далеко не все. Важно проанализировать все причины, которые могли привести к отрицательному ответу на заявку, устранить их и после этого вновь обратиться в финансовое учреждение.
Отказ в ипотеке — частые причины
В случае, если банк отказал в ипотеке, необходимо сразу же проверить, не соответствуете ли вы одному из этих пунктов.
Банк отказал в ипотеке — подача повторной заявки
Чтобы точно выяснить, почему банк мог отказать в ипотеке, следует обратиться к юристу или кредитному брокеру. Они помогут выявить имеющиеся проблемы, в том числе в собранном пакете документов.
Вы также можете прочитать рекомендации экспертов на сайте Выберу.ру. Они помогут в выявлении и решении типичных проблем с одобрением ипотечных кредитов. Также на сайте представлены отзывы клиентов различных банков, где рассказывается о преодолении различных трудностей при оформлении займа на покупку квартиры.
Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
Отказали в ипотеке: что делать
Ипотеку одобряют не всем и не всегда. Но паниковать и бояться «черного списка» банков (что жилищный кредит больше не дадут) не стоит. Эксперты советуют разобраться в причинах отказа, проанализировать ситуацию и попробовать получить желаемое во второй раз. Подробнее — читайте в материале.
Первый шаг — важно понять, почему вам отказали. Как правило, банки не раскрывают истинных мотивов невыдачи ипотеки, однако, как отмечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, есть ряд «стандартных» для этого причин.
Еще один момент
Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.
«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только „белая“ зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя — могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.
Что делать?
При отказе в жилищном кредите в одном банке можно и нужно обращаться в другие. Но делать это сразу не стоит.
«Кредитные организации увидят множественные запросы на кредитование и решат, что у вас финансовые проблемы. А после трех отказов ваши заявки не будут рассматривать в течение месяца или даже дольше. Поэтому сначала разберитесь, в чем причина отказа, устраните помеху и только тогда отправляйте заявку во второй раз», — делится опытом CEO Refin.online Михаил Чернов.
Кредитная история
Начать можно с оценки своего Персонального кредитного рейтинга (ПКР). Такую возможность заемщикам бесплатно (2 раза в год) предоставляет Национальное бюро кредитных историй. Получить ПКР можно на сайте бюро, рассказывает Иван Иутин.
Исправить же отрицательную кредитную историю можно, если заемщик докажет банку, что теперь ответственно исполняет свои обязательства по погашению кредита. Как вариант — можно попробовать взять потребительский кредит на небольшой срок и погасить его, не допуская просрочек платежей. Со временем положительные данные в кредитной истории перевесят негативные.
«Если задержки платежей были допущены по причине болезни или потери места работы, следует предоставить подтверждающие документы и разъяснить причины невыполнения своих обязательств. Кроме того, не стоит забывать, что все банки по-разному оценивают кредитную историю заемщиков. История, которую посчитали отрицательной в одном банке, может оказаться вполне приемлемой для другой кредитной организации», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Важно помнить: при наличии просрочек по платежам более 6 месяцев кредитная история считается практически неисправимой, и в этом случае категорически нежелательно обращаться к компаниям, обещающим ее улучшение за некую сумму — вероятнее всего, это мошенничество, добавляет Алексей Бушуев.
Недостаточность доходов
Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.
«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиру в аренду и т.д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000-15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.
Высокая финансовая нагрузка
Совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам не должен перевешивать сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Вообще одобряя кредит банк руководствуется логикой, что на погашение всех кредитов заемщик не должен тратить более 40% своих финансовых поступлений, отмечает Андрей Колочинский. Если этот баланс не соблюдается, заемщику рекомендуется досрочно погасить имеющиеся у него на данный момент кредиты и только потом обращаться за ипотекой.
Недостоверная информация в заявке
Чтобы избежать отказа, нужно быть предельно честным. Не нужно пытаться приукрасить свое финансовое положение. Любой подлог или намеренная неточность в документах, поданных на получение ипотечного кредита, раскроются.
