если пенсионер сдает квартиру должен ли он платить налог
Как не «прогореть» пенсионеру от сдачи жилья в аренду..
Прежде чем официально сдавать квартиру в аренду, пенсионер должен рассмотреть варианты уплаты налогов:
1.Платить 13% как физическое лицо.
Пенсионеров в этом случае пугает необходимость уплачивать достаточно ощутимую сумму с получаемого дохода. Но вы не будете совершать какие-либо другие выплаты (например, страховые взносы), вести и сдавать многочисленную отчетность (хотя каждый год все равно придется сдавать декларацию 3-НДФЛ), есть возможность получения налогового вычета за квартиру (например, если она была приобретена совсем недавно, а сами вы получить возврат по ней не можете), что особенно важно для неработающих пенсионеров.
2.Открыть ИП.
На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде. В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера.
3..Зарегистрироваться как самозанятый.
Выплачивать 4% от дохода (однако пока что это могут сделать лишь жители Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области).
И в случае, когда пенсионер сдает квартиру в аренду на постоянной основе и при этом арендная плата становится для него источником дохода, налоговая служба может посчитать это как предпринимательскую деятельность и обязать пенсионера зарегистрироваться как ИП. При этом на него будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. И даже статус пенсионера не убережет его от этих взносов.
А так как пенсионер снова производит взносы, то в итоге лишается очередной индексации пенсии. Объясняется эта ситуация тем, что законодательно работающим людям не индексируют пенсию. И к таким «работающим» относят всех, за кого вносятся страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. В этой ситуации индексация возобновится лишь тогда, когда пенсионер закроет ИП.
Если же пенсионер выбирает выплату 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, то нет необходимости регистрировать ИП. Поэтому индексация пенсии не будет затронута, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.
В ситуации выбора варианта с самозанятыми пенсионеры, согласно закону, также не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому самозанятых пенсионеров могут причислить к «работающим» лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.
Сдача квартиры в аренду может оказать отрицательное влияние на пенсию, а вернее стать причиной приостановки индексации пенсии.
Отсутствие многих льгот и субсидий.
На сегодняшний день социальная поддержка граждан во многом зависит от уровня дохода, который имеет получатель. И размер арендной платы также входит в число доходов пожилого человека на пенсии, тем самым оказывая влияние на решение о том, предоставлять ему доплаты и льготы или нет.
По этой причине пенсионеры, сдающие жилье в аренду, оказываются лишены многих региональных льгот и выплат, например, компенсации и субсидии на платежи за жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт.
При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.
Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?
Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку. Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат. Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ. При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах). Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он.
И ещё.
По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке временно регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.
Однако и регистрация жильцов тоже ведет за собой проблемы — собственник сдаваемого жилья может оказаться лишен коммунальных субсидий, зависящих от того, кто проживает в квартире. Так, чтобы получить компенсацию взносов на капитальный ремонт, пожилым людям старше 70 лет необходимо подтвердить, что они живут одни или вместе с пенсионерами либо инвалидами 1−2 группы.
Когда пенсионер может остаться без пенсии, льгот и индексации, если сдает свою квартиру в аренду
Многие из тех, у кого есть свободная жилплощадь, стараются на ней заработать, сдавая в наем. В этом нет ничего запретного. Но может ли получать доход с аренды пенсионер, не опасаясь лишиться своих законных соцвыплат и льгот?
На этот вопрос сейчас нельзя ответить однозначно «да» или «нет». Ведь, как известно, уровень социального обеспечения за последнее время стал очень зависим от размера доходов его получателя.
Разберем по порядку, чего действительно стоит опасаться пенсионеру-наймодателю, а чего — нет.
1. Могут ли приостановить индексацию пенсии?
Пенсионеру грозит приостановление индексации в одном случае: если он получает страховую пенсию (по Закону 400-ФЗ) и при этом является работающим.
Вопрос о присвоении статуса «работающий» решается Пенсионным фондом РФ просто: поступают сведения о стаже и страховые взносы на лицевой счет в ПФР — значит, работающий, не поступают — значит, «неработающий».
Соответственно, индексация пенсии будет приостановлена или нет. С доходов от сдачи имущества в аренду согласно НК РФ не отчисляются страховые взносы на пенсионное страхование (ст. 420 НК РФ).