Почему еще могут отказать?
Если уровень подтвержденного дохода, статус кредитной истории и другие данные заемщика в целом соответствуют требованиям ипотечной программы, но банк ответил отказом, стоит в первую очередь проверить собственную финансовую благонадежность с помощью открытых ресурсов: базы данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП), Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Безобидный штраф за нарушение ПДД может проскользнуть незамеченным для нарушителя, спустя два месяца уйти к приставам и стать мелким, но неприятным пятном на репутации гражданина.
«А иногда случаются и вовсе курьезные ситуации — долги не у заемщика, а у его полного тезки (ФИО совпадает полностью), да еще и дата рождения оказывается близкой. В результате банк принимает своего потенциального клиента за злостного неплательщика. Вероятность таких досадных совпадений нужно исключить перед повторным обращением в организацию», — рассказывает Алексей Бушуев.
Еще одна причина отказа может скрываться в отсутствии кредитной истории. По мнению руководителя юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антона Самойлова, даже то обстоятельство, что вы никогда не обращались в банк за предоставлением кредита, может дать негативный результат при одобрении ипотечного кредита. Ведь в этом случае банку сложнее сделать вывод о благонадежности заемщика.
И, пожалуй, самая непредсказуемая «отказная» категория — профессия «из зоны риска». Для банка это не только профессии, непосредственно связанные с риском для жизни (спасатель, альпинист, пожарный, полицейский), но и некоторые другие работы, где, например, присутствует непостоянный уровень заработка или итоговый доход зависит от премий и объема продаж.
«В разряд нежелательных попадают фрилансеры, ИП, риелторы, брокеры, страховые агенты, турагенты и т.д. Хотя есть банки, которые все-таки кредитуют и таких заемщиков, но ставка для них, как правило, одобряется повышенная», — рассказывает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Если банк отказал в оформлении ипотеки, не стоит отчаиваться и останавливаться на единственной попытке. Внимательно изучите свои документы и проанализируйте, нет ли факторов, которые могли повлиять на принятие отрицательного решения. Если такие обстоятельства есть, по возможности устраните их и подавайте заявку еще раз.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь
В зоне риска: кому будет трудно получить ипотеку в 2021 году
На ипотечном рынке в 2020 году был установлен новый рекорд — россияне оформили жилищные кредиты на 4,3 трлн руб. Предыдущий максимум был в 2018 году — 3,01 трлн руб.
Несмотря на взрывной рост, получить кредит на квартиру могут далеко не все. Как минимум нужно иметь первоначальный взнос на руках (чем больше, тем лучше), как максимум — хорошую работу, высокую зарплату и безупречную кредитную историю. Вместе с банковскими аналитиками разбираемся, кому в 2021 году будет сложнее всего оформить ипотеку.
Пройти проверку у банка
Перед тем как выдать ипотечный кредит, банки тщательно оценивают платежеспособность потенциального заемщика — анализируют его положение не просто в моменте, но и в динамике, оценивают перспективы. Кредитные организации учитывают, в какой сфере человек работает, как долго, какую должность занимает, насколько надежна его компания и устойчива в кризисы, рассказал аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев (эксперт сам занимался подобной оценкой).
«Не редкость, что сегодня клиент приносит справку НДФЛ-2 с отличными цифрами доходов — а завтра теряет работу. Так что банки, проводя кредитный скоринг, стараются учитывать все факторы, том числе и перспективы того, что заемщик может оказаться в тяжелом финансовом положении в будущем», — отметил он.
Сами банки говорят, что в 2020 году корректировали подходы к скорингу, в том числе с учетом пандемии COVID-19. Например, в Росбанке отменили преференции для заемщиков в части сниженного первоначального взноса. Но в целом это не оказало существенного влияния на количество отказов, заверил заместитель руководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин.