Поэтому ПФР не приостановит индексацию только лишь из-за того, что пенсионер заключит договор найма. Но все может измениться в зависимости от того, как он будет платить налоги с арендной платы.
Если он будет отчислять 13% ежегодно (по стандартной схеме уплаты НДФЛ), то никаких отношений с Пенсионным фондом здесь не предполагается, расчеты ведутся исключительно с ФНС.
Поэтому здесь нет угрозы получить статус «работающего пенсионера» и лишиться индексации. Если пенсионер будет платить налог на профессиональный доход в качестве самозанятого (по ставке 4%), то взносы на пенсионное страхование здесь тоже необязательны.
Значит, этот вариант также позволяет сдавать жилье и получать пенсию с индексацией. Но, в отличие от предыдущего, здесь пенсионер не сможет получать налоговый вычет (на лечение и т. д.), т. к. не платит НДФЛ.
А вот третий вариант (оформить ИП и платить 6%-ный налог по упрощенной системе) совсем невыгоден пенсионеру, т. к. ИП обязаны платить страховые взносы в ПФР — а значит, признаются работающими. Поэтому пенсионеру в таком случае грозит приостановка индексации.
2. Могут ли прекратить выплату пенсии из-за аренды жилья?
Есть несколько видов пенсий и соцвыплат, которые предназначены только для неработающих. Это, прежде всего, социальная пенсия по старости (которая назначается при отсутствии стажа на 5 лет позже) и социальная доплата к пенсии до прожиточного минимума.
Их выплату ПФР контролирует так же, как и в первом случае: выявляет работающего пенсионера по страховым взносам, которые поступают на его лицевой счет. Поэтому уплата налога с аренды приведет к прекращению этих выплат только, если пенсионер зарегистрируется в качестве ИП.
3. Когда можно лишиться субсидии и льгот?
Многие льготы, которые полагаются сейчас пенсионерам, связаны с уровнем его дохода. Среди федеральных льгот можно выделить субсидию на оплату коммунальных услуг.
Из региональных это, в основном, бесплатный проезд, адресная соцпомощь малоимущим, денежные выплаты «ветеранам труда».
В отличие от пенсии, этих льгот пенсионер может лишиться из-за одного лишь факта сдачи жилья в аренду (независимо от того, какую систему налогообложения он выбрал).
Дело в том, что право на льготы находится в прямой зависимости от дохода (тогда как пенсия зависит только от статуса «работающий» или «неработающий»).
Арендная плата учитывается при определении имущественного положения получателя субсидии на квартплату, адресной соцпомощи и т. д. (ПП РФ от 14.12.2005 N 761, ПП РФ от 20 августа 2003 г. № 512).
Органы соцзащиты, которые назначают эти льготы, проверяют доходы льготников по сведениям налоговой службы. А там, разумеется, будут такие сведения, если пенсионер, сдающий жилье, подал декларацию по НДФЛ, оформился самозанятым или ИП.
Поэтому пенсионер, сдающий жилье, скорее может остаться без льгот, нежели без индексации пенсии.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь
Сдача квартиры в аренду не лишает пенсионера права на налоговую льготу
Минфин разъяснил, сохраняется ли у пенсионера льгота по налогу на имущество в отношении квартиры, которая сдается в аренду.
В своем письме от 17.06.2021 № 03-05-06-04/47771 ведомство напоминает, что пенсионеры имеют право на налоговую льготу по налогу на имущество физических лиц. Фактически статья 407 НК РФ освобождает пенсионеров от налога на имущество в отношении объекта, находящегося в собственности пенсионера и не используемого в предпринимательской деятельности.
При этом является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью, по мнению Минфина, решается индивидуально в каждом конкретном случае.
Исходя из позиции Верховного Суда РФ, сдача недвижимости в аренду будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда оно явно не предназначено для использования в личных нуждах, на что указывают следующее:
недвижимое имущество было приобретено для последующей перепродажи и сдается в аренду, пока не найдется покупатель;
недвижимое имущество было приобретено для сдачи в аренду;
назначение объектов недвижимости (например, использование под торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков (например, торговая деятельность), на которых расположены объекты недвижимости;
объекты недвижимости изначально строились и приобретались гражданином для их использования под приносящую доход деятельность.