«Мы понимали, что в сложившихся условиях многие заемщики не могут оперативно получить от работодателя необходимые для оформления кредита документы. Поэтому предложили альтернативные способы подтверждения занятости и уровня доходов. Например, мы можем вынести решение только по зарплатной выписке клиента, в том числе из других банков. Это также способствовало сохранению уровня одобрений», — рассказал банкир.
Причины отказа
Основные причины отказа в получении ипотеки связаны с негативной кредитной историей — плохая платежная дисциплина, наличие просрочек и их большая длительность. Из-за этого почти каждый второй потенциальный заемщик получал отказ. Но кредитную историю можно исправить, например, погасив долги по имеющимся просрочкам. Могут помешать получить ипотеку также предоставление недостоверных сведений, низкие доходы и небольшой трудовой стаж потенциального заемщика.
Кому и почему не дадут ипотеку в 2021 году
Сотрудникам пострадавших от пандемии отраслей
По словам аналитиков, сложнее всего получить ипотечный кредит будет заемщикам из группы риска. «В ней находятся частные предприниматели, особенно небольшие, самозанятые, сотрудники небольших компаний из сферы обслуживания (рестораны, торговля, индустрия красоты, туризм) и в целом в сегменте потребления», — считает Алексей Коренев.
В 2021 году банки будут сохранять ограничения по кредитованию сотрудников отраслей, которые медленнее других приходят в норму от пандемийного шока, согласилась младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Но на первый план вновь выйдут такие стандартные характеристики, как стабильность и уровень доходов потенциального клиента, а также качество его кредитной истории», — добавила она.
Молодежи и пенсионерам
К зоне риска, по мнению аналитика ГК «Финам», относятся молодые и пожилые заемщики. «Первые могут похвастаться хорошим здоровьем. Но среди молодежи высокий уровень безработицы. Пожилые тоже достаточно часто теряют работу, но к их бедам добавляются еще и проблемы со здоровьем», — рассуждает эксперт. По его словам, количественных критериев того, насколько охотно выдаются кредиты подобным заемщикам, не существует, но очевидно, что банки делают это без особого энтузиазма.
При рассмотрении заявки банк принимает во внимание и возраст заемщика, подтвердил Алексей Просвирин из «Росбанк Дом». «Отказать в ипотеке могут тем, кому не исполнилось 21, и тем, кому на момент погашения кредита будет более 65 лет. Возможны частные исключения для хороших и платежеспособных клиентов. Во внимание в первую очередь принимается возможность поддерживать заявленный уровень дохода», — пояснил он.
Наиболее предпочтительный для кредитного учреждения заемщик — это человек (чаще — мужчина) в возрасте 30–40 лет, имеющий хорошее образование, надежную работу, трудящийся на хорошей должности в крупной компании, желательно относящейся к тем сегментам экономики, которые страдают от пандемии в наименьшей степени.
Если первоначальный взнос — маткапитал
Первоначальный взнос, как и в предыдущие годы, будет иметь первостепенное значение: чем меньше его сумма, тем выше шансы получить отказ на оформление ипотеки. Эксперты рекомендуют вносить не менее 20% стоимости квартиры. Если заемщик планирует направить средства маткапитала на первый взнос, то следует добавить собственные накопления.
«Шансы получить ипотечный заем, внеся первоначальный взнос именно маткапиталом, крайне невысоки. Для кредитора очевидно, что раз заемщик не смог накопить денег на первоначальный взнос и использует для этого материнский капитал, то, скорее всего, качественно обслуживать свой кредит он не сумеет», — говорит Алексей Коренев.
Мало шансов получить одобрение на ипотеку, внеся первоначальный взнос за счет средств, полученных в виде потребительского кредита. Банки активно анализируют подобную информацию, и если раньше обмануть кредитора было несложно, то сейчас кредитные учреждения, как правило, владеют такой информацией.
Низкая зарплата
На принятие банком решения о выдаче ипотеки, безусловно, влияет уровень доходов и расходов заемщика. По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить жилищный кредит с такой зарплатой будет проще.
«Желательно, чтобы не больше 50–60% от дохода семьи уходило на оплату всех обязательств, включая новый кредит. Часто высокий уровень закредитованности не позволяет заемщику получить новый кредит», — отметил заместитель руководителя «Росбанк Дом».
Как повысить шансы на одобрения кредита
Наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче ипотечного кредита. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.
Низкий кредитный рейтинг
Универсальным критерием доступности ипотеки может считаться их Персональный кредитный рейтинг (ПКР), который формируется на основе кредитной истории заемщика. Его рассчитывает кредитное бюро. Чем ниже значение рейтинга, тем меньше шансов получить кредит.
«Например, для заявителей с ПКР менее 600 баллов одобряется 24% заявок, а для ПКР от 601 до 700 баллов — 46%. Если же ПКР более 701 балла, одобряется уже 65% заявок. Более того, от ПКР заемщика зависит и сумма ипотечного кредита», — отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
По данным НБКИ, в декабре 2020 года среднее значение ПКР заемщика с ипотекой до 1 млн руб. составляло 707 баллов, а для ипотеки с суммой более 5 млн руб. — 721 балл. За 2020 год средние значения кредитного рейтинга заемщиков с ипотекой выросли. Как пояснил представитель кредитного бюро, это говорит о стремлении банков сохранять и даже повышать требования к кредитному качеству своего клиента.
Что касается популярной льготной ипотеки, то она не предусматривает наличия каких-то отдельных льготных категорий граждан. Поэтому все предыдущие критерии в полной мере относятся и к программе. Главное — найти подходящий вариант в новостройках и уложиться в лимит программы.
«Проще отказать, чем нести убытки» Банки все чаще отказывают россиянам в ипотеке. Что будет дальше?
Россиянам стали чаще отказывать в ипотеке — несмотря на бурное развитие кредитования в последние годы. Поводов для того, чтобы разворачивать граждан на пороге улучшения жилищных условий, всегда было немало, а в обозримом будущем их может стать еще больше, части россиян доступ к ипотеке и вовсе перекроют. Всему виной общая неопределенность, вызванная экономическим кризисом, — никто с уверенностью не сможет сказать, когда коронавирусный эффект пойдет на спад. В новых условиях банки не станут заигрывать с рисками и скорее предпочтут перестраховаться, отказывая заемщикам даже под надуманными предлогами. Прикрытая форточка ипотечных возможностей — в материале «Ленты.ру».
Нет значит нет
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с февраля 2019-го по февраль 2020-го доля одобренных ипотечных заявок в России снизилась с 65,4 до 62,1 процента. В процентах падение не катастрофическое, в реальности же речь идет о десятках тысяч людей, которым не удалось взять кредит на покупку жилья. Они вынуждены смириться с условиями, в которых живут сейчас, или того хуже — искать другие денежные источники, среди которых не последнее место занимают микрофинансовые организации (МФО). Они предлагают деньги под бешеные проценты, требуя минимум документов, но цена такой непривередливости высока — клиенты МФО как никто другой рискуют в будущем лишиться и приобретенного жилья, и своих скромных доходов.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) подсчитали: банки дают «зеленый свет» примерно двум заявкам на ипотечный кредит из трех, в 2020 году доля отказов «немного выросла». Есть и другое мнение: управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков утверждает, что в России сложился тренд на рост качества одобряемых заявок. «В первую очередь это связано с популярностью программы рефинансирования, так как приходят клиенты уже c положительной кредитной историей из другого банка», — поясняет он.
По данным финансового супермаркета «Банки.ру», средний процент отказов по ипотеке в топ-30 крупнейших банков по размеру ипотечного портфеля составлял на 1 января 2020 года около 41 процента, а по итогам первого полугодия 2019-го — почти 54 процента. То есть, опять же, есть снижение числа отказов. Правда, в 2018-м их было всего 33 процента.