Соответственно, если указанные признаки при сдаче недвижимости в аренду не выявлены, то такая деятельность не считается предпринимательством и не может лишить пенсионера права на льготу по налогу на имущество.
Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?
– Я пенсионерка и сдаю в аренду скромную квартирку, но налог получается около 4 тысяч рублей – для меня очень большой. Недавно прошла информация, что Совет Федерации принял постановление, что самозанятые граждане освобождаются от подоходного налога. Действительно ли принято такое постановление и попадаю ли я, неработающая пенсионерка, в число самозанятых граждан, сдавая в аренду квартиру?
Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
Закон о налоговых каникулах для самозанятых граждан распространяется только на нянь, сиделок, репетиторов и уборщиц. Более того, такие граждане должны встать на налоговый учет. Они не будут платить налог с дохода в течение двух лет. Но по истечении двух лет им придется становиться ИП либо платить подоходный налог в размере 13%. На арендаторов квартир данный закон не распространяется.
Отвечает юрисконсульт департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
Сдача квартиры по договору найма не вошла в список налоговых органов как деятельность, освобождающая самозанятых граждан, в том числе пенсионеров, от уплаты НДФЛ.
С 2017 года репетиторы, няни и некоторые другие самозанятые лица не должны платить НДФЛ с доходов, при условии уведомления налогового органа о своей деятельности. Льгота будет применяться два года.
До последнего времени налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве обычного физического лица. Но в 2017 году возник третий статус гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних и (или) иных подобных нужд.
Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
Самозанятых граждан ставят в статус предпринимателей, но не индивидуальных. Они работают на себя и получают доход. Вопрос о самозанятых гражданах обсуждается с 2016 года и находится на стадии доработки.
Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу, то можете попасть под закон о самозанятых предпринимателях и освободиться от подоходного налога на определенный срок. При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.
На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.
Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.
Отвечает к. э. н., доцент, директор по бизнес-образованию факультета инженерного менеджмента ИОМ РАНХиГС Олег Филиппов:
Нормативный акт о самозанятых гражданах принят и вступил в действие, но граждане, сдающие в аренду недвижимость, под данную сферу деятельности не подпадают, и, соответственно, не могут считаться самозанятыми.
Сами по себе изменения это дополнения в главу 23 (НДФЛ) НК РФ в статью «Доходы, не подлежащие налогообложению». При этом освобождение предоставлено физическим лицам за оказание только следующих услуг:
Также не следует забывать, что освобождение самозанятых граждан от налогообложения НДФЛ носит временный характер, то есть на период с 2017 по 2018 год. Кроме того, в правительстве активно обсуждается повышение НДФЛ с 13% до 15%, поэтому величина налога с дохода от сдачи квартиры физического лица будет увеличиваться.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Действительно, Госдума РФ приняла закон, согласно которому самозанятые граждане освобождаются от уплаты налогов на два года. Однако нет четкого определения «самозанятых», и Госдума предложила это сделать региональным властям. Важное требование: согласно принятому закону, граждане должны встать на учет в налоговых органах, и тогда смогут не платить никаких налогов в 2017-2018 годы. По закону, к самозанятым относятся няни, сиделки, репетиторы, уборщицы, фрилансеры. У меня есть сильные сомнения, что рантье (а вы как арендодатель считаетесь рантье) могут приравнять к самозанятым гражданам. Уточните этот момент у себя в администрации. Если Вам откажут, то единственный способ сократить налоги зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя. Налоги уменьшатся до 6% или в соответствии с налоговой ставкой в Вашем регионе. Но есть дополнительные расходы на сбор в пенсионный фонд и бухгалтерское обслуживание. Рекомендую Вам посчитать, что будет выгоднее.
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
В соответствии с новациями, введенными в Налоговый кодекс РФ, самозанятые граждане это лица, получающие финансовое вознаграждение за свой труд от заказчика и не имеющие у себя в подчинении сотрудников. Если Вы, помимо того, что являетесь пенсионером, являетесь еще и репититором (например) или няней, то Вы имеете право претендовать на получение патента.
При этом налоги Вы все же заплатите. Сумма будет составлять около 10 тысяч рублей в год (9 тысяч в Пенсионный фонд и 1 тысяча руб. медицинская страховка). Поэтому, возможно, статус самозанятого гражданина, как и дополнительная оплата налога, Вам не выгодна.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