«Процент одобрений по ипотечным заявкам достигает 80 процентов — динамика по компании примерно одинаковая, но доля одобрений может варьироваться в зависимости от объекта, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Например, в экономе и комфорте данный показатель чуть меньше, что связано с закредитованностью, недостаточно высокими доходами потребителей. В бизнес-классе доля одобрений выше в силу портрета заемщика. Например, заемщик, располагающий 10 миллионами в качестве первоначального взноса, с большей вероятностью получит кредит на аналогичную сумму, чем клиент с небольшими накоплениями. Банки просчитывают свои риски, в том числе с учетом суммы первоначального взноса».
«Это обусловлено тем, что мы работаем с очень большим количеством банков, поэтому у наших клиентов больше шансов получить одобрение. Такой показатель был не всегда, например, в начале 2019 года доля отказов была 5-6 процентов, а два года назад — 10 процентов. Если уйти в историю, то десять лет назад банки были менее лояльны и одобрение получали далеко не все клиенты», — вспоминает руководитель управления ипотечного кредитования «Самолета» Алена Анцышкина.
Уйди, противный
Основных причин отказа в оформлении ипотеки две: это недостаточный доход для обслуживания кредита и плохая или неидеальная кредитная история потенциального заемщика. «Кредитную историю легко испортить пропуском даже одного платежа, но очень трудно улучшить, — подчеркивает президент Национальной ассоциации коллекторских агентств Эльман Мехтиев. — Даже несмотря на то, что ипотечный кредит обеспечивается залогом и все риски должны покрываться стоимостью недвижимости, банки тщательно подходят к анализу клиентов. Ведь речь идет о кредитовании на долгий срок, а банк не заинтересован в получении недвижимости, его заработок — в уплаченных вовремя процентах».
Материалы по теме
«Самые расторопные постараются поскорее продать квартиры»
Остро негативное влияние на качество кредитной истории могут оказывать совсем мелкие «грехи», предупреждает Евгений Красовский, директор консалтинговой фирмы «Финансовые партнеры»: например, когда годами тянутся просрочки на мелкие суммы, вроде 20 рублей. «Как бывший сотрудник банка могу сказать, что зачастую банк не будет звонить и взыскивать такую сумму, а срок просрочки будет тем временем накапливаться», — поясняет эксперт. Систематические просрочки на один-два дня — тоже минус в кредитную «карму», говорит он. «Буквально недавно слышал от клиента такой комментарий: «Не может быть! Мне сотрудник банка сказал, что пара дней — нестрашно». Верю. Менеджер банка мог так сказать, но только по незнанию. Видимо, имел в виду «нестрашно, взыскивать не будут из-за трех дней». А вот для кредитной истории это критично», — говорит Красовский.
В НБКИ составили рейтинг основных причин отказа в предоставлении ипотеки (как и других типов кредитов). Он выглядит следующим образом (от более весомой причины к менее значимым): кредитная политика банка, кредитная история заемщика (поручителя), избыточная долговая нагрузка заемщика (поручителя), несоответствие между заявкой и информацией, известной кредитору, все прочее.
«Как правило банки не раскрывают причины отказа, однако ряд причин находится на поверхности, — указывает Наталия Кузнецова. — Во–первых, банки могут отказать заемщику при высокой финансовой нагрузке и наличии действующих кредитов. Если их доля в соотношении доходы/затраты слишком высокая, то, скорее всего, заемщик ипотеку не получит».
Руководитель департамента продаж девелопера Glincom Кристина Дудко добавляет к вышеперечисленным причинам «сомнительное трудоустройство» (когда заявитель получает зарплату в конверте, не делает пенсионных отчислений). «На третьем месте в структуре отказов — место работы потенциального заемщика, — подтверждает риелтор Катерина Соболева. — Банк откажет, если у компании, в которой работает заемщик, есть проблемы по налоговым выплатам, если она участвует в судебных процессах. Еще одной причиной отказа может стать опасная профессия будущего заемщика». Опасными традиционно считаются такие профессии, как водолаз, летчик, промышленный альпинист, охранник и подобные.
Безусловно отрицательно сказывается на шансах получить ипотеку наличие у заявителя криминального прошлого — когда человек привлекался к уголовной ответственности, имел судимость. «Систематическая неуплата штрафов, алиментов могут оказать негативное воздействие, — добавляет Мария Замолоцких, юрист «Европейской юридической службы». — Наконец, еще одним препятствием при выдаче ипотеки может являться тот факт, что банк может не устроить недвижимость, которую вы выбрали. Он может порекомендовать найти другой объект».
Сотрудник банка оценивает клиента по поведению, внешнему виду, речи. Если потенциальный заемщик нервничает, не уверен в себе, мямлит, путано отвечает на вопросы специалиста, имеет всклокоченный вид или на нем грязная одежда — скорее всего, внешний андеррайтинг он не пройдет
В сегменте элитного жилья — свои требования к ипотечникам (по данным Capital Group, в 2019-м каждую пятую квартиру в элитных новостройках Москвы купили в кредит). «Причиной для отказа могут послужить сомнения в прозрачности и законности доходов клиента, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — В основном это касается высокобюджетного сегмента. Дело в том, что сведения обо всех сделках предоставляются в Росфинмониторинг. Если же официальные доходы клиента явно контрастируют с бюджетом покупки, надзорные органы могут заинтересоваться таким заемщиком».
Наконец, небольшой процент отказов обусловлен техническими ошибками — например, когда выявляется недостоверная информация в кредитных историях. И последнее: отправить потенциального клиента восвояси могут просто из-за неопрятности и неуверенности в себе. Речь идет о так называемом внешнем андеррайтинге (анализе платежеспособности и кредитоспособности заемщика).
Какая интересная история
Рвать на себе волосы, если банк отказал в ипотеке, — дело бессмысленное. В большинстве случаев можно добиться иного решения, пусть и не сразу. «В первую очередь следует проверить, нет ли у вас просроченной кредитной задолженности. Иногда клиенты забывают, например, о платеже по кредитной карте и получают отказ во всех банках по ипотечной заявке», — сетует Андрей Спиваков.
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ, отмечает, что люди зачастую не понимают, на какой кредит они могут рассчитывать, и оголтело отправляют заявки сразу в несколько банков на кредиты, которые им кажутся привлекательными с точки зрения суммы, ставки, срока и прочих условий. Результат — отказ. Для того чтобы сориентировать будущих заемщиков, в бюро еще в 2019 году начали бесплатно (через сайт) предоставлять гражданам персональные кредитные рейтинги (ПКР). «Это большой межбанковский проект, к которому присоединились банки-лидеры розничного кредитования, — поясняет Волков. — Любой гражданин может получить свой ПКР в любое время и сразу же ознакомиться с банковскими предложениями. Эта программа, по нашему мнению, позволит гражданам более точно представлять, где и на каких условиях они могут получить кредит».
Наталия Кузнецова рекомендует отказникам брать выписку из Бюро кредитных историй (БКИ) и изучать структуру просрочек — если они были. Банк, по ее словам, может пойти навстречу, если просрочки были технические, не имели систематического характера или пришлись на период кризиса. В таком случае следует написать сопроводительное письмо с описанием причин просрочек.
Материалы по теме
«Кто-то скажет, что мы зажрались»
«Если банк отказал в выдаче ипотечного кредита, то, во-первых, нужно ознакомиться со своей кредитной историей, — подтверждает Артур Александрович, генеральный директор ОКБ. — Два раза в год получить ее можно бесплатно. В ней вы увидите, были ли у вас просрочки раньше, нет ли незакрытых кредитов. Например, иногда люди пользуются кредитной картой, полностью выплачивают по ней долг, а затем забывают про нее, но с точки зрения банка этот кредит является действующим».
Кредитный отчет поможет также более точно оценить свою кредитную нагрузку по действующим кредитам, отмечает эксперт. Нужно добавить к этим платежам предполагаемые ежемесячные платежи по ипотеке и убедиться, что на обслуживание всех долгов уходит не более половины подтвержденных доходов. Чем меньше долговая нагрузка — тем выше шанс получить кредит, подчеркивает Александрович. В ОКБ подсчитали: в 2019 году банки выдавали ипотеку тем заемщикам, которые тратят на выплаты по всем своим кредитам, включая ипотечный, в среднем 45 процентов от своих ежемесячных доходов.
«Чтобы заслужить доверие банков, необходимо доказать свою платежеспособность и показать дисциплинированность в части внесения платежей, — советует генеральный директор финансового маркета «Юником24» Юрий Кудряков. — Нередки случаи, когда клиенты берут один-два кредита, вовремя вносят платежи именно с целью, чтобы данные были отображены в БКИ, и их кредитный балл или рейтинг был улучшен». Оформляя кредит в возрасте 20-25 лет и допуская просрочку, редко кто задумывается о последствиях и о том, что в будущем им потребуется ипотека, указывает эксперт. «В этом случае такое решение, как оформление кредитов для кредитной истории, вполне оправданно», — полагает он.
Если все плохо и ничего не помогает, можно формально оформить ипотеку на родственника или знакомого, а выплачивать ее, разумеется, самостоятельно. Но это вариант из области фантастики: финансовая грамотность населения растет, добрых и наивных самаритян становится все меньше.
Извините, кредитов нет
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов рынка недвижимости и банковского сектора сходятся во мнении, что в обозримом будущем доля отказов по ипотеке увеличится. «С учетом изменившейся экономической ситуации в ближайшей перспективе (несколько месяцев) банки, скорее всего, еще больше умерят свой аппетит к риску и с большой долей вероятности стоит ожидать роста отказов в ипотечных кредитах», — говорит Алексей Волков.
Кристина Дудко считает, что ипотечных «нет» станет больше даже без привязки к экономической ситуации. «Банки интегрируются в Пенсионный фонд, и при подаче заявки на кредит проверяется наличие пенсионных отчислений, — поясняет она. — При этом многие заявители имеют источник дохода, который не могут подтвердить документально. Этой части населения доступ к ипотеке будет полностью перекрыт».
В ОКБ полагают, что спрос на ипотеку в 2020 году будет выше, чем в предыдущем, — отчасти из-за того, что выдачи жилищных кредитов в 2019-м упали, отчасти из-за того, что в условиях нестабильной экономики многие граждане предпочтут вложиться в недвижимость. Но банки возросшему интересу к кредитным продуктам не обрадуются. «К новым заемщикам в условиях отсутствия реального роста доходов населения банки будут относиться осторожнее, поэтому доля отказов может вырасти, — говорит Артур Александрович. — Впрочем, с марта любой прогноз делать сложно из-за крайне волатильной ситуации».
Материалы по теме
Корону долой
Причина не только в доходах населения, но и в общей неопределенности, уверен директор портала «Обменквартир.рф» Станислав Галкин: количество отказов по ипотеке будет выше, по его словам, из-за того, что банкам вообще непонятно, какие ставки по ипотеке будут экономически выгодны в среднесрочной перспективе. «Поэтому на данном этапе банку проще отказать заемщику по любому, даже надуманному поводу, чем нести убытки», — поясняет эксперт.
В оптимистах только Андрей Спиваков из Райффайзенбанка, который «не видит предпосылок для увеличения числа отказов» и представитель агентства «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова. «Ипотека — это продукт банка, который он продает. Следовательно, им невыгодно увеличивать процент отказов потенциальным заемщикам. Тем более у банков есть инструменты страхования собственных рисков», — утверждает она.
Между тем в шквал новостей о коронавирусе и падающем рубле периодически пробиваются положительные сигналы для настоящих и будущих ипотечников: им обещают отсрочить выплаты, если жизненная ситуация ухудшится, и, возможно, субсидировать ставки — в прошлый раз такая мера принималась в 2015-2016 годах для спасения рынка новостроек, и она сработала. Это означает, что в верхах власти от ипотеки отказываться пока не планируют, и выдавать ее все-таки будут — вероятно, даже претендентам с изъянами.